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臺灣高雄地方法院民事判決
112年度訴字第54號
原 告 陳嘉誠
訴訟代理人 朱中和律師
被 告 李紋勝
訴訟代理人 葉凱禎律師
曾嘉雯律師
陳亮妤律師
上列當事人間請求給付違約金等事件，經臺灣橋頭地方法院移送前來（111年度審訴字第697號），本院於民國113年7月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告前經訴外人台慶不動產加盟店即泰運不動產有限公司（下稱泰運不動產公司）之仲介，與被告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由被告出售如附表所示房地（下稱系爭房地）予原告，買賣價金為新臺幣（下同）23,200,000元，原告已依約給付價金及應負擔之稅費。
兩造並口頭約定就如附表所示建物（下稱系爭房屋）地下層即訴外人百立建設股份有限公司（下稱百立公司）所有之地下室（下稱系爭地下室）即防空避難室內，現由訴外人財神廟堆放物件及雜物，被告同意原告協調財神廟清空並取回借予財神廟之鑰匙，及取得百立公司同意原告就系爭地下室之代管權。
系爭買賣契約另約定：被告如有給付遲延，應賠償原告按買賣總價每日千分之零點五計算之違約金。
嗣被告未於原告交付尾款日即民國111年4月15日前騰空系爭房屋及遭財神廟占用之系爭地下室，原告乃委請律師發函通知被告履約，惟被告仍未依約履行，原告自得請求被告給付違約金。
為此，爰依民法第227條第1項、第229條、第231條第1項規定及系爭買賣契約第12條第3款約定提起本訴，並聲明：㈠被告應自111年4月16日起至113年3月28日止，按日給付原告11,600元；
㈡願供擔保聲請宣告假執行。
二、被告則以：原告前經泰運不動產公司仲介，與伊簽立系爭買賣契約，由伊以價金23,200,000元出售系爭房地予原告，原告已給付價金至履保帳戶。
然被告於111年4月20日將系爭房地所有權移轉登記至原告名下，並通知原告於111年4月26日交屋，伊亦同意將所有之系爭地下室出入口鑰匙交予原告，並協力通知財神廟搬空出入口騎樓（下稱系爭騎樓）處物品，惟原告卻以百立公司所有之系爭地下室未清空為由拒絕交屋。
惟系爭地下室為百立公司所有，原欲作為地下商場使用，而伊僅係持有地下室出入口之鑰匙，對系爭地下室並無管理使用權。
又財神廟為系爭地下室隔壁之屋主，曾取得百立公司同意使用系爭地下室，而伊既非係系爭地下室之所有權人，亦無代管系爭地下室之法律權源，自不得請求財神廟清空物品。
另系爭地下室之所有權及使用權均不在系爭買賣契約之交易範圍內，伊亦未曾承諾騰空系爭地下室、取得百立公司同意賦予原告地下室代管權等事項。
此外，伊前以存證信函催告原告受領系爭房地，惟因原告受領遲延，伊自得以拋棄占有方式以代交付，至原告請求伊給付違約金，伊無違約行為，更屬無據等語資為抗辯。
並聲明：㈠原告之訴駁回；
㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（訴字卷第45頁）：㈠原告前經泰運不動產公司之仲介，與被告簽立系爭買賣契約，由被告出售系爭房地予原告，買賣價金為23,200,000元，原告已依約給付價金及應負擔之稅費。
㈡原告於111年4月20日以買賣為原因登記為系爭房地之所有權人。
㈢原告尚未實際占有系爭房地。
四、本件爭點：㈠兩造買賣系爭房地時，有無同時口頭約定被告應協調財神廟清空、取回借予財神廟之鑰匙，及取得百立公司同意賦予原告代管系爭地下室之權利？㈡原告是否遲延受領系爭房地之交付？被告得否以其拋棄系爭房地之占有以代交付？㈢原告請求原告依系爭買賣契約第12條第3款關於交屋遲延之約定，請求被告給付自111年4月16日起至113年3月28日止，按日給付原告11,600元之違約金，是否有據？
五、本院之判斷：㈠按所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果而為判斷者，除有顯然違背法令、當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷、原確定判決之判斷顯失公平或前訴訟與本訴訟所得受之利益（例如標的金額或價額）差異甚大等情形外，應解為在同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，法院及當事人對該重要爭點之法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張（最高法院109年度台上字第3287號判決參照）。
而「爭點效」之適用，除理由之判斷具備「於同一當事人間」、「非顯然違背法令」及「當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷」等條件外，必須該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要爭點，經兩造各為充分之舉證，並使當事人為適當而完全之辯論，由法院為實質上之審理判斷，始應由當事人就該事實之最終判斷，對與該重要爭點有關之他訴訟負結果責任，以符民事訴訟上之誠信原則（最高法院111年度台上字第1865號判決參照）。
㈡經查：⒈原告前經泰運不動產公司之仲介，與被告簽立系爭買賣契約，由被告出售系爭房地予原告，買賣價金為23,200,000元，原告已依約給付價金及應負擔之稅費等情，業據原告提出不動產買賣契約書、支票1紙、本票1紙、代書收費表、價金履約保證申請書、匯款申請書客戶收執聯等件為證（橋院卷第21至29頁），且為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項
㈠），此部分事實應堪認定。⒉兩造於另案即本院111年度重訴字第274號請求給付買賣價金等事件（下稱另案)中，業將被告依系爭買賣契約有無取回系爭地下室鑰匙、清空系爭騎樓、清空系爭地下室、取得百立公司同意賦予被告代管地下室之權利等義務，及被告是否業已履行該等義務列為重要爭點，並於另案判決書記載：「本件爭點厥為：(一)原告(即本件被告)依據…(二)原告是否已完成系爭(買賣)契約所負義務？」、「原告主張其依約僅負有…被告(即本件原告)則…抗辯原告尚負有···之義務等内容（該判决事實及理由欄四、(一)部分參照），亦足佐證。
從而，兩造於另案中就該等重要爭點為攻防及辯論，並經法院訊問相關證人而為實質審理後認定：(就取回系爭地下室鑰匙、清空系爭騎樓部分)「可見原告已有提出系爭地下室鑰匙，且曾有依約通知財神廟清空系爭房地騎樓，是原告以111年4月29日存證信函告知騎樓已清空及願意交付系爭地下室鑰匙乙情，尚非虛詞」、（就清空系爭地下室、取得百立公司同意賦予被告代管地下室之權利部分）「兩造於簽約時並未約定原告有清空系爭地下室及取得系爭地下室代管權」(該判決事實及理由欄四、(一)、3、(1)部分參照）等節確定，即被告依系爭買賣契約並無清空系爭地下室、取得百立公司同意賦予被告代管地下室之權利等義務，而就取回系爭地下室鑰匙、清空系爭騎樓等義務部分，被告亦已履行，則揆諸前揭說明，法院及兩造即不得再就該等爭點任作相反之判斷或主張，以符民事訴訟上之誠信原則。
⒊況就清空系爭地下室、取得百立公司同意賦予被告代管地下室之權利部分，原告雖主張兩造曾口頭約定被告應協調財神廟清空、取得百立公司同意賦予原告代管系爭地下室之權利云云。
惟查，證人即委售人員張海宇證稱：從一開始就有告訴原告即買方，地下室是建設公司的產權不是被告即賣方所有。
當天去看的時候，原告就知道財神廟有在地下室擺放廟方使用的物品，當時原告就叫我去查一下地下室的產權面積有多少，如果可以的話，他要叫我去跟建設公司談要買地下室的事情。
在111年4月21日代書通知系爭房屋過戶之前，原告一直都沒有提到地下室的事情，系爭房屋的騎樓的一部分是財神廟在使用，原告有要求在交屋之前，要把財神廟佔用的騎樓清空。
當時的約定只有我們要把系爭房屋及騎樓部分清空，並交付地下室的鑰匙壹支。
至於取得管理權或使用權、以及要求被告要負責清空地下室等要求，都是在111年4月21日之後才一件件跑出來的要求，並非契約當時所約定等語（訴字卷第66至67頁）；
證人即參與系爭買賣契約之代書朱忠祥亦證述：簽約時，我沒有聽到兩造當時有無討論到系爭地下室問題，也沒有聽到被告承諾向百立建設公司取得同意讓原告得到地下室代管權、清理財神廟的事，是嗣後辦理所有權移轉的程序中，陳宥蓁、張海宇告訴我，我才知道的，因為不是買賣標的物，我無法處理等語（訴字卷第62至64頁），顯見兩造並無該等約定。
至證人即仲介陳宥蓁固於本院準備程序時證稱：被告有答應會要求財神廟清空系爭地下室，且有被告母親與財神廟間手寫之協議書等語（訴字第112、116至117、119頁)。
然查，證人陳宥蓁既稱該協議書並非卷內財神廟之保證書（訴字卷第75頁），卷內又無該協議書可佐，是否可信已非無疑。
況證人朱忠祥於本院準備程序時證稱：伊沒有看到被告拿出財神廟之協議書或保證書等語明確（訴字卷第63頁），證人陳宥蓁亦稱：伊不是很記得協議書之內容，伊沒有詳細看，只是瞄一下等語（訴字卷第117頁），則其證稱被告有答應會要求財神廟清空系爭地下室等詞，自難遽信。
⒋再就取回系爭地下室鑰匙、清空系爭騎樓部分，被告既將借予財神廟之鑰匙交付原告，此有原告提出之鑰匙照片（訴字卷第257頁）附卷可稽，原告亦於113年3月28日在財神廟保證書上手寫：「茲收到高雄市○○區○○街000號大門鑰匙、地下室出入口鑰匙及本保證書正本無誤」等語並簽名（訴字卷第287頁），足認被告業已履行該部分之契約義務，至系爭地下室所有權人即百立公司是否另行換鎖致該鑰匙無法開啟系爭地下室，則非被告依系爭買賣契約所負之義務範圍。
又證人陳宥蓁曾於111年4月21日將清空之系爭騎樓拍照上傳系爭買賣契約相關仲介及代書LINE群組，並表示：「目前騎樓清空」等語（訴字卷第289頁），遑論前揭財神廟保證書上記載:「本財神廟茲暫借屋旁地下室出口處作為休息處…」等内容（訴字卷第287頁），該保證書復經原告簽收，是被告既已履行清空系爭騎樓之義務，其後該騎樓是否另因財神廟或第三人擅自堆置物品而無權占用，要屬另一問題，併此敘明。
⒌從而，依系爭買賣契約第12條第3款約定：「乙方（按：被告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方（按：原告）自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至乙方完全給付時為止，如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收收款項如數返還甲方，兹於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償」等語，有系爭買賣契約可稽（審訴卷第24頁）。
惟被告已履行其給付義務，並未有遲延給付之情事，業經本院認定如上，則被告既未陷於給付遲延，自不構成系爭契約第12條第3款約定之給付遲延，原告依前揭約定請求被告賠償違約金，難認有據，應予駁回。
六、綜上所述，原告依民法第227條第1項、第229條、第231條第1項規定及系爭買賣契約第12條第3款約定請求被告應自111年4月16日起至113年3月28日止，按日給付原告11,600元之違約金，為無理由，應予駁回。
又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 8 月 16 日
民事第五庭 審判長法 官 王耀霆
法 官 鄭靜筠
法 官 周玉珊
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 16 日
書記官 林秀敏
附表：
編
號
土地坐落
縣市
鄉鎮市區段
地號
面積（平方公
尺）
權利範圍
１高雄市三民區
大港3551
483
826/10000
２高雄市三民區
大港3551-1 599
826/10000
編
號
建號
坐落地號
建物門牌
建築式樣主
要建築材料
及房屋層數
建物面積（平
方公尺）
權利
範圍
20064
高雄市○
○區○○
段0000地
號
高雄市○○區
○○街000號
鋼筋混凝土
造5層
1層：32.01
2層：76.78
3層：76.78
4層：76.78
5層：76.78
屋頂突出物：
3.53
騎樓：35.60
總面積：
378.26
陽台：31.04
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