臺灣高雄地方法院民事-KSDV,113,訴,165,20240821,1

臺灣高雄地方法院民事判決
113年度訴字第165號
原      告  王貞   
被      告  永恆鳳凰公寓大廈管理委員會

法定代理人  曹若瑤 
訴訟代理人  林嘉柏律師
上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效等事件，本院於民國113年8月8日言詞辯論終結，判決如下：
主  文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由

一、原告主張：原告為被告所管理之永恆鳳凰大樓社區（下稱系爭社區）內門牌號碼高雄市○○區○○街00號11樓之3建物及其基地（下稱系爭房地）之區分所有權人，並買受取得系爭社區1樓編號12、13、13之1等平面停車位（下稱系爭停車位）之約定專用權，訴外人即系爭社區起造人隆大營造股份有限公司（下稱隆大公司）前與各承買戶所定之房地買賣契約中，有以分管契約約定系爭社區停車位之管理、使用方法，皆由停車位之約定專用權人自主決定，惟被告竟於民國112年6月9日召開臨時區分所有權人會議（下稱系爭區權人會議），通過「平面車位内只能停放一臺汽車或一臺紅（黃）牌重型機車，不得放普通型的機車、腳踏車或囤放任何其他物品，周邊牆面亦不得放置任何物品。」

之決議（下稱系爭決議），並依系爭決議修正系爭社區之停車場管理辦法（下稱系爭停車場管理辦法）第2條第12項。

茲因系爭決議牴觸上開隆大公司與各承買戶所定之分管契約，而違反系爭社區管理規約（下稱系爭規約）第2條第4項停車空間應依分管契約使用之約定，爰先位依民法第56條第2項規定，求為確認系爭決議無效。

又系爭停車場管理辦法第2條第12項侵害原告合法使用系爭停車位之權利，且無關全體住戶之利益，欠缺合理性及公平性，爰備位依民法第799條之1第3項，求為撤銷系爭停車場管理辦法第2條第12項等語。

並先位聲明：確認系爭決議無效。

併為備位聲明：系爭停車場管理辦法第2條第12項應予撤銷。

二、被告則以：系爭社區起造人隆大公司前與各承買戶所定之房地買賣契約，僅係就系爭停車位之範圍、約定專用權人為約定，並未就系爭停車位之管理、使用方法訂立分管契約，是系爭決議並無原告所指違反分管契約之情事。

又系爭停車場管理辦法第2條第12項可有效維護系爭社區之環境整潔，進而提升對於系爭社區住戶素質及管理品質之評價，且系爭區權人會議為系爭決議時，亦同時決議「機械車位内只能停放一台汽車，其他任何機車、腳踏車或其他物品均不得放置，以維安全。」

（下稱機械車位決議），並將機械車位決議訂入系爭停車場管理辦法第2條第13項，另系爭社區亦有機踏車停車格可供住戶停放普通重型機車及腳踏車，故系爭停車場管理辦法第2條第12項並無民法第799條之1第3項所定之顯失公平情事等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事項（見訴字卷第376-378頁）：㈠原告自111年10月12日起為系爭社區之區分所有權人，並購買取得系爭停車位之專用權。

㈡系爭社區屬公寓大廈管理條例第3條第1款所定之公寓大廈而有該條例之適用。

㈢系爭停車位屬系爭社區經約定供原告使用之約定專用部分。

㈣被告於112年6月9日召開系爭區權人會議，通過系爭決議及機械車位決議，並依上開決議分別修正系爭停車場管理辦法第2條第12項、第13項。

㈤系爭社區僅系爭停車位為平面車位，其餘車位均為機械車位。

四、本件爭點：㈠原告先位主張系爭決議牴觸系爭分管契約，故系爭決議違反系爭規約第2條第4項，依民法第56條第2項應屬無效，是否有據？㈡原告備位主張系爭停車場管理辦法第2條第12項有顯失公平情事，依民法第799條之1第3項應予撤銷，有無理由？

五、本院之判斷：㈠原告先位主張系爭決議牴觸分管契約，故系爭決議違反系爭規約第2條第4項，依民法第56條第2項應屬無效，應屬無據。

⒈按約定專用部分，係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，公寓大廈管理條例第3條第5款定有明文。

又按住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。

但另有約定者從其約定；

住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更，公寓大廈管理條例第9條第2項、第15條第1項分別定有明文。

查系爭社區所屬建物之地上一層設有停車空間，並劃設有3個系爭停車位等情，有高雄市政府工務局函覆之系爭社區所屬建物使用執照案卷資料在卷可稽（見訴字卷第249-344頁），是由該建物地上一層平面圖（見訴字卷第340頁）及空間規劃觀之，系爭停車位之設置目的及使用執照所載用途顯然係專供汽車停放之用，參以高雄市政府工務局針對原告於系爭停車位堆放雜物之舉，認違反公寓大廈管理條例第15條第1項規定，以112年6月8日高市工務建字第11234772800號函，限期20日回復原狀，此有前開函文附卷可參（見訴字卷第169頁），益徵系爭停車位應依設置目的使用。

故系爭決議內容：「平面車位内只能停放一臺汽車或一臺紅（黃）牌重型機車，不得放普通型的機車、腳踏車或囤放任何其他物品，周邊牆面亦不得放置任何物品。」

與停車位設置目的相符，合於首揭公寓大廈管理條例之規定，而無違法或不當情事。

⒊原告固舉系爭社區起造人隆大公司與各承買戶所定房地買賣契約之約定為證，主張該約定為分管契約，約定系爭社區停車位之管理、使用方法，皆由約定專用權人自主決定，且20多年來系爭車位的空間均係由原告管理使用云云（見訴字卷第375頁），惟查：⑴系爭社區起造人隆大公司與各承買戶所定之房地買賣契約均有約定：「1.本契約房屋地面層一樓及地下層，樓梯間、電梯間（小公）及門廳走道、電梯機房、電氣室、機械室、管理室、受電室、幫鋪室、配電室、水箱、蓄水池、防空避難室（扣除停車位面積）、屋頂突出物（大公）等所列共用部份及依法令得為區分所有之標的者外，其餘地面層一樓90.25平方公尺（約27.3坪）及地下層92.30平方公尺（約27.92坪）由賣方依法令以停車位應有部分持分產權另行出售予本預售屋承購戶，並由車位承購人専用其停車位。

2.未購買停車位之承購戶，已充分認知本房屋總價並不包括停車位之價款，且所購房屋坪數其地面一樓及地下室持分面積亦未含停車位之持分面積。

除共同利益之使用及其他法律之規定外，已確認並同意對本預售屋之地面一樓及地下室停車位無任何權利，包括持分所有權及使用管理權。」

（見訴字卷第159頁，下稱系爭買賣契約約定）。

觀諸系爭買賣契約約定之約定真意及目的，僅係隆大公司於出售系爭社區房地及停車位時，與各承買戶約定系爭社區地面層一樓及地下層之停車位由購買車位者約定專用，並依停車位面積換算取得該地面層一樓及地下層之應有部分，而未購買停車位約定專用權之承買戶，則不得干涉購買車位者對特定停車位之使用權限，依系爭買賣契約約定之內容，難認寓有原告得違反停車位設置目的，自主決定如何使用系爭停車位之意旨。

⑵至原告雖主張20多年來系爭車位的空間均係由原告管理使用，可證系爭社區住戶間確有以默示分管契約約定系爭停車位由約定專用權人即原告自主決定使用、管理方法，並無不得停放普通型機車、腳踏車或囤放物品之限制等語（見訴字卷第129-130頁），惟原告未能提出舉證以核實其說，且原告係自111年10月12日始因買受系爭房地而成為系爭社區之區分所有權人，並取得系爭停車位之約定專用權，此情為兩造所不爭執，並有系爭房地之建物謄本在卷可查（見審訴卷第77-78頁），則原告上開主張系爭停車位20年來均由其使用之情，亦乏所據。

況依系爭社區停車場管理辦法第2條第4項約定「本大樓停車場不得作停車以外之利用」、同辦法第2條第10項第4款約定「停車場內不得私自安裝或設置任何物品」（見審訴卷第59-60頁），足見，尚不得以被告未積極制止原告未依停車位設置目的使用，逕認被告有默許之意思。

⒋據上，原告主張系爭決議因牴觸分管契約，而違反系爭規約2條第4項停車空間應依分管契約使用之約定，應依民法第56條第2項規定無效等語，自屬無據。

㈢原告備位主張系爭停車場管理辦法第2條第12項有顯失公平情事，依民法第799條之1第3項應予撤銷，應屬無據。

⒈按規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後3個月內，請求法院撤銷之，民法第799條之1第3項定有明文。

前開規定所謂「按其情形顯失公平者」，則係指依規約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷有顯失公平之情形而言。

質言之，規約約款以該約款恣意追求部分區分所有權人之利益，而自始未兼顧全體區分所有權人之正當利益，始可認為違反誠信原則而顯失公平（臺灣高等法院臺中分院110年度上更一字第20號判決意旨可資參照）。

⒉原告雖主張系爭社區僅系爭停車位為平面車位，其餘車位均為機械車位，故依系爭決議所定之系爭停車場管理辦法第2條第12項，顯係針對原告並侵害其合法使用系爭停車位之權利，亦與系爭社區住戶整體利益無關，有顯失公平情事等語。

然查，依系爭決議所定之系爭停車場管理辦法第2條第12項，僅限制系爭社區平面停車位不得停放普通型機車、腳踏車及堆放雜物，合於系爭停車位之設置目的及使用執照所載用途，並無違法或不當，業已如前述，是系爭停車場管理辦法第2條第12項自無剝奪原告使用系爭停車位之權利，按其情形並無顯失公平之情事可言。

況系爭社區112年6月9日系爭區權人會議亦同時為機械車位決議，並將機械車位決議訂入系爭停車場管理辦法第2條第13項，此情為兩造所不爭執；

再參諸原告自承其買受系爭房地時，系爭社區即有劃設機踏車停車格供住戶依系爭社區機車管理辦法抽籤及使用（見訴字卷第375、378頁，系爭社區機車管理辦法見審訴卷第57-58頁），是自系爭停車場管理辦法第2條第12項訂定時系爭社區停車管理狀況之整體情況綜合觀之，系爭社區所有平面停車位及機械車位之約定專用權人，均同受不得在停車位停放普通型機車、腳踏車及堆放雜物之限制，無刻意給予特定或少數區分所有權人利益，或加重其負擔或義務、損害其權利之情形，而係一體適用於全體停車位約定專用權人；

再參以原告如有停放機車、腳踏車之需，尚非不得循系爭社區機車管理辦法取得機車位之使用權，此為原告購買系爭房地時所得知悉，自難認系爭停車場管理辦法第2條第12項有民法第799條之1第3項所定之顯失公平情事，故原告主張該規約約定應依前開條文予以撤銷，自無足採憑。

六、綜上所述，原告先位依民法第56條第2項規定，求為確認系爭決議無效：備位依民法第799條之1第3項，求為撤銷系爭停車場管理辦法第2條第12項，均為無理由，應均予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 8 月 21 日
                  民事第二庭  審判長法 官  王  琁
                  法  官  李昆南
                  法  官  呂致和
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 22 日
書記官  莊佳蓁