臺灣高雄地方法院民事-KSDV,112,訴,1184,20240425,1

臺灣高雄地方法院民事判決
112年度訴字第1184號
原 告 余惠珍
指定送達處所：高雄市新興○○○000 ○○○
兼 訴 訟
代 理 人 傅裕仁
指定送達處所：高雄市新興○○○000 ○○○
被 告 龔茂雄

訴訟代理人 陳樹村律師
邢振武律師
上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，本院於民國113 年3月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

確認被告於本院民國一一０年度司執字第三七七六五號清償債務強制執行事件，就附表所示建物之優先承買權不存在。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

一、原告主張：高雄市○○區○○○段000000地號土地（權利範圍全部，下稱系爭土地）及如附表編號1 所示之建物（下稱系爭建物）原為訴外人龔照男所有，於民國89年6 月27日因分割繼承之原因，由其子即訴外人龔書平、其配偶即訴外人龔黃阿保分別取得系爭建物、系爭土地之所有權。

附表編號2 所示未保存登記建物，則係龔書平出資興建，與系爭建物係分別獨立之所有權。

嗣訴外人富邦資產管理股份有限公司（下稱富邦資產公司）於110 年3 月23日聲請對龔書平所有如附表所示建物聲請強制執行，由本院110 年度司執字第37765 號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理後，於111年4 月7 日拍賣附表所示建物，並由原告以新臺幣（下同）232 萬6666元拍定。

雖龔黃阿保於111年4 月20日具狀主張依土地法第104條、民法第426條之2規定，對附表所示建物有優先承買權，並依拍定價格聲請優先承買，被告亦在龔黃阿保於111年6月19日去世後，主張單獨繼承上開優先承買權，惟龔黃阿保之優先承買權聲明，業經本院執行處於111 年6 月1 日以110 年度司執字第33765號裁定（下稱甲裁定）駁回，龔黃阿保對該裁定聲明異議後，本院以111 年度執事聲字第38號裁定（下稱乙裁定）廢棄甲裁定，原告抗告後，又經臺灣高等法院高雄分院以111 年度抗字第241 號廢棄乙裁定，駁回龔黃阿保之聲明異議確定。

且龔書平、龔黃阿保就系爭土地之使用，乃使用借貸之法律關係，而非民法第425條之1之法定租賃關係。

況龔書平、龔黃阿保均因繼承而分別取得系爭建物、系爭土地，並非經「讓與」取得，與民法第425條之1之要件不合，縱認得類推適用民法第425條之1規定，在系爭建物得使用期限內推定與系爭土地存在租賃關係，亦與土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項所示承租人本於意定租地建屋契約而占用基地之情形有別。

另附表編號2所示建物自始為龔書平出資興建所有，並無與系爭土地原為同一人所有，之後分屬不同人所有之情形，自不適用民法第425條之1，更無土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項之適用。

故龔黃阿保就附表所示建物無從主張土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項之優先承買權，被告當無從繼承該優先承買權，為此依民事訴訟法第247條第1項規定，提起本件訴訟，並聲明：確認被告於系爭執行事件，就附表所示建物之優先承買權不存在。

二、被告則以︰附表編號2所示未保存登記建物，係龔照男出資在系爭建物1至3樓後方、3樓上方加蓋一層樓之增建，與系爭建物內部相通，共用樓梯、水錶、電錶，無結構上、使用上獨立性，為系爭建物之附屬建物，已為系爭建物所有權範圍所及。

系爭土地、附表所示建物原同屬龔照男所有，龔照男於89年3月5日死亡後，由龔黃阿保、龔書平於89年6月27日以分割繼承為原因，分別登記取得，基於房屋所有權與基地利用權一體化，以保護房屋之合法既得使用權，解決房屋在得使用期限內利用基地之問題，及避免浪費社會經濟資源等考量，應推定附表所示建物就系爭土地有民法第425條之1之法定租賃關係存在。

又土地法第104條第1項關於基地出賣時，承租人有權依同樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之關係，目的在使基地與其上房屋合歸一人所有，法條所示「承租人」之範圍，應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人，此為最高法院112年度台上字第134號判決所採見解。

龔黃阿保既就附表所示建物合法行使優先承買權，當然發生以原告拍定之相同條件與龔書平成立買賣契約之效力。

龔黃阿保於111 年6 月19日去世，法定繼承人為其子即伊、訴外人龔國仁、龔書平，其中龔國仁、龔書平皆聲明拋棄繼承，故由伊單獨繼承取得系爭土地，上開優先承買權及衍生之法律關係亦由伊繼受，故伊就附表所示建物應有優先承買權存在，原告之主張無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。

此所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。

系爭執行事件拍賣附表所示建物，由原告拍定後，龔黃阿保已於111年4 月20日具狀聲請優先購買，被告並主張繼承龔黃阿保之優先承買權，惟原告已明確否認龔黃阿保及被告之優先承買權，是兩造就龔黃阿保、被告有無優先承買權有所爭執，而因民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項所定基地所有權人之優先承買權，具有物權效力，倘龔黃阿保、被告有優先購買權，原告縱拍定附表所示建物，亦不得執以對抗，是被告之優先承買權存在與否，造成原告對於附表所示建物之買賣關係存否並不明確，致其私法上地位有受侵害之危險，且該危險得以消極確認判決予以除去，揆諸上開說明，原告提起本件確認之訴即有確認利益。

四、兩造不爭執事項：㈠系爭土地及系爭建物原為龔照男所有，嗣於89年6 月27日因分割繼承之原因，由其子龔書平、其配偶龔黃阿保分別取得系爭建物、系爭土地之所有權。

㈡附表編號2 所示未保存登記建物，與系爭建物內部相通，共用樓梯、水錶、電錶。

㈢富邦資產公司於110 年3 月23日聲請對龔書平所有之附表所示建物聲請強制執行，由本院以系爭執行事件受理後，於111年4 月7 日拍賣附表所示建物，並由原告以232 萬6666元拍定，拍賣公告上有載明基地所有人如符合土地法第104條、民法第426條之2 規定，有優先購買權。

本院執行處於111 年4 月7 日通知龔黃阿保是否願以拍定價格優先承買附表所示建物，龔黃阿保於111年4 月20日具狀依拍定價格聲請優先購買，嗣經本院執行處於111 年6 月1 日以甲裁定駁回其優先承買權聲明，龔黃阿保對該裁定聲明異議後，本院以乙裁定廢棄甲裁定，原告抗告後，經臺灣高等法院高雄分院以111 年度抗字第241 號廢棄乙裁定，駁回龔黃阿保之聲明異議，該裁定已告確定。

㈣龔黃阿保於111 年6 月19日去世，法定繼承人為其子即被告、訴外人龔國仁、龔書平，其中龔國仁、龔書平皆聲明拋棄繼承，故由被告單獨繼承系爭土地，並於111年12月12日完成繼承登記。

五、兩造爭執事項：被告對附表所示建物有無優先承買權？

六、本院之判斷： ㈠附表編號2建物為系爭建物之附屬建物，為系爭建物所有權範圍所及：⒈按所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張。

若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物，其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅；

被附屬之原有建築物所有權範圍因而擴張（最高法院101年度台抗字第40號裁定意旨參照）。

⒉查附表編號2之未保存登記建物，係在系爭建物1至3樓之後方增建，及3樓上加蓋1層樓之增建。

1、2、3樓後方增建、4樓增建均與系爭建物內部相通，共用樓梯、水錶、電錶，合併使用，1樓增建部分是作廚房使用，設有一扇門，與已保存登記部分有牆壁區隔；

2 樓增建部分與1 樓增建廚房後門相對位置處有一個門；

3、4樓增建部分均無獨立出入口，須使用位在已保存登記部分之樓梯至1 樓，從1 樓對外出入等情，有被告提出附表所示建物之內部現況影片光碟、本院勘驗筆錄在卷可憑〔見本院112年度訴字第1184號卷（下稱訴字卷）第157、224-226、259頁〕，顯見附表編號2建物雖具構造上獨立性，但與系爭建物相連接，為系爭建物空間之延伸，使用同一樓梯及大門口對外出入，搭配系爭建物使用，應不具使用上獨立性。

揆諸前揭說明，附表編號2建物自無單獨所有權，僅為系爭建物之附屬建物，為系爭建物所有權範圍所及。

⒊原告雖主張附表編號2建物為龔書平出資興建，惟龔書平之配偶於拍攝上開影片時，已口述系爭建物1、2、3樓後方增建是在系爭建物交屋後增建，4樓增建則是龔照男去世前加蓋等語（見訴字卷第224頁），本院審酌龔書平之配偶為居住該屋之人，對於由何人出資增建自較為清楚，且當初係本院為調查附表編號2建物有無結構上、使用上獨立性，命被告提出現況影片，龔書平之配偶因而拍攝該影片，拍攝影片之目的在於呈現已保存登記及未保存登記建物之現況，而非刻意作證證明何人出資興建，是龔書平之配偶於拍攝時附帶說明之內容，應可採信，且原告亦未舉證證明係龔書平取得系爭建物後始出資增建，本院因認附表編號2所示建物，係龔照男去世前出資增建，龔照男去世時即存在，使系爭建物所有權範圍擴張及於附表編號2所示建物。

㈡附表所示建物、系爭土地由龔書平、龔黃阿保分別取得後，建物與土地間並非租賃關係，而是使用借貸關係：⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段定有明文。

其立法理由略為：僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。

為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係。

惟民法第425條之1第1項僅有推定租賃關係之法律效果，非不得舉反證推翻，而土地與其上房屋之關係，究屬使用借貸、租賃或其他情形，應衡量當事人間之關係、繼受、使用等情形，並斟酌讓與當時讓與人與受讓人之意思，分別認定（最高法院107 年度台上字第2143號判決意旨參照）。

⒉查系爭土地及系爭建物原均為龔照男所有，嗣於89年6 月27日因分割繼承之原因，由龔書平、龔黃阿保分別取得系爭建物、系爭土地之所有權，此為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈠），又系爭建物在龔照男去世時，即已包含附表編號2增建部分，業如前述，是附表所示建物及坐落之系爭土地，原均屬龔照男所有，並由龔照男之全體繼承人共同繼承，嗣因龔照男之繼承人協議分割遺產結果，造成土地與房屋分屬不同之人，而附表所示建物自89年6月27日至今存在於系爭土地上多年，堪認並無特別約定不許龔書平繼續使用系爭土地，自符合民法第425條之1第1項規定，而得推定龔書平在附表所示建物得使用期限內，與系爭土地所有權人龔黃阿保間有租賃關係。

⒊惟原告已主張龔書平之附表所示建物使用系爭土地，係基於與龔黃阿保之使用借貸契約，而非租賃關係，被告亦自陳龔書平與龔黃阿保間沒有簽租賃契約、未曾給付租金（見訴字卷第229頁），被告雖辯稱民法第425條之1之法定租賃關係，不以簽訂書面契約、給付租金為必要，惟系爭土地、附表所示建物係分割自龔照男遺產而來，且基於龔照男全體繼承人之意思而為分配，分由龔書平、龔黃阿保單獨取得附表所示建物、系爭土地所有權，且龔書平與龔黃阿保為母子關係，龔書平自89年6月27日取得附表所示建物，至龔黃阿保111年6月19日去世為止，長達22年期間從未給付任何租金，龔黃阿保亦未向龔書平收取任何對價，實難認龔黃阿保與龔書平間有租賃之意思或約定，本院因認上開租賃推定應予推翻，龔黃阿保、龔書平間就附表所示建物使用系爭土地，係成立明示或默示之使用借貸契約。

⒋按繼承人自繼承開始時，除另有規定，或專屬於被繼承人者外，承受被繼承人財產上之一切權利義務，為民法第1148條第1項所明揭。

查龔黃阿保已於111 年6 月19日去世，法定繼承人為其子即被告、龔國仁、龔書平，其中龔國仁、龔書平皆聲明拋棄繼承，由被告單獨繼承系爭土地，並於111年12月12日完成繼承登記等情，此有臺灣高雄少年及家事法院公告、系爭土地之登記謄本、異動索引、繼承登記資料及繼承系統表在卷可按（見112年度審訴字第668號卷第81、89、92頁、訴字卷第13-18頁），並為兩造所不爭執，已堪認定。

而龔黃阿保生前就系爭土地與龔書平間有使用借貸契約存在，業如前述，該使用借貸契約於龔黃阿保去世後，即由其唯一繼承人即被告繼受，是被告與龔書平間就系爭土地之使用，亦係使用借貸關係，亦堪認定。

㈢龔黃阿保或被告無土地法第104條第1項或民法第426條之2優先承買權： ⒈基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項定有明文。

該條項規定，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。

準此，得否主張該條項之優先購買權，應以基地或房屋出賣時，房屋所有人與基地所有人間，有無地上權、典權或租賃關係存在，作為判斷之基準（最高法院102年度台抗字第236號裁定意旨、109年度台上字第1277號判決意旨參照）。

次按民法第426條之2第1項規定租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權，承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權，係為達使用與所有合一以盡物之利用，參照土地法第104條規定而增訂（最高法院102年度台抗字第236號裁定意旨），故亦以房屋出賣時，房屋所有人與基地所有人間有租賃關係存在為必要。

又強制執行法之拍賣為買賣之一種，於強制執行程序，土地法上開規定所謂房屋出賣時，應係指拍定時而言（最高法院110 年度台再字第 25 號判決意旨參照）。

⒉承上所述，龔書平所有之如附表所示建物，係基於與龔黃阿保之使用借貸關係而使用系爭土地，則附表所示建物拍賣為原告拍定時，龔書平對於系爭土地並無租賃關係存在，與土地法第104條第1項或民法第426條之2第1項所定優先承買權之要件不合，系爭土地所有權人龔黃阿保自無各該條項所定優先承買附表所示建物之權，被告當亦無從繼承該優先承買權。

是原告主張被告就附表所示建物之優先承買權不存在，即屬有據。

七、綜上所述，原告訴請確認被告於系爭執行事件就附表所示建物之優先承買權不存在，為有理由，應予准許。

八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 4 月 25 日
民事第一庭 法 官 陳筱雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 25 日
書記官 何秀玲
附表
編號 性質 建號/ 門牌號碼 建物坐落土地 權利範圍 1 建物 建號：高雄市○○區○○○段000○號 門牌號碼：高雄市○○區○○路00巷00號 高雄市○○區○○○段000000地號 全部 2 建物 暫編建號：高雄市○○區○○○段0000○號（編號1建物之未保存登記建物） 門牌號碼：同編號1建物1 同上 全部