臺灣高雄地方法院民事-KSDV,112,訴,222,20240403,1

臺灣高雄地方法院民事判決
112年度訴字第222號
原 告 孫寶巖 住○○市○○區○○路000巷00弄0號
訴訟代理人 吳妮靜律師
陳樹村律師
複 代理人 范馨月律師
被 告 李美惠
李健霆
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國113年3月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

兩造共有之坐落高雄市○○區○○段○○段○○○地號土地分歸被告按應有部分各二分之一之比例保持共有。

被告應各補償原告新臺幣伍拾伍萬捌仟捌佰貳拾伍元。

原告與被告李健霆共有之坐落前開第一項土地上同小段三○六建號即門牌號碼高雄市○○區○○街○○巷○號建物及如附圖所示之增建物分歸被告李健霆取得。

被告李健霆應補償原告新臺幣伍萬參仟捌佰壹拾貳元。

訴訟費用由被告李美惠負擔百分之三十二，被告李健霆負擔百分之三十四，餘由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）為伊與被告共有，應有部分各三分之一，而坐落系爭土地上同小段306建號即門牌號碼高雄市○○區○○街00巷0號建物及如附圖所示之增建物（下合稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭不動產）為伊與被告李健霆共有，應有部分各二分之一。

又兩造間就系爭土地、系爭建物並無不能分割之協議，但無法協議分割，伊自得請求裁判分割系爭土地、系爭建物，而系爭土地總面積只有38平方公尺，若原物分割，各共有人所能取得之土地面積過小，無法單獨建築使用，發揮土地之最高經濟價值；

系爭建物為三層樓透天厝，僅有一個出入口，若將該建物分層、分區，原物分歸伊與被告李健霆個別所有，勢必須另畫出共同使用之門廳或走道空間，並就該空間維持共有、約定使用等，不僅減少各共有人得有效利用之空間，徒增法律關係之複雜化，且有害於各共有人之日常生活，並減損系爭建物之經濟價值。

又如系爭不動產分歸共有人之一人，受原物分配者對於未受分配者，應予金錢補償，考量兩造對於金錢補償之標準可能有不一致之情形，受原物分配之一方未必有資力以金錢補償另一方，且此種分割方式仍有獨厚一造而有失公允之虞，難以兼顧系爭不動產共有人全體利益及實質公平。

是伊主張採變價分割，在自由市場競爭之下，將使系爭不動產之市場價值極大化，共有人於變價程序中又可行使優先承買權，兼顧共有人對共有物特殊感情，對於共有人而言較為有利，是變價分割為本件最適之分割方案，為此爰依民法第823條第1項之規定提起本訴等語。

並聲明：㈠兩造共有系爭土地應予變價分割，所得價金按原告、被告李美惠、李健霆各三分之一比例分配之。

㈡原告與被告李健霆共有系爭建物應予變價分割，所得價金按原告、被告李健霆各二分之一比例分配。

二、被告則以：被告李健霆之兄弟即訴外人李俊霖因積欠信用卡債務，致其就系爭不動產之應有部分遭拍賣而為原告取得，伊等因不瞭解法律，未主張優先承買權，但被告李惠美自出生即在系爭不動產居住、長大，該處更為被告李健霆與父母之住所，因此若將系爭不動產變價分割，將導致被告李健霆及父母被迫失去住所，是以依系爭不動產實際使用狀況、經濟價值及共有人關係而論，將系爭不動產分歸伊等所有，並以金錢補償原告，顯較為妥適，當更符合最大利益等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地為兩造所共有，應有部分各三分之一。

㈡坐落系爭土地上系爭建物為原告與被告李健霆共有，應有部分各二分之一。

㈢兩造間就系爭土地、系爭建物並無不能分割之協議。

㈣系爭建物現由被告李健霆及其家人居住使用。

四、得心證之理由㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。

但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；

分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請命為分配，民法第823條第1項、第824條第2項分別定有明文。

經查，系爭土地為兩造所共有，應有部分各三分之一，而系爭建物為原告與被告李健霆共有，應有部分各二分之一，且兩造間就系爭不動產並無不能分割之協議等節，為兩造所不爭執，又系爭不動產查無因法令規定，或因物之使用目的不能分割之情事，且兩造復未能達成協議分割之共識，是原告依上開規定訴請分割系爭不動產，自無不合。

㈡按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。

但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；

或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第2項定有明文。

又定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割，最高法院96年度台上字第108號裁判要旨可供參照。

經查：⒈系爭土地為兩造所共有，應有部分各三分之一，系爭建物為原告與被告李健霆共有，應有部分各二分一，已如前述。

又系爭土地上存有系爭建物，面積為38平方公尺，系爭建物保存登記部分為二層樓，面積均19.84平方公尺，有土地、建物第三類登記謄本附卷可按（見雄司調字卷第17至18頁）。

另系爭建物第二層增建物面積8.71平方公尺，第三層增建物面積28.55平方公尺，系爭建物之第一層為廚房及停車空間，沒有隔間牆，北側、東側均為鐵捲門對外進出，經由第一層內樓梯到達第二層，第二層為廁所及房間，沒有隔間牆，經由第二層內之鐵梯到達第三層，第三層為浴室及房間，沒有隔間牆等節，經本院會同兩造至現場勘驗，並囑託高雄市政府地政局三民地政事務所就系爭建物之增建物位置及面積進行測量屬實，有勘驗筆錄（見訴字卷第97至105頁）、照片（見訴字卷第107至117頁）、系爭建物各層平面簡圖（見訴字卷第119至121頁）、複丈成果圖（見訴字卷第125頁）附卷可憑，自堪認定。

⒉系爭土地上存有系爭建物，面積只有38平方公尺，而系爭建物固有三層，然每層面積面積不大，合計只有1間衛浴、廁所及廚房，若將系爭土地、系爭建物分別原物分割，各共有人所得分得面積甚小，利用價值不高，況系爭建物尚須畫出共有空間以供通行，乃不利於兩造將來之利用及系爭土地、系爭建物之經濟效用，實損及兩造之利益，又不符兩造意願，應不適宜將系爭土地原物分割予兩造，亦不適宜將系爭建物原物分割予原告及被告李健霆。

⒊原告固主張應將系爭不動產變價分割，再將所得價金依兩造應有部分比例分配云云；

被告則抗辯應將系爭土地分歸其等共有，將系爭建物分歸被告李健霆所有，由其等以金錢補償原告等語。

而以系爭土地上存有系爭建物，系爭建物現供被告李健霆居住使用，足見系爭不動產現在都為被告李健霆使用。

又被告就系爭土地所具之應有部分高達三分之二，其等不同意就系爭土地採取變價分割，但有意願採取將系爭土地分歸其等共有，應有部分各二分之一，並以金錢補償原告之分割方案；

又被告李健霆就系爭建物所具之應有部分為二分之一，其不同意就系爭建物採取變價分割，但有意願採取將系爭建物分歸其所有，並以金錢補償原告之分割方案，而將系爭土地分歸被告共有，應有部分各二分之一，將系爭建物分歸被告李健霆一人所有，得免於將之原物分割後兩造取得之土地、建物面積過小，不利於系爭土地、系爭建物利用價值及經濟效用之問題，亦可避免採取變價分割時，被告李健霆若未能於變價時取得系爭不動產，無法繼續原來之使用方式，而需另覓住所之問題，況原告是主張要以變價為分割方法，顯非以定要分得系爭不動產為其意願，僅是認為如此拍賣價格會更符合市場價格，應只要使其就未按應有部分取得者，得到合理之金錢補償，即已兼顧其意願，並符合全體共有人之利益，是本院斟酌系爭土地、系爭建物各共有人之意願及其性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益，認系爭土地應分歸被告共有，並由被告以金錢補償原告，而系爭建物應分歸被告李健霆取得，並由被告李健霆以金錢補償原告，最為妥適。

㈢按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。

又於共有人中不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，應以適當之價格補償之，始符合公平經濟之原則，最高法院105年度台上字第111號裁判要旨可供參照。

經查，系爭土地應採取分歸被告共有之分割方案，而系爭建物則應採取分歸被告李健霆單獨取得之分割方案，已如前述，則原告未受分配，自應以金錢補償之。

又經本院囑託元一國際不動產估價師聯合事務所（下稱元一事務所）鑑定，鑑定結果認系爭土地價值為新臺幣（下同）335萬2,950元，被告應分別補償原告55萬8,825元，而系爭建物價值10萬7,624元，被告李健霆應補償原告5萬3,812元，有元一事務所不動產估價報告書（鑑定報告書外放）附卷可參。

而元一事務所與兩造均無密切之利害關係，又具不動產估價專業，其針對系爭不動產進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況、最有效使用分析，以及該事務所估價師專業意見分析後，採用成本法與收益法之直接資本化法等二種估價方式進行評估而得出之前述鑑定結果，自得採信，是被告就系爭土地部分應補償原告之金錢分別為55萬8,825元，而被告李健霆就系爭建物部分應補償原告之金錢則為5萬3,812元。

五、綜上所述，系爭土地應分歸被告共有，應有部分各二分之一，且應由被告分別補償原告55萬8,825元，系爭建物則應分歸被告李健霆所有，且應由被告李健霆補償原告5萬3,812元，爰判决如主文第1至4項所示。

六、按因分割共有物而涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。

本件兩造係因分割系爭不動產無法達成協議而涉訟，但各自所為之行為均為維護自身權益，揆諸上揭說明，本件訴訟費用應按兩造於系爭不動產之應有部分比例負擔始符公平，爰判決訴訟費用之分擔如主文第5項所示。

七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 4 月 3 日
民事第四庭 法 官 楊淑儀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 8 日
書記官 詹立瑜