臺灣高雄地方法院民事-KSDV,111,訴,190,20230425,1

臺灣高雄地方法院民事判決
111年度訴字第190號
原 告 王寶玉


訴訟代理人 張于憶律師
複代 理 人 劉富雄律師
被 告 蔡慧汶 住○○市○○區○○○路○段00巷00號0 樓之0上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國112年3月22日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告於繼承蔡建昌遺產範圍內應給付原告新臺幣27,401元，及自民國111年1月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

被告應給付原告新臺幣27,771元，及自民國111年1月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自110年10月30日起至兩造就高雄市○○區○○段○○段000○000 地號土地如附圖所示斜線部分租賃關係終止之日止，按月給付原告645元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔10分之1，餘由被告負擔。

事實及理由

一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：原告於民國101 年6 月13日拍賣取得高雄市○○區○○段○○段000 ○000 地號土地（權利範圍均為全部，下合稱系爭土地），並於101年7月9日登記為所有權人。

查系爭土地上有未保存登記建物即門牌號碼高雄市○○區○○街00巷00號房屋（下稱系爭房屋）占用面積共13平方公尺，然原告與系爭房屋之事實上處分權人並無任何法律關係，是系爭房屋之事實上處分權人無權占用系爭土地，自應返還原告無權占有系爭土地相當於租金之不當得利，並依土地法第97條，依系爭土地申報地價年息百分之10為計算基準。

被告於106年10月8日繼承系爭房屋，於被告繼承前系爭房屋自101年7月9日起至106年10月8日止受有新臺幣（下同）37,048元之不當得利，然因系爭房屋課稅現值僅有31,400元，是原告僅得向被告請求31,400元；

被告於繼承房屋後，於106年10月9日至110年5月10日止，受有34,658元之不當得利；

另被告於110年10月30日以後，每月受有806元之不當得利（卷二第109至112頁）。

倘本院不認系爭房屋為無權占有，而有法定租賃關係，亦請本院依民法第425條之1第2項酌定租金如上，並依據租賃關係請求被告給付。

為此，先依不當得利，後依租賃之法律關係提起本件訴訟，並聲明：㈠、被告應給付原告66,058元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

㈡、被告應自110 年10月30日起，按月給付原告806元。

三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。

四、得心證之理由

㈠、查系爭土地原為蔡建昌於95年2月11日因繼承所取得，嗣經本院以100年度司執字第140779號清償票款事件（下稱系爭執行事件）為拍賣，由原告於101 年5 月30日拍定，於101年6月21日領得權利移轉證明書取得所有權，並於101年7月9日登記為所有權人，此有土地登記謄本在卷可佐（卷一第169、171頁），並經本院調取系爭執行事件卷宗查閱屬實，應堪認定。

次查，系爭房屋為未保存建物，其房屋稅登記納稅義務人為甲○○，甲○○為蔡建昌、被告之父，於95年2月11日死亡，此有高雄市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書附卷可參（卷一第39、40、87頁），而系爭房屋於系爭執行時業已存在，並經本院現場履勘系爭房屋乃與其相鄰房屋均以共同壁搭建之連棟住宅，顯難有建築完成後再行拆除重建之可能，又參以系爭土地原為甲○○所有，此有異動索引在卷可佐（卷二第25頁），於自有土地上興建房屋亦屬常態，故甲○○應原為系爭房屋之事實上處分權人；

甲○○死亡後，蔡建昌為其唯一繼承人，此有繼承系統表、戶籍謄本、臺灣高雄少年及家事法院（下稱高少家）家事法庭110年8月31日高少家宗家新95繼字第898號在卷可考（卷一第87至99頁），是系爭房屋乃由蔡建昌繼承事實上處分權；

嗣因蔡建昌於106年10月8日死亡，此有上開戶籍謄本可稽（卷一第95頁），被告為蔡建昌之唯一繼承人，此有前開繼承系統表、戶籍謄本、高少家107年1月8日高少家美家司雄106年度司繼字第5229號公告在卷可佐（卷一第109頁），是被告因繼承取得系爭房屋之事實上處分權，此部分事實亦足認定。

㈡、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第449條第1項規定之限制。

前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。

經查，誠前所述，系爭土地所有權及系爭房屋事實上處分權，原同屬蔡建昌一人所有，嗣原告於101年6月21日取得系爭土地之所有權，後被告於106年10月8日取得系爭房屋之事實上處分權，依前開規定，應推定於101年6月21日至106年10月7日、106年10月8日至房屋得使用期限，原告分別與蔡建昌、被告就系爭房屋所占有系爭土地面積部分（如高雄市前鎮事務所土地複丈成果圖，面積合計13平方公尺，下稱系爭基地，卷二第99頁）有基地租賃關係。

原告主張系爭房屋無權占有系爭土地云云，難認可採。

又就上開法定租賃關係成立後，蔡建昌、被告與原告就承租系爭土地應給付之租金數額，迄今未達成協議，且被告（蔡建昌之繼承人）亦未到庭無從協議，故原告請求本院核定自101年7月9日起，按月給付之租金數額，即屬有據。

㈢、按在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為基地租賃契約。

次按，第97條第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之；

城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第105條、第97條定有明文。

而法定地價，係土地所有人依該法規定所申報之地價，此觀土地法第148條規定自明。

另基地租金之金額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等事項綜合判斷之（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。

本件系爭土地之申報地價如附表所示，此有地價查詢資料共4紙在卷可佐（卷一第173頁），參諸系爭土地屬市場用地，面積分別僅有7、8平方公尺，且於兩筆土地間有水利地，所臨之街道寬度約2至3公尺，土地較難利用；

另酌以系爭土地附近有活動中心、國小、市場、超商、公園、小港國際機場，生活便利性佳，此有系爭執行卷附之鑑估報告書（該卷第73至99頁）、本院現場履勘照片、GOOGLE地圖在卷可佐（卷二第81至88、139頁），周邊區位優越性等一切情狀，是認本件租金核定以系爭基地面積乘以系爭土地申報地價年息8％計算應為適當。

㈣、承上，原告與蔡建昌、被告間就系爭土地於上開期間有法定租賃關係，原告向蔡建昌請求101年7月9日至106年10月7日之租金27,401元、向被告請求106年10月8日至111年5月10日之租金27,771元，並於110年10月30日起至被告讓與系爭房屋之事實上處分權止，按月應給付原告645元（計算式詳如附表所示）。

惟蔡建昌已死亡，被告為其繼承人，依民法第1148條被告應就蔡建昌之租金債務，於其所繼承之遺產為限，負清償責任。

是原告應得向被告請求於繼承蔡建昌遺產範圍內應給付原告29,608元，及請求被告應給付27,771元，及自110年10月30日起至兩造就系爭基地租賃關係終止之日止，按月給付原告645元，為有理由，其餘部分，則不應准許。

原告雖主張系爭房屋課稅現值為31,400元，故被告應就繼承蔡建昌租金債務部分於31,400元內有給付之義務，惟限定繼承，依民法第1156至1159條規定需經開立遺產清冊、公示催告後，按債權人之數額，比例計算，以遺產分別償還，且於辦理上開程序前不能先行償還，本件尚未辦理相關遺產處理程序，是原告主張被告就所繼承蔡建昌債務部分，於31,400元範圍內需負全部給付之責，難謂可採。

五、綜上所述，原告依租賃之法律關係請求被告於繼承蔡建昌遺產範圍內應給付原告29,608元，及自起訴狀送達翌日即111年1月8日（卷一第155頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；

及請求被告應給付27,771元，及自起訴狀送達翌日即111年1月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自110年10月30日起至兩造就系爭基地租賃關係終止之日止，按月給付原告645元，為有理由；

逾此部分請求，為無理由，應予駁回。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 112 年 4 月 25 日
民事第二庭 法 官 鄭 瑋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 5 月 1 日
書記官 楊姿敏

附表
年度 申報地價（元/㎡） 占有期間 計算式（申報地價×系爭土地面積×8％×年，元以下四捨五入） 合計 101 4,400 101年7月9日至104年12月31日（3年餘176日） 4,400×13×8％×3又176/365＝15,935 15,935元＋13,673元＝29,608元 102 4,400 103 4,400 104 4,400 105 7,440 105年1月1日至106年10月7日（1年餘280日） 7,440×13×8％×1又280/365＝13,673 106 7,440 106年10月8日至110年5月10日（3年餘215日） 7,440×13×8％×3又215/365＝27,771 27,771元 107 7,440 108 7,440 109 7,440 110 7,440 110年10月30日起至被告讓與系爭房屋事實上處分權止 7,440×13×8％÷12＝645 每月645元 111 7,440