臺灣高雄地方法院民事-KSDV,112,訴,105,20240425,1

臺灣高雄地方法院民事判決
112年度訴字第105號
原 告 龔茂雄

訴訟代理人 陳樹村律師
邢振武律師
被 告 龔書平
上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，本院於民國113 年3月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序部分

一、按訴訟之結果，於第三人有法律上利害關係者，法院得於第一審或第二審言詞辯論終結前相當時期，將訴訟事件及進行程度以書面通知該第三人；

第一項受通知人得依第58條規定參加訴訟者，如不為參加或參加逾時，視為於得行參加時已參加於訴訟，準用第63條之規定，民事訴訟法第67條之1條第1項、第3項、第67條分別定有明文。

本院民國110 年度司執字第37765 號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件），就債務人即被告所有之附表所示建物拍賣，而經第三人傅裕仁、余惠珍拍定，本件訴訟之結果，即原告對附表所示建物之優先承買權存在與否，對拍定人傅裕仁、余惠珍有法律上利害關係，本院依職權將本件訴訟及進行程度為書面通知〔見本院112年度訴字第105號卷（下稱訴字卷）第43-47頁），惟傅裕仁、余惠珍受通知後，並未具狀參加訴訟。

二、按當事人就已起訴之事件，於訴訟繫屬中更行起訴，固為民事訴訟法第253條規定所不許，惟該條所禁止之重訴，自指同一事件而言。

所謂同一事件，必同一當事人，就同一法律關係，而為同一之請求，若此三者有一不同，即不得謂為同一事件，而受重訴之禁止（最高法院86年度台上字第3088號判決意旨參照）。

本件原告係以系爭執行事件之債務人龔書平為被告，起訴請求確認原告對附表所示建物有優先承買權，而本院111年度訴字第1184號民事事件（下稱另案），則係拍定人傅裕仁、余惠珍以原告為被告，起訴請求確認原告就附表所示建物之優先承買權不存在，另案與本案當事人並不相同，非同一事件，不生重複起訴之問題。

三、被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分：

一、原告主張：高雄市○○區○○○段000000地號土地（權利範圍全部，下稱系爭土地）及如附表編號1 所示之建物（下稱系爭建物）原為訴外人龔照男所有，龔照男並出資在系爭建物1至3樓後方、3樓樓頂增建附表編號2所示之未保存登記建物，該未保存登記建物與系爭建物內部相通，共用樓梯、水錶、電錶，無構造上、使用上獨立性，僅為系爭建物之附屬建物。

龔照男去世後，其子即被告、其配偶即訴外人龔黃阿保於89年6 月27日因分割繼承之原因，分別取得系爭建物、系爭土地之所有權，依民法第425條之1第1項規定，系爭土地受讓人龔黃阿保即與系爭建物受讓人即被告間存有法定租賃關係。

嗣訴外人富邦資產管理股份有限公司（下稱富邦資產公司）於110 年3 月23日聲請對被告所有之附表所示建物聲請強制執行，由本院以系爭執行事件受理後，於111年4 月7 日拍賣附表所示建物，並由傅裕仁、余惠珍以新臺幣（下同）232 萬6666元拍定。

惟龔黃阿保為系爭建物所承租基地之所有權人，依土地法第104條第1項前段或民法第426條之2第2項，對系爭建物（含附表編號2未保存登記部分）有優先承買權，龔黃阿保並於111年4 月20日具狀聲明依拍定價格優先購買，詎其優先承買之聲明，卻經本院執行處以110 年度司執字第33765號裁定（下稱甲裁定）駁回，龔黃阿保聲明異議後，本院以111 年度執事聲字第38號裁定（下稱乙裁定）廢棄甲裁定，拍定人傅裕仁、余惠珍抗告後，又經臺灣高等法院高雄分院以111 年度抗字第241 號廢棄乙裁定，駁回龔黃阿保之聲明異議確定，本院執行處已代被告否認龔黃阿保之優先承買權。

嗣龔黃阿保於111 年6 月19日去世，由原告單獨繼承取得系爭土地所有權，上開優先承買權及衍生之法律關係亦由原告繼受，故原告就附表所示建物應有優先承買權存在，並有對否認此一法律關係之被告訴請確認之必要，為此提起本訴，並聲明：確認原告就系爭執行事件所拍賣如附表所示建物有優先購買權。

二、被告經合法通知，無正當理由不到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、按法律關係之存在否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247條之規定提起確認之訴（最高法院52年台上字第1922號判例意旨可資參照）。

查富邦資產公司於110 年3 月23日聲請對被告所有之附表所示建物聲請強制執行，由本院以系爭執行事件受理後，於111年4 月7 日拍賣附表所示建物，並由傅裕仁、余惠珍以232 萬6666元拍定，拍賣公告上有載明基地所有人如符合土地法第104條、民法第426條之2 規定，有優先購買權。

本院執行處於111 年4 月7 日通知龔黃阿保是否願以拍定價格優先承買附表所示建物，龔黃阿保於111年4 月20日具狀表示願依拍定價格優先購買，嗣經本院執行處於111 年6 月1 日以甲裁定駁回其優先承買權聲明，龔黃阿保聲明異議後，本院又以乙裁定廢棄甲裁定，傅裕仁、余惠珍提起抗告後，經臺灣高等法院高雄分院以111 年度抗字第241 號廢棄乙裁定，駁回龔黃阿保之聲明異議確定等情，業經本院調取系爭執行事件案卷核閱無誤。

又強制執行法之拍賣為買賣之一種，拍定人為買受人，執行法院代替債務人立於出賣人之地位為出賣，故拍賣附表所示建物時，民法第426條之2第1項或土地法第104條第1項之規定亦有適用，且關於買賣條件之通知或行使優先購買權之意思，亦可由執行法院代為或代受，並據為優先購買權是否合法行使或視為放棄之判斷（最高法院109年度台上字第203 號判決意旨參照）。

茲因民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項所定基地所有權人之優先承買權，具有物權效力，倘龔黃阿保有優先購買權，縱傅裕仁、余惠珍拍定附表所示建物，亦不得執以對抗龔黃阿保，原告主張單獨繼承龔黃阿保之優先承買權，但本院執行處既已駁回龔黃阿保之優先承買聲請，即係代債務人即被告否認龔黃阿保之優先承買權，是原告之優先購買權存在與否即不明確，而此優先承買權存在與否，攸關原告得否優先承買附表所示建物，將致原告私法上之地位有受侵害之危險，故原告訴請確認優先購買權存在，以除去其不安之狀態，自有確認利益。

四、得心證之理由： ㈠附表編號2建物為系爭建物之附屬建物，為系爭建物所有權範圍所及： ⒈按所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張。

若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物，其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅；

被附屬之原有建築物所有權範圍因而擴張（最高法院101年度台抗字第40號裁定意旨參照）。

⒉查附表編號2之未保存登記建物，係在系爭建物1至3樓之後方增建，及3樓上方加蓋1層樓之增建。

1、2、3樓後方增建、4樓增建均與系爭建物內部相通，共用樓梯、水錶、電錶。

1樓增建部分是作廚房使用，設有一扇門，與已保存登記部分有牆壁區隔；

2 樓增建部分與1 樓增建廚房後門相對位置處有一個門；

3、4樓增建部分均無獨立出入口，須使用位在保存登記部分之樓梯至1 樓，從1 樓對外出入等情，有原告於本案及另案（112年度訴字第1184號）提出附表所示建物之內部影片光碟、本院勘驗筆錄在卷可憑（見訴字卷第195、218-219頁、本院112年度訴字第1184號卷第224-226、259頁），顯見附表編號2建物雖具構造上獨立性，但與系爭建物相連接，為系爭建物空間之延伸，使用同一樓梯及大門口對外出入，搭配系爭建物使用，應不具使用上獨立性。

揆諸前揭說明，附表編號2建物自無單獨所有權，僅為系爭建物之附屬建物，為系爭建物所有權範圍所及。

⒊原告主張附表編號2建物為龔照男生前出資增建一情，核與被告之配偶於拍攝上開影片時，口述系爭建物1、2、3樓後方增建是在系爭建物交屋後增建，4樓增建則是龔照男去世前加蓋等語相符（見訴字卷第224頁），本院審酌被告之配偶為居住該屋之人，對於由何人出資增建自較為清楚，且當初係本院為調查附表編號2建物有無結構上、使用上獨立性，命原告提出現況影片，被告之配偶因而拍攝該影片，拍攝影片之目的在於呈現已保存登記及未保存登記建物之現況，而非刻意作證證明何人出資興建，是被告之配偶於拍攝時附帶說明之內容，應可採信，本院因認原告此部分主張為真，附表編號2所示建物，係龔照男去世前出資增建，龔照男去世時即存在，使系爭建物範圍擴張及於附表編號2所示建物。

㈡附表所示建物、系爭土地由被告、龔黃阿保分別取得後，建物與土地間並非租賃關係，而是使用借貸關係：⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段定有明文。

其立法理由略為：僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。

為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係。

惟民法第425條之1第1項僅有推定租賃關係之法律效果，非不得舉反證推翻，而土地與其上房屋之關係，究屬使用借貸、租賃或其他情形，應衡量當事人間之關係、繼受、使用等情形，並斟酌讓與當時讓與人與受讓人之意思，分別認定（最高法院107 年度台上字第2143號判決意旨參照）。

⒉查系爭土地及系爭建物原均為龔照男所有，於89年6 月27日因分割繼承之原因，由被告、龔黃阿保分別取得系爭建物、系爭土地之所有權等情，有系爭建物之登記謄本、異動索引、系爭土地之異動索引在卷可憑〔見111年度審訴字第1191號卷（下稱審訴卷）第63、73-75、77-79頁〕，堪認屬實。

又系爭建物在龔照男去世時，即已包含附表編號2增建部分，業如前述，是附表所示建物及坐落之系爭土地，原均屬龔照男所有，並由龔照男之全體繼承人共同繼承，嗣因龔照男之繼承人協議分割遺產結果，造成土地與房屋分屬不同之人，而附表所示建物自89年6月27日至今存在於系爭土地上多年，堪認並無特別約定不許被告繼續使用系爭土地，自符合民法第425條之1第1項規定，而得推定被告在附表所示建物得使用期限內，與系爭土地所有權人龔黃阿保間有租賃關係。

⒊惟原告自陳被告與龔黃阿保間沒有簽租賃契約、未曾給付租金（見訴字卷第219頁），其雖謂民法第425條之1之法定租賃關係，不以簽訂書面契約、給付租金為必要，惟系爭土地、附表所示建物係分割自龔照男遺產而來，且基於龔照男全體繼承人之意思而為分配，分由被告、龔黃阿保單獨取得附表所示建物、系爭土地所有權，且被告、龔黃阿保為母子關係，被告自89年6月27日取得附表所示建物，至龔黃阿保111年6月19日去世為止，長達22年期間竟從未給付任何租金，龔黃阿保亦未向被告收取任何對價，實難認龔黃阿保與被告間有租賃之意思或約定，本院因認上開租賃推定應予推翻，龔黃阿保、被告間就附表所示建物使用系爭土地，係成立明示或默示之使用借貸契約。

⒋按繼承人自繼承開始時，除另有規定，或專屬於被繼承人者外，承受被繼承人財產上之一切權利義務，為民法第1148條第1項所明揭。

查龔黃阿保已於111 年6 月19日去世，法定繼承人為其子即原告、龔國仁、被告，其中龔國仁、被告皆聲明拋棄繼承，由原告單獨繼承系爭土地，並於111年12月12日完成繼承登記等情，此有系爭土地之登記謄本、異動索引、繼承登記資料及繼承系統表在卷可按（見審訴卷第67、73-75頁、訴字卷第51-59頁），而龔黃阿保生前就系爭土地與被告有使用借貸契約存在，亦如前述，該使用借貸契約於龔黃阿保去世後，即由其唯一繼承人即原告繼受，是原告與被告間就系爭土地之使用，亦係使用借貸關係，應堪認定。

㈢龔黃阿保或原告無土地法第104條第1項或民法第426條之2之優先承買權：⒈基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項定有明文。

該條項規定，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。

準此，得否主張該條項之優先購買權，應以基地或房屋出賣時，房屋所有人與基地所有人間，有無地上權、典權或租賃關係存在，作為判斷之基準（最高法院102年度台抗字第236號裁定意旨、109年度台上字第1277號判決意旨參照）。

次按民法第426條之2第1項規定租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權，承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權，係為達使用與所有合一以盡物之利用，參照土地法第104條規定而增訂（最高法院102年度台抗字第236號裁定意旨），故亦以房屋出賣時，房屋所有人與基地所有人間有租賃關係存在為必要。

又強制執行法之拍賣為買賣之一種，於強制執行程序，土地法上開規定所謂房屋出賣時，應係指拍定時而言（最高法院110 年度台再字第25號判決意旨參照）。

⒉承上所述，被告所有之如附表所示建物，係基於與龔黃阿保之使用借貸契約而使用系爭土地，則附表所示建物為傅裕仁、余惠珍拍定時，被告對於系爭土地並無租賃關係存在，與土地法第104條第1項或民法第426條之2第1項所定優先承買權之要件不合，系爭土地所有權人龔黃阿保自無上開各該條項所定優先承買附表所示建物之權，原告當亦無從繼承該優先承買權。

是原告主張對附表所示建物有優先承買權存在，即屬無據。

五、綜上所述，原告訴請確認其就系爭執行事件所拍賣如附表所示建物有優先購買權，為無理由，應予駁回。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 4 月 25 日
民事第一庭 法 官 陳筱雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 25 日
書記官 何秀玲
附表
編號 性質 建號/ 門牌號碼 建物坐落土地 權利範圍 1 建物 建號：高雄市○○區○○○段000○號 門牌號碼：高雄市○○區○○路00巷00號 高雄市○○區○○○段000000地號 全部 2 建物 暫編建號：高雄市○○區○○○段0000○號（編號1建物之未保存登記建物） 門牌號碼：同編號1建物1 同上 全部