臺灣高雄地方法院民事-KSDV,103,訴,909,20190606,10

臺灣高雄地方法院民事判決 103年度訴字第909號
原 告 天祿建設有限公司

法定代理人 顏清正

薛榮德
訴訟代理人 盧俊誠律師
戴國石律師
被 告 林岐樺
訴訟代理人 林鴻駿律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於中華民國108 年5 月16日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣伍拾肆萬柒仟參佰伍拾貳元，及自民國一０六年六月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；

暨自民國一０六年六月六日起至終止占有之日止，按月應給付原告新臺幣玖仟玖佰玖拾肆元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣壹拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。

但被告以新臺幣伍拾肆萬柒仟參佰伍拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序部分：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。

民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理時予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之，有最高法院99年度台抗字第818 號裁判意旨足資參照。

二、經查，原告起訴主張被告所有之門牌號碼高雄市○○區○○○街000 號房屋（下稱系爭房屋），無權占用原告所有坐落高雄市○○區○○段○○段0000000 地號土地（下稱系爭土地），依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭房屋後返還占用之土地。

嗣於本院審理中，原告追加依不當得利法律關係，請求被告給付自101 年6 月起至106 年6 月6 日止，無權占有系爭土地所受相當於租金之不當得利新臺幣（下同）2,226,420 元，及自106 年6 月6 日起按月給付原告相當於租金之不當得利37,017元（見本院卷四第85-90 頁）。

其後，原告復追加備位主張，倘本院認定系爭房屋就系爭土地存在法定租賃關係時，備位請求被告給付自101 年6 月起至106 年6 月6 日止之系爭土地租金2,226,420 元，及自106 年6 月6 日起按月給付原告租金37,017元（見本院卷四第194 頁）。

本院審酌原告追加請求相當於租金之不當得利或請求給付租金之基礎事實，均係基於系爭房屋占有系爭土地所衍生之爭執，與原請求之基礎事實應屬同一，揆諸前開說明，自應准許。

貳、實體部分：

一、原告主張：原告所有之系爭土地，其上原坐落原告所有之高雄市○○區○○段○○段00000 ○號加強磚造三層樓房乙棟（門牌號碼高雄市○○區○○○街000 號，下稱系爭原建物），原告嗣於72年2 月24日以買賣為原因，將系爭原建物移轉登記予訴外人薛欽銓所有。

嗣因薛欽銓積欠債務，經其債權人聲請本院拍賣系爭原建物，而於101 年3 月28日由被告拍得。

詎被告拍得系爭原建物後，竟未經原告同意，擅將系爭原建物拆除並重建為系爭房屋，占用系爭土地如附圖所示位置（占用面積54.94 平方公尺），系爭原建物業已滅失，現坐落在系爭土地上之系爭房屋已非系爭原建物。

又縱認系爭原建物未遭全部拆除，然系爭原建物於62年興建完成迄今已45年，已逾經濟部固定資產耐用年數表加強磚造房屋之經濟耐用年數35年，且系爭原建物於被告拍定時之課稅現值僅217,000 元，而系爭土地價值經鑑定為10,552,410元，系爭原建物實已無經濟價值，復經被告拆除前後牆及各層樓板而達不堪使用之狀態，系爭原建物與系爭土地原有法定租賃關係，亦因系爭原建物已達不堪使用程度而歸於消滅。

故系爭房屋係無權占有系爭土地，爰依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭房屋後返還占用之土地。

又被告無權占有系爭土地，係無法律上原因受利益，致原告受損害，爰另依民法第179條規定，請求被告給付自101 年6 月6 起至106年6 月5 日止，以每月37,017元計算之不當得利共2,226,420 元，及自106 年6 月6 日起至返還系爭土地之日止，每月37,017元之不當得利。

退步言，若系爭房屋占用系爭土地符合民法第425條之1第1項之法定租賃要件，被告仍應依租賃之法律關係給付租金，爰備位依民法第425條之1第2項規定，請求本院核定並命被告給付租金等語。

先位聲明：㈠被告應將坐落系爭土地上之系爭房屋（占用面積54.94 平方公尺）拆除，並返還系爭房屋占用之土地予原告；

㈡被告應給付原告2,226,420 元，及自106 年6 月6 日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息；

㈢被告應自106 年6 月6 日起至返還占用土地之日止，按月給付37,017元予原告；

㈣第二項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。

備位聲明：㈠被告應給付原告2,226,420 元，及自106 年6 月6 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；

㈡被告應自106 年6 月6日起至返還占用土地之日止，按月給付37,017元予原告；

㈢第一項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：被告拍得系爭原建物後僅做部分整修，未將系爭原建物全部拆除重建，系爭原建物未因拆除而滅失，系爭房屋與系爭原建物仍具同一性。

又系爭原建物與系爭土地本均為原告所有，合於民法第425-1 條所定土地及其土地上之房屋同屬一人所有之要件，應推定在系爭房屋得使用期限內，系爭土地與系爭房屋存在法定租賃關係，故被告所有之系爭房屋係有權占有系爭土地，原告請求被告拆除系爭房屋及給付不當得利，均無理由。

又按土地法第105條準用97條之規定，土地租金以不超過申報總價年息10％為限，而系爭土地位於住宅區，商業經濟，效能低落，是計算系爭房屋使用系爭土地之租金，應以年息5 ％計算始為適當等語置辯。

並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地於63年4 月30日登記為訴外人薛進興所有，其上坐落之系爭原建物，係於69年7 月12日辦理所有權第一次登記為原告所有。

㈡系爭土地於70年2 月2 日以買賣為原因移轉登記為原告所有。

㈢系爭原建物於72年2 月24日以買賣為原因移轉登記為薛欽銓所有。

㈣薛欽銓因積欠債務，其債權人向法院聲請強制執行拍賣系爭原建物，由被告拍得，被告於101 年6 月6 日因拍賣登記為系爭原建物之所有權人。

㈣原告為清算中公司。

㈤系爭房屋占用系爭土地之位置及面積，如附圖所示編號0000-00-A部分（占用面積54.94 平方公尺）。

㈥被告現將系爭房屋中之套房出租予他人使用。

四、本件爭點應為：㈠系爭原建物是否已因被告之整修行為而滅失？㈡系爭房屋與系爭土地間是否推定有租賃關係存在？原告先位請求被告拆除系爭建物並返還占用之土地，及給付不當得利，有無理由？㈢原告備位請求被告給付租金有無理由？數額若干？茲將本院判斷說明如下：㈠系爭原建物是否已因被告之整修行為而滅失？1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。

但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。

民事訴訟法第277條定有明文。

原告主張被告拍得系爭原建物後，已將系爭原建物拆除並重建系爭房屋，惟被告否認之，應由原告就上開利己事實負舉證責任。

2.經查：⑴系爭原建物為63年10月19日取得使用執照之地上三層、地下一層加強磚造建物，有高雄市政府工務局（63）高市工都築使字第05474 號使用執照為憑（見本院卷四第56-57 頁）。

被告取得系爭原建物所有權後，於102 年間向高雄市政府工務局建築管理處申請變更系爭原建物之使用執照，申請將原1 樓店舖用途邊更為住宅用途，另將屋突樓梯間、分間牆、樓板、樓梯結構及建築物外牆變更等情，有變更使用執照卷宗附卷可稽（見本院卷五第187-224 頁）。

本院於104 年9月22日囑託社團法人高雄市建築師公會（下稱建築師公會）鑑定系爭原建物之整修有無變更建物主結構等節，該會於105 年11月21日函覆稱：經比對系爭原建物於62年之核准圖說與整修後之現況，本案有將原地下室封閉，原有一樓至屋頂層之梯拆除，換位置施作樓梯而影響上下層樓地板，一樓後方空地增建臥室，原夾層拆除，二、三樓增建前後浴室，原頂樓平面增建屋頂層及浴室之變更；

本案除少部份有更動樓地板及增設分間牆外，均為表面飾材重新裝修，無強化建築物整體之主要構造，屋頂層與146 號房屋相鄰牆壁為原有牆壁，與150 號相鄰牆壁為原有磚牆加上石棉瓦等語，有建築師公會之鑑定報告可稽（見本院卷四第7 、51、53頁）。

2.參以鑑定人高修一到庭結稱：伊去現場實際測量及履勘，再與原起造圖比對後，只有一些牆壁拆除，原樑柱、外牆位置及面積都不變，只有少部分更動樓地板及增設分間牆，外牆則有拉皮貼磁磚，鑑定報告中稱一樓後方空地增建是指原有樓梯、廚房打掉，改建成臥室，原一樓後方外牆全部打掉，重新施作廁所及窗戶；

二、三樓增建衛浴是指將原來二、三樓後方臥室的外牆打掉，再增建廁所。

施作過程中，需把影響部分之樓梯及樓地板打掉，從一樓打到頂樓，衛浴設備則是打掉原來外牆後施作，通常會等樓梯及樓地板做好後，才做各樓層衛浴設備，系爭房屋與相鄰之146 號、150 號房屋是使用共同壁等語（見本院卷武帝117-121 頁）。

足見整修過程中，系爭原建物之樑柱、前側外牆及與相鄰房屋之共同壁均未經拆除，僅各樓層後方因增設套房而拆除後方外牆，另因移動樓梯位置而變更屋頂之部分樓板位置，系爭原建物之主要紅磚結構、樑柱、牆壁仍存在，並未滅失，應認系爭房屋與系爭原建物仍具同一性。

是原告主張系爭房屋已因拆除而滅失，尚不足採。

㈡系爭房屋與系爭土地是否推定有租賃關係存在？原告先位請求被告拆除系爭建物並返還占用之土地及給付不當得利，有無理由？1.按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年度台上字第1457號判例要旨參照）。

次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第449條第1項規定之限制。

88年4 月21日增訂之民法第425條之1第1項定有明文。

若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地（最高法院99年度台上字第2344號判決意旨參照）。

2.經查：⑴系爭土地於63年4 月30日登記為薛進興所有，其上坐落之系爭原建物，則於69年7 月12日辦理所有權第一次登記為原告所有，系爭土地嗣於70年2 月2 日以買賣為原因移轉登記為原告所有，為兩造所不爭執，已如前述，是系爭土地及系爭原建物曾同屬原告所有。

又系爭原建物於72年2 月24日以買賣為原因移轉登記為薛欽銓所有，亦為兩造所不爭，是依前引說明，應認系爭原建物與系爭土地，在系爭原建物得使用期限內存在租賃關係。

而薛欽銓嗣因積欠債務，其債權人向法院聲請強制執行拍賣系爭原建物，由被告拍得，並於101年6 月6 日因拍賣登記為系爭原建物之所有權人，亦如前述，被告自應繼受薛欽銓與原告間就系爭土地之租賃關係。

而系爭原建物雖經被告整修成系爭房屋，然其同一性未變更，業經本院認定如前，故在系爭原建物得使用之期間內，系爭房屋與系爭土地間仍存在租賃關係，應堪認定。

⑵原告固主張：系爭原建物於62年興建完成迄今已45年，已逾經濟部固定資產耐用年數表加強磚造房屋之經濟耐用年數35年，且系爭原建物於被告拍定時之課稅現值僅217,000 元，而系爭土地價值經鑑定為10,552,410元，系爭原建物實已無經濟價值，復經被告拆除前後牆及各層樓板而達不堪使用之狀態，縱認系爭原建物與系爭土地原有法定租賃關係存在，亦因系爭原建物已達不堪使用程度，租賃關係即歸於消滅云云。

惟民法第425條之1 所稱之房屋，只須具有相當之經濟價值即足當之，縱系爭原建物之經濟價值低於坐落基地之價值，亦無排除該規定之適用。

又被告主張其於101 年間係以約200 萬元之價格拍得系爭原建物，原告未予爭執，堪信為真，足見系爭原建物於101 年間仍具約200 萬元之市價，自有相當經濟價值無疑。

再依高雄市政府103 年公告之高雄市各類房屋折舊標準及耐用年數表所載，加強磚造房屋之耐用年數為52年（見本院卷四第49頁），而系爭原建物係於63年10月19日取得使用執照（見本院卷四第56頁），使用迄今尚不足45年，亦未逾耐用年數。

再者，系爭原建物之結構體具有獨立經濟價值、有獨立進出通路，尚不足認系爭原建物已達不堪使用程度。

故原告此部分主張，尚難憑採。

3.而按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

民法第767條第1項前段、第179條固有明文。

惟被告所有系爭房屋占有系爭土地上如附圖所示部分，既經推定有租賃關係存在，業如前述，足見系爭房屋占有系爭土地係有法律上之原因，非無權占有，是原告請求被告拆除系爭房屋並將占用之土地騰空返還原告，且請求被告給付相當於租金之不當得利，均無理由。

㈢原告備位請求被告給付租金有無理由？數額若干？1.按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第449條第1項規定之限制。

前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。

民法第425條之1 定有明文。

次按民法第425條之1第2項之立法理由係以租金數額本於契約自由原則，宜由當事人協議定之，如不能協議時，始得請求法院裁判。

衡其意旨，僅係過濾不必要之訴訟，避免法院負擔過重；

並非藉以限制人民之訴訟權。

若對「不能協議」之解釋過於嚴格，反將杜絕人民利用訴訟制度解決紛爭之機會，而有違憲法保障訴訟權之旨趣。

又關於請求法院核定地租部分，其訴之性質為形成之訴；

關於請求給付地租部分，其訴之性質為給付之訴，為達訴訟經濟目的，非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數額後，始得據以請求如數給付。

本件兩造對於系爭土地之租金數額於本院審理中始終無法達成協議，足見兩造無法協議租金數額，縱原告於起訴前就系爭土地之租金數額未與被告展開協議，亦可預期即使協議必無法達成合意，應可認本件當事人間關於租金之數額有不能協議之情形。

又原告訴請求核定租金部分，屬形成之訴，而在判決之前，其雖無租金請求權，惟其依核定租金一併請求被告給付到期及未到期之租金，符合訴訟經濟及紛爭解決一次性目的，洵屬有據。

2.次按租用基地建築房屋，其地租依土地法第105條規定準用同法第97條所定城市地方房屋之租金標準，即以不超過土地申報價額年息10％為限。

而該條所謂土地價額，依同法施行法第25條規定，係指法定地價。

又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價而言，並非指平均地權條例第46條所規定之土地公告現值。

土地所有權人未於公告期間申報地價，以公告地價80％為其申報地價，土地所有權人申報地價超過公告地價120 ％時，以公告地價120%為其申報地價，土地法第148條、土地法施行法第25條及平均地權條例第16條分別定有明文。

租用基地建築房屋，其地租依土地法第105條規定準用同法第97條所定城市地方房屋之租金標準，自以土地申報價額為計算基準甚明。

又按市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第97條及實施都市平均地權條例第48條( 舊) 所定，房租及地租最高限制之拘束（最高法院54年台上字第1528號民事判例要旨可參）。

另就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。

3.而查：⑴系爭土地位於高雄市三民區遼寧一街之住宅區內，近九如二路、自由一路等幹道，有公車通行，交通便利，且步行約10分鐘內可達鄰近之熱河一街商圈、高醫商圈，周遭有博愛國小、三民國中、並有飲食店、攤販、超市、公園、影城、夜市匯集等，生活機能甚佳，有Google地圖及周遭環境照片可憑（見本院卷四第72-101頁）；

佐以被告自承有將系爭房屋中之套房以每間5,000 元至6,000 元之價格出租予他人使用（見本院卷五第155 頁）。

本院審酌系爭土地所處位置、附近繁榮程度、及被告將房間出租以營利之使用狀態等節，認以系爭土地之申報總價年息10％計算每月租金，較為適當。

原告雖主張系爭土地之租金應為每月37,017元始屬相當，固提出其自行委託訴外人愷豐不動產估價事務所評估之估價報告為證（見本院卷四第90-92 頁），惟上開估價報告評估之標的為高雄市○○區○○段○○段0000地號土地，非系爭土地，無從採為決定系爭土地租金數額之依據，故原告主張每月租金應為37,017元云云，尚不足採。

⑵系爭土地總面積為57平方公尺，有系爭土地登記謄本為憑（見本院卷一第5 頁）。

而系爭房屋占用系爭土地之面積為54.94 平方公尺，已如前述，但系爭土地其餘面積則遭系爭房屋後方圍牆包圍，現由被告支配使用一情，業經被告自認在卷（見本院卷五第248 頁），考量系爭房屋後方圍牆缺乏使用上及構造上之獨立性，應屬系爭房屋之附屬建物；

再參以系爭原建物之原核准平面圖顯示，系爭原建物一樓後方亦有圍牆將系爭土地剩餘空地包圍（見本院卷四第51頁），是薛欽銓及被告取得系爭房屋所有權時，亦應推定上開圍牆及其內空地，於系爭原建物得使用期限內有租賃關係存在，是以，被告租用系爭土地之面積應為57平方公尺。

又系爭土地於101 年1 月起至104 年12月止間之申報地價為每平方公尺18,480元，105 年1 月迄今為每平方公尺21,040元，有地價第二類謄本可參（見本院卷五第129 頁）。

則依上開說明，本院核定被告自101 年6 月6 日取得系爭原建物所有權日起至105 年1 月5 日止，共43個月，每月應給付原告租金8,778元（計算式：18,480元×10％÷12月×57平方公尺＝8,778元）；

自105 年1 月6 日起迄今，每月應給付原告租金9,994 元（計算式：21,040元×10％÷12月×57平方公尺＝9,994 元，元以下四捨五入）。

⑶基此，原告請求被告給付自101 年6 月6 日起至106 年6 月5 日止之租金數額應為547,352 元（計算式：8,778 元×43月+9,994元×17月＝377,454 元+169,898元＝547,352 元）；

另請求被告自106 年6 月6 日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告9,994 元，為有理由，逾此範圍之請求，則無理由。

五、綜上所述，原告先位依民法第767條第1項、第179條規定，請求被告拆除系爭房屋後返還占用之系爭土地，並給付原告2,226,420 元，及自106 年6 月6 日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息；

另自106 年6 月6 日起至返還占用土地之日止，按月給付原告37,017元，均無理由，應予駁回。

原告備位依民法第425條之1第2項規定及租賃之法律關係，請求被告給付547,352 元，及自106 年6 月6 日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息，另自106 年6 月6 日起按月給付原告9,99 4元，為有理由，應予准許；

逾此所為請求，為無理由，應予駁回。

六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，另依被告之聲請宣告被告預供擔保後，得免為假執行。

原告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不再予一一論駁，併此敘明。

八、據上論結，原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項判決如主文。

中 華 民 國 108 年 6 月 6 日
民事第二庭 審判長法官 楊國祥
法 官 黃宣撫
法 官 徐彩芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 6 月 6 日
書 記 官 廖佳玲