臺灣高雄地方法院民事-KSDV,104,重訴,456,20170517,1

臺灣高雄地方法院民事判決 104年度重訴字第456號
原 告 蔡子泠
訴訟代理人 朱立人律師
被 告 李慧美
訴訟代理人 周村來律師
周元培律師
洪郁婷律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國106年4月19日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴暨假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：

㈠、原告於民國103年11月15日以新臺幣（下同）610萬元，向被告購買所有高雄市○○區○○段○○段000地號土地及其上同段1798建號建物即門牌號碼高雄市○○區○○路00號房屋（下分別稱系爭土地及系爭房屋，合稱系爭房地），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），於103年12月12日簽訂點交證明書後，系爭房屋仍由被告向原告承租使用至104年2月28日交屋。

而系爭房屋格局有一樓及夾層，原告於103年3月中旬由夢○家傢飾有限公司（下稱夢○家公司）裝修系爭房屋時，發現夾層浴廁天花板有以打針補漏、水盤接水之漏水情形，可見被告明知系爭房屋有漏水，而故意隱瞞不告知此瑕疵，嗣於104年5月6日裝修完成原告遷入後，更因交屋前管道間排水管線漏水、水蒸氣經抽風機蓄於天花板凝結、外牆與樓層交界面防水層失效、裝修油漆時樓板未全然乾燥、廚房外廊積水滲入、夾層地板給水管或用水器具滲漏，導致一樓及夾層牆壁、天花板滲水白華房屋漏水（位置及漏水原因詳如附表所示），經原告通知被告修繕，被告均未為之，而系爭房屋因漏水已充滿異味，且如欲修繕需獲其他住戶之同意始得開挖牆壁進行共同牆壁內管線之修繕，工程耗費時日甚久，費用甚鉅，而其他住戶均已表明不願出資修繕，是原告亦無法自行修繕。

㈡、依前開系爭買賣契約第9條第5款約定：「被告保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例如：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，被告應負瑕疵擔保責任」，被告已就系爭房屋保證無漏水瑕疵，然卻於明知有漏水之情形下為上開保證，顯有詐欺之情事，爰撤銷買賣之意思表示，或依瑕疵擔保解除買賣契約，依侵權行為、不當得利、回復原狀請求返還買賣價金610萬元；

又因被告隱瞞漏水，造成原告所裝修全部毀損，故依債務不履行之加害給付、侵權行為請求賠償裝修系爭房屋支出之150萬元，是應給付原告760萬元。

㈢、退步言之，若認原告前開主張解除系爭買賣契約或撤銷為無理由，依被告應負之瑕疵擔保責任，原告亦得請求減少價金，以修繕漏水費用及房屋至少減損3分之1價值核算，應減少價金305萬元；

再者，裝潢係為跟房屋同時使用，因上開漏水原告已經無法續住，被告仍應依債務不履行、侵權行為，賠償原告裝修系爭房屋支出150萬元，故應給付原告455萬元。

㈣、為此，爰依系爭買賣契約之瑕疵擔保、解除契約回復原狀、不當得利、債務不履行、侵權行為之法律關係，提起本件訴訟。

並聲明：㈠、被告應給付原告760萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

㈡、原告願供擔保，請准宣告假執行。

【原告雖以前揭聲明為先位，另以備位聲明請求被告應給付原告455萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，惟此2聲明均為金錢給付，並非不得併存，僅係依其主張先後之攻防及訴訟標的影響金額多寡之差異，無備位聲明之必要，故予以更正，以請求之金額最大值作為其訴之聲明】

二、被告則以：系爭房地係被告於97年8月25日向前手即訴外人陳○傑購得，被告購買系爭房地後並未將系爭房屋重新裝潢，又未見系爭房屋有漏水情事，在未拆除夾層浴廁天花板之情形下，不知夾層浴廁天花板有以打針補漏、水盤接水之漏水，原告經由仲介通知被告後，被告旋委請修繕人員勘查為2樓浴廁漏水，並修繕完畢，無再漏水，亦與附表所示之漏水無關。

至原告主張附表所示之漏水均發生於原告於104年5月裝修入住之後，或無法證明為系爭房屋交屋前，非屬危險移轉前之瑕疵，被告自無需負瑕疵擔保之責；

縱認被告應負瑕疵擔保之責，修繕費用經鑑定結果應僅需273,841元，若解除契約顯失公平，應僅得請求減少修繕費用之價金。

承上，原告本不知夾層浴廁天花板漏水，且附表所示漏水亦與之無關，被告並無可歸責之事由，自無需就原告裝潢毀損負不完全給付或侵權行為之責；

況漏水係可修復，並無全失效用，又依原告所提出之裝潢合約書僅油漆可能因漏水毀損，其他部分與漏水無關，故原告請求賠償全部裝潢費用150萬元並無理由等語，茲為抗辯。

並聲明：㈠、原告之訴駁回。

㈡、如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。

三、不爭執事項：

㈠、被告經由仲介吳○惠、何○成於103年11月15日將其所有系爭房地，以610萬元出售予原告，並簽訂買賣契約書（內容均詳原證1），約定於103年12月31日原告付清尾款後交屋。

嗣於103年12月12日兩造簽訂價金履約專戶明細暨點交證明書以書面點交，因被告仍須使用系爭房屋，故原告自103年12月13日至104年2月28日出租予被告，被告並給付押租金8,000元及2個半月租金28,000元。

嗣被告搬離系爭房屋後，於104年2月27日委由吳○惠於現場交屋予原告，原告並返還押租金。

系爭房地買賣價金610萬元原告已全額給付（本院卷一第120頁，卷二第46頁）。

㈡、原告於104年3月6日至104年4月21日委由夢○家傢飾有限公司裝修系爭房屋，於裝修之過程中，發現夾層共用廁所天花板（隔板內）有打針補漏，並有水盤接水之情形，通知何友成及吳小惠，再通知被告，故被告於104年3月19日與系爭房屋之2樓屋主協調施作浴室防漏，於104年4月13日完工。

原告於104年5月6日入住系爭房屋（本院卷二第46頁）。

㈢、系爭房屋現漏水之房屋情況及原因如附表所示（本院卷二第46頁）。

四、得心證之理由

㈠、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。

出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；

次按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第354條、第373條定有明文。

故物之瑕疵應於危險移轉時即存在，出賣人始負瑕疵擔保之責。

經查：１、蓋所謂交付即占有之移轉，故非以現實交付為限，亦可準照民法第946條第2項、第761條規定，以觀念交付之占有改定以代交付。

原告於103年12月12日與被告簽訂價金履約專戶明細暨點交證明書以書面點交，自103年12月13日至104年2月28日出租予被告，被告並依雙方租賃關係給付租金28,000元及押租金8,000元予原告，故原告於103年12月13日業已取得間接占有，代替系爭房屋之現實交付，依同法373條之規定，於斯時危險移轉予原告。

２、原告主張系爭房屋於交付前，即具有附表所示漏水原因，及夾層浴廁天花板有以打針補漏、水盤接水漏水之瑕疵，致產生附表所示一樓及夾層牆壁、天花板滲水白華，被告應負瑕疵擔保之責。

經查：

⑴、系爭房屋於買賣之現況說明書上記載有「壁癌」，此有該標的物現況說明書在卷可佐。

惟參諸證人何友成證稱：現況說明書註明之壁癌，是在一樓窗戶下面牆面（本院卷一第146頁）；

證人吳○惠證稱：現況說明書註明之壁癌，是在一樓窗戶下面牆面，當時我去交屋時空屋有請原告看一遍，並無原告於105年4月28日提出之一樓、夾層平面圖之滲水狀況，是原告於系爭房屋之2樓浴室修繕後莫約1個月後才反應夾層右臥與共用廁所牆壁有滲水痕跡等語（本院卷一第148反、149、150正反頁）；

被告所自承現況說明書壁癌位置係在一樓後方右側臨水溝牆面、臨套房衛浴牆面（零星壁癌）、一樓後方左側房間臨水溝面、臨窗台牆面（零星壁癌）、夾層後方左側房間臨溝牆面（本院卷一第99頁）；

並經本院到場履勘經雙方所指主要壁癌為一樓主臥窗檯下緣，此有勘驗筆錄在卷可佐（本院卷一第172頁），勾稽比對之結果，於104年2月27日被告租賃返還系爭房屋時，應僅有一樓主臥西面牆面壁癌較為明顯，其餘一樓主臥東面牆面、一樓左臥西面、南面、夾層左臥西面牆面則為極不明顯之零星壁癌，應堪認定。

再者，考以前開證人吳○惠之證述及原告104年9月24日所提出之起訴狀暨所附照片、存證信函、105年4月28日之陳報狀、鑑定報告現場勘查經過可知，於修繕完成原告於同年5月間入住至9月間，僅有夾層主臥東面牆壁滲水；

遞至105年間4月間為一樓主臥及夾層右臥東面牆壁滲水白華、夾層主臥及客廳西側牆壁白華、夾層主臥天花板白華，一樓及夾層主臥浴廁牆壁汙漬；

嗣方逐漸陸續顯現附表所示之情況，亦足堪認定。

⑵、次查，就附表a、b、c②、d、e所示漏水狀況多久可自外觀視之部分，經鑑定表示以過程觀察及管道間漏水量判斷，約5 至7日就可在管道間之外牆看到牆壁有含水情形（因此部分均係敘述管道間漏水，故應不包非以此為漏水主因之附表編號c①、f），此有高雄市建築師公會鑑定報告在卷可佐（第11 頁，下稱鑑定報告），而如前所述，被告租賃期滿返還系爭房屋時並無牆壁含水之情形，嗣經裝修後迄原告於104年5月6日入住後，方初始發現夾層主臥東面牆壁滲水，故管道間最早應於104年4月底至5月初方開始漏水，此係於被告買賣交付系爭房屋時未存在之瑕疵，被告自不負擔保之責。

⑶、又查，就附表編號b、c②、e之漏水原因另有洗澡時水蒸氣經抽風機抽蓄於天花板內凝結成水滴垂流、裝修油漆時樓板未全然乾燥，使樓板內水氣滲出等，然此似均屬裝修設計所生，而依原告重新裝修之項目確包含浴室抽風機裝設、油漆等工項，此有夢想家公司裝潢工程合約書在卷可佐（本院卷一第27至32頁），益見此等漏水原因非系爭房屋之瑕疵而係裝修所致。

⑷、復就附表編號d之漏水原因廚房外廊積水滲入部分，經鑑定過程觀察外廊積水為月累積雨量超過315mm，且廚房外廊地板漏水頭未開啟即會有雨水無法排出，流入室內引發牆面底層產生白華，惟漏水頭開啟積水就可排出，此有鑑定報告可參（第3、10頁），可見此漏水原因係自行未開啟廚房外廊地板漏水頭所致，乃人為因素，與系爭房屋瑕疵無關。

⑸、另就附表編號f 之漏水原因，夾層地板之給水管或用水器具如馬桶滲漏，經鑑定結果並無法判定發生時間（鑑定報告第12頁）。

參以原告曾委由夢○家公司重新裝修所有浴廁馬桶及衛浴給排水管水電工程，此有前開裝潢工程合約書可佐（本院卷一第28、30頁），亦不能排除係裝修施工方產生之結果，是不足認定為103年12月13日危險移轉時業已存在。

⑹、至附表編號c①外牆與樓層交界面防水面失效水雨滲入部分，經鑑定結果，並無法判定該防水層何時失效，僅得由交屋時勘查現況情形區別，此有高雄市建築師公會106年4月11日106高建師鑑字第221號函附卷可稽（本院卷二第65頁）。

經前開⑴所述，附表編號c①之一樓主臥天花板白華，係於105年4月28日以後方逐漸顯現，而自103年12月13日至105年4月28日間之1年4月餘亦經歷過颱風、降雨，均未有該滲水白華之情形，不足認定於危險移轉時樓層交界面防水面已然失效，而有漏水之瑕疵。

原告雖主張房屋老舊，故牆壁龜裂防水面失效是漸進式發生，一定存在交屋前云云，惟買賣中古屋與新屋並不相同，房屋本即可能因建材使用年限而逐漸耗損而導致將來需維修，此為購買中古屋本所需承擔之風險，並已反應於價格上，不得謂該建材逐漸「老舊」之耗損係屬瑕疵。

⑺、原告另主張於裝修時發現夾層浴廁天花板（隔板內）有以打針補漏、水盤接水之漏水之瑕疵（下稱打針漏水，此為兩造所不爭執。

惟經原告向被告反應後，被告於104年3月19日已就該漏水，與系爭房屋2樓屋主協調施作浴室防漏，於104年4月13日完工；

經鑑定結果附表所示之漏水均與上開打針漏水並無關係，復依勘查照片所示，該部分亦無再漏水現象（鑑定報告第12頁、16-3），足認被告已將此部分瑕疵修復至明。

⑻、從而，系爭房屋夾層浴廁天花板（隔板內）於危險移轉時雖曾有打針漏水之瑕疵，但經原告係通知被告修繕，即係依民法第360條請求損害賠償（回復應有無瑕疵狀態），被告並已修復，原告自不得再以此為由，請求解除契約或減少價金。

而附表所示之漏水瑕疵均與打針漏水無關，亦非危險移轉時業已存在，被告不負瑕疵擔保之責。

㈡、又原告主張被告刻意隱瞞打針漏水及附表漏水之情形，而有詐欺云云。

按民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。

承前所述，附表所示之漏水情形，為兩造買賣時尚未存在，被告自無從隱瞞；

又打針漏水部分，經證人何○成、吳○惠證稱：夾層浴室天花板是整個釘起來的，沒有辦法拆開，從外面看無法看到打針漏水，從外面也看不出來有漏水，原告通知我們的時候，馬上聯絡被告，被告看到也嚇一跳，說她真的完全不知道（本院卷一第147、148、150頁），則被告主觀上是否具有詐欺故意，而有明知而刻意隱瞞，已非無疑。

又原告於發現打針漏水後，並無表示其受欺騙，係通知原告修繕後，繼續裝修進住系爭房屋，顯見打針漏水並非使其陷於錯誤之意思表示。

故原告主張因受被告詐欺簽訂系爭買賣契約，得撤銷並請求侵權行為損害賠償云云，亦非可採。

㈢、另原告主張因打針漏水及附表漏水致其裝潢毀損，被告應負賠償責任云云，然原告係於104年3月6日至104年4月21日委由夢○家公司裝修系爭房屋，而打針漏水係於104年4月13日即已修繕，被告亦於104年5月6日後入住後方陸續發現有滲水導致裝潢毀損不堪入住之情形，故顯原告之裝修毀損，係為附表所示之漏水所致，與打針漏水並無關係。

而附表所示之漏水係於交付後始發生殆如前述，故被告並無任何故意、過失可歸責事由，原告主張被告應負債務不履行、侵權行為之賠償責任，要無理由。

五、綜上所述，原告主張受詐欺撤銷買賣之意思表示，或依瑕疵擔保解除買賣契約、減少價金，依侵權行為、不當得利、回復原狀請求被告返還買賣價金610萬元；

並依債務不履行、侵權行為請求賠償裝修系爭房屋支出150萬元，共760萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均無理由，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請應予駁回。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 106 年 5 月 17 日
民事第一庭 法 官 鄭 瑋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 17 日
書記官 郭素蓉

附表：（見鑑定報告第11頁、附件五、附件十二）
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   │編號│房屋情況      │位置                │漏水原因              │
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   │a   │臥室與管道間壁│一樓主臥東面牆壁、夾│管道間內排水管線漏水  │
   │    │面滲水、白華  │層右臥東面牆壁。    │                      │
   ├──┼───────┼──────────┼───────────┤
   │b   │浴室天花板及牆│①一樓及夾層主臥廁所│洗澡時水蒸氣經抽風機抽│
   │    │壁汙漬        │  南面牆壁及天花板（│蓄於天花板內凝結成水滴│
   │    │              │  隔板外）。        │垂流，及管道間漏水滲入│
   │    │              │②一樓及夾層共用廁所│（①以前者為主要原因，│
   │    │              │  西面、北面及天花板│②以後者為主要原因）。│
   │    │              │  （隔板外）。      │                      │
   ├──┼───────┼──────────┼───────────┤
   │c   │臥室天花板白華│①一樓主臥天花板    │外牆與樓層交界面防水面│
   │    │              │                    │失效水雨滲入為主、室內│
   │    │              │                    │濕氣過重滲入（濕氣來自│
   │    │              │                    │管道間漏水）為次。    │
   │    │              ├──────────┼───────────┤
   │    │              │②夾層右臥天花板、主│室內濕氣過重滲入（濕氣│
   │    │              │  臥天花板          │來自管道間漏水）、管道│
   │    │              │                    │間漏水滲入天花板、裝修│
   │    │              │                    │油漆時樓板未全然乾燥，│
   │    │              │                    │使樓板內水氣滲出。    │
   ├──┼───────┼──────────┼───────────┤
   │d   │一樓牆壁白華  │左臥室東面南面牆壁、│鄰近廁所處以管道間底層│
   │    │              │梯間東面南面西面牆壁│積水滲流為主，廚房外廊│
   │    │              │、餐廳南面西面牆壁、│積水滲入為次；位置鄰近│
   │    │              │走廊北面牆壁、客廳西│外廊處則相反。        │
   │    │              │面牆壁              │                      │
   ├──┼───────┼──────────┼───────────┤
   │e   │夾層主臥牆壁白│夾層主臥西面牆壁    │與編號b 相同。        │
   │    │華            │                    │                      │
   ├──┼───────┼──────────┼───────────┤
   │f   │天花板滲水    │一樓共用廁所隔板內部│夾層地板之給水管或用水│
   │    │              │                    │器具如馬桶滲漏引起。  │
   └──┴───────┴──────────┴───────────┘