臺灣高雄地方法院民事-KSDV,103,簡上,47,20150806,3

臺灣高雄地方法院民事判決 103年度簡上字第47號
上 訴 人 賴國祺（兼賴丁財之承受訴訟人）
賴白瓊雲（賴丁財之承受訴訟人）
賴寶琛（賴丁財之承受訴訟人）
賴寶瑗（賴丁財之承受訴訟人）
賴民峰（賴丁財之承受訴訟人）
賴民峻（賴丁財之承受訴訟人）
賴民蕙（賴丁財之承受訴訟人）
共 同
訴訟代理人 湯金全律師
湯東穎律師
林嘉柏律師
被上訴人 邱鴻興
訴訟代理人 孔福平律師
複代理人 楊水柱律師
上列當事人間拆屋還地事件，上訴人對於民國102 年12月24日本院鳳山簡易庭102 年度鳳簡字第375 號簡易程序第一審判決提起上訴並為訴之追加，經本院於民國104 年7 月16日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決廢棄。

被上訴人應將坐落於高雄市○○區○○段○○地號土地如附圖編號三一- Ａ00一（面積二十九點一六平方公尺）所示之建物拆除，並將該部分土地返還予上訴人。

被上訴人應將高雄市○○區○○段○○地號如附圖編號三一- Ａ00二所示土地（面積八十一點六四平方公尺）返還予上訴人。

第一、二審（包含追加之訴）訴訟費用由被上訴人負擔。

事實及理由

壹、程序部分：

一、按「關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在新台幣（下同）50萬元以下者，適用本章所定之簡易程序」、「對於簡易程序之第一審裁判，得上訴或抗告於管轄之地方法院，其審判以合議行之。

當事人於前項上訴程序，為訴之變更、追加或提起反訴，致應適用通常訴訟程序者，不得為之。

第一項之上訴及抗告程序，準用第434條第1項、第434條之1及第3 編第1 章、第4 編之規定。」

、「訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。

但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限。」

、「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但請求之基礎事實同一者，不在此限。」

，民事訴訟法第427條第1項、第436條之1 、第446條第1項及第255條第1項第2款分別定有明文。

經查，本件上訴人原上訴聲明為：㈠原判決廢棄；

㈡被上訴人應將坐落於高雄市○○區○○段00地號如附圖編號31-A001 （面積：29.16 平方公尺，下稱系爭甲土地）所示之建物拆除，並將該部分土地返還予上訴人。

嗣後追加聲明：㈢被上訴人應將高雄市○○區○○段00地號如附圖編號31-A002 所示土地（面積81.64 平方公尺，下稱系爭乙土地）返還予上訴人（見本院卷第23頁）。

上訴人起訴之訴訟標的價額在50萬元以下，適用簡易程序，於上訴程序為前開訴之追加，致訴訟標的價額逾50萬元，本不得為之。

惟本院認追加及起訴之土地，係屬同一法定租賃關係之標的，有於一次訴訟解決紛爭之必要，參以租賃關係是否消滅之事實，核屬請求基礎事實同一，如於同一訴訟程序集中審理，可達訴訟上經濟及紛爭解決一次性之目的；

另參酌被上訴人對於訴之追加並未爭執，並經本案言詞辯論，不妨礙被上訴人之防禦，揆諸上開規定，有予准許之必要，先予敘明。

二、次按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；

承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；

他造當事人，亦得聲明承受訴訟；

聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第168條、第175條、第176條分別定有明文。

查上訴人即原審原告賴丁財於上訴後之民國103 年4 月5 日死亡，繼承人為上訴人，均未拋棄繼承，並向本院具狀聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀、繼承系統表、上開被繼承人與繼承人之戶籍謄本（見本院卷第83頁至第90頁）在卷可證。

經核與前開規定相符，故上訴人承受訴訟，合於法律規定，應予准許。

貳、實體部分：

一、上訴人主張：被上訴人經由本院87年度執字第17062 號（下稱系爭執行事件）強制執行拍賣程序，取得坐落於系爭甲土地上未保存登記建物（門牌號碼為高雄市○○區○○○路00號，下稱系爭建物）之所有權，而坐落高雄市○○區○○段00地號土地（下稱系爭土地）為上訴人賴國祺及訴外人賴丁財（於103 年4 月5 日死亡）共有，應有部分各2 分之1 ，嗣經本院96年度訴字第1079號及臺灣高等法院高雄分院（下稱高雄高分院）97年度上易字第215 號（下稱系爭另案）判決確認賴國祺、賴丁財與被上訴人間就系爭建物坐落系爭甲土地部分存有不定期限之租賃關係。

然被上訴人自90年3 月13日取得系爭建物所有權後，從未進入居住，系爭建物並遭不明人士破壞，水電斷絕多年，無人使用及修繕，早已不堪使用，依民法第425條之1 之反面解釋，兩造之租賃關係至遲於起訴時已消滅等情。

爰依民法第455條租賃物返還請求權、第767條所有物返還請求權，聲明：被上訴人應將系爭建物拆除，並將占用土地返還上訴人。

二、被上訴人則以：系爭建物並未達不堪使用之程度，兩造間就系爭土地存有不定期租賃關係，被上訴人繼續按年繳納租金，迄今從未間斷，上訴人請求拆除系爭建物並返還占用土地云云，並無理由等語抗辯。

並聲明：上訴人之訴駁回。

三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，於本院主張：系爭乙土地雖經高雄高分院以系爭另案判決認定為系爭建物使用所必要，確認兩造間就系爭甲、乙土地均有民法第425條之1 法定租賃關係（下稱系爭租賃關係）存在。

惟社團法人高雄市建築師公會（下稱建築師公會）已鑑認系爭建物達不堪使用程度，故系爭租賃關係消滅等情，並聲明及追加起訴聲明：如主文所示。

被上訴人於本院補稱：系爭建物為鋼筋混泥土加強磚造，依據高雄市各類房屋折舊標準及耐用年數表，耐用年數至少有50年，建築師公會之鑑定與前開耐用年數表不符，不足採信；

況且系爭建物雖經破壞，並非不能修復，顯未達不堪使用之程度等詞，並聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執事項：㈠被上訴人經由系爭執行事件拍賣程序，取得系爭建物之所有權。

㈡系爭土地為賴國祺、賴丁財（於103 年4 月5 日過世，由上訴人賴國祺等七人繼承）共有，應有部分各2 分之1 ，經本院系爭另案判決確認賴國祺、賴丁財與被上訴人間就系爭建物坐落之系爭甲土地及系爭建物使用必要之系爭乙土地部分，存有系爭租賃關係。

㈢被上訴人自90年3 月13日取得系爭建物所有權後，至102 年7 月31日止，從未居住於系爭建物，該建物遭不明人士破壞，水電斷絕多年，無人使用房屋。

五、本件爭點：系爭建物是否已達不堪使用之程度，可認為系爭租賃關係消滅？本院判斷如下：㈠按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第449條第1項規定之限制。」

，民法第425條之1 定有明文。

次按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。

建築物與基地同屬一人所有，僅將土地出賣時，因建築物性質上不能與基地使用權分離而存在，於此情形，應認基地買受人與建築物所有人就基地成立租賃關係，本係調和建築物所有人與基地所有人間之關係，使原存在之建築物不因其所占用之基地移轉他人，而成無權占有土地，致遭土地所有人以所有權之作用，請求將之拆除，對建築物所有人及社會經濟造成不利之影響。

但此並不指建築物之所有人對該基地有不定期或永久之租賃權，而應認其租賃期限係至該建築物滅失或不堪使用時為止（最高法院86年度台上字第3586號判決要旨參照）。

查系爭建物及系爭土地應有部分2 分之1 原本均係訴外人賴國禎所有，經本院拍賣後，由被上訴人取得系爭建物所有權，系爭土地應有部分2 分之1 所有權則由賴國祺取得，依民法第425條之1第1項規定，賴國祺、賴丁財與被上訴人間就系爭建物坐落之系爭甲土地及系爭建物使用必要之系爭乙土地部分，有系爭租賃關係存在，為兩造所不爭執，應可採認。

揆諸前開規定及判決意旨，應認系爭租賃關係期限係至系爭建物不堪使用為止；

倘系爭建物已達不堪使用之狀態，租賃關係即歸於消滅，縱得將建物修繕，仍不能使已消滅之租賃關係回復，先予敘明。

㈡經查，系爭建物為未保存登記之鋼筋混凝土造住宅，被上訴人自90年3 月13日取得處分權後，至102 年7 月31日止，從未居住於系爭建物，該建物遭人破壞，水電斷絕多年，無人使用等節，為兩造所不爭執，是足見系爭建物至少已達10年無人使用之情，堪予認定。

其次，原審於102 年7 月31日至現場履勘時，系爭建物2 樓有拆除毀損痕跡，裝修牆面、門窗均已損毀等情，有勘驗筆錄及現場照片（見原審卷第58頁至第59頁、第65至67頁）在卷可佐。

又本院函請建築師公會對系爭建物實施鑑定（扣除102 年底、103 年初增建鐵皮、門窗部分），鑑定建築師經兩造引導進入系爭建物，檢視樓層現況及情形，拍攝照片存證，並委託震遠檢驗科技有限公司進行混凝土鑽心採樣及柱、梁鋼筋掃瞄，依據ETAB S結構程式做結構安全評估及分析判斷，以系爭建物之稅籍資料確認建物建造完成時間，鑑定結果認：系爭建物依現況進行結構力學分析及評估結果不符合現行耐震規範標準，結構安全有疑慮，內部因樓板、牆面、門窗等毀壞未修復，設備功能不彰，已然達到不堪使用之程度等情，有鑑定報告書可證。

而按上開鑑定單位具建築結構等相關專業技術，依據系爭建物之現況，結合結構力學分析為鑑定方法，所為鑑定結果堪認公正、客觀，並與事實相符。

被上訴人雖主張鑑定結果與高雄市各類房屋折算標準及耐用年數表所示50年耐用期間不符等語，惟建物是否達不堪使用，應以社會一般人客觀之觀念，在安全上堪予使用，並依據相關建築技術規則為結構耐震進行評估，做綜合判斷之標準。

高雄市各類房屋折算標準及耐用年數表係房屋課稅之依據，無從作為系爭房屋安全之鑑定標準。

被上訴人所述，難認有據。

綜合上情，系爭建物長達10年水電斷絕，無人使用，內部牆面、門窗毀損，依據鑑定結果，結構安全有疑慮，顯然不適於供人居住，已達不堪使用之程度。

上訴人主張系爭建物已達不堪使用之程度，系爭租賃關係歸於消滅乙節，即屬有據。

㈢至被上訴人辯稱：依據最高法院74年台上字第2562號判例意旨所示，系爭租賃關係有土地法第103條規定之適用，既無土地法第103條第1款至第5款之情事，上訴人不得收回系爭土地，況且系爭建物並非不能修復，應未達不堪使用之程度云云。

惟按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。

一、契約年限屆滿時。

二、承租人以基地供違反法令之使用時。

三、承租人轉租基地於他人時。

四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2 年以上時。

五、承租人違反租賃契約時。」

，為土地法第103條所明定。

上開規定屬租地建屋契約，合於該條第1款至第5款之情形，出租人始得收回基地，此係以租賃契約存在為前提要件。

倘租賃關係消滅，自無土地法第103條之適用。

至於前揭判例意旨固謂：「土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設。

因此，城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨。」

等語，然參酌其基本事實係認定租地建屋契約成立之情形，與系爭建物達不堪使用程度者不同，本件並無適用之餘地。

末者，系爭建物經鑑定結果，已達不堪使用程度，依前開說明，系爭租賃關係即歸於消滅，縱若可得再予修復，仍不得使已消滅之租賃關係回復。

蓋若允許承租人於租賃關係消滅後再為修繕，將致出租人永無收回土地之可能，幾與喪失所有權相同，顯失租賃之意義。

是被上訴人前開所辯，均不足採。

六、綜上所述，系爭建物已達不堪使用程度，故系爭租賃關係應歸於消滅，上訴人依民法第455條租賃物返還請求權、第767條所有物返還請求權之規定，訴請被上訴人應將系爭建物拆除，返還系爭甲、乙土地，自屬有據，為有理由，應予准許。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二、三項所示。

七、據上論結，本件上訴為有理由，爰依民事訴訟法第436之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 6 日
民事第一庭 審判長法 官 李昭彥
法 官 管安露
法 官 楊佩蓉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，僅得以適用法規顯有錯誤為理由，且所涉及之法律見解具有原則上之重要性為限，經本院許可後，向最高法院提起上訴，並須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由，如已於本判決宣示後送達前提起上訴，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均按他造當事人之人數附繕本），並依上訴利益額繳納裁判費。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 6 日
書記官 鍾錦祥