臺灣高雄地方法院民事-KSDV,112,訴,1061,20240119,1

臺灣高雄地方法院民事判決
112年度訴字第1061號
原 告 蔡俊儀
訴訟代理人 陳星宇律師
被 告 王馨玉
訴訟代理人 林祺祥律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國112年1月9日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣5萬元，及自民國112年6月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之7；

餘由原告負擔。

本判決第1項得假執行。

事實及理由

一、原告起訴主張：兩造於民國111年8月30日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告以新臺幣（下同）450萬元向被告購買坐落高雄市○○區○○段○○段0000地號應有部分10000分之160土地，及其上同段0000建號權利範圍全部房屋(下合稱系爭房地）；

兩造復於同日另行簽立不動產買賣增補協議書（下稱系爭增補協議），並經公證，其內載明：原告已於同日給付第一期款40萬元，且須於111年9月30日前再給付價金191萬元，被告須於111年10月14日前將系爭房地所有權移轉登記予原告，逾期被告除須返還已受領價金231萬元外，尚須給付同額懲罰性違約金231萬元予原告等語。

又原告於111年9月26日以存證信函請求被告提供買賣交易必要資料如匯款帳戶資訊，俾利原告如期付款，然被告於111年9月27日收受存證信函後，仍未於111年9月30日前提供上開資料，致原告無法給付價金，而被告亦未於111年10月14日前移轉系爭房地所有權予原告，故原告再於111年10月25日以存證信函要求被告須於文到7日內賠償懲罰性違約金40萬元，惟被告於111年10月26日收受存證信函後，迄未給付。

本件被告不為原告履行價金給付義務之協力行為，除受領遲延外亦已遲延給付，復逾約定期限未將系爭房地所有權移轉登記予原告，給付顯有遲延，並已違約，茲以起訴狀繕本送達被告時為解除系爭契約之意思表示，於解除契約後，被告除應返還原告已付之40萬元外，並應給付同額懲罰性違約金40萬元，及依系爭增補協議第3條約定按週年利率百分之16計算之利息。

為此，爰依民法第254條、第233條第1項、系爭增補協議第2條、第3條，提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告80萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之16計算之利息。

二、被告則以：伊因積欠債務、系爭房地遭本院查封，欲向訴外人誠億不動產有限公司（下稱誠億公司）借款，形式上雖與原告簽立系爭契約、系爭增補協議，實質上係出於借貸之意思及以系爭房地所有權作為借款擔保，亦即，伊並無出賣系爭房地之主觀意思，伊係遭誠億公司業務人員詐欺，在未及細看契約內容下簽立系爭契約、系爭增補協議，且原告並未依約定於111年8月30日給付第一期款40萬元，伊發現受騙後，已於111年9月4日向原告之代理人誠億公司表示解除契約之旨，並於111年9月5日以存證信函向原告撤銷受詐欺簽立系爭契約之意思表示，伊自無後續提供交易必要資料及移轉系爭房地所有權予原告之義務，亦難認有何違約情事而須給付懲罰性違約金，故原告主張為無理由等語置辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造經本院整理下列不爭執事項並協議簡化爭點，不爭執事項如下：㈠兩造曾於111年8月30日簽立系爭契約之書面（含系爭契約書、經公證之系爭增補協議書），內容為下列記載：⒈於系爭契約書第一條約定：被告將其所有系爭房地出售給原告；

第二條、第八條約定：被告須於111年9月6日交付所有權移轉登記所需文件及完成用印手續，於111年10月29日點交；

第二條另約定：原告就價金450萬元須按第一期簽約款40萬元、第二期用印款20萬元、第三期完稅款30萬元及第四期貸款360萬元分期支付。

⒉於系爭增補協議書第一條約定：買賣標的確認為系爭房地，原告於111年8月30日已給付價金40萬元交被告收訖無誤，且最遲應於111年9月30日前另給付價金191萬元；

第二條約定：被告最遲應於111年10月14日前將系爭房地所有權移轉登記於原告或所指定第三人名下，逾期未為視為違約，被告除返還已收受價金231萬元外，另應賠償同額懲罰性違約金與原告；

第三條約定：被告就所返還原告已交付之價金，須加計按週年利率16%計算之遲延利息。

⒊被告又於收受價款明細表上親自簽名，表明已收受價金40萬元之意旨。

㈡兩造於111年8月30日另簽立協議書(下稱系爭協議書)，除確認買賣標的及價金外，另特約記載略以：⒈自系爭房地登記於原告或所指定之人之日起算5年為期，5年期間屆滿之日起算45天內，被告對原告有買回權，但需於該45天內完成簽約、過戶、尾款點交事宜，逾期未完成前開事宜，被告買回權消滅。

被告買回價金為600萬元。

⒉於前開5年期間，原告以每月3萬元代價將系爭房地出租給被告繼續使用並應納期間地價稅、房屋稅，否則買回權亦消滅。

㈢被告於111年9月5日寄發存證信函給原告、公證人黃吉榮、誠億公司，略以：伊於111年8月30日在誠億公司遭該公司人員施以詐騙話術，致使其以低於市價之顯不相當價格簽立系爭契約，伊未收受價金40萬元或任何款項，即被要求過戶系爭房地，故依民法第92條規定撤銷意思表示等語，原告於111年9月6日收受該存證信函。

㈣原告於111年9月26日寄發存證信函給被告，略以：原告未曾施用任何詐術或脅迫方法令被告簽訂系爭契約，故被告仍應依約於111年9月30日前提供匯款資訊或得受領價金之方式及系爭房地相關資料，及於111年10月14日前移轉過戶等語，被告於111年9月27日收受該存證信函。

㈤原告又於111年10月25日寄發存證信函給被告，略以：被告已違約，應於文到7日內賠償懲罰性違約金40萬元等語，被告於111年10月26日收受該存證信函。

㈥原告復主張被告違反契約協力義務並且逾期未履行義務，顯已違約，故於本件民事起訴狀記載起訴狀繕本送達之時作為解除系爭契約之意思表示等語。

㈦被告迄今未將系爭房地移轉登記與原告或其指定之第三人，亦未給付原告任何款項。

四、本件爭點在於：原告起訴請求被告退還已付定金40萬元及支付懲罰性違約金40萬元，另加計按週年利率16%計算之遲延利息，有無理由？

五、本院之判斷：㈠本件被告有資金需求，透過誠億公司處理，而於111年8月30日分別與原告簽立系爭契約、系爭增補協議、系爭協議，被告並在收受價款明細表上親自簽名，表明已收受第一期款40萬元現金之意旨。

惟事後被告認為遭受詐欺，先於111年9月4日以LINE訊息通知誠億公司業務人員洪頂軒表示欲行解除系爭契約之意，又於111年9月5日寄發存證信函予原告、誠億公司，載明欲依民法第92條規定撤銷系爭契約等之意思表示意旨。

而原告則以111年9月26日存證信函通知被告，否認有何詐欺情事，及促請被告提供帳戶以供匯款及如期辦理系爭房地移轉登記等語，因被告翌日收受送達但未置理，乃又以111年10月25日存證信函通知被告已違約，應依約給付懲罰性違約金40萬元，被告翌日收受送達亦未給付。

故原告又以被告陷於給付遲延而以起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示等情，為兩造所未爭執，並有系爭契約書、系爭增補協議書(含公證書)、收受價款明細表(見審訴卷第17至24、25至27、29頁)、原告存證信函暨收件回執(同卷第31至35、37至39頁)、LINE對話紀錄(同卷第128至130頁)、系爭協議書(同卷第165至166頁)、被告存證信函(同卷第167至171頁)等件在卷憑查，並經本院依職權調得系爭房地之土地建物查詢資料及異動索引(同卷第173至258頁)附卷可稽，得信屬實。

㈡被告抗辯系爭契約已由伊合法撤銷或解除，有無理由？⒈被告抗辯：伊是對外欠債，目的要借錢，不是賣房子，是要系爭房地作為擔保去借款，但誠意公司人員帶伊簽署的卻是買賣契約。

伊想要簽立的是讓與擔保契約，卻被誤導簽立系爭契約，伊不否認有簽立該契約，只是因受到詐術影響而為與本意不符的意思表示等語(見本院卷第20、67頁)，但為原告所否認。

經查：⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，為民事訴訟法第277條第1項所定，而依民法第92條第1項規定，因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。

但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，準此，當事人主張其意思表示係因相對人或第三人詐欺或被脅迫而為之者，應就其遭詐欺或被脅迫之事實舉證證明，於第三人為行為人時，尚應就該事實為相對人明知或可得而知之事實，負舉證之責任。

又所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷。

⑵本件被告僅泛稱：伊本意要借款，但被誠意公司人員施用詐術而簽系爭房地買賣契約等語，惟對於誠意公司人員施用何種詐術、如何施用詐術及如何影響或改變原告之原意，以及原告何以明知或可得而知其情事，均未說明舉證，所辯已難信採。

⑶被告於111年8月31日傳送LINE訊息給誠意公司業務人員洪頂軒略以：「借500萬平均利息每月46000元，利息好高，我害怕五年滿期還不出600萬我會瘋了」、「請經理幫忙說我房子賣250萬利息15000/月滿五年還300萬買回房子」、「你們賣房子有成交拿定金，我簽完合約沒拿定金算成交嗎？」、「還約400萬五年利息約380萬，賺了太狠了，利息」(見審訴卷第83至84、85、91、98頁)，被告再於110年9月2日傳送LINE訊息略以：「早安：請問450萬5%稅金是我支付，請問買回時的稅金5%是對方支付對嗎？謝謝(來回稅金45萬)想到我都兩晚睡不著全身痛爬不起來借400萬5年還600萬租金180萬(合計380萬5年利息)平均每月利息6.4萬是否年期能縮短3年好嗎？謝謝」等語(見審訴卷第112至114頁)，據上可知，被告明白知曉兩造所簽立之系爭契約書、系爭增補協議書及系爭協議書，事實上為附有買回條款之不動產買賣契約，並另訂有租賃契約，但被告以自身情況是缺錢周轉，而逕以解讀為前開契約應為金錢借貸關係，故於核算時將出售與買回系爭房地時差價、5年租金額視作利息，但此應是被告就系爭契約法律性質主觀上有所誤認，尚不得即謂誠億公司有施用詐術。

⑷被告111年9月5日存證信函略以：伊誤信誠億公司話術，使伊以低於市價之顯不相當價格簽立系爭契約，伊也未收受頭期款，就被要求過戶移轉，為先移轉後付款之快速過戶買賣詐騙手法等語(見審訴卷第167至169頁)，然由其內容也未可得知被告所稱誤信話術所指為何，是被告指稱遭誠億公司詐欺云云，無足憑採。

⑸再證人洪頂軒證稱：我於111年8月及9月間在誠億公司任職，從事陌生開發業務，就是發放廣告DM，若有人聯繫，負責與他們洽談，廣告內容為如有銀行借款或民間二胎，是否需要債務整合，可以降低利息。

被告來誠億公司簽約時，我有在場，但被告為何簽系爭契約，是專案人員處理，應該請他說明，我不認識原告，簽約當日原告訂金40萬元是交給代書，因被告說要到法院閱卷即被中租強制執行案件，擔心被告之後還有其他債務，為給買賣雙方保障確保契約履行，才把40萬元放代書那邊，我不認識代書，他是陳志宇經理找來的。

簽約當日原告有到場，原告拿出現金，代書當下跟雙方講說怕某一方不履行契約，為保障要放在他那邊。

我接洽客戶時要了解對方的債務狀況和需求，接到案子後再轉給專案人員，陳經理與被告洽談時，我有在場，但不知道為何變成買賣不動產，應要請陳經理來說明，且此也不是我負責範圍等語(見本院卷第60至65頁)，則據上開證述，其僅負責與客戶之初步接洽，詳細磋商過程是誠億公司專案人員陳經理職責，而被告與陳經理談論內容及決定採行方案，證人也無所悉，加以目前社會常見籌措資金之方法，有信用貸款、擔保貸款、融資票據、債權折讓、融資性租賃或融資性買賣等等，而本件兩造間之附買回契約依其情形亦屬之，各籌資方法其採行手段與法律關係各不相同，是被告有資金需求固可肯認，但其與誠億公司如何商談則有所未明，尚無從因兩造訂立系爭契約即遽認被告實要借貸有被施詐賣屋情形。

⒉被告又抗辯：原告未依系爭契約支付第一期款40萬元，所謂代書是誠億公司找來的，而從簽約後原告之催告存證信函是交由誠億公司幫忙寄發，足見原告是由誠億公司代理處理相關事宜，原告既違約未付款，被告於111年9月4日傳送LINE訊息給誠億公司人員即證人洪頂軒，表明要解除契約意旨，洪頂軒並已將解約意思表示轉知原告之代理人即誠億公司負責人及專案經理，契約已告解除，則原告請求違約金自無理由等語，亦為原告所否認。

經查：⑴按民法之意定代理，除符合同法第169條所定要件而成立表見代理外，須先由本人授與代理權，再由代理人於代理權限內，以本人名義為意思表示或受意思表示，其效力始能直接歸屬於本人。

茍無本人為代理權之授與，自無所謂代理可言，最高法院109年度台上字第3054號判決意旨參照。

⑵查被告所執上開抗辯之詞，僅以原告所寄發存證信函之寄件人詳細地址欄係記載誠億公司地址之事實為據(見審訴卷第31、37、109頁)，然原告與誠億公司可能基於送達代收人或其他緣由而為此行為，故憑此即遽認誠億公司為原告代理人，未免速斷，況系爭契約於111年8月30日即簽訂，原告存證信函係於111年9月26日、10月25日始行寄發，被告以此事後發生之情事逕自回推認定事實，亦有未洽。

再被告供陳：在誠億公司簽約時，疑似經理的人有跟我說就是這個人要跟我買房子，這個人就是跟著我去公證事務所那邊的人，也就是原告等語(見本院卷第24頁)，證人洪頂軒證稱：8月30日原告有在場等語(見本院內第63至64頁)，則原告既親自到場簽約、辦理公證，衡情實無再選任代理人之必要，從而，被告此部分抗辯之詞，亦無可採。

⑶被告又抗辯：因原告違約未於簽約日交付第一期款40萬元，伊得依系爭契約第10條約定解除契約，且亦於111年9月4日傳送LINE訊息給原告代理人誠億公司之職員洪頂軒，系爭契約應合法解除等語。

惟查，誠億公司非原告之代理人，業如上述，而系爭契約第十條第二項約定：「買方若不依契約履行各項義務或支付價金，…。

經賣方書面定期催告(至少七日)仍不履行時，賣方得另以書面通知解除本買賣契約。

…。」

(見審訴卷第22頁)，是被告須於原告違約後，先以書面定7天以上期日催告原告履行，原告逾期不為，被告始取得解除權，其權利行使復須以書面行之，則被告既未有書面催告，亦無書面通知解約，其辯稱系爭契約已解除，要屬無據。

⑷再被告抗辯未收受頭期款40萬元等語，惟據原告自陳：第一期款40萬元被不動產公司的人收走，原告有拿出40萬元出來，但被不動產公司的人接手拿走了，我說我是來借錢的，又不是賣房子，就算是賣房子也要把錢給我，不動產公司的人說如果把錢交給我，但我事後反悔不賣，他們就會損失錢，就把錢拿去說要保管，拿走錢的人我不認識等語(見本院卷第26頁)，核與證人洪頂軒證稱：原告拿40萬元出來時，代書當下跟雙方講說怕某一方不履行契約，所以為了保障錢要放在他那邊，當下被告在場，代書也有跟其說明，之後原告直接把40萬元交給代書等語(見本院卷第64頁)大致相合，且證人洪頂軒於被告以LINE訊息質問時，亦為類似內容之回覆(見審訴卷第129至135頁)，而兩造於簽約日簽立之系爭增補協議書亦有敘明原告已交付第一期款40萬元予被告之文字(見審訴卷第27頁)，且被告復於收受價款明細表上親自簽名，表明已受領第一期款之意旨(見審訴卷第29頁)，綜上事證，足證原告第一期款確已交付被告，雖該筆款項由代書以保管名義收取，惟兩造與代書間仍屬不同法律關係，尚不得以此逕謂原告尚未付款。

㈢原告主張被告違約而解除契約，請求返還已付款項，有無理由？⒈系爭增補協議第一條、第二條約定略以：原告應於111年9月30日前給付被告買賣價款191萬元，被告應於111年10月14日前將系爭房地所有權移轉原告或所指定之第三人，被告屆期未移轉即屬違約，除返還已受領價款外，應再賠償同額懲罰性違約金等語(見審訴卷第27頁)，該協議屬系爭契約之特約，其與系爭契約第二條、第六條及第十條內容相左之價款交付、產權移轉等，固應從特約約定；

惟關於原告解除權之取得與行使、解約後懲罰性違約金之計付，仍應從系爭契約第十條第一項之約定，即原告應先以書面定期催告，次須以書面通知解約，契約合法解除後始得請求返還已付價金及同額違約金(見審訴卷第22頁)。

⒉按買受人對於出賣人有受領標的物之義務，為民法第367條所明定，故出賣人已有給付之合法提出而買受人不履行其受領義務時，買受人非但陷於受領遲延，並陷於給付遲延，出賣人固可依民法第254條規定據以解除契約，惟仍應依該條規定，先定相當期限催告買受人履行(最高法院103年度台上字第2062號、110年度台上字第3289號判決意旨參照)。

次按債權人有受領給付之權利，除法律有如民法第367條、第512條第2項等特別規定，契約有特別訂定外，不負受領給付之義務，故債權人對於已提出之給付為拒絕受領時，通常祇負遲延責任，債務人不得強制其受領給付（最高法院29年渝上字第965號判決意旨參照），據上說明，依民法第367條規定，買受人固負有給付價金及受領標的物之義務，但出賣人對於其買受人給付之價金則無受領義務，被告為系爭契約之出賣人，縱未於原告付款期限前提出受領價金之方法，違反協力義務致原告未能如期付款，亦僅有受領之遲延，無給付遲延之可言，故原告據此主張取得契約解除權，要無可採。

⒊又查，被告未於111年10月14日前移轉不動產所有權予原告，為兩造不爭執之事實，則被告確已違約無訛，惟原告111年10月25日存證信函僅僅是通知被告已違約，應依系爭增補協議書約定給付懲罰性違約金等等，全無以書面定期催告被告履行之行為，則原告自尚未取得解除權，其無權利而以起訴狀表明行使解除權之旨，自不生契約解除之效力。

⒋據上所述，系爭契約尚未經合法解除，既仍有效存續，則被告保有第一期款自有法律上依據及原因，原告請求被告返還該款項，即無理由。

㈣原告請求被告給付懲罰性違約金40萬元，是否適法有當？⒈系爭契約第10條第1項前段約定：「賣方若未依本約履行各項條件，每逾一日賣方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予買方(自逾期日起至完成給付日止)…。」

(見審訴卷第22頁)，換算每日違約金為900元(計算式：4500000×0.0002＝900)，且兩造就該違約金未經約定其性質，依民法第250條第2項前段規定，應視為損害賠償總額預定性質。

而被告有違反系爭增補協議之情事，已據上述，則原告以上開約定為準請求被告給付違約金，即有所據，至原告請求被告給付已付價款同額之懲罰性違約金者，應是以合法解除契約為先決條件，惟系爭契約既未經解除，原告引為請求之依據，尚非妥適。

⒉次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。

契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。

違約金屬懲罰性違約金者，並應參酌債務人違約之情狀以為判斷(最高法院112年度台上字第652號判決參照)。

本件被告違約金自111年10月15日違約時起算至原告本件起訴日即112年4月26日止(見本院收文章戳，審訴卷第11頁)，計約193日，按每日900元計算為173,700元，但本院衡酌原告已付第一期款40萬元，其餘價款尚未支付，被告如按期履約，原告每月應有3萬元租金收入，被告因主觀自認為係遭欺詐而訂約，及其認為已合法撤銷或解除契約致不為履行等客觀一切因素及情狀，認前開算得之違約金尚屬過高，爰依職權酌減為5萬元，原告逾此範圍之請求，不應准許。

⒊按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

但約定利率較高者，仍從其約定利率，民法第203條、第233條第1項分別定有明文。

本件原告得請求被告給付違約金5萬元，已如上述，應違約金已到期，故得加計遲延利息，而系爭增補協議第3條既約定按週年利率百分之16計息，自應從其約定，原告此揭請求，即屬有據。

六、據上所述，本件原告基於契約法律關係，請求被告給付違約金5萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年6月18日起至清償日止，按週年利率百分之16計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

又本件判命被告給付之價額未逾50萬元，本院應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定依職權宣告假執行，爰併宣告之。

七、本件事證已臻明確，其餘之攻擊防禦方法，經審酌後，認與判決基礎之事實及結果並無影響，爰不一一贅述，併此敘明。

八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，第389條第1項第5款，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 1 月 19 日
民事第五庭 法 官 楊境碩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 19 日
書記官 陳鈺甯