臺灣高雄地方法院民事-KSDV,101,簡上,176,20120906,1

臺灣高雄地方法院民事判決 101年度簡上字第176號
上 訴 人 陳金和
訴訟代理人 陳秋風
陳金生
被上訴人 施明嬌
訴訟代理人 陳俊偉律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人不服民國101年3 月22日本院高雄簡易庭所為民國99年度雄簡字第631 號民事簡易程序第一審判決，提起上訴，本院於民國101 年8 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實

壹、本訴部分

一、被上訴人主張：訴外人李俐緯前向上訴人承租門牌號高雄市三民區○○○路130 號5 層樓透天房屋（下稱系爭房屋）用以經營媚力風集sp a美容會館，李俐緯於民國97年10月10日將上開館內裝潢及器具等以新台幣（下同）200,000 元讓與被上訴人經營，兩造並於97年10月14日就系爭房屋訂立租賃契約（下稱系爭租賃契約），每月租金32,000元，押租金為80,000元，租期自97年10月15日至100 年10月14日止；

原告將店名改為四季樂活spa 能量會館，經營美容護膚等業務。

被上訴人於承租系爭房屋後，即在97年11月間發現漏滲水情形，但情形尚非嚴重，嗣後系爭房屋2 、3 樓樓梯間牆面、木板牆及地板均嚴重滲水，致來店客人多有抱怨，經屢次通知上訴人修繕，仍未修復，被上訴人即自98年10月15日起未再給付租金，且自98年11月18日起停止營業，並於98年12月31日委由律師發函表明自98年11月18日起終止兩造間租賃關係，該函於99年1 月4 日由上訴人收受。

上訴人未提供合於約定使用收益之租賃物，違反民法第423條之規定，自應對被上訴人負債務不履行之損害賠償責任。

被上訴人因此受有如下之損害：⑴於下雨時僱請男工清理積水之清理費用新台幣（下同）8,500 元（詳如附表一所示）。

⑵因漏水導致客戶迭有怨言，客戶王家綾等人對美容護膚療程請求退費而導致原告受有退費損失，退費費用部分如附表二所示，此部分請求19,600元。

⑶頂讓時，買受裝潢、器具，支出200,000元，依系爭房屋租期3 年，原得使用3 年，因提前終止租約，只使用1 年，受有裝潢剩餘價值為40,000元之損害。

此外，系爭租賃契約經被上訴人合法終止，上訴人應返還押租金80,000元 。

爰請求上訴人給付被上訴人148,100 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

（被上訴人逾上開金額之請求部分，經原審判決敗訴，被上訴人未上訴，已確定）。

二、上訴人則以：㈠系爭房屋係在下大雨或豪雨時始有滲漏水之情形，不致影響使用收益；

被上訴人僅使用系爭房屋1 至3樓部分，而1 至3 樓滲漏水係因李俐緯先前承租時二次施工接縫處理不當所導致，於被上訴人頂讓時已經李俐緯告知，被上訴人知悉此瑕疵仍向上訴人承租系爭房屋，事後以漏水為由終止契約並無理由。

且上訴人多次應被上訴人要求，立即配合進行修繕，被上訴人並無受有漏水損害。

㈡被上訴人於98年10月仍申請為營業登記，98年11月仍有客戶前來做療程，足見系爭房屋並無因滲漏水致不能營業情事，故被上訴人所稱客戶退療程費用及裝潢剩餘價值之損失與本件均無相關。

㈢被上訴人係在99年1 月16日委由他人交付鑰匙與上訴人，上訴人於斯時同意終止契約，因而兩造租賃契約於99年1 月16日合意終止，然被上訴人尚未給付98年10月15日至99年1 月15日共3 個月之租金96 ,000 元，及迄今尚未將系爭房屋回復原狀，應按日給付2,00 0元之違約金，故本件押租金80,000元抵充上開未付之租金、違約金尚且不足，被上訴人請求返還押租金亦無理由等語資為抗辯。

並聲明：被上訴人之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原審判決上訴人應給付被上訴人148,100 元及自99年2 月11日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，並就被上訴人勝訴部分為假執行及免為假執行之宣告，另駁回被上訴人其餘之請求。

上訴人就原審判決敗訴部分提起上訴，聲明：㈠原判決本訴部分不利於上訴人部分廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

被上訴人則聲明：上訴駁回。

（原審判決被上訴人敗訴部分，未據被上訴人上訴而確定）

四、兩造不爭執事項：㈠李俐緯前向上訴人承租系爭房屋用以經營媚力風集spa 美容會館，李俐緯於97年10月10日將上開館內裝潢及器具等讓與被上訴人經營，兩造並在97年10月14日就系爭房屋訂立租賃契約，每月租金32,000元，押租金為80,000元，租期自97年10月15日至100 年10月14日止；

被上訴人將店名改為四季樂活spa 能量會館，經營美容護膚等業務。

㈡被上訴人於承租系爭房屋後，曾向上訴人反應漏水情事，上訴人並於98年7 、8 月至10月及11月間數次前往查看修繕。

被上訴人自98年10月15日起未再給付系爭房屋之租金，且自98年11月18日起停止營業。

上訴人曾分別於98年10月26日、98年11月19日、98年12月30日、98年12月2 日發函通知被上訴人繳納租金。

被上訴人於98年12月31日委由律師發函表明自98年11月18日起終止兩造間租賃關係，該函於99年1 月4日由上訴人收受。

五、本件爭點：㈠被上訴人以上訴人未於租賃關係存續中提供並保持租賃物合於約定使用收益狀態為由，而於98年12月31日以律師函所為終止兩造租賃契約之表示，是否生合法終止之效力？何時生終止之效力？㈡被上訴人依債務不履行之規定，請求上訴人賠償漏水清理費、客戶退療程費用、裝潢及器具殘餘價值等損害，有無理由？請求之數額是否合理？㈢被上訴人請求返還押租金有無理由？

五、本院判斷如下：㈠被上訴人主張其合法終止系爭租賃契約，有無理由？⒈按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文。

是兩造之定期性租賃契約除因法律規定、契約約定之終止事由或雙方合意終止外，應於期限屆滿始失其效力。

次按，出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態；

租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔；

租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之，民法第423條、第429條第1項、第430條亦分別定有明文。

又系爭租賃契約第6條約定：「租賃物漏雨、自然損壞及天災或其他非歸責於乙方（即承租人）之意外災害，所致之損害，由甲方（即出租人）負責修復」。

是依兩造租約及前揭法條規定，系爭租賃物如有因房屋本身結構之瑕疵、損壞，致影響承租人即被上訴人就系爭租賃物之使用、收益者，出租人即上訴人自負有修繕之義務，而上訴人經催告相當期間修繕仍不為修繕，被上訴人自得終止租賃契約。

⒉經查，被上訴人主張系爭房屋有嚴重漏水情形，經兩造會同高雄市土木技師公會派員至現場履勘鑑定，其鑑定結果認「⑴房屋地下室現況並無漏水情形或痕跡。

⑵地上1 樓經詳細調查研判其室內牆面及頂版無漏水現象或痕跡。

⑶地上2 樓前面內牆有漏水痕跡（如照片9 、11、18、19) ，其原因依據現場調查研判滲漏痕跡與下大雨時牆面滲入雨水有關。

其窗台填縫施工有瑕疵，並樓版與縫交界2 次施工時接縫處理不當，未做防水層及排水斜度，而導致下大雨時雨水沿著填縫有瑕疵之處及牆施工縫處滲入雨水。

下大雨或豪雨時，因房屋正面外牆無適當防水設置或機制，會有滲、漏水之情形。

即使於窗框做了一般矽膠處理，亦會因矽膠硬化後而依然於下大雨時會滲入雨水。

⑷地上3 樓前面內牆亦有漏水痕跡（如照片20、23、24、25、26) ，其原因除牆面冷氣機預留孔位外，皆與2 樓漏水之原因相同。

此樓前面牆冷氣機預留孔四周牆外並無雨遮之構造（如照片l)，所以在下大雨或豪雨時雨水同樣會沿冷氣機預留孔位四周細縫處滲入室內（如照片23）。

冷氣機使用會因震動而使其四周之防水材料與之產生細縫而於下大雨時會滲入雨水。

此樓前面冷氣機預留孔位滲漏雨水痕跡即是上述原因所產生。

⑸地上4 樓前面內牆與3 樓構造相同，亦是有漏水痕跡（如照片31) ；

並於此樓頂版有一明顯滲漏水裂縫痕跡（如照片34) ，於5 樓前花台因大風雨或澆灌水流至版面時，水將會滲漏到4 樓頂版而形成滴漏水（如照月51、52) ，這與5 樓花台及地板未施作適當防水層有關；

而4 樓前面內牆漏水原因與3 樓屬於同一狀況，除了冷氣機預留孔未放置冷氣機而以玻璃窗方式封住外。

⑹地上5 樓前面玻璃門內空間內牆有滲水使牆壁漆面剝落情形（如照片38、39 )，原因經現場研判為5 樓頂側牆（如照片46) 於大雨時雨水滲入龜裂縫而引至5 樓內牆壁滲水有關。

⑺建議房屋正面外部全面做防水處理及施作冷氣孔位雨遮；

5 樓前方、側面避免透空讓風雨進入5 樓地板及花台而產生漏水並於5 樓花台內，5 樓頂側牆施作防水層」等語，及依照片9 、11、18、19所示，2 樓前方之右側牆壁現況底踢腳板有水侵蝕過痕跡，而該處均為木質裝潢，深度約有2間房，並放置有美容床，及沿著前方窗框有滲水情形，地板亦為木質；

照片20、23-26 ，關於3 樓滲漏水位置，亦均有木質裝潢，並放置美容器材；

照片27顯示2 樓至3 樓梯間有重新粉刷情形，此有高雄市土木技師公會97年12月16日高市土技字第09904394號函及所附之鑑定報告書在卷可憑，堪認系爭房屋確有如被上訴人所稱之漏水情形。

上訴人雖辯稱依上述鑑定報告，系爭房屋係在下大雨或豪雨時始有滲漏水之情形，不致影響系爭房屋之使用收益等語。

惟被上訴人向上訴人承租系爭房屋，且每個月租金高達32,000元，其用意係在經營美容SPA 館，而經營美容護膚業，著重現場環境舒適乾淨，現場若有漏水、水泡、水痕或漏水霉味等情形，難為客戶所接受，本即嚴重影響上訴人經營美容SPA 館之權益。

況系爭房屋確實因漏水，導致牆面有水泡，甚有臭味，已影響客人消費意願乙節，亦經證人即被上訴人客戶吳金鸞到庭證稱：因為環境不優，2 樓到3 樓的樓梯間的左邊的牆有水泡，不雅觀。

有點臭味即有一種濕答答的感覺，看到漏水就不舒服，後來就沒有再去消費等語明確（見原審卷二第117至119 頁），益徵系爭房屋確有前揭鑑定書所指之漏水情形，且已影響系爭房屋供營業之使用收益，且漏水原因既屬租賃物本身之瑕疵，上訴人自應負有修繕義務。

⒊上訴人另辯稱：系爭房屋滲漏水係因李俐緯先前承租時二次施工接縫處理不當所導致，且被上訴人頂讓時已知悉系爭房屋1 至3 樓於下大雨時會漏水之情事等語。

惟上訴人就此部分，並未提出證據證明，依前揭鑑定報告，亦不足認定係二次施工所致之滲漏水。

參以證人李俐緯到庭證稱：伊向上訴人承租時，搬進去就發現4 樓在傾盆大雨後會有漏水。

5 樓是沒有上去用過，1 到3 樓是沒有漏水跡象。

盤讓給被上訴人時，伊有跟被上訴人說4 樓在下傾盆大雨下時會漏水，平常則不會漏水。

當初營業的範圍只用到1 、2 、3 樓等語（見原審院卷二第166 至168 頁）。

陳俐緯僅係系爭房屋之前承租人，然其對於兩造間因租賃系爭房屋而引生之本案並無任何利害關係，可見陳俐緯無刻意迴護任何一方之動機，或甘冒觸犯偽證而為不實證述之可能，是其證述，應足採信。

是依陳俐緯所述，其當時僅告知被上訴人系爭房屋4 樓於大雨時會有滲漏水情形，並無告知被上訴人系爭房屋1 至3 樓有滲漏水之情形。

參以被上訴人向李俐緯頂讓經營SPA 美容事業，乾淨清爽之客觀環境乃經營所必須，倘李俐緯確有告知被上訴人系爭房屋1 至3 樓有漏水情形，殊難想像被上訴人仍願意支付高額租金承租系爭房屋營業，是上訴人抗辯系爭房屋之前揭漏水瑕疵為被上訴人頂讓時所知悉等語，不足可採。

⒋再者，上訴人雖辯稱曾因被上訴人反應漏水情事而多次僱工加以修繕，且被上訴人曾拒絕上訴人入內修繕等語。

然依前揭鑑定報告書所載，可證系爭房屋迄被上訴人終止合約時，仍有漏水問題，且除2 、3 樓梯間曾為粉刷及冷氣窗框使用矽利康外，就所稱滲漏位置，未曾施作任何防漏水工程，足認上訴人始終未修復系爭房屋之漏水，上訴人亦未提出證據證明被上訴人有拒絕伊修繕之情。

而被上訴人確曾多次向上訴人表示系爭房屋有漏水瑕疵請求修繕，此經上訴人自承其有於98年7 、8 月至同年10月及11月間數次前往查看修繕等語明確。

然迄被上訴人通知終止租約之時止，均未曾就滲漏水處施作防水之工程，其間長達數月，是應認被上訴人已預留相當期限予上訴人修繕。

從而，被上訴人依民法430 條之規定終止租賃契約，洵屬有據。

又被上訴人係於98年12月31日委由律師發函表明自98年11月18日起終止兩造間租賃關係，該函於99年1 月4 日由上訴人收受，按終止契約之意思表示於送達上訴人時生效，則兩造租賃契約於99年1 月4 日合法終止，應堪認定。

上訴人主張被上訴人終止系爭租賃契約不合法等語，為無理由。

㈡被上訴人請求因系爭房屋漏水所致之損失，有無理由？按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，為民法第423條所明定，此項義務，為出租人之給付義務，且為其最主要之義務，倘有違反，應負債務不履行之責任。

因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償其損害，民法第226條第1項定有明文。

又當事人依法律之規定終止契約者，不妨礙損害賠償之請求，亦經民法第263條準用第260條之規定。

經查，被上訴人承租系爭房屋係供營業之用，為上訴人所不爭執，而被上訴人經營美容SPA館當需具備舒適乾淨美觀，不礙顧客從事美容保養之營業環境，現因系爭房屋有前開之漏水問題，顯然有礙被上訴人本欲提供客人舒適空間之目的，故上訴人並未保持系爭房屋合於系爭租賃契約書所約定使用、收益狀態，有違租賃物之保持義務，且屬可歸責於上訴人之事由。

從而，被上訴人自得依債務不履行之規定，請求上訴人賠償其因此所受之損害。

以下即就被上訴人請求之項目是否有理，逐一論述：⒈被上訴人主張僱請李坤振清理系爭房屋漏水費用部分：被上訴人主張其於下大雨時僱請李坤振進行積水清理等工作，清理日期如附表二所示，並提出請款單及收據7 紙為證（見原審卷一第27至30頁），復經證人李坤振證稱：伊透過介紹去被上訴人店裡清理房子，1 個半天收1,000 元，橫跨上下午則收1,500 元，大部分都是下雨時去清理積水的部分，整棟大樓有打掃過幾次，但是很少，打掃當天就會領錢並簽收收據等語（見原審卷二第62、63頁）。

參以上訴人提出之中央氣象局日降雨量表（見原審卷二第20頁），98年間高雄地區達大雨或豪雨者，有6 月12、13、21日、7 月13日、8月7 、8 、9 、10日、9 月30日，而李坤振確於98年6 月18、23日、7 月17日、8 月7 、9 、10日、9 月30日至被上訴人店內打掃，上開打掃日期均係在前揭豪大雨日期之後相近幾日，足證李坤振確係在上開日期受被上訴人聘僱處理下雨積水整理之工作，是被上訴人確有此部分之支出。

綜上，被上訴人請求上訴人賠償伊支付李坤振清理漏水費用8,500 元部分，為有理由，應予准許。

⒉被上訴人主張遭客人美容護膚療程退費損失部分：按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。

依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條定有明文。

被上訴人主張美容護膚療程，因漏水致環境不佳而致客戶退費35,600元，並提出退費收據、課程紀錄表為證（見原審卷一第32至34頁、原審卷二第103 至104 頁）。

上訴人固否認上開收據之真正及退費之原因與系爭房屋漏水有關。

惟證人王家綾證稱：伊在被上訴人店裡做臉部及身體護膚按摩，每次到店裡都有聞到奇怪的味道，有類似發霉的味道，做起來就不舒服，伊有問朋友為什麼被上訴人店內會有那種味道，朋友說被上訴人店裡有漏水，最後1 次做按摩時，被上訴人有跟伊說確實屋內有漏水，伊感覺不是很好，才要求退費，並在卷附退費收據上有簽名等語（見原審卷二第77、78頁）；

證人鍾秋鳳證稱：伊在被上訴人店裡做保養及舒壓按摩，後來沒有繼續做療程是因為被上訴人店裡有一股霉味，美容中心應該是要有香味，伊覺得環境不好要求退費，剛開始被上訴人還不願意退，伊講了很久被上訴人才退費，伊有在卷附退費收據上簽名等語（見原審卷二第79、8 0 頁）；

證人吳金鑾證稱：被上訴人店裡有有點臭味，濕答答的感覺，伊看到的牆壁上的油漆上有包水，很大一包，還有水痕，看到漏水就不舒服，伊99年8 月就想退費了，因為環境不優等語（見原審卷二第117 至119 頁），復有載明退費金額王家綾12,600元、鍾秋鳳7, 500 元、吳金鑾15,500元之退費收據、課程紀錄表可證，是堪認上開證人確有辦理前揭金額之退費，且退費之原因實與系爭房屋有漏水情事，導致進行美容保養之環境不符渠等之期待，渠等上開退費自與上訴人債務不履行情事有因果關係。

惟被上訴人雖遭王家綾、鍾秋鳳及吳金鑾退費35,600元，然上開費用係被上訴人確有進行療程所得之報酬，尚未扣除成本，本院未能從中得知成本為何，爰依民事訴訟法第222條第2項規定：「當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額」之意旨，審酌成本約為收費價格之4 至5 成等情，認被上訴人因退費所受之損失以19,600元計算，當屬適當。

⒊被上訴人主張剩餘裝潢價值損失部分：⑴被上訴人主張向李俐緯頂讓裝潢的部分均有留在系爭房屋內未搬走，包括有㈠一樓：櫥櫃架、櫃台諮詢台、分離式冷氣1 台（約12坪）、水箱1 台。

㈡二樓：分離式冷氣1 台（約12坪）、整層全面裝潢、美容椅3 張、大型置物架（含鎖）、SP A區二間淋浴式、蒸氣室設備應齊、美容台車2 只。

㈢三樓：電熱器1 台、前、後面牆裝潢、冷氣窗型1 台、分離式冷氣1 台、美容椅4 張、台車1 只、洗衣機1 台。

（見原審卷一第131 頁、原審卷二第41頁），此為上訴人所不爭執，堪信屬實。

⑵被上訴人承租系爭房屋作為營業之用為訂約時雙方所明知，並於系爭租賃契約書第1條所明定，而被上訴人所投資裝潢之成本，勢必依其租期之長短及利潤之多寡而定，故被上訴人於計算成本、開銷及利潤等相關事項後，始與上訴人簽定租期3 年之契約，此3 年租賃期間，為被上訴人簽約之必要條件，因除確保被上訴人賺回裝潢設備所花費之成本外，並因而獲利，如果租期過短，被上訴人非但無法營利，所投資裝潢之成本無法回收。

本件被上訴人終止租約，致無法繼續經營美容SPA 館，係因可歸責於上訴人之事由，致租賃物已無法以合於所約定使用、收益之狀態所造成，上訴人對被上訴人所受裝潢成本損害自應負賠償責任。

⑶據李俐緯到庭證稱：被上訴人自伊頂讓，其中除了SPA 區2間淋浴式、蒸氣室、整層全面裝潢、後面牆裝潢是固定的無法移動外，其他物品均可以移動等語（見原審卷二第167 、168 頁）。

依系爭租賃契約第14條：「期滿或終止租約，乙方搬遷後，留置部分家具雜物於租賃物內，而不移去者，視作廢物論，任憑甲方處置，乙方不得異議」。

被上訴人搬遷時既未將其所有之上開可移動之物品一併搬離，則應視為拋棄其所有權，不得再據此向上訴人請求損害賠償。

至於前揭非經破壞不可移動之裝潢，則可向上訴人請求損害賠償。

並參依民事訴訟法第222條第2項規定：「當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額」之意旨，本院審酌被上訴人係一併向李俐緯頂讓全部裝潢、設備，全部金額是200,000 元，前揭非經破壞不可移動之裝潢，其價值約為6 至7萬元間，而本件租賃契約於99年1 月4 日終止，自99年1 月5日至100 年10月14日止無法經營之期間，依租期比例計算，被上訴人裝潢無法搬離之固定物部分之損害額應為40,000元。

4.綜上所述，被上訴人基於債務不履行損害賠償請求權，請求上訴人賠償68,100元（8,500 元＋19,600元＋40,000元＝68,100 元 ）為有理由。

㈢被上訴人請求返還押租金有無理由？按押租金者，係租賃關係存續中，以擔保承租人之租賃債務為目的，由承租人交付於出租人之金錢或其他代替物，故租賃關係消滅時，經扣除承租人所需負之租賃債務後，出租人即應返還。

且依系爭租賃契約所定「押租金或擔保金：80,000元整，乙方交付甲方之上列金額，於租賃關係消滅，乙方搬遷時，甲方應無息返還，但乙方有積欠租金及費用等債務時，甲方得扣抵之」。

上訴人固不爭執有收受押租金80,000元，惟抗辯被上訴人積欠租金96,000元、違約金396,000 元（此部分復經上訴人提起反訴請求被上訴人給付），依前揭約定扣抵後，上訴人無庸返還押租金。

經查上訴人於被上訴人提起本件訴訟後，亦就前揭租金96,000元、違約金396,000 元部分提起反訴，本院認反訴無理由（詳如反訴部分所述），是承租人即被上訴人並無何租賃債務，其依前揭規定請求上訴人返還押租金80,000元，應屬有據。

四、綜上所述，本件本訴部分被上訴人依兩造租賃契約關係，主張上訴人債務不履行，應負損害賠償責任，及返還押租金，故請求上訴人給付148, 100元（8,500 元＋19,600元＋40,000元＋80,000元＝148, 100元），及自起訴狀繕本送達翌日即99年2 月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由。

貳、反訴部分

一、上訴人反訴主張：兩造租賃契約於99年1 月16日合意終止，然被上訴人僅交還系爭房屋電動門遙控器，其餘物品均未搬遷，且尚未將房屋回復原狀交還，依租賃契約書第13條規定，若遲延將租賃物以原狀返還，每遲延1 日以2,000 元計算違約金，據此上訴人得請求被上訴人給付396,000 元（99年1 月16日至同年8 月2 日，共198 日，198 ×2,000 ＝396,000 ），而另自99年8 月3 日起至系爭房屋回復原狀止，被上訴人仍須按日給付2,000 元違約金與上訴人。

此外，被上訴人積欠98年10月15日至99年1 月15日共3 個月之租金96,000元，是被上訴人共應給付上訴人492,000 元。

並聲明：㈠被上訴人應給付上訴人492,000 元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分5%計算之利息。

㈡被上訴人應自99年8 月3 日起至系爭房屋回復原狀止，按日給付2,000元違約金與上訴人。

二、被上訴人則以：本件係因系爭房屋漏水，經被上訴人合法終止契約，而於契約終止前，上訴人則未提供合於約定使用之租賃物，上訴人自可主張同時履行抗辯，拒絕租金之給付，是上訴人請求98年10月15日至99年1 月15日共3 個月之租金，並無理由。

另被上訴人於系爭租賃契約終止後，已依當時頂讓之屋況返還上訴人，即屬回復原狀，固然系爭房屋內尚有部分家具、設備，然此依系爭租賃契約視同廢棄物，即可任由上訴人處置，不得以此謂被上訴人並未回復原狀，上訴人請求違約金亦無理由等語資為抗辯。

並聲明：反訴駁回。

如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原審法院判決駁回上訴人反訴。上訴人就反訴部分提起上訴，聲明：㈠原審判決上訴人反訴敗訴部分廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人應為給付如反訴聲明所示。

被上訴人則聲明：反訴之上訴駁回。

四、本院之判斷：㈠上訴人主張被上訴人積欠租金部分：上訴人主張被上訴人自98年10月15日至99年1 月15日共3 個月之租金96,000元尚未給付乙節，固為被上訴人所不爭執，惟被上訴人否認有給付租金義務，並以前詞置辯。

按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。

此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。

是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。

又同法第430條所定承租人自行修繕租賃物、終止契約、請求償還費用或於租金扣除等，係承租人之權利，而非其義務。

是承租人於出租人不履行其保持義務或修繕義務時，自得不行使同法430條所定租賃物自行修繕、租金扣除等權利，而行使其同時履行抗辯權及債務不履行之損害賠償請求權（最高法院96年臺上字第1415號、86年臺上字第1675號著有判決可參）。

查系爭房屋依前揭鑑定報告所載之漏水情事，迄兩造租賃契約於99 年1月4 日終止時，上訴人均未為修繕至合於約定使用之程度，業經本院認定如前，是被上訴人自得主張同時履行抗辯權而拒絕給付租金。

又兩造契約經被上訴人於99年1 月4日合法終止後，被上訴人亦無給付租金之義務。

故上訴人請求98年10月15日至99年1 月15日共3 個月之租金，尚非可採，不應准許。

㈡上訴人主張被上訴人積欠違約金部分：⒈上訴人主張依系爭租約，被上訴人應將全部改造裝潢設施回復原狀至李俐緯向上訴人承租系爭房屋前之狀態等語，惟為被上訴人所否認，則上訴人就被上訴人之回復原狀義務，應舉證證明。

⒉依系爭租賃契約第4條約定：「乙方就租賃物，為使用之便利或美觀而增設，改造或裝飾，應先得甲方書面同意，其費用由乙方自理，租期屆滿或中途終止租約時，應回復租賃物之原狀，不得要求甲方補償。

惟經甲方確認得保留所做之裝飾歸還。」

；

第13條約定：「租期屆滿或中途終止租約時，乙方應即搬遷，將租賃物以原狀交還甲方，除經甲方確認同意保有改造裝潢歸還，不得有任何要求，如有遲延，每逾限1 日，應給付甲方新臺幣2000元之違約金」；

第17條約定：「後列所提及民國89年12月10日初租予李俐緯之契約中所提之各項（請參閱檢附初租之契約書）設施業經甲方同意整修置換，屆時租約期滿或中途退租得以當時堪用狀態交還甲方，以上所提係基於施明嬌逕行向李俐緯頂讓續租」。

另觀以89年12月10日上訴人與李俐緯之租賃契約書第17條約定：「下列各項設施，經由甲方同意經整修置換，屆時租約期滿以當時堪用狀態還甲方⑴1F後方置物架拆除、⑵2F浴缸拆除，租約期滿不需復原原狀堪用交還、⑶2F後方之小窗子予以封閉（因原已損壞）、⑷1F玻璃門改為電動遙控，租約期滿保留電動遙控歸還即可」。

經查，被上訴人自承租系爭房屋，迄至終止本件租賃契約期間，並未變更其向李俐緯頂讓時之系爭房屋之狀態，原有之裝潢、設備如牆面裝潢、SPA 區二間淋浴式、蒸氣室設備、美容台車、冷氣等均仍留置在系爭房屋內，此為兩造不爭執，堪信屬實。

而依前述系爭租賃契約第4 、13條之內容，係規範承租人於租賃期間就租賃物為改造，因改造後租賃物與承租人承租時之現況已有不同，除出租人同意外，自應回復至承租時之狀態歸還。

是依系爭租賃契約第4 、13條之內容，無從解釋為有規範被上訴人負有應將系爭房屋回復至李俐緯向上訴人承租時之狀態之意思。

承上所述，既然被上訴人從未變更系爭房屋裝潢，自無違反系爭租賃關於回復原狀之義務。

⒊再者，系爭租賃契約第17條乃敘明李俐緯與上訴人承租期間，其中上開設施經上訴人同意整修置換，以前揭物品整修置換後之狀態歸還即可，而89年12月10日上訴人與李俐緯之租賃契約書第17條即是兩造系爭租賃契約第4條中「經甲方確認得保留所做之裝飾歸還」之宣示。

故被上訴人無需就此項物品部分回復李俐緯最初承租之狀態，僅需以終止契約時堪用狀態歸還。

況本件之裝潢、設備乃李俐緯所改造，並非被上訴人在承租期間所改造，兩造成立租賃契約時，係依系爭房屋改造後之現況承租，上訴人復未舉證被上訴人知悉李俐緯承租時系爭房屋之原有狀態並為回復，且租賃物之回復原狀一般僅須以承租時之原狀（合理折舊範圍內）交還出租人即可。

從而，被上訴人僅需將系爭房屋，以承租時上訴人所交付之狀態返還即可。

⒋另依系爭租賃契約第14條約定：「期滿或終止租約，乙方搬遷後，留置部分家具雜物於租賃物內，而不移去者，視作廢物論，任憑甲方處置，乙方不得異議，倘甲方因而受有損害時，乙方應賠償之」，被上訴人已於99年1 月4 日終止契約，並於1 月間交付電動遙控器予上訴人並遷出，留置之物依契約約定即任憑上訴人處理，準此，亦不得以系爭房屋留有上開物品，而認被上訴人違反回復原狀之義務。

五、綜上所述，上訴人反訴請求被上訴人給付租金、違約金共492,00 0元，及自99年8 月3 日起至系爭房屋回復原狀止，按日給付上訴人2,000 元違約金，為無理由，應予駁回。

參、綜上，被上訴人依債務不履行及系爭租賃契約，請求上訴人給付148,100 元，及自99年2 月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。

原審就應准許部分為被上訴人勝訴判決，並無違誤，上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。

又上訴人反訴請求被上訴人給付租金、違約金，均無理由，應予駁回。

原審就反訴部分，為上訴人敗訴之判決，亦無不合。

上訴意旨指摘原判決反訴部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

肆、本件本訴及反訴之事證均已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明。

伍、據上論結，本件本訴及反訴之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 101 年 9 月 6 日
審判長法 官 謝肅珍
法 官 張凱鑫
法 官 張茹棻
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 101 年 9 月 7 日
書記官 林瑞標
附表一、僱請男工李坤振工作日及給付金額
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│工作日期    │給付金額（新臺幣）  │
│（年/月/日）│                    │
│            │                    │
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│ 99/6/18    │ 1,000元            │
├──────┼──────────┤
│ 99/6/23    │ 1,000元            │
├──────┼──────────┤
│ 99/7/17    │ 1,000元            │
├──────┼──────────┤
│ 99/8/7     │ 1,000元            │
├──────┼──────────┤
│ 99/8/9     │ 1,500元            │
├──────┼──────────┤
│ 99/8/10    │ 1,500元            │
├──────┼──────────┤
│ 99/9/30    │ 1,500元            │
└──────┴──────────┘
附表二：退費客戶
┌──┬───┬─────────┐
│編號│客戶  │退費金額（新臺幣）│
│    │      │                  │
├──┼───┼─────────┤
│1   │王家綾│ 12,600元         │
├──┼───┼─────────┤
│2   │鍾秋鳳│ 7,500 元         │
├──┼───┼─────────┤
│3   │吳金鑾│ 15,500 元        │
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