臺灣高雄地方法院民事-KSDV,105,訴,1336,20170512,1

臺灣高雄地方法院民事判決 105年度訴字第1336號
原 告 林麗蓉
被 告 呂李麗惠
訴訟代理人 呂茂榮
被 告 李芃萱
兼法定代理人 馬慧蘭
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國106 年4 月11日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

兩造共有坐落高雄市○○區○○段○○○○段○○○○○○地號，地目建，面積二七二平方公尺之土地，應以變賣，所得價金按附表所示之應有部分比例分配。

訴訟費用由兩造按附表所示之應有部分比例負擔。

事實及理由

一、原告主張：兩造共有坐落高雄市○○區○○段○○○○段00000 地號土地（下稱系爭土地），應有部分如附表所示，兩造無法協議分割，因系爭土地鄰接未開闢計劃8 米寬道路（即同段190-3 地號土地），然系爭土地鄰接路面之深度不足，倘若原物分割，依高雄市畸零地使用自治條例之相關規定，原告分得土地無法申請建築，爰依民法第823條及第824條規定，請求准予變價分割，所得價金，分配予各共有人。

若採原物分割，則請求判決將系爭土地分割如附圖㈠所示：編號A 部分，面積68㎡，分歸原告取得；

編號B 部分，面積170 ㎡，分歸被告馬慧蘭、李芃萱取得，依附表所示應有部分比例保持公同共有；

編號C 部分，面積34㎡，分歸被告呂李麗惠取得。

二、被告則以：不同意變價分割，變價分割目的在於透過市場自由競爭提高土地價值，然系爭土地未開路，出入狹小不便，變賣不會有更好之市場價值。

又系爭土地上有4 間房屋，其中1 間為被告呂李麗惠居住使用，於民國105 年4 月間花費50萬元翻新屋頂，整新衛浴廚房，其餘3 間租賃使用，倘變賣土地後需拆除房屋，將減損土地經濟效用，房屋無法繼續收租，被告呂李麗惠整新房屋花費50萬元亦無效益。

另變價分割方式，被告雖有優先承買權，然被告馬慧蘭丈夫猝逝，需撫養婆婆跟幼女，經濟難以負擔，被告呂李麗惠亦無資力購買，希望維持現況，而有房屋租金可以扶養家庭，被告全體均一致反對變價分割，願意繼續共有系爭土地，人數及土地持分均已大於1/2 。

再者，若維持現狀，原告依土地權利持分可分得房屋租金收益，原告亦可自由買賣個人權利持分，對原告未必不利。

此外，依現有占有狀態及權利持分為原物分割，既不會有出入困難及共有人分得土地太小問題，且被告呂李麗惠能繼續使用房屋，可兼顧兩造日後利用土地及出入交通之利益。

況被告馬慧蘭、李芃萱之持分為5/8 ，原物分割所分得之土地可供建築，懇請保障被告馬慧蘭、李芃萱之財產，不要讓被告馬慧蘭、李芃萱可建築之地受牽連被強制拍賣等語。

請求原物分割如附圖㈡所示：編號A 部分，面積170 ㎡，分歸被告馬慧蘭、李芃萱取得，依附表所示應有部分比例保持公同共有；

編號B 部分，面積34㎡，分歸被告呂李麗惠取得；

編號C 部分，面積68㎡，分歸原告取得。

三、兩造不爭執事項（本院卷第169 、170 頁）：

（一）系爭土地為兩造共有，應有部分如附表所示。

（二）系爭土地上有兩棟未保存登記建物，一棟被告呂李麗惠居住使用，沒有門牌號碼；

另一棟是3 間連在一起，各自有獨立出入口，門牌號碼分別為高雄市○○區○○路00巷00號、00號、00號，由原告持分2 分之1 ，被告馬慧蘭、李芃萱持分4 分之1 ，被告呂李麗惠持分4 分之1 ，目前出租他人使用，現況如本院卷第24頁及第76頁之地籍圖謄本所示。

（三）系爭土地未以契約訂有不分割的期限，兩造就分割方案無法協議。

四、本件之爭點：系爭土地應如何分割為適當？本院分述判斷意見如下：

（一）按共有物分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。

但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；

或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第2項定有明文。

依此推論，不論係以原物分配於各共有人，抑或變賣共有物，而以價金分配於共有人，皆係合法處置，不生違法之問題；

裁判上定共有物分割之方法時，分配原物與變賣之而分配價金，孰為適當，法院本有自由裁量之權，不受任何共有人主張之拘束（最高法院51年台上字第428 號、29年上字第1792號判例意旨參照）。

是各共有人得隨時請求分割共有物，而裁判分割之方法，可依原物分割或變價分割兩種分割方式，又分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌各共有人之利害關係、共有物之性質及價值、使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之決定。

（二）經查，系爭土地相鄰之同段000-00，000-0 及000-0 地號土地為○○路○巷，為聯外道路，系爭土地上有門牌號碼○○路○巷00、00、00號，其中00、00、00為連棟磚造一層，緊鄰00號另有磚造一層之綠色建物，並無編列門號；

系爭土地由同段000-00及000-00地號土地出入，其道路名稱為○○路○巷等情，業經兩造陳明在卷（見本院卷第169 頁），並經本院會同高雄市政府地政局鳳山地政事務所地政人員履勘現場屬實，有勘驗筆錄、現況圖、現場相片、複丈成果圖（其上所畫綠色線為建物位置）等附卷可稽（見本院卷第72至86頁），本件若依兩造持分採原物分割，為讓兩造分得部分均能臨路且格局方正，則分割線須與同段000-0 地號土地垂直如原告分割方案即附圖㈠或被告分割方案即附圖㈡所示，然不論附圖㈠或附圖㈡所示之分割方案，或是被告先前主張如附圖㈢所示之分割方案，業經高雄市政府工務局分別以105 年12月29日、106 年1 月18日、106 年3 月20日函文說明僅被告馬慧蘭、李芃萱分得部分得申請建築，原告及被告呂李麗惠分得部分均不得申請建築等語（見本院卷第97、119 、172 頁），若為讓原告及被告呂李麗惠分得部分可申請建築，則須增加原告及被告呂李麗惠分得面積，減少被告馬慧蘭、李芃萱分得面積，再以金錢補償被告馬慧蘭、李芃萱，或由被告呂李麗惠分得原告持分，再以金錢補償原告，原告亦稱：「若要保留地上物，我有1/2 的所有權，土地劃歸一半給我，依公告現值找補被告，或者將我的持分以公告現值賣給被告」等語，然被告均稱：「沒有能力購買原告持分，也不願以公告現值賣給原告，希望依我們的分割方案分割」等語（見本院卷第74頁），則被告已陳明無資力金錢補償，亦不願意縮減持分，只願意依兩造持分為原物分割，本院審酌系爭土地如依兩造持分以原物分割，系爭土地地目為建，將使原告及被告呂李麗惠分得部分均不得申請建築，不利土地之利用，對系爭土地經濟利益及效用大為降低，又被告均不願意金錢找補，自無從以增加或減少持分及金錢補償之方式解決兩造分得部分均得申請建築，惟若將之變賣，將使系爭土地之所有權人，有取得整筆土地利用之機會，促進土地之使用效率，參以目前系爭土地上僅有一層磚造建物兩棟，其餘均為空地，上開建物已老舊，倘若拆除經濟價值損失非鉅，被告呂李麗惠雖稱：整新房屋花費50萬元將無效益等語，然衡諸上情，本院審酌兩造之利害關係、共有物之性質、共有物分割後之經濟效用，兩相權衡結果，認應以變賣為適當，且所得價金依應有部分比例分配於兩造，爰判決如主文第1項所示。

至被告馬慧蘭、李芃萱所稱：懇請保障伊之財產，不要讓伊可建築之地受牽連被強制拍賣等語，然被告馬慧蘭、李芃萱既不願意出售持分予原告，且無意願減縮持分受金錢補償，亦無資力購買原告持分，依其主張之原物分割方案，將導致原告及被告呂李麗惠分得部分均不得申請建築，自無可採，衡以被告馬慧蘭、李芃萱亦稱：「倘若變價分割賣得價金會偏低，希望原告可以撤回起訴，由我們自己賣，價金會比較高，再依應有部分比例分配價金」等語（見本院卷第169 頁），可知亦不反對變賣，僅擔心變價分割價金偏低，然變價分割價金不一定偏低，尚難以此不論兩造所分得土地是否均得申請建築而採用原物分割，附此敘明。

五、按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。

查分割共有物事件乃具有非訟事件性質，系爭土地既因兩造無法達成分割協議，致原告提起本件訴訟，由法院命為適當之分配，縱法院認原告請求分割共有物為有理由，因兩造均因系爭土地之分割互蒙其利，依上開說明，本院認本件訴訟費用應由兩造按應有部分比例負擔始為公平，爰判決如主文第2項所示。

六、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第80條之1 、第85條第1項但書，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 12 日
民事第五庭法 官 秦慧君
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 15 日
書記官 陳玉娥
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│附表：                                              │
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│編號│ 共有人   │ 應有部分比例 │      備 註       │              
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│ 1  │ 林麗蓉   │     2/8      │                  │
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│ 2  │ 呂李麗惠 │     1/8      │                  │
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│ 3  │ 馬慧蘭   │     5/8      │     公同共有     │
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│ 4  │ 李芃萱   │              │                  │
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