臺灣高雄地方法院民事-KSDV,100,訴,946,20120118,1

臺灣高雄地方法院民事判決 100年度訴字第946號
原 告 洪自明
（即聯上實業股份有限公司之承當訴訟人）
訴訟代理人 李玲玲律師
被 告 吳明勳
兼訴訟代理 張雅容
人
上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國101 年1 月4 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落高雄市○○區○○段一小段五０八之六、五０九之十八地號土地暨其上門牌號碼高雄市○○區○○路五九二號房屋（建號二七九二號，含未保存登記部分及電梯設備）騰空遷讓返還予原告，並自民國一百年一月一日起至返還上開房地之日止，按月給付原告新臺幣壹萬玖仟零壹拾元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決關於原告勝訴部分，於原告以新臺幣捌拾肆萬捌仟元供擔保後得假執行，但被告如以新臺幣貳佰伍拾肆萬肆仟陸佰伍拾陸元預供擔保，免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序部分：按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響；

但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟。

前項但書情形，僅他造不同意者，移轉之當事人或第三人得聲請法院以裁定許第三人承當訴訟，民事訴訟法第254條第1項、第2項定有明文。

查原原告聯上實業股份有限公司（下稱聯上公司）已於訴訟繫屬中之民國100 年2 月18日將系爭房地（詳後述）所有權以買賣為原因移轉予洪自明，並於同年3 月1 日辦畢所有權移轉登記，另於同年4 月15日將系爭房地移轉前之不當得利債權一併讓與洪自明，此有土地登記謄本、債權讓與契約書附卷可佐（見本院卷一第180 頁、第217 頁），嗣經洪自明聲請承當本件訴訟，又被告均同意其承當訴訟（見本院卷一第205 頁），揆諸前揭規定，自得由原告洪自明承當訴訟續行本件訴訟程序，合先敘明。

貳、實體部分：

一、原告主張：訴外人晉偉建設股份有限公司（下稱晉偉公司）、張豐裕、張寬裕、張燦裕因積欠訴外人中租迪和股份有限公司（下稱中租迪和公司）債務未清償，經中租迪和公司就其等名下之不動產聲請強制執行，由鈞院以95年度執字第36152 號強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理在案，並由中租迪和公司於系爭執行事件中，承受其等名下之房地即坐落高雄市○○區○○段一小段508 之6 、509 之18地號土地及其上門牌號碼高雄市○○區○○路592 號房屋（建號：同段2792號，含未保存之增建部分及電梯設備，下稱系爭房地），中租迪和公司復於99年12月20日將系爭房地售予伊之前手聯上公司，嗣由伊於100 年2 月18日向聯上公司購買系爭房地，並於同年3 月1 日辦畢所有權移轉登記，惟系爭房地現由被告張雅容與吳明勳使用中。

而被告張雅容固曾與系爭房地之原所有權人晉偉公司於85年間就系爭房屋簽訂買賣契約，然並未辦理所有權移轉登記，自不得對抗伊，則被告張雅容與吳明勳迄今仍使用系爭房屋，即屬無權占用。

被告既無合法使用之權源，卻無權占用系爭房屋，並受有相當租金之利益，爰依民法第767條、第179條、第184條第1項、第185條第1項之規定，提起本訴。

並聲明：㈠被告張雅容、吳明勳應將系爭房地騰空後將系爭房地返還予原告，並應自100 年1 月1 日起至騰空返還之日止，按月連帶給付原告新臺幣（下同）19,010元。

㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被告張雅容、吳明勳則以：系爭房地係被告張雅容於85年初向晉偉公司所買受，並於同年9 月14日繳畢價金，合法占有使用迄今，被告張雅容依據買賣關係使用系爭房地，顯非無權占用，至被告吳明勳經張雅容同意使用系爭房地，亦屬有權占有，原告請求伊等自系爭房屋遷出及給付相當於租金之不當得利，均無理由等語置辯。

並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利判決，請准供擔保免為假執行。

三、兩造不爭執事項㈠晉偉公司、張豐裕、張寬裕、張燦裕因積欠中租迪和公司債務未清償，經中租迪和公司聲請強制執行，並由之在系爭執行事件中承受系爭房地，並於99年12月20日出售系爭房地予聯上公司，嗣後再由聯上公司出售予承當訴訟人洪自明。

㈡系爭房屋於興建完成之時，即一併建有電梯及未經保存登記部分。

㈢被告張雅容曾於85年間出資向晉偉公司購買含電梯及未經保存登記部分之系爭房地，惟並未辦理所有權移轉登記，系爭房屋即由被告張雅容自85年9 月14日占有使用迄今。

㈣系爭房地現由被告占有供經營美而美早餐店營業使用中。

四、得心證之理由㈠原告是否為系爭房地之所有權人？⒈按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第758條第1項定有明文。

是以不動產所有權人縱與他人有移轉其所有權之債權契約存在，然於依該債權契約辦理所有權移轉登記前，究難謂其所有權已因有債權契約之約定即當然喪失或變更。

⒉原告主張其為系爭房地之所有權人之事實，業據其提出土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本為證（見本院卷㈠第178 頁至第183 頁），應可認定。

被告張雅容雖辯稱系爭房地（含未保存登記部分及電梯設備）均係其出資向晉偉公司及張豐裕購買，其始係系爭房地之合法所有權人云云，然被告張雅容於購買系爭房地後始終未辦理所有權移轉登記等情，業據證人即系爭房地出賣人晉偉公司之代表人張豐裕（見本院卷㈠第46頁背面）於本院審理時到庭證稱：系爭房地包含未保存登記部分之價金確實已由被告張雅容付清，當時伊有打算將房子先過戶給張雅容，但張雅容說要等土地一併完成登記，所以那時候就沒有辦理登記，到現在房子跟土地都被拍賣了，伊亦無法幫張雅容處理等語（見本院卷㈡第46頁），且核與前揭土地、建物第一類登記謄本所載之內容相符而兩造對於被告張雅容向晉偉公司購買系爭房地後，迄今均未辦理所有權移轉登記乙節亦均不爭執，則依首揭民法第758條第1項之規定，其既非系爭房地登記之所有權人，自無從主張其已取得系爭房地之所有權，縱其確實曾繳付買賣房地之價金，此亦僅其如何向與其簽定系爭房地買賣契約之晉偉公司主張權利之問題，要不足以阻卻原告取得系爭房地之所有權，是被告張雅容此部分所辯自不足以採為有利於被告之認定。

據上所述，系爭房地既登記為原告所有，原告自為系爭房地之所有權人甚明。

㈡系爭土地上之增建部分及電梯設備之所有權人為何？⒈按物之構成部分，除法律有特別規定外，不得單獨為物權之標的物，最高法院29年上字第1678號、32年上字第6232號分別著有判例可資參照。

次按所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。

此類附屬建物依民法第811條之規定，固應由原建築所有人取得增建建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張。

但於構造上及使用上已具獨立性而依附於原建築之增建建物（如可獨立出入之頂樓加蓋房屋），或未依附於原建築而興建之獨立建物，則均非附屬建物，原建築所有權範圍並不擴張及於該等建物。

是以判斷其是否為獨立建物或附屬建物？除斟酌上開構造上及使用上是否具獨立性外，端在該建物與原建築間是否具有物理上之依附關係以為斷；

系爭違章建築部分之電梯如已裝入上訴人買受房屋內即與該房屋有不可分離之關係，而為該房屋之構成部分，從而買賣房屋即應包括此電梯在內，最高法院100 年度台上字第4 號、76年度台上字第119 號分別著有判決可參。

⒉本件系爭房屋之增建部分及電梯設備係被告張雅容於系爭房屋起造之際，即委由原始起造人晉偉公司於原有建築物之外另行增建等情，業據證人張豐裕證稱：系爭房屋建造完成並交予張雅容時就已包含未辦理保存登記之部分，那部分是張雅容出錢蓋的等語明確（見本院㈡卷第45頁），其並出具當時為被告張雅容裝設電梯設備之費用明細佐憑（見本院卷㈡第68頁），且為兩造所不爭執，堪信系爭房屋於起造完成之際，即已於該房屋之主體外另增建有未保存登記之建物部分及電梯設備，而此增建部分及電梯設備均附屬於系爭房屋之整體建築物上，並因該未保存登記之增建部分與系爭房屋之主體部分係同一時期建造完成已如前述，是二者自外觀既無何可資區別之標識存在（見本院卷㈡第13頁），且該未保存登記之增建部分、電梯設備均與系爭房屋之主體附連一起，甚至二樓以上之未保存登記增建部分均係利用系爭房屋之樓梯、電梯上下樓層出入，並無其他獨立之出入口，若不借道系爭房屋主體之部分，該增建部分根本形同空中樓閣根本無法發揮其經濟上之效用，而電梯設備之開口均係在系爭房屋主體之內部（見本院卷㈡第13頁、第15頁），欲進出該電梯設備僅能經由系爭房屋之主體，顯見該增建部分及電梯設備均無法脫離系爭房屋而獨立使用等情，有本院履勘現場拍攝之照片8 張在卷可參（見本院卷㈡第13頁至第16頁），亦堪認定該等部分並不具備構造上及使用上之獨立性，是前開未保存登記之增建部分及電梯設備均僅為系爭房屋之附屬建物，自不得獨立為物權之客體，而係原有建築物所有權範圍之擴張，依前揭說明，此未保存登記部分及電梯設備增建完成之際，即應由系爭房屋主體之原始起造人即晉偉公司取得增建建物之所有權。

而晉偉公司、張豐裕、張寬裕、張燦裕因積欠訴外人中租迪和公司債務未清償，遂經中租迪和公司在系爭執行事件中承受系爭房地，並於99年12月20日出售系爭房地予聯上公司，嗣後再由聯上公司出售予原告洪自明，並辦妥所有權移轉登記，此為兩造所不爭執之事實，則原告已然於輾轉取得系爭房屋之際，一併因系爭房屋所有權之擴張而取得該未保存登記之增建部分所有權。

⒊被告張雅容雖辯稱系爭房地未保存登記部分及電梯設備均係其出資委由晉偉公司增建，是其仍擁有該部分之所有權云云，惟系爭房地未保存登記之增建部分及電梯設備因不具構造上與使用上之獨立性，而不得為獨立所有權客體，業已認明如前，則該增建部分與電梯設備縱係被告張雅容所出資興建，因增建部分與電梯設備並無獨立之所有權，被告張雅容其為增建部分及電梯設備之所有權人即不足採。

㈢原告請求被告返還系爭房地（含未保存登記之增建部分及電梯）有無理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之。

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。

⒉原告為系爭房地（含未保存登記部分及電梯設備）之所有權人已如前述，被告張雅容雖辯稱：系爭房地係伊向晉偉公司所購買，伊並非無權占有系爭房地，而被告吳明勳經伊授權使用系爭房地亦係有權占有云云，然被告張雅容與晉偉公司簽定之系爭房地買賣契約僅係債權契約，債之關係的當事人固得以債之關係為本權而對他方當事人主張有占有之正當權源，然債之關係僅為一方當事人得向他方當事人請求一定給付之法律關係，具有相對性，不得據以拘束非債之關係之當事人，是縱使本件被告張雅容與晉偉公司間果真有系爭房地買賣之法律關係存在，此亦僅生被告張雅容得依該契約請求晉偉公司交付系爭房地並偕同辦理所有權移轉登記，尚亦不能據以對抗該買賣契約以外之第三人即本件之原告。

是對於系爭房地之所有權人即原告而言，被告張雅容及受被告張雅容授權使用系爭房地之被告吳明勳即均無合法使用系爭房地之權源，而系爭房屋自85年9 月14日即由被告張雅容占有使用迄今，現由被告占有供經營美而美早餐店營業使用中，此為兩造所不爭執，則原告本於其所有權訴請被告遷讓返還系爭房地，應屬有理。

㈣被告無占用系爭房地之合法權源，原告得請求之不當得利損害金額應以若干為適當？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

次按無正當權源而使用他人所有之不動產，即可獲得相當於租金之利益，為社會通念，最高法院61年度台上字第1695號亦著有判例可資參照。

被告係無權占有系爭房地已如前述，其無法律上原因受有相當於租金之利益，致原告受有損害，自應給付所受之不當利益。

⒉次按土地法第97條第1項、第105條固規定，城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息10% 為限，租用基地建築房屋準用之，然其規定之立法意旨，乃城市房屋供不應求，為防止出租人抬高租金，謀取重利，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，避免造成居住問題，故該條規定應僅限於城市地方供住宅用之房屋始有其適用。

至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤並非供居住，不僅在其承租房屋得以營商，並得享有營業房屋所形成商圈之商業利益，其應付租金不僅為使用房屋之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，當非一般住宅用房屋之承租可比，自不受該條房租最高限制之拘束，最高法院54年度台上字第1528號著有判例可資參照。

經查，被告占用系爭土地之面積為69.84 平方公尺【計算式：（508 之6 地號部分）49.26 平方公尺＋（509之18地號部分）20.58 平方公尺＝69.84 平方公尺】，而系爭房屋之課稅現值為1,590,200 元，系爭土地之申報地價為每平方公尺10,400元，有原告提出之土地謄本及房屋稅籍證明書在卷可稽（見本院卷㈠第178 頁、第180 頁、本院卷㈡第61頁），足認屬實。

而被告占用之系爭房地係供作渠等經營「美而美早餐店」使用，有本院履勘現場筆錄在卷可參（見本院卷㈡第10頁），並有現場照片附卷足參（見本院卷㈡第12頁），且為兩造所不爭之事實，則被告占用系爭房地既係供作經營早餐店之營業場所，揆諸前揭說明，計算被告所受相當租金之利益，自不受土地法關於租金上限規定之限制。

又觀諸系爭房地位於華榮路上，鄰近勝利國小、明誠中學等學區，系爭房屋斜對面為瑞豐市場，生活機能便給，門前不遠得與翠華路相接連，可達左營火車站及果貿市場，交通便利等情，業據本院前往現場履勘屬實，並製有勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷㈡第10頁），被告雖辯稱系爭房屋因鄰近鐵路房價會被影響，且是華榮路尾段，人潮不多，門前上下班人潮擁擠易生車禍云云，然系爭房屋並非與鐵路比鄰，此有原告呈報之現場照片在卷可參（見本院卷㈠第28頁），系爭房屋是否會受鐵路之影響猶未可知，而據其所稱門前上下班人潮擁擠，益徵系爭房屋位處交通之要道，早上上班之人潮更有利於被告早餐店之經營，是其所辯均無悖於本院認定系爭房屋位於學區附近、交通及生活機能便給等事實之認定。

本院審酌上開系爭土地之地理位置、工商業繁榮程度、經濟價值等情，認原告請求以土地申報地價及應遠低於市價之主管地政機關估定價額之房屋課稅現值合計按年息10% 計算相當於租金之不當得利金額，尚屬相當及公允。

則依上開標準計算，被告每月應返還原告之相當於租金之不當得利為19,304元【計算式：（69.84 平方公尺×10,400元）＋1,590,200 元】×10% ÷12＝19,304.4元，元以下四捨五入】，則原告僅請求被告每月應給付19,010元既尚低於本院認定之19,304元，對原告此部分之請求應予准許。

㈤又原告主張被告應就前揭相當於租金之不當得利負連帶給付之責云云，惟數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務，無該項明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第272條定有明文。

是以連帶債務，必當事人間有明示或法律有規定，始能成立。

本件原告並未舉證證明被告間有同意成立連帶債務之明示，法律復未規定被告間應成立連帶債務，是原告請求被告應就不當得利負連帶給付之責，為無理由，應予駁回。

㈥綜上所述，原告為系爭房地之所有權人，而被告對原告所有之系爭房地並無可資主張之合法使用權源，是原告請求被告返還系爭房地，並按月給付相當於租金之不當得利19,010元，為有理由，均應准許之，至於原告請求被告應負連帶給付之責，因於法無據，為無理由，應予駁回之。

五、又關於侵權行為賠償損害之請求權，以受有實際損害為成立要件，故被害人得請求賠償之金額，應視其所受之損害而定；

而依不當得利之法則請求返還不當得利，則以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，其得請求返還之範圍，應以不當得利受領人所受之利益為度，而非以被害人所受損害若干為準，故前者以被害人所受之損害定其賠償之金額，後者則以受益人所得利益為其返還之範圍，二者並不相同。

損害賠償之範圍，應以被害人實際所受損害為衡；

且當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，此觀民法第216條第1項，及民事訴訟法第277條之規定自明，最高法院82年度台上字第1764號、85年度台上字第2248號分別著有判決可資參照。

被告無權占有系爭房地，妨礙原告對所有物之使用、收益，雖屬對原告所有權之共同加害行為，如因此致原告受有損害，固應負共同侵權行為之連帶賠償責任。

惟原告就其有何使用系爭房地之計畫，並因被告占有系爭房地致其無法利用系爭房地致受有損害一節，未能提出任何證據以實其說，則參照前揭說明，因侵權行為損害賠償請求權，以受有實際損害為成立要件，與不當得利係不當得利受領人因無法律上原因受有利益，僅以所受之利益為度負返還責任不同，尚不得因被告無權占有系爭房地而受有占有之利益，遽認原告因而受有財產上之損害，而得對被告主張侵權行為損害賠償責任。

從而，原告以被告無權占有系爭房地，構成共同侵權行為為由，主張被告因占有系爭房地而受有相當於租金之不當得利，對原告負連帶賠償之責等語，容有將侵權行為與不當得利混淆之誤會，而不可採。

六、本判決原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行、免為假執行，經核於法並無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。

至於原告其餘假執行之聲請，因原告其餘之訴遭駁回而失所附麗，應併駁回之。

據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 101 年 1 月 18 日
民事第三庭 審判長法 官 黃宏欽
法 官 楊淑儀
法 官 謝宗翰
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 1 月 18 日
書記官 王居玲