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臺灣高雄地方法院民事判決
112年度訴字第927號
原 告 許金鳳
訴訟代理人 楊佳琪律師
陳樹村律師
被 告 許錦玲
訴訟代理人 陳德弘律師
陳士綱律師
上列當事人間請求返還停車位等事件，本院於民國113年7月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○○○地號土地上同段三二七六建號建物地下層如附圖所示A部分停車位騰空返還予原告。
被告應給付原告新臺幣肆萬捌仟元，及自民國一一二年五月六日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自民國一一二年三月一日起至返還前項停車位之日止，按月給付原告新臺幣參仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣參拾參萬元供擔保後得假執行。
但被告如以新臺幣壹佰萬元為原告供擔保後免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國81年間以新臺幣（下同）800萬元向訴外人祥發建設股份有限公司（下稱祥發公司）購買富貴祥發大樓（下稱系爭大樓）E棟11樓及地下室編號78號停車位，因此取得坐落高雄市○○區○○段000○00地號土地（應有部分1萬分之47，下稱系爭土地）及其上同段3258建號即門牌號碼高雄市○○區○○路000號11樓建物（下稱系爭甲屋）暨其共有部分即同段3276建號（應有部分1萬分之62）所有權（下合稱系爭不動產），並經由祥發公司於買賣系爭大樓區分所有建物時與全體買受人約定地下層停車位之分管，而取得編號78號停車位即系爭土地上同段3276建號建物地下層如附圖所示A部分停車位（下稱系爭停車位）之專用權。
再於82年10月25日將系爭不動產出售予被告斯時配偶即訴外人邱家雄，買賣時伊已言明因仍為坐落高雄市○○區○○段000○00地號土地（應有部分1萬分之34）及其上同段3122建號即門牌號碼高雄市○○區○○路000號11樓建物（下稱系爭乙屋）暨其共有部分即同段3276建號（應有部分1萬分之26，下合稱系爭他不動產）之所有權人，須保留系爭停車位使用，因此買賣標的不包括系爭停車位，伊並於系爭不動產所有權移轉登記予邱家雄後，持祥發公司所出具之車位使用證明書（下稱系爭證明書）向系爭大樓管理委員會（下稱系爭管委會）登記系爭停車位改由系爭乙屋使用，系爭管委會則改通知由系爭乙屋住戶繳納系爭停車位清潔費。
嗣被告於85年1月9日經邱家雄移轉取得系爭不動產所有權後，竟於110年11月1日起無權占用系爭停車位，伊自得本於所有權及分管契約請求被告騰空返還系爭停車位。
又被告無法律上之原因而受有占用系爭停車位之利益，已致伊受有損害，伊自得請求被告返還相當於租金之利益每月3,000元，是被告無權占用系爭停車位，自110年11月1日起至112年2月28日止，應返還相當於租金之利益4萬8,000元，並應自112年3月1日起至返還系爭停車位之日止，按月給付3,000元，為此爰依民法第767條第1項前段、中段、分管契約、民法第179條之規定提起本訴等語。
並聲明：㈠被告應將系爭停車位騰空返還予原告。
㈡被告應給付原告4萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年5月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自112年3月1日起至返還前項停車位之日止，按月給付原告3,000元。
㈢願供擔保，聲請宣告假執行。
二、被告則以：㈠伊之前夫邱家雄向原告購買系爭不動產時，原告惡意不告知系爭不動產附帶系爭停車位，並長年占用，導致邱家雄及後續承購之伊不知悉系爭不動產包含系爭停車位，嗣因原告欲出售系爭停車位，要求伊協助辦理產權移轉等相關事宜，伊委請房仲業者調查方知悉此事，系爭停車位之所有權係包含於系爭不動產所有權內，伊繳納之管理費乃包含停車位之坪數，所繳納之地價稅、房屋稅亦有含括系爭停車位，原告向伊請求返還系爭停車位及相當於租金之不當得利，於法不合。
㈡系爭大樓有購買車位之區分所有權人共同使用部分之應有部分，較諸未購買者之應有部分多，系爭停車位乃屬法定防空避難室，屬於公共使用空間之共有部分，依法不得與專有部分之建物分離買賣，而伊透邱家雄購買之系爭不動產之共同使用部分之應有部分既為1萬分之62，多於未購買車位者，即已包含系爭停車位，是伊方為系爭停車位之所有人，原告依民法第767條請求，非有理由。
㈢原告未提出系爭大樓之分管協議，只提出系爭證明書作為分管契約，並據以主張權利，惟系爭證明書並非分管協議，且其上載明使用人為系爭甲屋，足以證明系爭停車位是由系爭甲屋使用，又被告實際僅以270萬元、36萬元向祥發公司購買系爭甲屋及停車位，又未與邱家雄於買賣系爭不動產時明文約定保留停車位，可知原告是以高價出售系爭不動產卻保留系爭停車位供自己使用，況不論原告與邱家雄是否有分管契約或其他約定，原告與邱家雄並未於系爭不動產買賣契約載明排除系爭停車位而單獨出售系爭不動產，伊自不知悉此情，因此應不受原告所述分管契約之拘束，系爭停車位之權利應連同系爭不動產一同移轉予伊，原告欲主張被告應受分管契約之拘束，應就伊於受讓系爭不動產時對系爭停車位之分管契約有明知或可得而知之情負舉證之責，否則原告主張自無理由。
㈣原告無法舉證其得基於所有人之地位或基於分管契約債權人之地位，向伊請求返還系爭停車位，因此其起訴請求返還系爭停車位，並進而請求給付相當於租金之不當得利，均無理由，應予駁回等語，資為抗辯。
並聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保聲請宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於81年間向祥發公司購買系爭大樓E棟11樓及地下室編號78停車位，嗣因此取得系爭不動產所有權。
㈡邱家雄前為被告之配偶，於105年間與被告離婚。
㈢邱家雄前向原告購買取得系爭甲屋及該建物坐落之土地，原告乃將系爭不動產所有權移轉登記予邱家雄，並於83年7月4日辦畢所有權移轉登記，邱家雄再將系爭不動產所有權移轉登記予被告，並於85年2月8日辦畢所有權移轉登記。
㈣原告將系爭不動產所有權移轉登記予邱家雄後，仍為系爭他不動產之所有權人，而為系爭大樓之區分所有權人。
㈤原告將系爭不動產所有權移轉登記予邱家雄後，仍占有使用系爭停車位直至110年10月31日，且系爭停車位之車位清潔費直至110年10月31日都是由原告繳納予系爭管委會。
㈥被告自110年11月1日起占有使用系爭停車位，並繳納車位清潔費予系爭管委會。
四、得心證之理由㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。
又公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日施行，該條例施行之前，倘大樓地主、建商與各承購戶，就屬地下室作為停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束，最高法院103年度台上字第850號裁判要旨可供參照。
本件原告主張其為系爭停車位之專用權人，被告無權占用系爭停車位，其應得請求被告騰空返還之；
被告則以系爭大樓區分有所權人有購買車位者，共有部分之應有部分較諸未購買者多，其既已自原告處取得系爭不動產所有權全部，當已包含系爭停車位，而為系爭停車位之所有權人云云。
經查：⒈系爭大樓為區分所有之建築物，而地下室停車位則位於大樓共同使用部分之地下層，為兩造所不爭執，則該地下室停車位性質上即不得單獨為所有權之客體，而應歸全體區分所有人所共有，是被告抗辯其因取得系爭不動產所有權，所取得共有部分之應有部分為1萬分之62，當已包含系爭停車位，而為系爭停車位之所有人云云，尚屬無據。
⒉原告於81年間向祥發公司購買系爭大樓E棟11樓及地下室編號78停車位，嗣因此取得系爭不動產所有權，為兩造所不爭執，應堪認定。
又原告與祥發公司間買賣系爭甲屋所有權時乃簽訂地下室權屬同意書，上載：「茲同意座落（應為坐落之誤載）於鳳山市○○段00000○地號土地上，即祥發建設股份有限公司所興建富貴祥發之地下室權屬，屬於共同使用之面積約880坪，按各戶面積占本大樓總建物面積比例持分，隨同房屋購買人所共有，作為公共設施，其餘非屬於共同使用部份（汽車停車位）約420坪，除避難時提供本大樓住戶使用外，其產權及使用權專屬購買地下室汽車停車位者共有及使用，特立此書為證」等語，有房屋預定買賣契約書附卷可參（見審訴字卷第25至62頁），又祥發公司為建設公司，而觀諸前述買賣契約書內容除了買主、棟別、樓層、價款等是以手寫填入，其餘均是印刷文字，該契約書應為祥發公司預定用於系爭大樓區分所有建物出售之同類契約，系爭大樓其餘承購戶與祥發公司所簽訂買賣契約，應除買賣標的及價金外，內容都相同，則祥發公司與系爭大樓各承購戶乃在公寓大廈管理條例施行前，就屬地下室作為停車場之管理範圍，訂有分管之約定，地下停車位之使用權乃由購買車位之承購戶使用，依諸上開說明，自應解系爭大樓共有人已默示同意成立分管契約（下稱系爭分管契約），原告於購買系爭不動產時因此取得系爭停車位使用權。
是如前述，為維持共有物管理秩序之安定性，若系爭大樓區分所有權之受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。
⒊證人即為原告辦理系爭不動產買賣及過戶之地政士高弘博於本院審理中到庭證述：原告與邱家雄洽談系爭不動產買賣契約時，其有參與其中，斯時原告有提及只賣房屋不賣車位，因為車位要自己使用，其當時有詢問原告過戶要如何處理，原告表示建設公司就車位有給予證明書，因此其於買賣契約沒有提及車位問題，並將建物所有權登記的共有部分全部移轉登記予買方等語（見訴字卷435至436頁），以證人高弘博與兩造均無密切之利害關係，應無甘冒偽證罪之風險而故意虛偽為有利於任一造之可能，佐以系爭證明書迄今仍為原告所持有，且原告將系爭不動產所有權移轉登記予邱家雄後，仍占有使用系爭停車位直至110年10月31日，系爭大樓管理委員會就系爭停車位之車位清潔費直至110年10月31日都是向原告收取等節，又為兩造所不爭執，衡情若非原告於出售系爭不動產時，保留系爭停車位未予出售，應無此等情況，足徵證人高弘博上開證述內容應可採信，是原告將系爭不動產出售予邱家雄時，並未出售系爭停車位，且有與邱家雄言明將保留系爭停車位供己使用，被告抗辯原告出售系爭不動產時，惡意未告知邱家雄購買系爭不動產時乃購有系爭停車位，且未證明有與邱家雄協議保留系爭停車位云云，尚非可採。
至證人邱家雄固於本院審理中到庭證述其前向原告購買系爭不動產，其當時第1次購買房屋，未注意停車位問題，原告亦未告知有無含停車位，但其知悉系爭大樓有地下停車位，其購買後有實際居住系爭不動產，但因工作關係都在北部，會從北部開車返回系爭甲屋，車子則停放於住家附近學校周圍等語（見訴字卷第356至359頁），惟證人邱家雄乃為被告之前夫，又為自原告處買受系爭不動產，再移轉登記予被告之人，其與本件乃有密切之利害關係，其所為證述內容自需合於常情，並有其他佐證始足採信，然證人邱家雄於買受系爭不動產供自己及家人居住時，早即知悉自己將因工作關係開車往返臺北高雄，其顯有停車位之需求，其又非不知系爭大樓設有地下停車位，殊難想像其於購買房屋時就此方面未予詢問，是其上開證述內容與常情有違，又無其他佐證，自難採信。
⒋原告因向祥發公司購買系爭停車位，乃取得祥發公司與系爭大樓管理委員會共同發給之車位使用證明書，該證明書於第三點第三項、第四項分別載明：「車位使用人，如有轉讓他人使用時，應向大樓管理委員會報備，以便管理」、「本車位轉讓限讓予本大樓住戶，不得讓與大樓以外之他人使用」，有該證明書在卷可參（見審訴字卷第87頁），又系爭大樓規約之停車場管理辦法第8條乃規定：「車位所有權人如將車位轉售或出租予其他住戶（不得轉租、售非本社區住戶）必須告知管委會，以便納入管理」等語，有系爭大樓規約附卷足參（見訴字卷第167至201頁），則依祥發公司與系爭大樓管理委員會共同發給購得車位者之證明書，及系爭大樓嗣所訂定之規約，足徵系爭大樓之建商與各承購戶暨其後系爭大樓區分所有權人，就屬地下室作為停車場之管理範圍所定系爭分管契約，乃約定購得系爭大樓地下室停車位者，可將該車位使用權以報備系爭大樓管理委員會之方式轉售予大樓他住戶，並佐以系爭大樓管理委員會迄110年10月前，都是向原告收取系爭停車位之清潔費，且該項費用是附載於系爭乙屋管理費項下，有系爭大樓管理委員會代收費用繳費憑單在卷可按（見審訴字卷第89至90頁），足認在兩造起爭執之前，系爭大樓管理委員會登錄之系爭停車位使用權人，已非系爭甲屋之區分所有權人，而為系爭乙屋之區分所有權人即原告，而原告將系爭不動產出售予邱家雄之際，乃將系爭不動產所有權均移轉登記予邱家雄一節，既為兩造所不爭執，若其確因購買系爭停車位而致所有之共有部分之應有部分高於未承購停車位者，其顯未因保留系爭停車位，將共有部分之部分應有部分移轉登記至自己名下系爭乙屋，然其卻仍得向系爭大樓管理委員會報備，變更系爭停車位之使用權人，並據以繳納系爭停車位清潔費，且停車使用長達27餘年迄兩造發生爭執，足徵系爭大樓區分所有權人就地下室停車位管理範圍所定系爭分管契約，並未約定需以區分所有權共有部分之應有部分移轉，為使用權讓與之方式。
⒌系爭大樓管委會固函覆本院：「本大樓地下室停車位之轉讓事宜，依大樓住戶規約及建管法規，僅得移轉予同大樓之住戶，且應將公同共有部分分割萬分之19予取得停車位權利之人，並將『車位轉售』及『分割讓予』之事實通知本大樓管理委員會」、「車位使用人變更登記不在歷任管委會移交之列，且本大樓管委會已歷經三十任移交，無從查起當時（民國80餘年）的狀況」等語，有該會112年11月14日112富貴字第1121114號函在卷可參（見訴字卷第165頁），惟證人即系爭大樓管理總幹事陳清杉於本院審理中到庭證述：其自112年5月1日起開始擔任系爭大樓總幹事，被告為系爭大樓管理委員會112年4月30日起至113年4月30日止之主任委員，上開函文不是其所為，應該是主任委員處理，其任職期間曾有區分所有權人將其停車位，由名下二戶房屋中之一戶變更到他戶，當時其並未過問是否有為登記持分之變更等語（見訴字卷第362至372頁），而證人陳清杉乃為系爭大樓總幹事，對於任職期間系爭大樓公共事務運作情形應知悉甚詳，其上開證述內容自可採信，則前述函文既為與本件有密切利害關係之被告所擔任主任委員之管理委員會回覆，內容又與前述系爭規約之停車場管理辦法第8條規定，及公寓大廈文件之保管及閱覽管理規定車位使用人名冊應異動更新等內容不符（見訴字卷第167至202頁），自難採信，且由證人陳清杉之證述內容，益徵系爭大樓區分所有權人並未約定系爭大樓地下室停車位使用權人變更，需以共有部分之應有部分移轉登記為要件，否則證人陳清杉當不致未向住戶確認所有權登記情況，即為停車位使用權人之變更，是系爭大樓管理委員會前述函覆內容，非可採信。
⒍被告雖抗辯系爭大樓其他住戶進行停車位權利移轉時，均會將共有部分之應有部分1萬分之19移轉登記云云，並舉台灣省高雄縣鳳山市文山段建築改良物登記簿區分所有建物共同使用部分附表（見訴字卷第145至163頁）為證。
惟由上開附表固然可以得知系爭大樓區分所有權人間有就共有部分之應有部分1萬分之19移轉登記之記錄，然尚無法從該等記錄遽認該1萬分之19應有部分移轉登記，係為變更地下室停車位專用權人，且單憑該份附表亦無法逕認系爭大樓區分所有權人移轉停車位專用權時均有將共有部分之應有部分1萬分之19辦理變更登記，並進而推認系爭分管契約是約定以變更共有部分之應有部分1萬分之19所有權登記，為變更停車位專用權之方式，以取得該應有部分者為停車位專用權人，是被告上開抗辯，仍非可採。
⒎被告固抗辯系爭停車位乃為於系爭大樓共有部分，不得分離而單獨移轉，原告自無從取得系爭停車位專用權，且原告買受之系爭乙屋並未包含系爭停車位之共有部分，是原告於轉讓系爭不動產所有權後，無從保有系爭停車位之使用權云云。
惟區分所有建物之共同使用部分，乃因性質尚屬共有，且附屬於區分所有建物，因此共有人將各相關區分所有專有部分之建物移轉時，其共同使用部分之所有權，亦隨之移轉與同一人，各共有人對於該共同使用部分設施，依其共有部分經濟目的，加以使用或約定分管後，基於使用權為所有權之積極權能之一，固不得與所有權分離而單獨為買賣標的，然若是將使用權出售予同為所有權人之他共有人，即非屬將使用權與所有權分離而單獨為買賣標的之情，自非在限制範圍內，是原告既於出售系爭不動產後，仍為系爭大樓之區分所有權人，即仍為共有部分之系爭大樓地下停車場之共有人，自非不得將系爭停車位專用權保留。
其次，祥發公司固以地下室權屬同意書與各承受戶約定，系爭大樓地下室中約420坪部分，除避難時提供本大樓住戶使用外，其產權專屬購買地下室汽車停車位者共有及使用，然以其嗣後非將系爭地下室停車位部分單獨辦理所有權登記，其縱有因此於登記共有部分時，登記予購買停車位之承購戶較多之應有部分，然以共有部分之應有部分，僅對於該共同使用部分之權利享有一定之比例，並非因此即得占用特定之部分，共有人得否占用共同使用部分之特定部分，以及嗣得否將該權利轉讓暨轉讓方式，仍端賴分管契約約定之內容而定，尚非僅得憑區分所有權人登記共有部分之應有部分多寡而定。
又依諸前述，系爭大樓區分所有權人就系爭分管契約乃是約定購得系爭大樓地下室停車位者，可將該車位使用權以報備系爭大樓管理委員會之方式轉售予大樓他住戶，則原告於出售系爭不動產時，自得本於自己仍為系爭乙屋之所有權人，而依該方式保留系爭停車位，是被告上開抗辯，均非可採。
⒏至被告固抗辯其不知悉原告與邱家雄於系爭不動產契約排除系爭停車位而單獨出售系爭不動產，因此應不受系爭分管契約之拘束，系爭停車位之權利應連同系爭不動產一同移轉予其云云。
惟邱家雄前向原告購買取得系爭不動產所有權，於83年7月4日辦畢所有權移轉登記，邱家雄再將系爭不動產所有權移轉登記予被告，於85年2月8日辦畢所有權移轉登記等節，為兩造所不爭執。
又證人邱家雄於本院審理中到庭證述其購買系爭不動產是要供父母、斯時配偶即被告及子女居住，購買後有實際居住其中，一家6人戶籍都在系爭不動產等語（見訴字卷第356頁、第358頁），衡情證人邱家雄與被告有密切之利害關係，應無甘冒偽證罪之風險而固為不利於被告證述內容之可能，則被告乃為邱家雄配偶，經邱家雄受讓系爭不動產前，已居住於系爭不動產約1年餘，其自得透過系爭大樓規約，並向系爭大樓管理委員會查詢，以及其斯時配偶停車狀況，知悉或可得知悉系爭分管契約，況縱便系爭甲屋共有部分之應有部分，因初時原告乃有買受地下室停車位，而多於他未購買車位之承購戶，該應有部分僅對於該共同使用部分之權利享有一定之比例，被告並非因此即得占用特定之部分即系爭停車位，是其上開抗辯，仍非可採。
⒐被告固聲請訊問證人吳泓懿，以證明系爭停車位之權利如何認定、系爭不動產中土地應有部分是否含停車位、系爭大樓過往移轉停車位之登記方式為何。
惟證人吳泓懿並非系爭大樓之建商、初始承購戶或住戶，亦非系爭大樓經辦車位管理之人，只為受被告委託調查之人，難認其對於系爭大樓區分所有權人間成立之系爭分管契約有所知悉，而得證明系爭停車位專用權屬於何人，是本院自無調查上開證據之必要，附此序明。
⒑綜上所述，原告乃為系爭停車位所在系爭大樓共有部分之共有人，且依系爭大樓區分所有權人間系爭分管契約，對於系爭停車位具有專用權，而被告並未舉出並證明其占有使用該車位具有法律上之權源，自屬無權占用，是原告自得本於所有權及系爭分管契約請求被告騰空返還之。
㈡按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。
經查：⒈被告自110年11月1日起占有使用系爭停車位，為兩造所不爭執。
又原告對於系爭停車位具有專用權，被告占有使用並無法律上之權源，已如前述，則被告乃無法律上之原因占用系爭停車位，又其因此獲得相當於租金之利益，此又已致原告受有損害，是原告自得請求被告返還其自110年11月1日起至返還系爭停車位之日止，無權占用系爭停車位所受相當於租金之利益。
⒉被告固抗辯相當於租金之不當得利金額，應以土地坪數除以土地價值計算，且系爭停車位之租金行情應為每月2,500元云云。
惟被告無權占用系爭停車位，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，而租金是依市場行情認定，非定以土地坪數除以土地價值計算。
又證人陳清杉於本院審理中到庭證述系爭大樓住戶會委請其代為公告出租停車位，因此其知悉系爭大樓地下停車位市場行情大約每月租金3,000元，亦有以3,500元出租者等語（見訴字卷第368頁），而證人陳清杉乃為系爭大樓管理總幹事，對於所經辦之大樓公共事務自知悉甚詳，其上開證述內容，應可採信，則系爭大樓地下停車位租金市場行情約在每月3,000元，原告以每月3,000元計算被告無權占用系爭停車位所受之利益，應屬可採，被告上開抗辯，委無足取。
⒊綜上所述，原告乃得請求被告返還其自110年11月1日起至返還系爭停車位之日止，無權占用系爭停車位所受相當於租金之利益每月3,000元，是原告請求被告給付4萬8,000元，及自112年3月1日起至返還系爭停車位之日止，按月給付3,000元，自可採信。
五、綜上所述，原告乃為系爭停車位之專用權人，被告自110年11月1日起無權占用系爭停車位，從而，原告依民法第767條第1項前段、中段、分管契約、民法第179條之規定，請求被告騰空返還系爭停車位，並給付4萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年5月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自112年3月1日起至返還系爭停車位之日止，按月給付原告3,000元，為有理由，應予准許。
六、本判決兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或舉證，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 8 月 9 日
民事第四庭 法 官 楊淑儀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 12 日
書記官 詹立瑜
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