臺灣高雄地方法院民事-KSDV,112,訴,749,20240419,1

臺灣高雄地方法院民事判決
112年度訴字第749號
原 告 施秀芬
訴訟代理人 陳樹村律師
黃斐瑄律師
被 告 蘇葵羚

蘇宸靚（原名蘇貴燕）


共 同
訴訟代理人 吳文賓律師
黃家豪律師
上列當事人間請求撤銷買賣行為等事件，本院於民國113年3月18日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序事項：

一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

㈠查原告起訴時聲明為：⒈被告蘇葵羚所有門牌房屋座落於高雄市○鎮區○○○路000 號5 樓之5 及其土地標示高雄市○鎮區○○段000000地號土地撤銷買賣且回復原狀。

⒉蘇葵羚、被告蘇貴燕（下合稱被告）應向原告連帶賠償給付新臺幣（下同）70萬3,500元之租金收入損失，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

⒊因系爭標的，原告於陽信銀行楠梓分行設定貸款200萬元，自行清償，未給付原告之房屋買賣價款，被告等2人應連帶給付，及自清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

㈡原告其後於訴訟繫屬中，將聲明變更為：⒈先位聲明：⑴確認原告及被告二人就高雄市○鎮區○○段000000地號土地（權利範圍1萬分之60）及其上同段3931建號建物（門牌號碼高雄市○鎮區○○○路000號5樓之5、權利範圍全部，下稱系爭房屋，與上述土地合稱系爭房地）於民國106 年3 月8 日所訂立之買賣契約無效。

⑵蘇葵羚應將系爭房地於106 年4 月11日以買賣為登記原因之所有權移轉登記應予塗銷。

⑶蘇葵羚應給付原告63萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自起訴日起至蘇葵羚塗銷前項房地所有權移轉登記止，按月給付原告1萬500元。

⑷原告願供擔保請准宣告假執行。

⒉備位聲明：⑴被告二人應給付原告216萬8,305元，及自106年4 月16日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

⑵原告願供擔保請准宣告假執行。

（以上參見本院112年度審訴字第337號卷〈下稱本院審訴字卷 〉第11頁；

本院112年度訴字第749號卷〈下稱本院訴字卷〉卷二 第139至140頁）。

核原告所為聲明變更，均係基於其出售系 爭房地予被告所生之相關法律關係，請求之基礎事實同一， 符合上開規定，應予准許。

貳、實體事項：

一、原告主張：系爭房地原為原告所有。

原告患有妄想型思覺失調症併發憂鬱症，長期處於聽幻覺症狀與非邏輯性思考、妄想之精神狀態，已達喪失自由決定意思之程度。

又原告本欲出售系爭房地，後蘇宸靚即蘇貴燕以買方從澎湖過來看房子，一直催促原告以300萬元出售系爭房地，原告不堪其擾，遂與被告於106年3月8日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以310萬元出售系爭房地予被告，並於106年4月11日辦畢所有權移轉登記予蘇葵羚。

然被告係乘原告無意識或精神錯亂下簽立系爭買賣契約，原告所為意思表示均無效，買賣債權行為與移轉所有權物權行為均不成立，因原告仍為系爭房地之所有權人，自得請求蘇葵羚塗銷系爭房地之所有權移轉登記；

其次，系爭房屋原出租予訴外人莊鎮元、莊淑芬，每月租金1萬500元，蘇葵羚登記為系爭房地所有權人後開始收取租金，應返還108年5月起至112年5月止所收取之租金63萬元（計算式：5年×12月×1萬500元＝63萬元）予原告。

另如認系爭買賣契約仍繼續存在，蘇葵羚本應於移轉登記完成5日內給付剩餘價金，惟蘇葵羚迄今僅支付履約保證金65萬1,695元、匯款28萬元，尚應給付原告216萬8,305元。

為此，爰依民法第75條、第767條第1項、第179條、第367條及系爭買賣契約，提起本件訴訟。

並聲明：如事實及理由欄第壹、一部分所示。

二、被告則以：原告於105年間欲出售系爭房地，請求蘇宸靚協助洽尋買方，後蘇宸靚於106年初詢問蘇葵羚，經雙方議價，原告同意以310萬元出售系爭房地，蘇葵羚並已付畢價金，原告亦將系爭房地所有權移轉予蘇葵羚，並於106年4月11日辦畢所有權移轉登記。

又原告為執業地政士，具備一定之不動產交易經驗與專業，其於106年間亦無身心狀況異常情形，是其主張於事發時之精神狀況，係處於無意識或精神錯誤等節，實屬虛訛。

其次，蘇葵羚取得系爭房地所有權後，將房屋出租予原房客至今，此與原告無涉，原告以此請求蘇葵羚給付所收取之租金，洵屬無據。

另原告前對被告起訴請求被告賣回系爭房地等，案經本院111年度訴字第1596號審理，經被告提出事證，敘明交易過程與款項支付情形，原告遂撤回該案起訴。

原告提起本訴顯係基於惡意、不當目的。

綜上，原告主張為無理由，並聲明：⒈原告之訴駁回。

⒉如受不利判決，請准供擔保免為假執行。

三、兩造不爭執事項：㈠原告於105 年8 月2 日起，從事不動產經紀營業員工作。

㈡系爭房地原為原告所有。

兩造於106 年3 月8 日簽立系爭契約，約定由原告以310萬元出售系爭房地予被告。

㈢原告於106 年2 月2 日以系爭房地向陽信商業銀行貸款220 萬元。

陽信商業銀行於106 年2 月6 日登記為系爭房地抵押權人，嗣於4 月18日塗銷全部抵押權登記。

㈣原告與蘇葵羚於同年4 月11日，以買賣為原因，辦理系爭房地所有權移轉登記，將系爭房地所有權移轉至蘇葵羚名下。

㈤原告於106 年1 月20日和訴外人莊鎮先簽立系爭房屋租賃契約書，約定原告以每月1 萬500 元租金，出租系爭房屋予莊鎮先。

㈥蘇葵羚取得系爭房屋所有權後，即向系爭房屋承租人按月收取上開租金。

㈦蘇葵羚已以下列方式為給付價金：⒈簽立系爭契約時給付原告10萬元。

⒉匯款至本件履約保證帳戶52萬元。

⒊匯款28萬元予原告。

四、兩造同意協議簡化爭點如下：㈠原告先位依民法第75條規定，請求確認兩造訂立之系爭契約無效，有無理由？⒈原告主張其係精神狀態處於無意識或精神錯亂中之情形下，和蘇葵羚簽立系爭契約，有無理由？㈡原告先位依民法第767條第1項中段規定，請求蘇葵羚應將系爭房地所有權移轉登記塗銷，有無理由？㈢原告先位依民法第179條規定，請求蘇葵羚應給付63萬元本息，暨自起訴日起至蘇葵羚塗銷系爭房地所有權移轉登記止，按月給付原告1 萬500 元，有無理由？㈣原告備位依系爭契約及民法第367條規定，請求蘇葵羚應給付原告216萬8,305 元本息，有無理由？

五、經查：㈠原告先位依民法第75條規定，請求確認兩造訂立之系爭契約無效，及依民法第767條第1項中段規定，請求蘇葵羚應將系爭房地所有權移轉登記塗銷，以及依依民法第179條規定，請求蘇葵羚應給付63萬元本息，均無理由。

⒈按無行為能力人之意思表示，無效；

雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同。

無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之。

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。

民法第75條、第179條、第767條第1項規定分別定有明文。

原告主張其係精神狀態處於無意識或精神錯亂中之情形下，簽立系爭契約，系爭契約應為無效等節，自應就其主張有利於己之事實負舉證責任。

⒉原告雖主張其自000年0月間起，因妄想型思覺失調症、頭痛等病症，於103年9月18日起在高雄市立凱旋醫院（下稱凱旋醫院）就診，並分別於103年11月3日（重新鑑定日期為104年11月30日）、110年10月13日（重新鑑定日期為115年10月31日）經鑑定有中度精神障礙，有原告提出之上開中華民國身心障礙證明共2份、112年3月16日凱旋醫院診斷書1份等件在卷可參（參見本院審訴字卷第31至33頁）。

惟經本院依職權調閱原告歷年來於凱旋醫院因思覺失調症之就診病歷，原告僅有於97年、103年、110年間前往就診，且於97年間尚未經診斷認其患有思覺失調症，有凱旋醫院112年10月3日高市凱醫成字第11271837100號函暨所附病歷資料等件在卷可稽（參見本院訴字卷病歷卷第9至44頁）。

足見原告於簽立系爭契約前後相近時期，均無在該醫院精神科看診之事實。

又原告於103年11月3日、110年10月13日雖經鑑定有中度精神障礙。

然查，原告就103年間取得之中度精神障礙證明，並未提出其於104年11月30日起有再就精神狀態重新鑑定之事證。

則原告自104年11月30日起至事發時，是否仍患有思覺失調症，其有無因此病症致其精神狀態處於無意識或精神錯亂中之情形下，簽立系爭契約等情，即無從證明之。

⒊原告雖又主張其自102年1月25日至110年9月28日止，於家慈診所共就診135次，且經診斷患有思覺失調症，有原告提出之110年10月1日家慈診所門診個案治療摘要1份在卷可參（參見本院訴字卷第29頁）。

惟經本院函詢家慈診所有關原告於000年0月間停止治療，是否會造成其病情惡化而有精神錯亂或無意識之可能，該診所回覆：原告於105年3月4日門診後至107年1月24日再次回診期間，均未回診診療，並無從判斷此期間之精神狀態及行為能力，有家慈診所113年3月11日（113）家慈字第113001號函文1份在卷可參（參見本院訴字卷二第277頁）。

是依此部分事證，亦無從認定原告於事發時，係處於無意識或精神錯亂下而簽立系爭契約之事實。

另原告於112年1月5日經高雄市立大同醫院（委託財團法人私立高雄醫學大學經營，下稱大同醫院）認定其於110年4月1日經診斷所患之神經科及病病，並未導致精神錯亂或意識喪失，有大同醫院112年1月18日高醫同管字第1110505954號函暨所附之案件回覆表1份附卷可考（參見本院111年度訴字第1596號卷第87至89頁）。

則依上開事證交互參照，客觀上均不足以認定原告係於無意識或精神錯亂之情形，而簽立系爭契約之事實。

⒋再者，原告為專業之執業地政士，執業期間已近30年，並曾任社團法人高雄市地政士公會之理事，並於105年8月2日有加入地政達人不動產仲介公司團隊，及於105年11月14日有繳納200元補換發不動產經紀營業員證明，以及於105 年5月7日至8 月27日間、11月8日至11月10日期間、108 年6 月28日至7月12日期間，均有參加不動產經紀營業員訓練，且領有專業證書。

以上有原告為地政士之網頁資料、擔任地政士名片、經紀人及經紀營業員證書（明）資訊、地政達人不動產仲介公司團隊加盟金收據、內政部委託中華民國不動產代銷經紀商業同業公會全國聯合會辦理不動產經紀營業員登錄及發證作業收納款項收據、收據、不動產經紀營業員證明、不動產經紀營業員專業訓練證明書、勞動部勞動力發展署產業人才投資計畫結訓證書等件在卷可稽（參見本院訴字卷一第91至95頁；

本院111 年度訴字1596號卷第49至53、57、63至67頁）。

又原告於106年1月25日，亦有向陽信商業銀行楠梓分行辦理貸款，並填載其經營施秀芬地政士事務所，從事代書25年，105年收入120萬元，且於106年2月1日尚有出租系爭房地予莊鎮先，於104年間有辦理信用卡，以上有陽信商業銀行楠梓分行112年9月13日陽信楠梓字第1120012號函暨所附附件在卷可考（參見本院訴字卷二第9至23、39至43、69頁）。

另原告於106年3月7日亦有因買受之房屋有漏水瑕疵，和訴外人林若蓁在高雄市前鎮區調解委員會成立調解，有該會106年民刑調字第55號調解書1份附卷可佐（參見本院審訴字卷第35頁）。

綜觀原告於104年至106年間即於簽立系爭契約相近期間，既有在社會從事上開工作，並順利受訓完成並取得上開合格證書，且可自行向銀行辦理貸款、申請信用卡及處理上開調解事宜，足見原告當時具有相當生活能力，亦具有可為社會經濟活動之能力。

則依據該等客觀事證，更難認其係於無意識或精神錯亂之情形，而簽立系爭契約。

至原告主張其當時僅有取得證明，並無職業之事實，顯與上開其申辦貸款自陳已職業多年，並領取薪資等情不符，而無可採。

是原告先位依民法第75條規定，請求確認兩造訂立之系爭契約無效，並無理由。

⒌從而，系爭契約既屬有效，兩造間之所有權登記之物權行為亦屬有效。

因此，蘇葵羚以每月1 萬500 元租金，出租系爭房屋予莊鎮先等人，並向其等收取該租金，亦有法律上原因，對原告而言並無不當得利。

則原告先位依民法第767條第1項中段規定，請求蘇葵羚應將系爭房地所有權移轉登記塗銷，以及依民法第179條規定，請求蘇葵羚應給付63萬元本息，亦均無理由。

㈡原告備位依系爭契約及民法第367條規定，請求蘇葵羚應給付原告216萬8,305 元本息，亦無理由。

查原告先前係向陽信商業銀行楠梓分行貸款以購買系爭房地，嗣兩造簽立系爭契約後，蘇葵羚即經由其名下臺灣銀行帳戶匯入200萬795元至原告帳戶，以及代為清償其銀行剩餘貸款19萬9,205元，且蘇葵玲已給付價金完畢，有臺灣銀行高雄分行112年12月28日高雄徵字第11250025971號函、陽信商業銀行股份有限公司112年11月16日陽信總受審字第1129938922號函、陽信商業銀行楠梓分行112年9月13日陽信楠梓字第1120012號函暨所附附件、亞太建設經理有限公司回覆之系爭房地買賣價金支付款及撥款細項相關文件、被告匯款單據等件各1份在卷可考（參見本院訴字卷二第243、157、9至107、165至188、229頁），足認被告亦已給付價金完畢。

則原告主張其並未取得200萬795元，及被告尚積欠216萬8,305 元價金未給付，顯與此部分事證不符，而無可採。

是原告備位依系爭契約及民法第367條規定，請求被告應給付原告216萬8,305 元本息，亦無理由。

六、從而，原告依民法第75條、第767條第1項、第179條、第367條及系爭買賣契約，請求如事實及理由欄第壹、一部分所示事項，均無理由，應予駁回。

原告之訴既無理由，其假執行之聲請亦失所附麗，亦無理由，應予駁回。

七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘提出之攻防方法、陳述及訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。

八、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 4 月 19 日
民事第三庭 法 官 黃姿育
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 22 日
書記官 陳亭妤