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臺灣高雄地方法院民事判決 104年度重訴字第194號
原 告 莊美花
訴訟代理人 劉家榮律師
林福容律師
複 代理人 廖威斯律師
被 告 林業
訴訟代理人 林建成
林乾源
被 告 潘豐民
潘清助
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國106 年5 月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落高雄市○○區○○段○○○○地號土地，應依下列方法分割：㈠附圖一編號162 所示面積二六四點七五平方公尺，及編號162 ⑵所示面積二０二點八四平方公尺，合計四六七點五九平方公尺之土地，分歸原告所有。
㈡附圖一編號162 ⑴所示面積一０八七點一０平方公尺之土地，分歸被告潘豐民所有。
兩造共有坐落高雄市○○區○○段○○○○地號土地，應依下列方法分割：㈠附圖二編號164 所示面積五四七點八九平方公尺之土地，分歸被告潘清助所有。
㈡附圖二編號164 ⑴所示面積四三０點六四平方公尺之土地，分歸原告所有。
兩造共有坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○地號土地准予合併分割，並依下列方法分割：㈠附圖三編號163 所示面積一一０八點七七平方公尺之土地，分歸原告所有。
㈡附圖三編號163 ⑴所示，面積一０六一點一二平方公尺之土地，分歸被告林業所有。
原告應給付被告潘豐民新臺幣貳萬壹仟壹佰捌拾元，應給付被告潘清助新臺幣貳拾柒萬捌仟參佰參拾陸元。
被告林業應給付被告潘豐民新臺幣捌萬玖仟玖佰玖拾玖元，應給付被告潘清助新臺幣壹佰壹拾捌萬貳仟柒佰壹拾陸元。
訴訟費用由兩造依附表二所示比例分擔。
事實及理由
一、原告主張：原告與被告林業、潘豐民按附表一所示持分比例，分別共有坐落高雄市○○區○○段○000 ○000 地號土地（重測前為援巢中段第265-12地號、第265-35地號土地，下稱162 、163 地號土地）；
原告與林業、被告潘清助按附表一所示持分比例，分別共有同地段第164 、165 地號土地（重測前為援巢中段第249 、249-1 地號土地，下稱164 、165 地號土地，與162 、163 地號土地合稱系爭土地），兩造就系爭土地並無不予分割之約定，系爭土地亦無依法不能分割情事，惟兩造就系爭土地之分割方法不能達成協議，為此爰依民法第823 、824 條規定提起本件訴訟，請求分別分割162 、164 地號土地，合併分割163 、165 地號土地，就原物分配不足者，以金錢補償之。
並聲明：㈠兩造共有162 地號土地准予分割，將：①附圖一編號162 所示面積264.75平方公尺、編號162 ⑵所示面積202.84平方公尺，合計467.59平方公尺之土地，分歸原告所有；
②附圖一編號162 ⑴所示面積1087.10 平方公尺之土地，分歸潘豐民所有。
㈡兩造共有164 地號土地准予分割，將：①附圖二編號164 所示面積547.89平方公尺之土地，分歸被告潘清助所有；
②附圖二編號164 ⑴所示面積430.64平方公尺之土地，分歸原告所有。
㈢兩造共有163 、165 地號土地准予合併分割，並將：①附圖三編號163 所示面積1,108.77平方公尺之土地，分歸原告所有；
②附圖三編號163 ⑴所示面積1,061.12平方公尺之土地，分歸林業所有。
㈣就㈠至㈢原物分配不足者，應予金錢補償。
二、被告雖同意分別分割162 、164 地號土地，合併分割163 、165 地號土地，並就原物分配不足部分，改以金錢補償，惟以下列陳詞置辯，並均聲明駁回原告之訴：㈠林業：同意就其持有162 、164 地號土地應有部分，不予原物分配，僅受金錢補償為已足，惟林業因繼承取得165 地號土地，並在其上長期耕作，應將165 地號土地分歸林業所有。
再者，鑑定報告用以比價之鄰近區域土地，或供工廠使用，且位在國道1 號與快速道路10號附近，核與系爭土地係供農業使用，附近土地亦以種植番石榴為大宗乙情不合；
或屬台糖標租供種植短期農作物之土地，核與系爭土地係種植長期作物乙節相異，均不足採為比例基礎。
況經長期觀察，燕巢地區係往西發展，而系爭土地所在地段之發展前景持平，是以鑑定報告稱：162 地號土地之平均單價為每平方公尺3,803 元；
164 地號土地之平均單價為每平方公尺4,366 元；
163 地號土地之平均單價為4,025 元；
及165 地號土地之平均單價為4,187 元（均計至元以下四捨五入）均有過高，應予酌減（見本院卷㈡第5 、77頁）。
㈡潘豐民、潘清助：系爭土地之地形各異，且有都市計畫土地與非都市計畫土地之分別，其中162 、164 地號土地則毗鄰電塔，倘採原物分配宜協調共有人之意願為之。
又潘豐民在164 地號土地上種植芭樂；
潘清助在162 地號土地上種植竹木，宜按其實際占用位置分配土地。
再者，潘豐民同意就其持有163 地號土地應有部分；
潘清助同意就其持有165 地號土地應有部分，均無庸受原物分配，以金錢補償為已足，金錢補償數額則依鑑價結果定之（見本院卷㈡第5 頁）。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造按附表一所示持分比例分別共有系爭土地。
㈡兩造按其應有部分應獲分配系爭土地之面積如附表一「面積」欄所示。
㈢兩造同意合併分割163 、165 地號土地。
㈣162 、164 地號土地之使用分區均為一般農業區，使用地類別均為農牧用地，乃農業發展條例（下稱農發條例）所稱之耕地。
㈤163 、165 地號土地均屬都市計畫區內之農業區土地，其使用分區欄均為空白。
㈥162 地號土地須通過164 地號土地；
163 地號土地須通過165 地號土地，連接位在164 、165 地號土地南側之中民路（即同地段第8 地號國有土地）聯外通行。
㈦165 地號土地南側毗鄰原告與林業、潘清助共有之同地段166 地號土地。
㈧162 、163 地號土地之地形呈北高南低，北側為山坡地。
㈨162 、164 地號土地東側毗鄰同地段第147 、146 地號土地，其上設有台灣電力股份有限公司之電塔。
㈩兩造系爭土地並無不予分割之協議。
系爭土地依其使用目的並無不適宜分割之情形。
兩造依附圖一、二、三所示分割方法獲分配之土地並無不能聯外通行，或不適於使用農耕機械之情形存在。
四、本件爭點為：㈠系爭土地分割應否受農發條例之限制？得否合併分割？㈡何為系爭土地之適當分割方法？應補償金額若干？茲將本院判斷分述如下：㈠系爭土地分割應否受農發條例之限制？得否合併分割？⒈按「共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。」
、「共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。
但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之」民法第824條第5、6 項定有明文。
其立法理由旨在促進土地利用及避免遭過度細分。
而農業發展條例第16條明定每宗耕地分割後每人所有面積須達0.25公頃之基本原則，其目的亦在防止耕地細分，使耕地產權單純化，便利農場經營，故從民法第824條第6項及農發條例第16條之整體規範目的觀之，解釋上只要二宗毗鄰耕地合併分割後之土地宗數未增加，雖二宗耕地僅部分共有人相同，如經各耕地應有部分過半數共有人之同意，亦得允其合併分割，此觀諸農業發展條例第16條但書第1款後段規定「同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併」、同條但書第2項規定「前項第3款及第4款所定共有耕地，…其分割後之宗數不得超過共有人人數」等語至明（見本院卷㈡第84頁）。
此外，89年1 月4 日農發條例修正施行前之共有耕地，依農發條例第16條第1項但書第4款規定，本得分割為單獨所有，自不受同條第1項本文就分割面積之限制，亦無須再受同條第1項但書第1款後段關於是否為「同一所有權人」之限制（參見臺灣高等法院暨所屬法院101 年法律座談會民事類提案第13號研討結果，見本院卷㈡第87頁正反面）。
均合先敘明。
⒉經查：⑴162 、164 地號土地為一般農業區之農牧用地，有土地登記謄本為憑（見本院卷㈠第50、62頁），係屬農發條例第3條第11款規定所謂，依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地，而有農發條例之適用。
惟163 、165 地號土地係屬都市計畫區內之農業區，有高雄市政府地政局岡山地政事務所（下稱岡山地政事務所）104 年7 月21日函文可憑（見本院卷㈠第43頁），並非農發條例第3條第11款所稱之耕地，而無農發條例之適用。
是以162 、164 地號土地與163 、165 地號土地之性質不同，不能合併分割之。
⑵又162 、164 地號土地乃89年1 月4 日農發條例修正施行前之共有耕地，且其部分共有人相同、互相毗鄰之事實，有卷附土地登記簿抄本暨登記謄本、異動索引及地籍圖足佐（見本院卷㈠第56、59、44、47頁，調字卷第9 頁），依前引規定及說明，其性質上非不能合併分割，且其分割後之面積不受農發條例第16條第1項本文分割後土地面積須達0.25公頃之限制，惟其合併分割後之土地宗數仍須受農發條例之限制，不得超逾原土地宗數，否則即與防止耕地細分之規範目的有違，為不合法。
本院審酌162 、164 地號土地倘依原告提出如附圖一、二所示方法分割，其分割後土地之總宗數達5宗，已逾原土地筆數（2 筆），復超過共有人人數（3 人），為免土地遭細分，僅能依農發條例第16條第1項第4款、第2項規定，逐筆分別分割之，且各筆土地分割後之宗數均不能超逾各該土地共有人人數（3 人）。
⑶再者，163 、165 地號土地為部分共有人相同、相互毗鄰之土地，有土地登記謄本、地籍圖為憑（見本院卷㈠第52、54頁，調字卷第9 頁），且各該土地之全體共有人均同意合併分割（見不爭執事項㈢），本院復考量前開土地之耕作使用現況如附圖四所示，及林業目前在163 、165 地號土地上，種植地瓜葉及絲瓜，部分面積呈休耕狀態，有勘驗筆錄及照片為憑（見本院卷㈠第77、80至90頁），倘163 、165 地號土地依原告提出如附圖三所示方法合併分割，可使分割後之土地地形趨近方整，有效促進土地利用，俾免土地細分等一切情事，認原告依民法第824條第6項規定，請求合併分割163 、165 地號土地，於法並無不合，應准予合併分割。
⒊從而，162 、164 地號土地分割後之宗數因受農發條例限制，應分別分割之；
163 、165 地號土地因不適用農發條例，經全體共有人同意合併分割，且查無合併分割為不適當之情形，應允合併分割。
㈡何為系爭土地之適當分割方法？應補償金額若干？⒈按各共有人，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。
故共有物依其使用目的並非不能分割，而又未有不分割之期約者，各共有人自得隨時請求分割，有最高法院19年上字第1853號判例要旨可資參照。
查兩造就系爭土地並無不為分割之約定，而系爭土地依其使用目的，並無不能分割情事均不爭執，惟雙方迄未能協議決定系爭土地之分割方法，故原告本於系爭土地共有人之地位，請求裁判分割系爭土地，係屬有據。
⒉次按共有物之分割方法，法院應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等為公平決定。
又分割共有物，以消滅共有關係為目的。
法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有，有最高法院69年台上字第3100號判決、69年台上字第1831號判例意旨可資參照。
是以法院就共有物之分割方法本有自由裁量之權，惟應斟酌當事人之聲明、各共有人之利害關係、共有物之性質、價格、利用價值、使用現況，及分割後之經濟效益，而為適當分配，且以維持全體共有人之公平為其判斷之基準。
⒊系爭土地中162 、164 地號土地之分割後宗數不得超逾3 宗，且應逐筆分別分割；
163 、165 地號土地得合併分割等情，業經本院審認如前，兩造並均表明同意按土地實際使用現況，為原物分配，如未獲原物分配，則以金錢補償之意願（見本院卷㈡第5 頁），本院審酌上情，並考量系爭土地依附圖一、二、三所示方法分割後，各該共有人獲分配之土地，並無不能聯外通行，或不適於使用農耕機械之情形，經兩造陳明在卷（見本院卷㈡第7 頁），暨分割後土地之完整性、經濟價值等情，尊重當事人之意願而為分配。
查：⑴162 地號土地部分：兩造就原告分得附圖一編號162 、162⑵所示土地；
潘豐民分得附圖一編號162 ⑴所示土地並無爭執，林業則表明就其所持有162 地號土地持分，無庸獲原物分配，全部以金錢補償為已足（見本院卷㈡第5 頁），而162 地號土地經依附圖一所示方法分割後，分割後之土地均價提高為每平方公尺3802.990.1元，據此計算林業未獲原物分配部分，應受補償985,411 元；
原告就原物分配不足部分，應受補償614,639 元；
潘豐民則因所獲分配土地面積超逾其持分面積，應分別支付林業、原告補償金985,411 元、614,639 元，有元貞不動產估價師事務所106 年3 月28日函覆不動產估價報告為憑（下稱鑑定報告，見外放鑑定報告書第72頁），係屬可採。
⑵164 地號土地部分：兩造就潘清助分得附圖二編號164 所示土地；
原告分得附圖二編號164 ⑴所示土地並無爭執，林業亦表明就其所持有164 地號土地持分，無庸獲原物分配，全部以金錢補償為已足（見本院卷㈡第5 頁），而164 地號土地經依附圖二所示方法分割後，分割後之土地均價提高為每平方公尺4,365.66482 元，據此計算林業未獲原物分配部分，應受補償711,988 元；
原告及潘清助則因所獲分配土地面積超逾持分面積，依序應分別支付林業補償金167,812 元、544,176 元，有鑑定報告為憑（見鑑定報告書第74頁），應屬可採。
⑶163 、165 地號土地部分：兩造就原告分得附圖三編號163所示土地；
林業分得附圖三編號163 ⑴所示土地並無爭執，潘豐民就其持有165 地號土地應有部分；
潘清助就其持有163 地號土地應有部分則均表明，無庸獲原物分配，全部以金錢補償為已足（見本院卷㈡第5 頁），而163 、165 地號土地經依附圖三所示方法合併分割後，分割後之土地均價依序提高為每平方公尺4,024.99975 元、4,186.54221 元，據此計算潘豐民未獲163 地號土地原物分配部分，應受補償1,711,229 元；
潘清助未獲165 地號土地原物分配部分，應受補償2,005,228 元；
原告及林業則因所獲分配土地面積超逾持分面積，分別應支付補償金746,343 元、2,970,114 元，有鑑定報告為憑（見鑑定報告書第77頁），亦屬可採。
⑷林業雖辯稱：鑑定報告執為比價參考之鄰近區域土地，在交通便利性及性質上與系爭土地相異，且高估系爭土地所在區域未來發展前景，復未考量系爭土地性質上為農地，系爭土地所在區域多世襲耕作，甚少交易，不能以一般土地交易視之，況依106 年1 月同地段土地交易實價登錄資料顯示，目前系爭土地所在區域之土地交易市價僅每平方公尺2,420 元（即每坪8,000 元），鑑定報告估價顯然過高云云（見本院卷㈡第77、89、91頁），並提出土地交易實價登錄資料為憑（見本院卷㈡第93頁）。
惟前揭土地交易實登錄資料僅單一筆交易，有其獨特性，且該交易價格低於105 年1 月間162、164 地號土地公告現值每平方公尺3,500 元；
163 、165地號土地公告現值每平方公尺3,200 元（見鑑定報告書92至95頁），更與鑑定人調查同區域內一般農業區農牧用地、農業區土地之市場行情為均價每平方公尺3,700 元至4,700 元（見鑑定報告書第32頁）相去甚遠，恐有過低之虞，自不宜逕以該交易價格推認同區域之市場普遍交易價格。
又鑑定報告係以土地分割為前提，在不考慮地上物之情況下，以素地為最有效使用而為價值評估，並經調查系爭土地所在區域之市場需求與供給平穩，不動產市場價格預期近1 年內之價位穩定，復考量系爭土地鄰近土地之利用情形、公共設施概況、交通運輸情形、產業活動狀況、未來發展趨勢後，採取虛擬比準地比較法，按系爭土地分割前後之地形、臨路情形、面積、是否比鄰嫌惡設施等個別因素，與比準地比價調整價格後定之（見鑑定報告書第40、32至34、41至70頁），堪認鑑定報告所採價格應較趨近於真實市場交易均價，林業指摘鑑定報告估價過高，為不足採。
⑸從而，兩造依附圖一、二、三所示方法分割，其間應付、應受補償金額如附表三所示，有元貞不動產估價師事務所106年4 月27日函附配賦表為憑（見本院卷㈡第81頁），且經兩造陳明願就其間互付金錢補償債務逕為抵銷，依抵銷後之結果而為補償（見本院卷㈡第90頁），是經抵銷後，原告及林業應分別依附表四所示金額補償潘豐民、潘清助（見本院卷㈡第81頁）。
⒋綜上，兩造共有系爭土地之適當方割方法為：162 、164 地號土地應逐筆分別分割；
163 、165 地號土地准予合併分割，各按下列方法為原物分配，並由原告、林業依附表四所示金額分別補償潘豐民、潘清助：①162 地號土地部分：應將附圖一編號162 所示面積264.75平方公尺，及編號162 ⑵所示面積202.84平方公尺，合計467.59平方公尺之土地，分歸原告所有；
應將附圖一編號162 ⑴所示面積1087. 10平方公尺之土地，分歸潘豐民所有。
②164 地號土地部分：應將附圖二編號164 所示面積547.89平方公尺之土地，分歸潘清助所有；
應將附圖二編號164 ⑴所示面積430.64平方公尺之土地，分歸原告所有。
③163 、165 地號土地部分：應將附圖三編號163 所示面積1108.77 平方公尺之土地，分歸原告所有；
應將附圖三編號163 ⑴所示面積1061.12平方公尺之土地，分歸林業所有。
五、綜上所述，原告依民法第824條第1項、第6項規定，請求分別分割162 、164 地號土地；
合併分割163 、165 地號土地為有理由，應予准許，並依主文第1 、2 、3 項所示方法分割之，依主文第4 、5 項所示方法為金錢補償。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1 ，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
民事第二庭 法 官 賴文姍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 林雯琪
中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
附表一：兩造共有高雄市燕巢區燕北段第162 、163 、164165 地號土地之持分比例及面積
┌─┬────┬────────────┬───────────┬───────────┬────────────┐
│編│ 姓 名 │ 162地號土地 │ 164地號土地 │ 163地號土地 │ 165地號土地 │
│號│ ├─────┬──────┼─────┬─────┼─────┬─────┼─────┬──────┤
│ │ │ 持分比例 │ 面積（㎡） │ 持分比例 │面積（㎡）│ 持分比例 │面積（㎡）│ 持分比例 │面積（㎡） │
├─┼────┼─────┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────┤
│1 │莊美花 │ 5/12 │ 647.79 │ 5/12 │ 407.72 │ 5/12 │ 425.15 │ 5/12 │ 478.97 │
├─┼────┼─────┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────┤
│2 │林 業 │ 2/12 │ 259.11 * │ 2/12 │ 163.09 │ 2/12 │ 170.07◎│ 2/12 │ 191.58 * │
├─┼────┼─────┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────┤
│3 │潘豐民 │ 40/96 │ 647.79 │ ---- │ ---- │ 40/96 │ 425.15 │ ---- │ ---- │
├─┼────┼─────┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────┤
│4 │潘清助 │ ---- │ ---- │ 40/96 │ 407.72 │ ---- │ ---- │ 40/96 │ 478.97 │
├─┴────┼─────┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────┤
│ 合計 │ 1/1 │ 1,554.69 │ 1/1 │ 978.53 │ 1/1 │ 1,020.37 │ 1/1 │ 1,149.52 │
└──────┴─────┴──────┴─────┴─────┴─────┴─────┴─────┴──────┘
註：附表一所示持分面積均取至小數點下兩位，以四捨五入為 原則，惟為使持分面積總和與登記面積相符，調整如下：
其中就標示＊欄位者，計至小數點下兩位後無條件捨去；
就標示◎欄位者，計至小數點下兩位後無條件進位。
附表二：裁判費分擔比例
┌─┬────┬─────┬──────────────────┐
│編│ 姓 名 │應分擔比例│ 計算式 │
│號│ │ │（按每人持分總面積佔系爭土地總面積之│
│ │ │ │比例計算，取至小數點下一位四捨五入）│
├─┼────┼─────┼──────────────────┤
│1 │ 莊美花 │ 4/10 │[ 647.79+407.72+425.15+478.97 ] ÷[ │
│ │ │ │1554.69 +978.53+1020.37+1149.52 ]=0.│
│ │ │ │4166 ，取至小數點下一位四捨五入為0.4│
├─┼────┼─────┼──────────────────┤
│2 │ 林 業 │ 2/10 │[ 259.11+163.09+170.07+191.58 ] ÷[ │
│ │ │ │1554.69 +978.53+1020.37+1149.52 ]=0.│
│ │ │ │1666 ，取至小數點下一位四捨五入為0.2│
├─┼────┼─────┼──────────────────┤
│3 │ 潘豐民 │ 2/10 │[ 647.79+425.15 ] ÷[ 1554.69+978.53│
│ │ │ │+1020.37 +1149.52 ] =0.2281 ，取至小│
│ │ │ │數點下一位四捨五入為0.2 │
├─┼────┼─────┼──────────────────┤
│4 │ 潘清助 │ 2/10 │[ 407.72+478.97 ] ÷[ 1554.69+978.53│
│ │ │ │+1020.37 +1149.52 ] =0.1885 ，取至小│
│ │ │ │數點下一位四捨五入為0.2 │
├─┴────┼─────┴──────────────────┤
│ 合計 │ 1/1 │
└──────┴────────────────────────┘
附表三：各共有人就系爭土地應付、應受補償金額配賦表
┌───────┬──────┬─────┬──────┬──────┐
│ 共有人姓名│ 林業 │ 莊美花 │ 潘豐民 │ 潘清助 │
│ │ │ │ │ │
│土地標示 │ │ │ │ │
├───────┼──────┼─────┼──────┼──────┤
│162地號土地 │ -985,411元│-614,639元│+1,600,050元│ 0元│
├───────┼──────┼─────┼──────┼──────┤
│164地號土地 │ -711,988元│+167,812元│ 0元│ +544,176元│
├───────┼──────┼─────┼──────┼──────┤
│163 、165 地號│+2,970,114元│+746,343元│-1,711,229元│-2,005,228元│
│土地 │ │ │ │ │
├───────┼──────┼─────┼──────┼──────┤
│應付(+)應受(-)│+1,272,715元│+299,516元│ -111,179元│-1,461,052元│
│補償金額總計 │ │ │ │ │
└───────┴──────┴─────┴──────┴──────┘
附表四：
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│ 應付補償人│ 林 業 │ 莊美花 │ │
│ │ │ │應受補償金額│
│應受補償人 │ │ │總計 │
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│ 潘豐民 │ 89,999元│ 21,180元│ 111,179元│
├────────┼──────┼─────┼──────┤
│ 潘清助 │ 1,182,716元│ 278,336元│ 1,461,052元│
├────────┼──────┼─────┼──────┤
│應付補償金額總計│ 1,272,715元│ 299,516元│ 1,572,231元│
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