臺灣高雄地方法院民事-KSDV,112,訴,725,20240827,1

臺灣高雄地方法院民事判決
112年度訴字第725號
原      告  彭玉美 
訴訟代理人  吳勇君律師
            王可文律師
            周廷威律師
被      告  馬麗惠 
            馬麗玟 
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年7月29日言詞辯論終結，判決如下：
主      文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由

一、原告主張：被告馬麗惠向原告承租坐落門牌號碼高雄市○○區○○○路000號5樓之5之房屋（下稱系爭房屋），與原告簽訂房屋租賃契約書，約定租期自民國106年12月10日起至107年12月9日止，共計1年（下稱系爭租賃契約），租金為每月新臺幣（下同）7,000元，後於107年12月9日租賃期限屆滿後，馬麗惠仍繼續使用系爭房屋，並繳納每月租金，原告亦未表示反對之意思，視為以不定期限繼續契約。

然馬麗惠自110年11月11日起即有延遲給付租金之情事，迄至111年5月11日原告終止租約止，扣除原先所付2個月押租金，馬麗惠遲延租金金額為3萬5,000元，累積已積欠達5個月之租金。

原告已於111年5月4日委請律師以存證信函（下稱系爭存證信函）向馬麗惠催告函到5日內付清租金，倘馬麗惠屆期未給付，即以該存證信函為終止租約之意思表示，並要求返還系爭房屋，詎馬麗惠於111年5月5日收受系爭存證信函後，迄今均未給付分文。

原告爰依系爭租賃契約、民法第421條第1項之法律關係，請求馬麗惠給付自110年11月11日起至111年5月11日原告終止租約前，積欠7個月尚未繳納之租金，並扣除2個月押租金後之金額即3萬5,000元，及自調解聲請狀繕送達翌日起至清償日止之法定利息。

另因馬麗惠長期積欠租金而有違約情事，是依系爭租賃契約第12條約定，原告因提起訴訟所生之律師費用共11萬元，亦應由馬麗惠負擔（與上開積欠7個月租金合計為14萬5,000元）。

又被告馬麗玟為實際使用系爭房屋之人，被告於系爭租賃契約終止後仍無權占有使用系爭房屋至112年4月9日始將系爭房屋返還予原告，被告顯受有相當於免付租金之利益，並致原告受有無法使用收益之損害，原告並依民法第179條規定向被告請求自111年6月起至112年3月止共計10個月相當於租金之不當得利7萬元等語。

並聲明：㈠馬麗惠應給付原告14萬5,000元，及其中11萬5,000元自調解聲請狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，其中3萬元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；

㈡被告應給付原告7萬元，其中5萬6,000元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，其中7,000元自112年2月10日起至清償日止，按年息5％計算之利息，其中7,000元自112年3月10日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

二、被告分別以下列情詞置辯：㈠馬麗惠以：系爭租賃契約簽立日期為106年12月10日，伊當時不在臺灣，伊非系爭房屋之承租人，並未簽立系爭租賃契約，亦從未實際使用系爭房屋，故伊無須支付房屋租金及律師費用。

馬麗玟與原告首次簽立之103年系爭房屋租約及104年續約，伊均擔任連帶保證人，伊從未擔任承租人等語置辯。

並聲明：原告之訴駁回。

㈡馬麗玟辯以：於103年一開始是用伊名義承租系爭房屋，伊為視障弱者，因疫情無法出外按摩，故自110年11月起積欠房租未繳。

承租系爭房屋之最後一次簽約不是馬麗惠所簽，伊沒辦法簽，是訴外人即伊兒子黃家彬簽的，後來就一直沒有簽約了，伊未繳納租金後，原告才要求搬遷，伊對於積欠租金金額無意見，但無能力一次給付，伊不同意負擔律師費等語。

並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項及本件爭點（見訴字卷第228至229頁）：㈠兩造不爭執事項：⒈馬麗玟曾於103年12月4日、104年12月10日與原告簽立租期1年、租金7,000元之租賃契約，承租系爭房屋，並繳納2個月押租金共1萬4,000元，馬麗惠擔任上開2份租約之連帶保證人。

⒉系爭房屋自103年12月4日至000年0月0日間，均為馬麗玟居住使用；

馬麗玟已於112年4月9日將系爭房屋返還予原告。

⒊馬麗惠於000年00月00日出境中，不在臺灣。

⒋自103年間至000年00月間系爭房屋出租期間，原告每月均有收到7,000元租金，被告自110年11月起均未給付系爭房屋之租金給原告。

⒌原告於111年5月4日委請律師以臺北安和郵局存證號碼000532號存證信函（即系爭存證信函）向被告催告函到5日內付清租金，倘被告屆期未給付，即以系爭存證信函為終止租約之意思表示，並要求遷讓系爭房屋，被告於111年5月5日收受系爭存證信函後，並未給付租金。

⒍110年、111年間系爭房屋租賃屬不定期限租賃。

㈡本件爭點：⒈馬麗惠於106年12月至111年間是否向原告承租系爭房屋？⒉原告得否請求馬麗惠給付自110年11月至111年5月11日終止租約止積欠之租金3萬5,000元以及律師費11萬元？⒊原告得否請求被告給付原告自111年6月至112年3月共10個月相當租金之不當得利？若可，金額為若干？

四、本院之判斷：㈠按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。

民法第451條定有明文。

本件被告否認馬麗惠有簽立系爭租賃契約，並提出記載租賃期限為106年12月10日至107年12月9日、承租人欄處空白之租賃契約3份，作為否認系爭租賃契約真正之佐證。

經查：⒈馬麗惠於106年12月10日至107年12月9日確實有向原告承租系爭房屋：經本院將系爭租賃契約與兩造無爭議租賃契約之筆跡送法務部調查局鑑定結果，認定系爭租賃契約筆跡與無爭議筆跡筆畫特徵相同，有鑑定報告書乙份在卷可稽（見訴字卷第161至165頁）；

且證人陳泊睿（原名陳錦昌）於審理中具結後證稱：我有處理系爭房屋租賃之事，因原告在北部，所有權人即原告妹妹在日本，所以房子一直委託我做管理，我記得就是馬麗惠看到廣告，帶馬麗玟約在現場看房，那天她們看完馬上就要租，當下我有馬上打電話給原告，那天我很有印象是因為被告很快就要承租，很少有這種情況，當時馬麗惠跟我說因為馬麗玟看不見，有房子的事情都找她處理，當時我致電給原告以後，馬麗惠又願意處理，我當下就在出租房子現場簽租約，原告將房子委託給我處理時，就會有給我委託書，會授權我們出租房子，合約都是制式的，第1次簽租賃契約時，被告都有簽，馬麗玟簽在右邊，馬麗惠簽在左邊，因為馬麗惠有承諾會處理房子的事情，租金都由馬麗惠直接匯到屋主的帳號，很多年之後被告家可能有一些狀況，後來馬麗玟打電話給我，我才去跟馬麗玟拿錢，幫忙馬麗玟匯給屋主，其中匯款的手續費都是我吸收的，因為馬麗玟家人沒有人要幫她，租約都是一年一簽，第1年到期之後，因為馬麗惠長期在大陸，她手機打不通，我有傳訊息給她，我就將3份租約寄送到馬麗惠給我的臺北住址，她會再寄還給我2份，1份我就會寄給原告，屋主的部分，因為屋主有授權，有時我幫忙簽的，有時屋主剛好在高雄她會自己簽，但承租方的部分就是被告自己簽的，我不可能去幫她們簽，馬麗惠所提出103年、104年租賃契約是我協助處理的前2份租約，我印象馬麗惠的住址有更換過，我會寄送租賃契約給馬麗惠是因為從第1次簽約就是馬麗惠帶馬麗玟來簽，如果馬麗玟來承租我們不可能簽，因為她看不見，是因為馬麗惠說會處理，如果馬麗惠沒有說一起簽或當保證人，就不可能簽約，後來寄租約時，馬麗惠有簽就好，因為馬麗玟看不見無法簽字，我有見過系爭租賃契約，這是我寄送給馬麗惠簽名，馬麗惠寄回給我的，我也有見過馬麗惠提出承租人為空白之租賃契約，我現在沒辦法講很清楚，因為事隔多年，可能是馬麗惠跟我說沒收到，我又再寄一次給她等語綦詳（見訴字卷第269至274頁），明確證稱馬麗玟係於103年12月10日開始承租系爭房屋，且系爭租賃契約確實為馬麗惠所簽立。

本院審以證人陳泊睿僅係受託協助兩造處理系爭房屋租賃事務之人，與兩造並無親戚關係或冤仇，證詞應無偏袒之虞，其具結後所為證述當屬可信。

又縱系爭租賃契約所載簽約日馬麗惠尚未返臺（馬麗惠於000年00月0日出境，同年月17日入境，見審訴卷第115頁），然衡情系爭租賃契約所載日期本非必然為實際簽名日期，堪認系爭租賃契約確實為馬麗惠所親自簽立無誤，原告主張馬麗惠於106年12月10日至107年12月9日向原告承租系爭房屋一事非屬無稽，馬麗惠辯稱：未簽立系爭租賃契約云云，殊無足採。

⒉馬麗惠於107年12月10日以後未向原告承租系爭房屋：證人陳泊睿於本院審理時另結證稱：後來可能被告之間有問題，好像有次因為馬麗惠比較沒有處理這件事，我有跑去房子現場，跟馬麗玟說馬麗惠都不處理了，我記得馬麗玟大兒子在家，馬麗玟大兒子有在客廳簽1次，至於正確的時間點我不可能記得，我記得是馬麗玟大兒子簽自己的名字，先後順序我真的記不起來，我就記得最早都是寄給馬麗惠，後來馬麗玟大兒子有簽，至於之後馬麗惠有沒有再簽那個時間點順序我不記得，之後就沒有再簽了，後來馬麗玟都叫我處理房子的問題，馬麗玟積欠租金很久，也沒有其他家人要幫她處理，我也很生氣馬麗惠當初說要處理沒有處理，我也不記得最後是什麼時候租，後來沒有簽約是因為後來都沒有人理馬麗玟，又遇到疫情，馬麗玟也沒辦法繳，她欠租金以後還請我幫她找房子，但怎麼幫她找，馬麗玟兒子簽約只有1次等語（見訴字卷第270至273頁）；

復參以證人黃家彬亦到庭證稱：我曾用我的名義簽系爭房屋租約，我是承租人，不是馬麗惠、馬麗玟的名義，不知道是哪一年，因為馬麗玟看不到，高雄只有我在，我弟弟精神上有點問題，所以我去簽等語（見訴字卷第218至頁），經核與證人陳泊睿所述情節相符，足認原告與馬麗玟簽立之租約到期後，黃家彬確曾與原告簽立租賃契約無訛。

又黃家彬於104年5月11日至000年00月0日間均因案在監服刑乙情，有黃家彬在監在押紀錄表存卷可查（見訴字卷第261頁）。

是以，證人陳泊睿、黃家彬固均無法確認以黃家彬為承租人簽立系爭房屋租賃契約之時間點為何，然依上開證人陳泊睿所證情節及黃家彬在監紀錄，馬麗玟於103年12月10日開始承租使用系爭房屋後，黃家彬自當於107年10月8日縮短刑期執行完畢出監以後始有可能以承租人身分簽立租賃契約，則應可推知黃家彬簽立租賃契約時間點係在馬麗惠所簽立系爭租賃契約到期之後，馬麗玟辯稱：最後一次承租系爭房屋簽約不是馬麗惠所簽，為黃家彬所簽等語，當屬可信。

從而，馬麗惠簽立系爭租賃契約到期後，既已改由黃家彬與原告簽立系爭房屋租賃契約，原告復未舉證證明黃家彬所簽租約到期後，有再次以馬麗惠為承租人名義簽立系爭房屋租賃契約，即難認馬麗惠於107年12月10日以後有向原告承租系爭房屋，換言之，黃家彬與原告所簽租賃契約到期後之不定期限租賃應存在於原告與黃家彬間，原告主張其與馬麗惠間有不定期限繼續契約存在，難以逕採。

㈡原告不得請求馬麗惠給付自110年11月至111年5月11日終止租約止積欠之租金3萬5,000元以及律師費11萬元：查馬麗惠於107年12月10日以後未向原告承租系爭房屋，係改由馬麗玟之子黃家彬向原告承租系爭房屋，原告與黃家彬間租約到期後，不定期限租賃乃存在於原告與黃家彬間等節，業經本院認定如前。

基此，馬麗惠並非110年11月至000年0月00日間系爭房屋租賃契約之承租人，則原告以出租人身分主張依租賃契約約定、民法第421條規定請求馬麗惠給付自110年11月至111年5月11日終止租約止積欠之租金3萬5,000元以及律師費11萬元，應屬無據，不應准許。

㈢原告不得請求被告給付原告自111年6月至112年3月共10個月相當租金之不當得利：兩造固不爭執原告於111年5月4日委請律師以系爭存證信函向被告催告函到5日內付清租金，倘被告屆期未給付，即以系爭存證信函為終止租約之意思表示，並要求遷讓系爭房屋，被告於111年5月5日收受系爭存證信函後，並未給付租金等情（兩造不爭執事項⒌），惟如前所認定，系爭房屋之不定期限繼續租賃契約係存在於原告與黃家彬間，並非存在於兩造間，被告均已非系爭房屋之承租人，因此，馬麗惠並無受有繼續占用租賃標的物（系爭房屋）之利益，且原告寄送系爭存證信函予被告亦不生向承租人（黃家彬）合法催告、為終止租約意思表示之效力，原告與承租人黃家彬間租賃契約既未經原告合法終止，則難認馬麗玟繼續占有使用系爭房屋為無法律上原因，應不成立不當得利，原告以出租人身分主張向被告請求自111年6月起至112年3月止共計10個月相當於租金之不當得利7萬元，難認有理，尚難准許。

五、綜上所述，原告依租賃契約、不當得利法律關係，請求馬麗惠給付原告14萬5,000元及法定利息，及請求被告給付原告7萬元及法定利息，均為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻防方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 8 月 27 日
                民事第五庭法 官 鄭靜筠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 27 日
                              書記官 沈彤檍