臺灣高雄地方法院民事-KSDV,100,重訴,234,20120920,2

臺灣高雄地方法院民事判決 100年度重訴字第234號
原 告 董碧玲
訴訟代理人 阮文泉律師
被 告 李榮民即車鋼企業社
被 告 東光環保有限公司
兼 法 定
代 理 人 陳柏宗
共 同
訴訟代理人 施秉慧律師
焦文城律師
上列當事人間請求返還所有物事件，本院於民國101 年9 月6 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告東光環保有限公司應將坐落高雄市○○區○○段二九四、二九五、二九六及二九七地號土地上，如附圖備註編號二九七所示面積五二點八九平方公尺之雨遮（含雨遮下之混凝土）、編號二九七－Ａ○○一所示面積六六點七七平方公尺之雨遮（含雨遮下之混凝土）、編號二九七－Ａ○○二所示面積一八三點九四平方公尺之鐵皮涼棚（含鐵皮涼棚下之混凝土）、編號二九六所示面積一二點四平方公尺之鐵皮涼棚（含鐵皮涼棚下之混凝土）、編號二九六－Ａ○○二所示面積三一一點六二平方公尺之鐵皮涼棚（含鐵皮涼棚下之混凝土）、編號二九六－Ａ○○三所示面積四○點四六平方公尺之廠房、編號二九五－Ａ○○一所示面積三三五點七七平方公尺之廠房、編號二九四所示面積一一二六點二○平方公尺之混凝土、編號二九七－Ａ○○三所示面積九四五點六平方公尺之混凝土、編號二九六－Ａ○○五所示面積七點三三平方公尺之混凝土、編號二九六－Ａ○○四所示面積二點一三平方公尺之混凝土，及編號二九五所示面積一八點七九平方公尺之混凝土等地上物予以拆除騰空後，將全部土地返還予原告。

被告李榮民即車鋼企業社應將坐落高雄市○○區○○段二九五地號土地上，如附圖備註編號二九五－Ａ○○一所示，面積三三五點七七平方公尺之土地，返還原告。

前項給付，於被告東光環保有限公司履行範圍內，被告李榮民即車鋼企業社同免責任。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告東光環保有限公司負擔二十分之九，被告李榮民即車鋼企業社負擔二十分之一，餘由原告負擔。

本判決第一、二項於原告以新臺幣玖佰捌拾陸萬叁仟貳佰捌拾元供擔保後得假執行。

但被告東光環保有限公司如以新臺幣貳仟玖佰伍拾捌萬玖仟捌佰肆拾元；

被告李榮民即車鋼企業社如以新臺幣叁佰壹拾捌萬玖仟捌佰壹拾伍元，為原告預供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：坐落高雄市仁武區（民國99年高雄縣市政府合併改制前，為高雄縣仁武鄉，下同）灣勢段294 、295 、296、297 地號等4 筆土地（下稱系爭土地），係伊所有。

東光環保有限公司（下稱東光公司）及陳柏宗，無占有使用系爭土地之合法權源，竟未經伊同意，於系爭土地擅自鋪設水泥地面、搭建鐵皮建物，占用系爭土地，並將如附圖編號295－A001所示，面積335.77平方公尺部分之土地，出租予李榮民即車鋼企業社（下稱車鋼企業社），依民法第767條規定，被告應將系爭土地騰空、回復原狀後返還與伊。

再者，系爭土地為農地，縱東光公司及陳柏宗與伊確有成立租賃契約（下稱系爭租約），所成立者亦為耕地租賃關係，至多亦僅為一般租賃關係，而非基地租賃關係。

然東光公司及陳柏宗未曾實際在系爭土地耕作，甚且將如附圖所示編號295-A001、面積335.77平方公尺部分之土地，轉租予車鋼企業社，伊得依民法第458條第2 、3 款之規定，終止與東光公司、陳柏宗間之租賃關係，並以起訴狀繕本之送達，為終止兩造間租賃關係之意思表示。

如認系爭租約為基地租賃關係，因承租方未經伊同意，將部分土地轉租，且供商業使用，違反原來約定之使用方法，經伊起訴後，仍繼續為之，伊亦得依民法第443條第2項、第438條之規定，終止系爭租約，並以100 年6 月3 日民事準備書狀之送達，為終止租約之意思表示。

又伊與東光公司及陳柏宗間之租賃契約既已終止，東光公司及陳柏宗即應依民法第455條之規定，回復原狀，返還系爭土地予伊，及車鋼企業社未經伊同意承租，不能主張合法占有，依民法第767條之規定，應返還占用之土地予伊。

爰先位對被告主張依民法第767條之法律關係；

對東光公司、陳柏宗備位主張依民法第455條之法律關係，提起本件訴訟。

備位之攻擊方法，請擇一為伊勝訴判決等語。

並聲明：㈠東光公司及陳柏宗應將坐落高雄市○○區○○段294 、295 、296 及297 地號土地上，如附圖備註欄編號297 所示面積52.89 平方公尺之雨遮（含雨遮下之混凝土）、編號297-A001所示面積66.77 平方公尺之雨遮（含雨遮下之混凝土）、編號297-A002所示面積183.94平方公尺之鐵皮涼棚（含鐵皮涼棚下之混凝土）、編號296 所示面積12.4平方公尺之鐵皮涼棚（含鐵皮涼棚下之混凝土）、編號296-A001所示面積10.82 平方公尺其上之混凝土、編號296-A002所示面積311.62平方公尺之鐵皮涼棚（含鐵皮涼棚下之混凝土）、編號296-A003所示面積40.46 平方公尺之廠房（含廠房之混凝土）、編號295-A001所示面積335.77平方公尺之廠房（含廠房之混凝土）、編號294 所示面積1126. 20平方公尺其上之混凝土、編號297-A003所示面積945.6 平方公尺其上之混凝土、編號296-A005所示面積7.33平方公尺其上之混凝土、編號296-A004所示面積2.13平方公尺其上之混凝土及編號295 所示面積18.79 平方公尺其上之混凝土（以上合計3103.3平方公尺）等地上物予以拆除騰空後，將全部土地返還予伊。

㈡車鋼企業社應將坐落高雄市○○區○○段295 地號土地上，如附圖備註編號295-A001所示面積335.77平方公尺之土地返還予伊。

㈢前項給付，於東光公司及陳柏宗履行範圍內，車鋼企業社同免責任。

㈣伊願供擔保，聲請准予宣告假執行。

二、被告東光公司、陳柏宗則以：東光公司曾向原告表達有承租系爭土地之意願，經原告委託代理人即訴外人蕭漢俊、莊茂進與東光公司達成合意，就系爭土地成立基地租賃契約，約定租賃期限自98年5 月1 日起至103 年4 月30日止，每年租金新臺幣（下同）42萬元，且原告同意東光公司搭鐵厝，用以放鐵及工具，亦同意轉租，未限定農用。

原告嗣後亦已受領、兌現陳柏宗所簽發用以支付第一年租金，票面金額分別為12萬元、10萬元、10萬元、10萬元，合計42萬元之支票4紙，其後東光公司並提存99年5 月1 日至100 年4 月30日之租金，足認系爭租約確已成立生效。

再者，兩造並未限定租賃系爭土地之用途，且伊亦有於系爭土地栽種農作物，所搭蓋之鐵皮建物，亦符合以耕作為目的或便利耕作所建之簡陋房屋，並無原告所指違反約定使用方式之租約終止事由。

又原告於簽約時已同意東光公司部分轉租，況系爭租約為基地租賃關係，東光公司與車鋼企業社間，則係房屋租賃關係，無違法轉租情事，亦無原告所指違法轉租之契約終止事由等語，資為抗辯。

被告車鋼企業社則以：伊占用系爭土地約100 坪，當時係口頭與東光公司約定租用，沒有與原告簽約，伊有支付租金與東光公司等語置辯。

被告並均聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保聲請准予宣告免為假執行。

三、兩造就下列事項並不爭執，堪信為真實：㈠原告為系爭土地之所有權人。

㈡系爭土地目前由被告占有使用中。

其占用情形為：如附圖所示系爭295 地號上備註編號295-A001部分之土地，面積335.77平方公尺，由車鋼企業社占有使用。

㈢陳柏宗所簽發，付款人為高雄市第三信用合作社陽明分社，發票日依序為98年5 月1 日、98年8 月1 日、98年11月1 日、99年2 月1 日，票號依序為PAS0000000、PAS0000000、PAS0000000、PAS0000000，票面金額分別為12萬元、10萬元、10萬元、10萬元之支票4 紙（下稱系爭支票），均由訴外人陳文正即原告之夫以0000000000000 帳號兌現。

㈣兩造間就系爭土地間並無訂立任何書面契約。

四、本件之爭點：㈠原告主張東光公司、陳柏宗、車鋼企業社為無權占有，應依民法第767條之規定，將系爭土地上之雨遮、鐵皮涼棚、廠房、混凝土等騰空拆除後，返還系爭土地，有無理由？亦即，被告東光公司、陳柏宗抗辯，系爭土地占用人為東光公司，且東光公司與原告間就系爭土地有租賃關係存在，是否屬實？㈡若認原告與東光公司、陳柏宗之間就系爭土地有租賃關係存在，究為耕地租賃關係、基地租賃關係或一般租賃關係？㈢原告備位主張與東光公司、陳柏宗間為耕地租賃關係，東光公司及陳柏宗未實際於系爭土地耕作，及將如附圖所示編號295-A001部分之土地轉租予車鋼企業社，有民法第458條第2 、3 款之終止租約事由；

東光公司及陳柏宗未依約定方法使用系爭土地，及未經同意部分轉租，有同法第438條、第443條之終止租約事由，並已通知終止與東光公司、陳柏宗間之租賃契約，是否有據？㈣原告依民法第455條之規定，請求東光公司及陳柏宗回復原狀，返還租賃物，有無理由？

五、茲分述本院得心證之理由如下：㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。

不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。

民法第421條第1項、第422條分別定有明文。

以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者，為耕地租用。

土地法第106條第1項定有明文。

又基地租賃契約，係指承租人支付租金使用他人基地之目的，為建造房屋，無此目的之土地租賃，即非基地租賃，僅係單純一般之土地租賃關係。

經查：⒈據證人蕭漢俊證稱：伊記得因系爭土地上有垃圾雜草雜亂，仁武鄉公所發函要求原告處理，原告之先生陳文正是伊朋友，請伊幫忙處理，伊就找莊茂進幫伊去看，伊概括委任莊茂進，只要處理到公所沒有意見，包括出租在內，沒有限制必須做農地使用，陳文正沒有限制系爭土地必須如何或不可以如何使用，也沒有提到可不可以違反使用分區而使用，亦未提及是否可以轉租；

莊茂進帶陳水性（陳柏宗之父親）到農會辦公室與伊見面，拿支票交伊轉寄給陳文正；

伊拿到支票，就知道有出租，伊告訴陳文正：「已經幫你把系爭土地租出去了」，陳文正與原告收到支票，並沒有表示對租金不滿意或不願意出租，但伊都拜託莊茂進處理，後來承租人與原告有無訂立書面契約、租多久、租金多少，伊不清楚等語（本院卷第168 至175 頁）。

證人莊茂進則證稱：伊不認識原告，只認識蕭漢俊；

蕭漢俊說他台北有個朋友在仁武鄉有地，因當時登革熱盛行，那塊地雜草叢生，地勢低窪，下雨會積水，所以鄉公所開罰單請他朋友處理，他朋友就委託蕭漢俊幫忙，而蕭漢俊再委託伊去處理，時間大約是98 年 年初；

但蕭漢俊並沒有限制伊之處理方式，也沒有談到可否違背農地使用的方式去處理；

伊到現場去看，覺得系爭土地地點很好，所以建議蕭漢俊，出租對他的朋友最有利；

蕭漢俊聯絡他朋友後打電話跟伊說，他朋友同意出租；

接著蕭漢俊有跟伊說，因為那是一塊農地，儘量不要蓋的情況下出租給人家；

經過一段時間，因為陳水性有寫信給原告說要租，陳水性如何知道的伊不清楚，但是蕭漢俊有拿陳水性寄給原告的信給伊看，伊就按照信裡面的電話聯絡陳水性；

接著就直接跟陳水性約去看系爭土地，陳水性說他是隔壁的地主，伊覺得隔壁的地主要照顧系爭土地很方便，水電也不用另外申請，所以伊就跟陳水性接洽租金事宜，談妥一年租金40幾萬元，預設租5 年，也二度帶陳水性去蕭漢俊的辦公室；

之前地主就有跟蕭漢俊說不可以蓋樓房或大型建築，所以當時在蕭漢俊辦公室談的時候，只有告訴陳水性不可以蓋樓房或大型建築，沒有談到也沒有同意陳水性可否轉租給別人使用的問題，陳水性有跟伊說他會搭一些簡易的建築放一些工具，也有說要放廢鐵，但伊跟蕭漢俊沒有限制他，但是蕭漢俊打電話跟地主回報的時候，只有回報租多久跟租金多少，地主就答應了。

當場陳水性在蕭漢俊的辦公室開支票給蕭漢俊去轉交地主，這四張支票加起來就是一年份的租金。

地主同意出租後陳水性就開始屯土；

陳水性有要求過要租9 或10年，但地主僅同意要租5 年，陳水性有要求簽書面契約，但地主在台北，而蕭漢俊有被地主授權，但蕭漢俊也不敢簽，後來就沒有簽等語（本院卷第176 至180 頁）。

核證人蕭漢俊與莊茂進所證之交涉過程與陳水性轉交系爭支票予原告及其配偶陳文正之經過，均大致相符，再參照系爭支票確經陳文正帳戶兌現之事實，則原告與其配偶陳文正確已同意出租系爭土地，租賃期間為5 年，除不得於系爭土地蓋樓房或大型建築外，別無使用限制，原告與其配偶陳文正並已收受第1 年度之全部租金，然未與承租人簽立契約書面，均堪認定。

⒉本件租約固由陳水性出面與莊茂進、蕭漢俊等人接洽，而非東光公司或陳柏宗。

然據本院勘驗系爭土地使用現況，除出租予車鋼企業社之部分外，均由東光公司占有使用，經營廢棄物分類、資源回收，有勘驗筆錄、照片等可稽（本院卷第214 至257 頁），車鋼企業社亦稱係向東光公司承租，且為原告所不爭執，復經東光公司自承其為系爭土地承租人，並參以原告迄未舉證陳柏宗或陳水性個人有占用系爭土地情事，及本院勘驗系爭土地現場時，證人莊茂進證稱，陳水性來找他時，有遞東光公司的名片，陳水性有跟伊說他要放廢鐵等語（本院卷第207 頁反面、第208 頁反面），而陳水性為陳柏宗之父，當場以東光公司負責人陳柏宗個人名義簽發系爭支票支付第1 年租金等情狀，堪認陳水性自始即係以代理東光公司之意思與莊茂進接洽租約事宜，其目的在使陳柏宗擔任負責人之東光公司取得可使用之土地等情，足認與原告成立租賃契約者，係東光公司，陳柏宗僅為東光公司之登記負責人，並無證據可認為其有為個人之利益向原告承租或占用系爭土地之事實。

是實際占用及承租系爭土地者，為東光公司，非陳柏宗，原告先位依民法第767條，備位依民法第455條，請求陳柏宗返還系爭土地，均無理由。

⒊原告與東光公司就系爭土地雖有達成5 年租賃期間之合意，然未訂立書面契約，業經認定如上，則依上開民法第422條之規定，應視其租賃關係為不定期限之租賃。

而原告與東光公司間，除就承租人不得於系爭土地蓋樓房或大型建築外，別無使用限制，業經認定如上。

再者，陳水性與莊茂進接洽時，即已表示要放廢鐵，業經兩人證述在卷（本院卷第207頁背面），本院勘驗結果，現場亦未有可遮風避雨之獨立建物（本院卷第215 頁及勘驗現場照片，至車鋼企業社占用部分之「廠房」，另說明於後），即與耕地租賃及基地租賃之要件均不符合，則原告與東光公司間之租賃關係，即非耕地或基地租賃關係，僅屬單純一般之土地租賃關係，應堪認定。

是東光公司辯稱，其與原告間之租賃關係為基地租賃，亦不可採。

從而，原告先位主張與東光公司間無租賃關係，逕依民法第767條請求東光公司騰空返還系爭土地，以及備位主張與東光公司間為耕地租賃關係，東光公司有未實際於系爭土地耕作，及違反農地之性質為商業使用等情形之一，得擇民法第458條第2 、3 款、第438條中之任一規定，終止與東光公司間之租賃關係，依民法第455條之規定，請求東光公司返還租賃物，均無理由。

㈡次按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。

承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。

民法第443條第1項前段、第2項定有明文。

查兩造對車鋼企業社實際占用如附圖編號295-A001部分之土地，在其上經營業務等現況，並不爭執。

據車鋼企業社辯稱：伊係口頭與東光公司約定租用，沒有與原告簽約，伊有支付租金與東光公司等語，並提出每月支付租金23,000元與東光公司、陳柏宗、陳水性簽收之付款證明（本院卷第112 至139 頁、第141 至162 頁），而本院勘驗現場情形，車鋼企業社承租部分，搭建有鐵皮屋，部分貨櫃隔間作辦公室使用，其餘空間並放有機具，堪認供經營企業社業務使用；

車鋼企業社租用該營業場所，必須使用土地，則其租用範圍，自亦包括土地。

從而，東光公司即有轉租系爭土地之一部，而違反民法第443條第1項之情形。

原告備位主張其以100 年6 月3日民事準備書狀，作為依民法第443條第2項規定終止租約之意思表示，自100 年6 月13日（參本院卷第81頁送達回證）送達東光公司時起，終止其與東光公司間就系爭土地之租賃關係，即屬合法。

原告與東光公司間之租賃關係，既經合法終止，東光公司即失其占有使用系爭土地之合法權源，而原告備位依民法第455條之規定，請求東光公司回復原狀，返還系爭土地如聲明第一項所示，除附圖編號296 －A001所示面積10.82 平方公尺部分為空地，原告請求拆除地上物，為無理由，應予駁回外，為有理由，應予准許。

東光公司既失其占有使用系爭土地之合法權源，車鋼企業社亦無從以其對東光公司之租賃關係，對原告主張其係有權占有，是原告依民法第767條，請求車鋼企業社騰空返還附圖編號295-A001所示面積335.77平方公尺之土地如主文第2項所示，即有理由，應予准許。

六、綜上，本件原告依民法第767條所有權之法律關係，請求車鋼企業社騰空返還系爭土地如主文第2項所示；

依民法第455條返還租賃物之法律關係，請求東光公司拆除地上物回復原狀，返還系爭土地如主文第1項所示，為有理由，應予准許。

原告其餘逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

又原告與東光公司、車鋼企業社均陳明願供擔保，聲請准予宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。

至原告敗訴部分，假執行之聲請失其所附，應予駁回。

兩造其餘攻擊防禦方法，於本件之判斷不生影響，爰不逐一贅論，併此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，爰依民事訴訟法第79條、第85條第1項但書、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 101 年 9 月 20 日
民事第一庭審判長法 官 謝肅珍
法 官 譚德周
法 官 張凱鑫
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 9 月 21 日
書記官 莊琇晴