臺灣高雄地方法院民事-KSDV,100,重訴,288,20120104,1

臺灣高雄地方法院民事判決 100年度重訴字第288號
原 告 方健良
訴訟代理人 柯尊仁律師
被 告 呂瑛琪
呂緒斌
呂緒文
共 同
訴訟代理人 尤中瑛律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，經本院於民國100 年12月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落高雄市○○區○○段八二八號土地（面積七七０平方公尺，權利範圍全部）以及同段九四０號土地（面積九八平方公尺，權利範圍全部）之所有權移轉登記予原告。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

一、原告主張：緣坐落高雄市○○區○○段828 地號（面積770平方公尺，權利範圍全部）及940 地號（面積98平方公尺，權利範圍全部）之土地（下稱系爭土地），均為被告與訴外人呂緒維所共有，應有部分各4 分之1 。

兩造於民國99年10月27日簽訂土地買賣合約書（下稱系爭買賣契約），約定被告將系爭土地以新臺幣（下同）99,776,600元之價格出售予原告，被告並於同年月30日寄發存證信函，通知呂緒維於10日內表明是否主張優先購買權，呂緒維已於翌日收受通知，但未如期主張優先購買權。

原告已於訂約時支付定金25,000,000元，並將呂緒維應分得之價款24,944,150元扣除相關費用636,103 元後總計24,318,047元提存於本院，被告依約定即應履行移轉系爭房地所有權之義務。

茲因被告遲未辦理，且系爭土地上已有預告登記，地政機關亦不受理申辦移轉登記，爰依系爭買賣契約之法律關係提起本件訴訟，請求判決如主文第1項所示等語。

二、被告抗辯：被告與呂緒維為兄弟姊妹關係，因繼承母親遺產而取得系爭土地應有部分各4 分之1 ，雙方曾協議一併出售所繼承之不動產與動產，所得價款平均分配。

詎被告洽妥出售系爭土地予原告後，呂緒維竟藉故刁難，拒不配合辦理相關移轉事宜，並設定預告登記，致無法完成移轉登記，非可歸責於被告。

原告之訴為無理由，應予駁回等語。

三、下列事項為兩造所不爭執，堪為本件判決之基礎：

（一）被告與呂緒維為兄弟姊妹關係，系爭土地為彼等因繼承而取得共有，應有部分各4 分之1。

（二）兩造於99年10月27日簽訂系爭買賣契約，約定被告將系爭土地以99,776,600元之價格出售予原告，被告並於同年月30日寄發存證信函，通知呂緒維於10日內表明是否主張優先購買權，呂緒維已於翌日收受通知，但未如期主張優先承買權。

（三）原告已於訂約時支付定金25,000,000元，並將呂緒維應分得之價款24,944,150元扣除相關費用636,103 元後總計24,318,047元提存於本院，被告所負移轉系爭房地所有權之義務業已屆清償期。

四、得心證之理由：

（一）按「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。

但其應有部分合計逾3 分之2 者，其人數不予計算。」

「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；

其不能以書面通知者，應公告之。」

「第1項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。

於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。

其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。」

「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」

土地法第34條之1第1項至第4項分別定有明文。

前開條文所稱處分，就法律行為而言，除處分行為即物權行為外，尚包括買賣之債權行為在內。

且部分共有人出售共有土地時，買賣契約僅存在於該等共有人與買受人之間。

該等共有人出賣其應有部分，並對未同意出售之共有人之應有部分有權一併處分出賣，此種處分權乃係基於實體法規定而發生，未同意出售之共有人並未與買受人訂立買賣契約，雙方並無買賣關係存在（參照最高法院81年度台上字第1501號、87年度台上字第866 號判決意旨以及土地法第34條之1 執行要點第3 點規定）。

（二）本件被告就系爭土地之共有人數以及應有部分合計均已達4 分之3 ，雖未徵得他共有人即呂緒維之同意，仍有權將系爭土地全部出售予原告，兩造簽訂系爭買賣契約應屬有效成立，被告負有移轉登記系爭土地所有權予原告之義務，且買賣關係僅存於兩造之間而不及於呂緒維。

被告雖辯稱：因呂緒維藉故刁難，拒不配合辦理登記，致無法移轉等語，惟依土地法第34條之1 執行要點第9 點第1款及土地登記規則第95條之規定可知，共有人依土地法第34條之1 移轉共有物之所有權時，得由同意處分之共有人協同相對人辦理，無須不同意處分之他共有人出面偕同辦理，是被告執此抗辯尚非有理。

（三）至於被告有無依土地法第34條之1 規定通知呂緒維行使優先購買權，尚不影響本院對於兩造間權利義務關係之判斷。

蓋該條之優先購買權乃屬債權性質，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權利，出賣人如違反通知義務，僅屬共有人內部間應否負損害賠償責任之問題，對於出賣處分之效力不受影響，他共有人不得主張該買賣為無效（參照最高法院66年台上字第1530號、68年台上字第2857號判例意旨以及土地法第34條之1 執行要點第11點第5款規定）。

又呂緒維之配偶李蓉就呂緒維所有系爭土地應有部分4 分之1 雖有辦理預告登記，此有系爭土地登記謄本（本院卷第6 至11頁）及高雄市政府地政局三民地政事務所100 年12月15日函（本院卷第83至93頁）附卷可參。

然依土地法第79條之1第3項之規定，預告登記對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力，是此亦不影響本院對於兩造間權利義務關係之判斷。

至於本件原告如取得法院判決而對系爭土地所有權之移轉登記為強制執行時，為預告登記之權利人有無排除之權利，此涉及前開條文之適用範圍應否為目的性限縮之問題，係屬另事，尚非本院所應審究之範疇，併予說明。

（四）綜據上述，原告依系爭買賣契約之法律關係，請求被告將系爭土地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。

又本件事證已臻明確，兩造所舉其他攻擊、防禦方法，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。

五、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 101 年 1 月 4 日
民事第一庭 法 官 譚德周
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 1 月 4 日
書記官 鄭永媚