臺灣高雄地方法院民事-KSDV,108,訴,475,20240326,1

臺灣高雄地方法院民事判決
108年度訴字第475號
原 告 顏鳳冠 住○○市○鎮區○○路00號7樓之1
訴訟代理人 陳裕文律師
複 代理人 林于軒律師
被 告 林立晨

訴訟代理人 李政憲

林石猛律師
上 1 人
複 代理人 高鈺婷律師
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國113年3月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣參佰肆拾伍萬元，及自民國一○九年二月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決於原告以新臺幣壹佰壹拾伍萬元供擔保後得假執行。

但被告如以新臺幣參佰肆拾伍萬元或同額之臺灣銀行無記名可轉讓定期存單為原告供擔保後免為假執行。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。

經查，原告原主張其於民國106年11月4日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以新臺幣（下同）345萬元向被告購買坐落高雄市○鎮區○○段○○段000地號土地（應有部分1萬分之106）及其上同段1434建號即門牌號碼高雄市○鎮區○○街000○0號建物（下稱系爭房屋，與前述土地合稱系爭不動產），但系爭房屋存有漏水之瑕疵，被告經其催告仍不修補，其業解除系爭買賣契約，自得依民法179條、第259條之規定請求被告返還價金345萬元，又其若不得解除契約，被告與李政憲故意隱瞞系爭房屋漏水之瑕疵，使其同意購買，其得依民法第184條、第185條之規定請求被告、李政憲連帶賠償345萬元，並先位聲明：㈠被告應給付原告345萬元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

㈡願供擔保，聲請宣告假執行；

備位聲明：㈠被告、李政憲應連帶給付原告345萬元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

㈡願供擔保，聲請宣告假執行。

嗣於本院審理過程中，乃撤回對李政憲之起訴，關於備位部分，變更而主張如若不得解除契約，其應得請求減少價金53萬7,162元，且得依民法第227條準用第231條規定，請求被告賠償其因系爭房屋無法使用而租屋支出之租金合計39萬6,000元，並先位聲明：㈠被告應給付原告345萬元，及自109年2月21日民事追加聲明暨補正狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

㈡願供擔保，聲請宣告假執行。

備位聲明：㈠被告應給付原告933,162元，及其中727,000元自109年2月5日民事變更聲明暨撤回起訴狀繕本送達翌日起，其中206,162元自民事補正狀送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

㈡願供擔保，聲請宣告假執行。

則原告為訴之變更後，關於先位部分核屬減縮應受判決事項之聲明，關於備位部分，仍以同一之系爭房屋存有漏水瑕疵之事實為原因事實，堪認請求之基礎事實同一，是原告所為訴之變更核與上開規定相符，應予准許。

二、原告主張：伊於106年11月4日與被告簽訂系爭買賣契約，以345萬元向被告購買系爭不動產，嗣被告已於107年2月6日交屋，並依約定將之登記於伊指定之訴外人顏久曜名下，但伊於107年6月26日發現系爭房屋之客廳、廚房、3間房間、2間浴室、走廊之天花板、牆壁均嚴重漏水，甚至淹到公共區域，始知悉系爭房屋有漏水之重大瑕疵，則系爭房屋存有漏水瑕疵而無法居住，其效用與價值大幅降低，經社團法人高雄市建築師公會（下稱建築師公會）鑑定後認為減損價值及修復費用合計逾50萬元，伊應得解除系爭買賣契約，又伊業以存證信函及起訴狀繕本之送達向被告為解除之意思表示，伊自得請求被告返還已給付價金345萬元。

縱認伊解除系爭買賣契約顯失公平，而不得解除之，系爭房屋既存有漏水之瑕疵，修復需費19萬2,162元，又因該瑕疵所導致污名化價值減損程度約為10%，伊應得請求減少價金53萬7,162元，伊業以109年2月5日民事變更聲明暨撤回起訴狀繕本之送達向被告為減少價金之意思表示，是被告關於此部分價金之取得，已無法律上之原因，且造成伊受有損害，伊自得請求返還之。

另伊屢次催告被告修繕系爭房屋，被告均置之不理，然伊買受系爭不動產乃為供作訴外人森富國際開發有限公司（下稱森富公司）使用，因系爭房屋漏水無法使用，伊僅得向他人租屋供森富公司使用，每月支出租金2萬2,000元，自107年12月起至109年4月止合計支出39萬6,000元，應得向被告請求賠償。

為此爰依民法第259條第1款、第2款、第179條、第227條準用第231條之規定提起本訴等語。

並先位聲明：㈠被告應給付原告345萬元，及自109年2月21日民事追加聲明暨補正狀繕本送達翌日即109年2月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

㈡願供擔保，聲請宣告假執行。

備位聲明：㈠被告應給付原告933,162元，及其中727,000元自109年2月5日民事變更聲明暨撤回起訴狀繕本送達翌日起，其中206,162元自民事補正狀送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

㈡願供擔保，聲請宣告假執行。

三、被告則以：伊否認系爭房屋存有漏水瑕疵，縱有瑕疵，無法排除是因原告購買後自己使用不當或因時間經過老舊、發生地震等所致，且系爭房屋修繕費用與系爭房屋買賣價金相差甚遠，原告因此解除契約顯失公平。

又系爭房屋於107年2月6日交屋，原告於107年7月10日以存證信函催告伊修繕，卻於109年2月5日方為減少價金之意思表示，已逾6個月之除斥期間。

再者，伊否認原告所主張系爭房屋於原告買受前已存在嚴重漏水瑕疵，且伊早已知此情，而該漏水瑕疵乃可歸責於伊等節，原告又未舉證以實其說，且原告既主張系爭房屋於系爭買賣契約成立前已存有嚴重漏水瑕疵，伊於系爭買賣契約又與被告約定買賣標的以簽約時之現狀或該契約約定為準，是伊應無庸負不完全給付責任。

況伊於接獲被告修繕之通知後，即多次聯繫原告欲瞭解協助處理，是原告拒不回應，而非伊未為回應，是縱有遲延修繕之情事，亦不可歸責於伊。

此外，原告自承從系爭房屋交屋至107年6月26日期間均未使用系爭房屋，亦未發現漏水，原告所提出之第1份租約租賃期間早於系爭買賣契約之簽訂，而第2份租約租賃期間與第1份租約接續，又長達3年，足見森富公司之營運、辦公室之搬遷與系爭房屋漏水無關，原告就購買系爭房屋是為供森富公司使用一節，又未舉證以實其說，且原告所提出之照片亦不足以認定系爭房屋已因漏水而達到不堪居住之程度，是系爭房屋縱有漏水與原告所稱另行租屋間沒有相當因果關係，況原告每月支付之租金金額為1萬9,380元，與其所主張之2萬2,000元不符等語，資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利判決，願以現金或同額之臺灣銀行無記名可轉讓定期存單供擔保，聲請宣告免為假執行。

四、兩造不爭執事項：㈠原告於106年11月4日以345萬元，向被告購買系爭不動產，並簽訂系爭買賣契約。

㈡原告於買受系爭不動產後，將之登記於顏久曜名下。

㈢原告於107年11月21日委由律師寄送存證信函予被告，第三項記載：「系爭不動產於107年2月6日點交後顏鳳冠均未使用。

顏鳳冠於107年6月26日發現系爭房屋之客廳、廚房、3間房間、2間浴室、走廊之天花板、牆壁均嚴重漏水，故於107年7月10日以新興郵局存證號碼001384號存證信函催告台端二人履行修繕義務。

惟台端二人至今均未履行，為此顏鳳冠特委託本律師催告台端二人於收受本函後5日內履行修繕義務，如台端二人於上開期限內不為履行，即以本函為解契約之意思表示，並訴追台端二人之法律責任」等語，並經被告於107年12月14日收受。

五、得心證之理由按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；

買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項前段、第359條分別定有明文。

次按，契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款亦定有明文。

經查：㈠原告於106年11月4日以345萬元，向被告購買系爭不動產，並簽訂系爭買賣契約一節，為兩造所不爭執，則被告自應對原告擔保系爭不動產依第373條之規定危險移轉於原告時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

㈡原告主張系爭房屋於交屋前存有漏水之瑕疵，被告則抗辯系爭房屋縱有漏水之瑕疵，仍無法排除是因原告購買後自己使用不當或因時間經過老舊、發生地震等所致云云。

惟：⒈經本院囑託建築師公會鑑定，鑑定結果認為：系爭房屋現況於牆面、天花板有多處壁癌、裂痕、漏水痕及油漆剝落情況，然從兩造簽約時間即106年11月4日，到交屋時間即107年2月6日，再至鑑定現勘時間即112年5月，時隔久遠，無法判定系爭房屋龜裂、滲水等情形是在系爭買賣契約簽約前即存在，抑或是系爭買賣契約成立後發生，抑或是交屋後始為發生，又依屋頂隔熱磚之老舊程度與防水漆施作痕跡、現勘狀況研判，系爭房屋天花板漏水應已存在一段時日，而依建築物外牆磁磚判斷，該磁磚應已20多年未曾整修，依現勘狀況研判，系爭房屋牆面滲水應已存在一段時日，另系爭房屋屋齡已超過20年，其外牆與屋頂防水性能顯已老化，牆面漏水之主因，為外牆磁磚防水功能不佳，有建築師公會鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）附卷可稽，又建築師公會乃具有建築方面之專業，與兩造又無密切之利害關係，而不可能故意虛偽為有利任一方之鑑定結果，其本於建築專業依其鑑定人員至現場勘查狀況而作出之上開鑑定結果，自可採信，足見系爭房屋確實存有天花板漏水、牆面滲水等漏水瑕疵，漏水原因是因外牆、屋頂年久失修防水不佳。

⒉系爭鑑定報告雖因從兩造簽約時間到交屋時間，再至鑑定現勘時間，時隔久遠，無法判定系爭房屋龜裂、滲水等情形是發生於何時，但依系爭鑑定報告所示，系爭房屋漏水原因只有屋頂及外牆年久失修防水不佳，並無其他原因，且漏水狀況發生已有一段時日，則其顯非是因原告於被告交屋後使用不當所致，且於鑑定時漏水狀況已發生有一段時日。

又原告購買系爭不動產後，係將之登記於顏久曜名下，顏久曜於107年7月10日即已寄送存證信函予被告，其上載明：於107年6月26日至系爭房屋時，發現系爭房屋存有漏水之瑕疵，向被告之代理人李政憲反映，均未獲置理，經被告於107年7月11日收受，嗣原告復委由律師於107年11月21日寄送存證信函予被告，其上同載明於107年6月26日發現系爭房屋漏水，經被告於107年12月14日收受，有存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執在卷可按（見審訴字卷第17至21頁），則原告早於000年0月間即已向被告反應系爭房屋漏水問題，而系爭房屋經鑑定後又查無其他漏水問題，足見原告於000年0月間向被告反應之漏水問題，即是因屋頂及外牆年久失修防水不佳所致。

以屋頂及外牆年久失修防水不佳，乃為時間經過累積而成，不可能於被告交屋後即刻發生。

再參諸被告因修繕系爭房屋遭系爭房屋相連鄰棟區分所有權人即林瑞宏以損及其屋為由起訴請求損害賠償，即本院109年度訴字第610號損害賠償民事事件審理中，於109年5月25日言詞辯論期日，自承系爭房屋為法拍屋，原始即很破爛不堪，屋頂亦已破爛，本來要在屋頂搭蓋鐵皮屋，但因擔心被拆，樓下鄰居也覺得不要搭，其乃沒有搭蓋，而僅施作室內整修及屋頂防水等語，此有該言詞辯論筆錄附卷可查（見訴字卷㈠第302頁），衡情若非屋頂防水具有問題，屋頂乃屬公寓大廈之共用部分，被告於售出前修繕時應無必要額外支出費用施作防水，益徵系爭房屋屋頂及外牆年久失修防水不佳而造成漏水之瑕疵，並非被告交屋後方才發生，而是交屋前即有之瑕疵。

⒊綜上，系爭房屋存有漏水之瑕疵，且於被告交屋予原告前即存有之，被告上開抗辯，尚非可採。

㈢系爭房屋既於交屋前即會漏水，而漏水顯然會減少系爭房屋價值及其居住之通常效用，被告自應負物之瑕疵擔保責任，則依上開規定，原告即得解除系爭買賣契約。

又原告業於107年11月21日委由律師寄送存證信函予被告，第三項記載：「系爭不動產於107年2月6日點交後顏鳳冠均未使用。

顏鳳冠於107年6月26日發現系爭房屋之客廳、廚房、3間房間、2間浴室、走廊之天花板、牆壁均嚴重漏水，故於107年7月10日以新興郵局存證號碼001384號存證信函催告台端二人履行修繕義務。

惟台端二人至今均未履行，為此顏鳳冠特委託本律師催告台端二人於收受本函後5日內履行修繕義務，如台端二人於上開期限內不為履行，即以本函為解契約之意思表示，並訴追台端二人之法律責任」等語，並經被告於107年12月14日收受等節，為被告所不爭執，則原告業已向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，系爭買賣契約顯已合法解除，依前述規定，原告即得請求被告返還價金。

㈣至被告雖抗辯系爭房屋因漏水所需支出之修繕費用，與系爭房屋買賣價金相差甚遠，原告以此為由解除契約顯失公平云云。

惟經本院囑託建築師公會鑑定，鑑定結果認為：系爭房屋漏水修復總費用為19萬2,162元，且系爭房屋因漏水瑕疵與牆面龜裂所導致之污名化價值減損程度約為10%，是系爭房屋若不具漏水瑕疵，系爭不動產應有價值為345萬元，因具有漏水瑕疵，應有價格為291萬2,838元，又建築物之防水施工有其時效性，其保固年限約為2至5年，依防水材料品質而定，鑑定估價是以2年時效性為估價依據，有系爭鑑定報告附卷可憑，而系爭鑑定報告可資採信已如前述，則系爭房屋漏水修復費用雖與買賣價金差距非小，但其防水時效只有2年，且系爭不動產尚因漏水瑕疵與牆面龜裂所導致之污名化價值減損程度約為10%，難認原告因此解除系爭買賣合約，顯失公平，是被告上開抗辯，應非可採。

㈤原告雖聲請訊問證人林瑞宏，以證明被告於簽訂系爭買賣契約前即知悉系爭房屋存有漏水瑕疵，惟依諸前述，已足認定原告得以解除契約，請求返還價金，是本院自無調查上開證據之必要，附此敘明。

六、綜上所述，系爭房屋乃於交屋前存有漏水之瑕疵，原告業已此為由向被告解除系爭買賣契約，其自得請求被告返還價金，從而，原告依民法第259條第2款之規定，請求被告給付345萬元，及自109年2月21日民事追加聲明暨補正狀繕本送達翌日即109年2月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。

七、本判決兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。

八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 3 月 26 日
民事第四庭 法 官 楊淑儀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 26 日
書記官 詹立瑜