臺灣高雄地方法院民事-KSDV,112,簡上,162,20240415,1

臺灣高雄地方法院民事判決
112年度簡上字第162號
上 訴 人 王恒楷 住○○市○○區○○○路00號6樓
被 上訴人 黃子榕


上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國112年5月24日本院高雄簡易庭111年度雄簡字第2093號簡易程序第一審判決提起上訴，本院於民國113年3月25日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人起訴主張：伊與被上訴人於民國109年6月11日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被上訴人將門牌號碼高雄市○○區○○○路00號12樓房屋（下稱系爭房屋）出租予伊，每月租金新臺幣（下同）13,000元，應於每月10日前將每月租金及管理費1,140元一併匯入被上訴人帳戶內，租賃期間自109年6月11日起至111年6月10日止，伊並已給付押租金3萬元（下稱系爭押租金）。

嗣於系爭租約租期屆滿後，伊乃與被上訴人合意以每月租金14,000元續租，並已給付第1個月租金及管理費合計15,140元（下稱系爭續約），但伊嗣發現於100年2月14日有人於系爭房屋內自縊身亡，系爭房屋係屬凶宅。

又依我國國情，一般人對於凶宅乃存有畏懼之心，若知悉所欲承租之房屋為凶宅，勢必不敢承租，更不可能用一般市場行情之租金價格承租，因此租賃標的物是否為凶宅，應為租賃關係中影響交易之重大事項，出租人就此影響承租人意願及價格之重大交易事項，自有主動告知之義務，被上訴人卻未主動告知系爭房屋乃為凶宅，伊因此同意與被上訴人成立系爭租約，並為續約之意思表示，均係遭被上訴人詐欺所為，伊自得撤銷該等意思表示，伊業以存證信函向被上訴人為撤銷同意系爭租約及系爭續約之意思表示，則被上訴人因系爭租約向伊收取之租金及管理費33萬9,360元、系爭押租金，以及因系爭續約而向伊收取之租金1萬5,140元，已失其法律上之原因，且業造成伊之損害，伊自得請求被上訴人返還之，扣除伊於系爭租約存續期間居住於系爭房屋所受利益6萬元，以及伊續約後居住至111年8月10日遷出系爭房屋所受利益1萬1,000元，伊應得請求被告給付31萬3,500元。

又縱便伊不得撤銷同意系爭租約及系爭續約之意思表示，兩造間之系爭續約業經終止，伊應得請求被上訴人返還系爭押租金，為此爰依不當得利之法律關係及系爭續約之約定提起本訴等語。

並於原審聲明：被上訴人應給付上訴人31萬3,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、被上訴人則以：伊乃係出租系爭房屋，並非出售系爭房屋，法律並未規定出租人於出租房屋時需主動告知房屋為凶宅，上訴人當時亦未詢問系爭房屋是否為凶宅，若上訴人有詢問，伊仍未說明系爭房屋屬於凶宅，方屬詐欺行為，況上訴人於租賃期間存續中確實有居住於系爭房屋中，不應請求伊返還租金。

其次，上訴人未給付111年7月11日起至同年8月10日止之租金1萬5,140元，且上訴人更換系爭房屋原有冷氣，於遷出系爭房屋時，搬走自行購置之冷氣，卻未歸還原有冷氣，應賠償7,500元，又伊於上訴人遷離後，需：㈠清潔系爭房屋，費用2,000元，㈡修補臥室、窗台邊之油漆，費用2,500元，㈢修復前陽台、客廳、主臥室合計4個紗窗，費用2,800元，㈣修復主臥室落地窗鎖，費用800元，系爭押租金應扣除上開積欠之租金、賠償金額及費用等語，資為抗辯。

並於原審答辯聲明：上訴人於第一審之訴駁回。

三、原審判命被上訴人應給付上訴人1萬2,860元（即系爭押租金扣除積欠租金1萬5,140元、清潔費用2,000元），並為得假執行、附條件免為假執行之宣告，另駁回上訴人其餘之訴。

上訴人就其敗訴部分提起上訴。

並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。

㈡被上訴人應再給付上訴人30萬640元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

被上訴人則答辯聲明：上訴駁回（被上訴人敗訴部分，未據聲明不服而告確定）。

四、兩造不爭執事項：㈠被上訴人與上訴人於109年6月11日簽訂系爭租約，約定由被上訴人將系爭房屋出租予上訴人，每月租金13,000元，上訴人應於每月10日前將每月租金及管理費1,140元一併匯入被上訴人帳戶內，租賃期間自109年6月11日起至111年6月10日止，上訴人並已給付系爭押租金。

㈡系爭租約租期屆滿後，兩造合意以每月租金14,000元續租，上訴人並已給付第1個月租金及管理費合計15,140元。

㈢上訴人於111年8月10日遷出系爭房屋。

㈣於100年2月14日曾有人於系爭房屋自縊身亡，被上訴人於將系爭房屋出租予上訴人時，未曾主動告知此事，但上訴人亦未詢問系爭房屋是否為凶宅。

五、得心證之理由 ㈠按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項前段定有明文。

又民法第92條第1項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合，最高法院33年度上字第884號裁判要旨可供參照。

經查：⒈被上訴人與上訴人於109年6月11日簽訂系爭租約，約定由被上訴人將系爭房屋出租予上訴人，每月租金13,000元，上訴人應於每月10日前將每月租金及管理費1,140元一併匯入被上訴人帳戶內，租賃期間自109年6月11日起至111年6月10日止，嗣系爭租約租期屆滿後，兩造合意以每月租金14,000元續租，但被上訴人於將系爭房屋出租予上訴人時，未曾主動告知於100年2月14日乃有人於系爭房屋自縊身亡，惟被上訴人亦不曾詢問系爭房屋是否為凶宅等節，乃為兩造所不爭執，則被上訴人未曾告知上訴人系爭房屋非屬凶宅，而無積極之欺罔行為，只是就此保持緘默，是除非被上訴人在法律上、契約上或交易之習慣上就出租之房屋為凶宅一事負有告知之義務者外，被上訴人就此單純緘默即無違法性，而與民法第92條第1項之詐欺不合。

⒉系爭租約簽訂之際，法律並無規定房屋之出租人對於承租人負有告知出租房屋為凶宅之義務，而兩造所簽訂之租賃契約亦未約定若為凶宅需先告知，有系爭租約在卷可按（見原審卷第15至35頁），是被上訴人於法律上、契約上就出租之房屋為凶宅一事並未負有告知之義務。

⒊上訴人固主張依我國國情，一般人對於凶宅乃存有畏懼之心，若知悉所欲承租之房屋為凶宅，勢必不敢承租，更不可能用一般市場行情之租金價格承租，因此租賃標的物是否為凶宅，應為租賃關係中影響交易之重大事項，出租人就此負有告知義務，被上訴人未於系爭租約簽訂及續約時告知系爭房屋為凶宅，已構成詐欺云云。

惟個人信仰不同，對於將近10年前有人於房屋內自縊身亡一事是否有所忌諱，實難一概論之。

又105年6月23日內政部內授中辦地字第1051305384號公告，000年0月0日生效之房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項，未於其附件之房屋租賃標的現況確認書列出租賃住宅是否曾發生非自然死亡情事之選項，直至109年8月14日內政部台內地字第1090264203號公告修正，000年0月0日生效之住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項，方於其附件之租賃標的現況確認書列出租賃住宅是否曾發生非自然死亡情事之選項，參諸消費者保護法第17條第1項之規定，可知定型化契約應記載或不得記載事項乃是中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，選擇特定行業，擬訂而報請行政院核定後公告，其目的既在於預防消費糾紛，保護消費者權益，若系爭租約簽訂當時是否為凶宅，乃為房屋租賃交易習慣上出租人負有告知義務事項，斯時有效之房屋租賃定期化契約應記載及不得記載事項，應會將之納入租賃標的現況確認事項中。

此外，上訴人就系爭租約簽訂時，房屋租賃交易習慣上出租人就租賃標的物為凶宅負有告知義務一節，並未舉證以實其說，自難認被上訴人於兩造簽訂系爭租約時，未告知上訴人系爭房屋為凶宅，已構成詐欺。

至兩造續約時，斯時有效之住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項，固於其附件之租賃標的現況確認書列出示租賃住宅是否曾發生非自然死亡情事之選項，然所謂續約，係指契約之更新，而發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件），若未由租賃當事人雙方另以意思表示另為約定，即無變更，兩造於續約時租賃標的物既無變更，於交易習慣上，實無就原即已由承租人即上訴人居住使用之租賃標的物再次確認現況，而課與被上訴人告知系爭房屋於約10年前曾有人在內自縊身亡之義務，是被上訴人於兩造續約時，未主動告知上訴人系爭房屋為凶宅，亦不構成詐欺，上訴人上開主張，尚非可採。

⒋綜上，被上訴人於系爭租約簽訂及續約時未主動告知系爭房屋曾有人在內自縊身亡，尚不構成詐欺，是上訴人自不得以此撤銷其簽訂系爭租約及續約之意思表示，並進而請求返還已支付之租金、管理費及系爭押租金。

㈡按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題，最高法院87年度台上字第1631號裁判要旨可供參照。

經查：⒈系爭租約租期屆滿後，兩造已合意以每月租金14,000元續租，而如前述，續約係指契約之更新，而發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件），若未由租賃當事人雙方另以意思表示另為約定，即無變更，則兩造於續約時既無就租金以外之內容，另以意思表示另為約定，系爭續約其餘內容應均同系爭租約。

又系爭租約第5點第2項乃約定：系爭押租金除有第12點第3項及第13點第4項之情形外，出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人交還房屋時返還之，此有系爭租約附卷可參（見原審卷第15至35頁），則依上開說明及系爭續約之約定，被上訴人於系爭續約終止、承租人交還房屋時，若無第12點第3項及第13點第4項之情形，或上訴人欠租或其他債務不履行時，被上訴人即應歸還系爭押租金，若有，則於扣抵後將餘額歸還。

⒉上訴人於兩造合意續約後表明終止租約，並於111年8月10日遷出系爭房屋，為被上訴人所不爭執，而被上訴人固於本院審理中抗辯此為上訴人片面毀約，其未與上訴人合意終止系爭續約云云，然被上訴人於原審乃自承其本來未同意上訴人搬走，但其後仍尊重上訴人等語（見原審卷第89頁），並觀諸被上訴人於111年7月12日以LINE通訊軟體傳送：「你決定一下要不要繼續住」、「7/11繳的房租可以住到8/10，如果真的不住，在8/10以前（含）清潔乾淨交屋（若沒有清潔乾淨須扣清潔費實支實付喔（現在工資漲至少2000元以上！所以還是請大哥自己好好清潔交屋比較省錢！），並於8/10當天結清水、電瓦斯費。

交屋狀況若無其他問題，會將押金返還大哥，房屋以月計算，提前搬無法變成以天計算喔」等訊息予上訴人，上訴人則回復確定到8月10日，有LINE通訊軟體對話截圖附卷可佐（見本院資料卷㈠第427頁），衡情若被上訴人當時並無同意上訴人提前終止租約，應會與上訴人就此爭執，而非與上訴人確認其是否繼續承租，並說明終止租約後應處理之相關事宜，是足認上訴人主張兩造於續約後，合意於111年8月10日終止租約一事為真。

⒊兩造於續約後合意於111年8月10日終止租約，且上訴人已於111年8月10日遷出系爭房屋，則上訴人顯已交還系爭房屋，依諸上開說明，若無第12點第3項及第13點第4項之情形，或上訴人欠租或其他債務不履行時，被上訴人即應歸還系爭押租金，若有，則於扣抵後將餘額歸還。

又上訴人就系爭押租金應扣除積欠之租金1萬5,140元、清潔費用2,000元，已無爭執（見本院卷第48頁），是其自僅得就系爭押租金扣除上開費用後之餘額即1萬2,860元請求返還。

六、綜上所述，上訴人於系爭租約簽訂及續約時未主動告知系爭房屋曾有人在內自縊身亡，尚不構成詐欺，上訴人應不得以此為由撤銷其簽訂系爭租約及續約之意思表示，並進而請求返還已支付之租金、管理費及系爭押租金。

又兩造業合意終止系爭續約，但系爭押租金應扣除上訴人積欠之租金1萬5,140元及清潔費用2,000元，是上訴人僅得請求返還押租金1萬2,860元。

從而，上訴人依不當得利之法律關係請求被上訴人再給付30萬640元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。

原審就前開不應准許部分判決上訴人敗訴，核無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，並無可採，應駁回其上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊 防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條規定，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 4 月 15 日
民事第四庭 審判長法 官 何悅芳

法 官 邱逸先

法 官 楊淑儀
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 113 年 4 月 15 日
書記官 詹立瑜