臺灣高雄地方法院民事-KSDV,104,訴,662,20150826,1

臺灣高雄地方法院民事判決 104年度訴字第662號
原 告 彭秀梅
兼訴訟代理 鍾佳如
人 鍾佳樺
上三人共同
訴訟代理人 蕭能維律師
被 告 黃輝堂
楊清玉
上二人共同
訴訟代理人 顏伯奇律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104 年8 月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○○地號土地及其上門牌號碼高雄市○○區○○街○段○○號房屋騰空遷讓返還予原告鍾佳如及原告鍾佳樺。

被告應給付原告彭秀梅新台幣陸萬陸仟參佰貳拾玖元，及自民國一０四年二月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

被告應自民國一０四年四月一日起至騰空遷讓返還第一項所示土地及房屋之日止，按月給付原告鍾佳如及鍾佳樺新台幣貳仟參佰捌拾捌元。

被告應將其全戶戶籍自第一項所示房屋遷出。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項至第三項於原告以新台幣參拾柒萬元為被告供擔保後，得為假執行。

但被告如以新台幣壹佰壹拾萬捌仟參佰貳拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：未辦保存登記之門牌號碼高雄市○○區○○街○段00號房屋（下稱系爭12號房屋）坐落高雄市○○區○○段00000 地號土地（下稱系爭533-2 地號土地），系爭12號房屋之事實上處分權原為原告彭秀梅於民國88年間，自訴外人黃輝衍指示被告轉讓予原告彭秀梅而取得，原告彭秀梅復於104 年3 月25日讓與系爭533-2 地號土地所有權人即原告彭秀梅之女原告鍾佳如、原告鍾佳樺（權利範圍各2 分之1 ）。

被告黃輝堂、楊清玉未經原告同意，占用系爭房屋及土地，擅自遷入戶籍並加裝冷氣、鐵門、監視器、停放個人汽機車，經原告多次催告被告返還系爭房屋及土地並回復原狀，均未獲置理。

被告無權占有系爭12號房屋及533-2 地號土地，受有相當於租金之不當得利，應給付自101 年12月至104年3 月25日止，期間28個月，相當於每月租金20,000元之不當得利共新台幣（下同）560,000 元，其中360,000 元自起訴狀繕本送達被告翌日起計算遲延利息，其餘200,000 元係於104 年8 月12日言詞辯論期日擴張，則自翌日起計算遲延利息，又原告鍾佳如、原告鍾佳樺得請求被告自104 年4 月1 日起至被告騰空遷讓返還上開土地、房屋予原告鍾佳如、原告鍾佳樺之日止，按月給付原告鍾佳如、原告鍾佳樺20,000元。

為此，爰依民法第767條、第821條、第179條之規定，提起本件訴訟等語。

並聲明：㈠被告應將系爭533-2 地號土地及其上系爭12號房屋騰空返還予原告鍾佳如、原告鍾佳樺；

㈡被告應給付原告彭秀梅560,000 元，其中360,000元自起訴狀繕本送達被告之翌日起，其餘200,000 元自104年8 月13日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息；

㈢被告應自104 年4 月1 日起至被告騰空遷讓返還系爭12號房屋及系爭土地之日止，按月給付原告鍾佳如、原告鍾佳樺20,000元；

㈣被告應將全戶戶籍自系爭12號房屋遷出；

㈤願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：被告黃輝堂於83年間，透過其父即訴外人黃丁秋向美濃農會借款，由被告黃輝堂藉此資金委請訴外人劉鈺英興建系爭12號房屋而取得事實上處分權。

被告於87年10月14日共同與訴外人黃輝衍訂立之買賣契約第7條約定須付清價金始辦理點交，嗣因黃輝衍違約未付清，被告於102 年9 月30日以存證信函催告並解除買賣契約；

黃輝衍雖曾要求被告先交付系爭12號房屋予其使用，旋交付原告彭秀梅使用，惟原告彭秀梅旋又返還黃輝衍，黃輝衍向被告表示無法付清價金，旋又返還被告；

且被告及其子女於83年間即設籍系爭12號房屋，被告黃輝堂因工作關係於86年間遷出，被告楊清玉戶籍未曾變動，故系爭12號房屋之事實上處分權人仍為被告黃輝堂。

被告楊清玉之所以依黃輝衍之指示，將系爭12號房屋納稅義務人改為原告彭秀梅，係因上開與黃輝衍間之買賣契約第6條約定稅捐由買方負擔，然納稅義務人為何人不能作為事實上處分權歸屬之依據，原告彭秀梅並未取得系爭12號房屋之事實上處分權。

又原告主張其為系爭12號房屋事實上處分權人之依據為訴外人鍾義凡與黃輝衍於88年1 月9 日所訂立之買賣收據，惟該收據內容所約定之土地、房屋應為黃輝衍所有之高雄市○○區○○段00000 地號土地與門牌號碼高雄市○○區○○街○段00號房屋（下分別稱533-3 地號土地、10號房屋），並非系爭12號房屋及533-2 地號土地，故原告應向黃輝衍行使權利，不應向被告請求。

黃輝衍已於另案本院103 年度訴字第380 號與被告黃輝堂間請求土地所有權移轉登記事件中，以上訴狀表示其與被告黃輝堂間未就系爭12號房屋辦理點交、被告楊清玉乃一屋二賣予原告彭秀梅等語（現由臺灣高等法院高雄分院以104 年度上字第184號審理中），且原告彭秀梅與黃輝衍於103 年2 月10日簽訂買賣契約增補條款，載明黃輝衍始終未依買賣契約履行義務等語，可見原告主張黃輝衍將向被告買受之系爭12號房屋轉售予原告、指示被告直接轉讓予原告，與事實不符。

被告黃輝堂既仍為系爭12號房屋事實上處分權人，原告就房屋部分不得主張被告受有不當得利。

且被告應推定為系爭533-2 地號土地承租人，故亦非無權占用該土地。

再者，原告主張之租金行情每月20,000元僅係房仲廣告，與實際行情不符，系爭土地地處偏僻、鄰近公墓，應以申報地價年息5%計算較為適當。

從而，系爭房屋之事實上處分權人既為被告黃輝堂，原告請求被告返還系爭12號房屋、遷出戶籍及給付相當於租金之不當得利，即屬無據等語置辯。

並聲明：㈠原告之訴駁回；

㈡如受不利益之判決，願供擔保，請准為免於假執行之宣告。

三、兩造不爭執事項（見本院卷第212 頁）：㈠系爭土地原為龍中段533 地號土地，為訴外人黃丁秋所有，其繼承人即訴外人黃輝郁、黃輝琳、黃輝衍、黃宇涵及被告黃輝堂均於85年5 月18日以分割繼承而各取得應有部分5 分之1 ；

原告3 人於95年8 月21日辦理繼承登記，取得被繼承人黃輝郁對系爭土地之應有部分，而公同共有應有部分5 分之1 。

黃輝堂於87年12月30日以買賣為原因，將其應有部分5 分之1 移轉登記至黃陳滿菊名下。

嗣黃陳滿菊於103 年2月25日將其應有部分5 分之1 以買賣為原因移轉登記予原告鐘佳如、鐘佳樺各應有部分10分之1 。

本院另案103 年度訴字第50號分割共有物事件確定判決（下稱另案分割共有物判決），原告鍾佳如、原告鍾佳樺取得系爭533-2 地號土地，按應有部分各1/2 之比例維持共有，原告鍾佳如、原告鍾佳樺於103 年11月6 日登記為系爭533-2 地號土地共有人。

系爭12號房屋坐落另案分割共有物判決複丈成果圖編號533 ⑵（即該判決附圖編號丙之部分），而10號房屋坐落同圖編號533⑶（即該判決附圖編號丁之部分）。

㈡系爭12號房屋為未辦保存登記之建物，被告楊清玉為起造人，於88年2 月間變更原房屋稅納稅義務人被告楊清玉為原告彭秀梅，於104 年3 月25日再變更為原告鍾佳如、原告鍾佳樺。

㈢系爭12號房屋於100 年9 月9 日復電，被告自101 年12月間起占有使用系爭533-2 地號土地、系爭12號房屋迄今，並設戶籍於系爭12號房屋，被告楊清玉擔任戶長。

㈣原告請求遷讓房屋如有理由，被告同意將全戶戶籍遷出。

四、本件爭點：㈠系爭12號房屋之事實上處分權人為何人？被告是否無權占有系爭12號房屋、533-2 地號土地？原告鍾佳如、原告鍾佳樺得否請求被告回復占有前原狀加以返還及將全戶戶籍遷出？㈡原告彭秀梅請求被告給付自101 年12月至104 年3 月25日，相當於租金之不當得利，及原告鍾佳如、原告鍾佳樺請求被告給付自104 年4 月1 日起至騰空遷讓返還系爭12號房屋、533-2 地號土地之日止，相當於租金之不當得利，有無理由？如有，金額應以若干為正當？

五、本院得心證之理由：㈠系爭12號房屋之事實上處分權人原為原告彭秀梅所有，已讓與原告鍾佳如、原告鍾佳樺，被告無權占有系爭12號房屋、533-2 地號土地，應騰空遷讓返還予原告鍾佳如、原告鍾佳樺，並將全戶戶籍遷出：⒈按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之；

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第821條、第767條第1項前段、中段分別定有明文。

⒉查原告彭秀梅前與黃輝衍確有就系爭12號房屋成立買賣契約，約定總價金480 萬元，原告彭秀梅給付86萬元及代清償貸款5 期，被告楊清玉乃同意將原以其為系爭12號房屋納稅義務人之名義變更為原告彭秀梅乙情，經本院另案102 年度簡上字第277 號（原審案號為本院旗山簡易庭101 年度旗簡字第143 號）買賣契約無效事件確定判決理由確認無訛，復有被告楊清玉用印之契稅申報書、土地建築物買賣所有權移轉契約書及公證書及高雄市東區稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、黃輝衍書立收受86萬元之收據各1 份可稽（見該案上訴卷第38至40頁、本院卷第80、124 頁，該另案判決書見本院卷第6 至14頁），而按未辦所有權第一次登記之建物，其買賣事所常見，無從辦理所有權移轉登記，稅籍變更亦不生變動產權之效力，但某種程度仍可作為買賣、占有等事實之佐證，私法上仍具意義，似可解為出賣人之附隨義務（臺灣高等法院暨所屬法院96年11月28日96年法律座談會民事類提案第16號審查意見參照），衡情未辦保存建物事實上處分權讓與方式，除交付建物外，常亦會變更納稅義務人，以表彰上開處分權能之移轉，納稅義務人歸屬雖不能直接作為事實上處分權之認定依據，仍可作為間接證據與其他證據加以綜合評價，是被告辯稱不能作為事實上處分權之證明用途云云（見本院卷第216 頁），尚難憑採；

又被告自承確有將系爭12號房屋交付黃輝衍，黃輝衍又交予原告彭秀梅使用乙情（見本院卷第217 頁），此已與被告與黃輝衍間87年10月14日買賣契約第7條點交限於價款付清之約定不同（見本院卷第115 頁背面），且同契約第6條係關於土地增值稅、契稅由買方負擔之約定，實與房屋稅納稅義務人為何人無關，倘被告當時僅欲依約履行，當可不必先交付房屋，亦無須先辦理納稅義務人變更，然被告不僅交付房屋，亦已辦理納稅義務人變更，可見被告係先履行移轉系爭12號房屋事實上處分權之義務，參以本院另案103 年度訴字第380 號黃輝堂訴請黃輝衍返還系爭12號房屋及坐落土地之價額事件，亦經該案判決認定彭秀梅有取得系爭12號房屋事實上處分權（該判決見本院卷第227 至229 頁，現由臺灣高等法院高雄分院以104 年度上字第184 號審理中），上開證據經綜合評價，足見原告彭秀梅已取得系爭12號房屋事實上處分權。

被告所執黃輝衍於該另案上訴狀主張與被告間未就系爭12號房屋點交、被告楊清玉一屋二賣云云（見本院卷第243 、248 頁），及質疑黃輝衍書立收受86萬元之收據是否指系爭12號房屋、系爭533-2地號土地云云（見本院卷第240 頁），均難憑採。

又訴外人黃輝衍於該另案訴請解除買賣契約，經該另案確定判決駁回在案，則原告彭秀梅仍係系爭12號房屋事實上處分權人，堪以認定，被告辯稱原告彭秀梅未取得系爭12號房屋事實上處分權云云（見本院卷第112 、215 、217 頁），委無可採。

被告楊清玉為83年間之起造人，固有高雄縣政府建設局實施區域計畫地區自用農舍使用執照73美鎮○○○0000號1 紙可稽（見本院卷第114 頁），及被告黃輝堂主張其於83年間，委請劉鈺英興建系爭12號房屋，固有被告所稱劉鈺英於103年8 月28日出具之證明書1 紙可憑（見本院卷第255 頁），不論是否真正，已均不足以採為有利於被告之論據，故該紙證明書之真正性雖經原告否認，然已無再行調查之必要，附此敘明。

茲原告彭秀梅將系爭12號房屋讓與原告鍾佳如、原告鍾佳樺，業據原告陳述明確（見本院卷第218 頁），堪可採信，是以其事實上處分權人現為原告鍾佳如、原告鍾佳樺，堪以認定。

且原告鍾佳如、原告鍾佳樺係系爭533-2 地號土地共有人，有土地登記第二類謄本1 紙可考（見本院卷第81頁），而被告既非系爭12號房屋之事實上處分權人，其辯稱占有土地受租賃推定云云（見本院卷第216 頁），委無可採，復未能說明有何其他占有該房屋及系爭533-2 地號土地之正當權源，是被告無權占有系爭12號房屋、533-2 地號土地，且無權設籍系爭12號房屋可認已妨害原告鍾佳如、原告鍾佳樺之所有權能，原告鍾佳如、原告鍾佳樺得請求被告將坐落系爭533-2 地號土地及其上系爭12號房屋騰空遷讓返還原告鍾佳如、原告鍾佳樺，及將全戶戶籍遷出，均堪認定。

㈡原告得請求被告給付相當於租金之不當得利金額：⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文；

而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例可資參照）。

次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築改良物申報總價額10% 為限；

所謂土地總價額，係以法定地價為準，即土地所有權人依法所申報之地價；

土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法第97條第1項、第148條及土地法施行法第25條分別定有明文。

而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院88年度台上字第1894號判決要旨參照）。

⒉原告主張與系爭12號房屋相距2 至5 公里之店面每坪月租金在186 至624 元不等，而原告僅請求按每月租金20,000元計算不當得利已較低等語，固有原告提出相關租賃行情資料及高雄市○區○○○○○○○○○○○○00號建物之房屋稅籍證明書、出租成交案例各1 份可憑（見本院卷第30、176 至193 、237 、256 頁，依稅籍證明書所載119.6 平方公尺加強磚造主建物×2 層×0.3025＝72.358坪；

36.4平方公尺鋼鐵造附屬建物×0.3025＝11.011坪；

72.358坪＋11.011坪＝83.369坪）。

然不同房屋租金價格之評定須考量不同商業交通情形、房屋供求概況等，且系爭12號建物是否能順利出租容有疑問，尚難逕加比附援引，原告主張應以上開計算方式而非以地價、課稅現值計算云云（見本院卷第233 、256 頁），難以憑採。

是以，本院認應以土地申報地價及房屋課稅現值合計之比例加以認定不當得利金額為適當。

⒊查系爭533-2 地號土地面積為521 平方公尺、102 年間申報地價為每平方公尺336 元，系爭12號房屋之103 年間課稅現值為398,100 元，有上開稅籍證明書、系爭533-2 地號土地登記第二類謄本1 紙可考（見本院卷第30、81頁）。

次查，系爭12號房屋可供居住使用，靠近美濃市區、復興街二段、可作營業店面，附近有學校，交通堪可，有現場照片、地圖各1 份附卷可考（見本院卷第177 頁、103 年度訴字第50號卷第126 至130 頁），惟被告辯稱該位置靠近公墓等語（見本院卷第239 頁），亦為原告所不爭執，本院審酌相關土地周邊機能、經濟價值、交通條件、生活便利性、占有用途及使用狀況等情，認以土地申報地價及房屋課稅現值合計年息5%之比率計算不當得利為適當。

⒋又查，系爭12號房屋於100 年9 月9 日復電，被告自101 年12月間起占有使用系爭533-2 地號土地、系爭12號房屋迄今，致原告均無法加以使用，被告應負不當得利返還責任。

且系爭533-2 地號土地上即已坐落系爭12號房屋，無法再為其他利用，是應將土地、房屋合併計算相當於租金之不當得利，並無區別而認原告彭秀梅僅能請求以房屋課稅現值計算不當得利之必要。

原告係於103 年11月21日提起本件訴訟，原告彭秀梅於104 年3 月25日將系爭12號房屋事實上處分權原告鍾佳如、原告鍾佳樺乙情，已如前述，是以被告應給付原告彭秀梅自101 年12月起至104 年3 月24日止，總計27又24/31 月，相當於不當得利之金額暨自起訴狀繕本送達翌日即104 年2 月20日起（104 年2 月9 日寄存送達，回證見本院卷第93、94頁），按年息5%計算之法定遲延利息，及應按月給付原告鍾佳如、原告鍾佳樺自104 年4 月1 日起，至騰空遷讓返還系爭12號房屋、533-2 地號土地止，相當於租金之不當得利金額；

逾此部分則屬無據。

⒌是以，被告應⑴給付原告彭秀梅66,329元（申報地價336 元/ ㎡×占用面積521 ㎡×5%÷12×27又24/31 月＋398,100元×5%÷12×27又24/31 月＝66,329元），暨自104 年2 月20日起，按週年利率5%計算之利息（66,329元未逾其於104年8 月12日言詞辯論期日擴張聲明前之金額，見本院卷第237 頁，故遲延利息均自起訴狀繕本送達翌日起算），及⑵應自104 年4 月1 日起（原告鍾佳如、原告鍾佳樺請求自該日起算即可，見本院卷第238 頁）至騰空返還系爭12號房屋與系爭533-2 地號土地之日止，按月給付原告鍾佳如、原告鍾佳樺相當於租金之不當得利2,388 元（申報地價336 元/ ㎡×占用面積521 ㎡×5%÷12＋398,100 元×5%÷12＝2,388元）；

逾此部分則屬無據。

六、綜上所述：㈠被告於87年10月14日與訴外人黃輝衍訂立買賣契約後，業將未辦保存登記之門牌號碼高雄市○○區○○街○段00號之房屋事實上處分權讓與黃輝衍，並交付系爭房屋，嗣黃輝衍又讓與原告彭秀梅，將系爭房屋交付原告彭秀梅使用，被告楊清玉亦依黃輝衍指示，將原以其為系爭12號房屋納稅義務人之名義變更為原告彭秀梅。

被告仍設籍系爭房屋、黃輝衍未能付清買賣價金等事實，及黃輝衍於另案陳述，均不足作為被告仍保有事實上處分權之論據。

嗣原告彭秀梅於104 年3月25日，將系爭12號房屋事實上處分權讓與原告鍾佳如、原告鍾佳樺，而原告鍾佳如、原告鍾佳樺另依本院103 年度訴字第50號分割共有物事件確定判決，於103 年11月6 日，按應有部分各1/2 之比例，登記為系爭533-2 地號土地共有人，被告則無合法占用權源，故原告鍾佳如、原告鍾佳樺得依民法第767條、第821條之規定，請求被告應將系爭533 -2地號土地及其上系爭12號房屋騰空返還予原告鍾佳如、原告鍾佳樺，及將其全戶戶籍遷出，爰判決如主文第1項、第4項所示。

㈡被告應給付原告彭秀梅自101 年12月起至104 年3 月24日止，為期2 年期間，按申報地價336 元乘以占用面積521 平方公尺，與系爭房屋103 年間課稅現值398,100 元，以年息5%計算所相當於不當得利之金額66,329元，暨自起訴狀繕本送達翌日即104 年2 月20日起，按年息5%計算之法定遲延利息；

及應按月給付原告鍾佳如、原告鍾佳樺自104 年4 月1 日起（其二人僅請求自該日起算），至騰空遷讓返還系爭12號房屋、533-2 地號土地止，相當於每月租金之不當得利金額2,388 元，爰判決如主文第2項、第3項所示。

逾此部分之金額則均屬無據，應予駁回，爰判決如主文第5項所示。

七、原告及被告各陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴如主文第1項至第3項部分，經核與規定相符，並參酌上開占用土地合計面積521 平方公尺，與公告現值每平方公尺2,000 元（見本院卷第81頁），及被告應負不當得利返還責任金額，合計至少1,108,329 元（2,000 ×521 ＋66,329＝1,108,329 ），爰分別酌定相當擔保金額准許之，如主文第7項所示。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗；

及關於本判決主文第4項，即被告應將戶籍遷出部分，因係命被告為一定之意思表示，依強制執行法第130條第1項規定，於判決確定時始得視為已有意思表示，自不得以宣告假執行之方式使其意思表示之效力提前發生，是原告聲請就此部分宣告假執行，於法不合，併予駁回，如主文第8項所示。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響，毋庸再予逐一論述，併此敘明。

九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 26 日
民事第七庭 法 官 李俊霖
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 27 日
書記官 葉正昭