臺灣高雄地方法院民事-KSDV,108,重訴,93,20200619,1

臺灣高雄地方法院民事判決 108年度重訴字第93號
原 告 林英珠
楊朝欽
共 同
訴訟代理人 吳永發律師
被 告 吳純昇

兼
訴訟代理人 黃靖婷
共 同
訴訟代理人 黃勇雄律師
上列當事人間請求確認租賃關係存在等事件，本院於民國109 年6 月4 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序部分按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。

所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年度台上字第1237號判決要旨參照）。

經查，本件原告主張其與訴外人桂華營造股份有限公司（下稱桂華公司）就門牌號碼高雄市○○區○○路000 號4 樓、5 樓、6 樓、7 樓及地下室（下稱系爭不動產）間存在租賃法律關係，租期自民國102 年12月24日起至116 年7 月23日止，每月租金80,000元，租金共計新臺幣（下同）14,400,000元（下稱系爭租賃契約），惟經被告所否認，致原告在私法上地位有受侵害之危險，且得以確定判決除去之，其自有受確認判決之法律上利益，原告提起本訴為法之所許，合先敘明。

貳、實體部分

一、原告主張：桂華公司於102 年7 月間向原告借貸14,000,000元，嗣桂華公司因無法償清償該借貸，故雙方協議就系爭不動產成立系爭租賃契約，由桂華公司提供系爭不動產供原告轉租使用，以抵償桂華公司對原告之上開借貸債務，並經公證人作成公證書（下稱系爭公證書）。

嗣系爭不動產經被告於拍賣抵押物強制執行事件所拍定，並於107 年2 月13日由被告以拍賣為原因取得所有權，因強制執行法之拍賣性質屬私法上買賣契約，自有民法第425條所定買賣不破租賃之適用，故系爭租賃契約應由拍定人即被告所承擔，爰依民法第425條規定提起本件訴訟等語。

並聲明：確認兩造間就系爭不動產存在租賃關係。

二、被告則以：因公證人無實質調查之權限，縱使系爭租賃契約經公證，仍無法證明系爭租賃契約之實質真正性。

又原告提出之借貸協議書與系爭租賃契約所載內容不相符合，且原告自始未曾占有使用系爭不動產，系爭租賃契約應屬民法第87條所定之通謀虛偽意思而無效。

另本院於強制執行程序之拍賣公告資料中，均未載明有原告所指之系爭租賃契約存在，難認原告所指之系爭租賃契約為真。

縱認原告與桂華公司間存在系爭租賃契約，然該租約業經本院以103 年度司執字第000000號執行命令除去，原告就系爭不動產自無租賃關係存在等語置辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項㈠原告與桂華公司簽立系爭租賃契約，租賃期間為102 年12月24日起至116 年7 月23日止（被告爭執該租約之實質真正性），該租約經公證人黃庭和於102 年12月24日作成系爭公證書（系爭公證書之形式上為真正）。

㈡系爭不動產於103 年間經本院以103 年度司執字第161375號拍賣抵押物事件為強制執行，但因無人應買而未經拍賣；

嗣於105 年間再經本院以105 年度司執字第10891 號拍賣抵押物事件為強制執行，仍因無人應買而未拍賣；

復經本院以106 年司執字第31965 號拍賣抵押物事件為強制執行完畢，於107 年2 月13日由被告以拍賣為原因取得所有權。

㈢原告林英珠為高雄縣私立長安社會福利慈善事業基金會（下稱長安基金會）之董事，桂華公司負責人黃啟昌則為長安基金會之董事長。

㈣桂華公司與長安基金會簽訂租賃契約（99年1 月1 日簽立，租賃標的為高雄市○○區○○路000 號6 樓與7 樓、租賃期間自99年1 月1 日起至109 年12月31日止，共計10年) 。

桂華公司又與中華全球洪門聯盟（下稱洪門聯盟）簽立租賃契約（101 年7 月簽立，租賃標的為高雄市○○區○○路000號6 樓與7 樓，租賃期間自101 年7 月26日起至116 年7 月25日止，共計15年) 。

上開租約嗣經系爭不動產之抵押權人合作金庫商業銀行聲請，由本院以105 年度司執字第00000號執行命令將該租賃關係除去。

四、兩造爭執要點原告主張其與桂華公司就系爭不動產間存在系爭租賃契約，該租約依民法第425條買賣不破租賃規定對被告繼續有效存在，有無理由？

五、本院得心證之理由㈠原告與桂華公司就系爭不動產是否存在系爭租賃契約？1.按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項定有明文。

次按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。

但不得以其無效對抗善意第三人，民法第87條定有明文。

本件原告主張其與桂華公司間存在系爭租賃契約，該租約進而於被告拍定取得系爭不動產後移轉於兩造間乙節，惟經被告所否認，自應由原告就其與桂華公司間存在租賃關係之有利於己事實，負舉證之責。

2.原告固主張其與桂華公司間存在租賃關係，約定以租金抵償桂華公司對原告之借貸債務云云，並提出系爭租賃契約、借款協議書、本票、匯款單與存摺內頁影本為憑（見108 年度審重訴字第28號卷第11頁；

本院卷一第149 頁至第153 頁、第157 頁至第169 頁）。

然查，桂華公司另與長安基金會就該不動產之6 樓與7 樓簽訂租約（99年1 月1 日簽立，租賃期間自99年1 月1 日起至109 年12月31日止，共計10年) ，復與洪門聯盟同就該不動產之6 樓與7 樓締結租約（101 年7 月簽立，租賃期間自101 年7 月26日起至116 年7 月25日止，共計15年) ，為兩造所不爭執，則原告林英珠身為長安基金會之董事，就上情自無不知之理，其豈會在系爭不動產已租予他人之情形下，仍有意願再承租系爭不動產，甚而依此抵償其所指之與桂華公司間之高達14,000,000元債務，是原告上開主張是否可採，並非無疑。

再者，觀諸原告提出之借款協議書，該協議書所載之系爭不動產租賃期間為102 年12月1 日至118 年11月30日，而與系爭租賃契約所載之租賃期間係自102 年12月24日起至116 年7 月23日止之情不符，有系爭租賃契約與借款協議書可佐（見本院卷一第145 頁、第149 頁），則倘原告與桂華公司確實存在租賃法律關係，並約定以該借款債務抵償租金，何以就租賃期間此一重要之契約要素，於書面記載上竟有歧異之情形，原告又豈有未予察覺而不要求桂華公司更正或修改之理，是被告主張系爭租賃契約應係原告與桂華公司間之通謀虛偽意思表示，非屬無憑。

3.復參以105 年司執字第10891 號強制執行事件中，本院於105 年2 月16日前往現場履勘，系爭不動產當時之使用情形為：「現場7 樓是空屋，6 樓是長安基金會及洪門承租有影印租約附卷，5 樓是停車場，4 樓桂華營造自用，但因被斷水斷電辦公室封閉。

凱旋路316 號4 樓同新富路580 巷18號4樓。

凱旋路300 巷1 號是地下室，但無法進入」，有查封筆錄可佐（見105 年度司執字第10891 號卷附查封筆錄）。

嗣本院於106 年7 月5 日再次至系爭不動產現況履勘，當時之使用情形為：「債權人代理人導往至現場，自稱第三人長安慈善基金會之員工會同執行人員及轄區員警入內查看，編號2 （即6 樓）為中華全球洪門聯盟及長安慈善基金會共同承租使用中，編號1 （即7 樓）建物為空屋堆放長安慈善基金會部分物品，編號3 （即5 樓）建物為停車場，編號4 、5（即4 樓）建物為互通，原為桂華營造公司辦公使用，現已搬遷無人使用，編號7 建物為地下室無人使用」等情，有執行筆錄可稽（見本院卷二第41頁），而其後之拍賣、定期點交之過程，均係長安基金會、洪門聯盟出面與被告協調點交事宜，亦有執行筆錄、被告聲請暫緩現場點交狀、陳報狀、洪門聯盟聲請延緩執行狀可考（見106 年度司執字第00000號卷第391 頁、第408 頁、第416 頁），由上開現場履勘狀況及其後之執行情形觀察，均係由長安基金會與洪門聯盟主張就該不動產有租賃權存在，並本於該租賃權占有、使用系爭不動產。

反觀原告於其後之查封與點交等涉及其所指權益之重要程序，均未以承租人之身分出面主張權利，益見原告主張其與桂華公司間就系爭不動產存在真正之租賃法律關係云云，難謂有據。

4.次按文書之證據力，有形式上證據力與實質上證據力之分。

前者係指真正之文書即文書係由名義人作成而言；

後者則為文書所記載之內容，有證明應證事實之價值，足供法院作為判斷之依據而言。

必有形式上證據力之文書，始有證據價值可言。

文書之實質上證據力，固由法院根據經驗法則，依自由心證判斷之。

但形式上證據力，則因其為私文書或公文書而分別依民事訴訟法第357條、第358條或第355條規定決之（最高法院83年度台聲字第353 號判決意旨參照）。

是私文書經法院或公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第358條第1項固有明文，然揆諸上揭判決意旨，此推定僅為形式證據力之推定，倘當事人就經認證之私文書內容是否為真實有爭執，仍應由法院於調查證據後判斷之，尚不得僅因該私文書經公證，遽認定該私文書之內容即為真實。

本件原告雖另提出系爭公證書（見108 年度審重訴字第28號卷第10頁），並舉證人即公證人黃庭和之證言為憑（見本院卷一第283 頁至第287 頁）。

然查，系爭租賃契約雖經公證人黃庭和為公證，但揆諸前揭判決意旨與說明，公證人之公證行為僅屬於對文書形式證據力之推定，尚不得僅憑公證程序之踐行與否，遽以認定公證人認證之法律關係必具有實質之真正性，甚而透過公證程序使通謀虛偽意思之法律關係獲致有效性，是自難執證人黃庭和此部分之證述，為有利於原告之認定。

5.至證人即桂華公司總經理方慶輝雖於審理時證述：桂華公司有向原告借款並簽立借貸協議書與本票，後來約定桂華公司以出租系爭不動產予原告之方式來償還借貸等語（見本院卷一第186 頁），然其嗣又稱：「（問：除了原告之外，是否有其他單位諸如長安基金會、洪門聯盟承租系爭不動產？）主要都是黃啟昌處理，好像是有租給長安基金會，而洪門聯盟應該是跟長安基金會再承租的。

（問：依證人所述，系爭不動產是否同時租給原告和長安基金會？）我只知道黃啟昌有說有租給長安基金會，但有沒有轉租就不清楚。

（問：原告是否有實際使用、租賃系爭不動產？）原告是否有特別租我不清楚。

（問：為何公證書與借款協議書之內容有不相符之處？）我不清楚。

（問：本票的簽名與公正書的簽名為何不一致？）我不清楚，因為這都是黃啟昌在處理等語（見本院卷一第186 頁、第188 頁）」，足認證人方慶輝就系爭不動產之真實承租情形，前後陳述未盡相符，且就承租之事項並未有確實之瞭解，自難以其證述逕認原告所指之租賃關係為真。

㈡準此，原告與桂華公司間之系爭租賃契約應屬通謀虛偽意思表示而無效，則原告依民法第425條主張系爭租賃契約應移轉由被告承擔，為無理由，應予駁回。

六、綜上所述，原告依民法第425條之買賣不破租賃規定，請求確認兩造間就系爭不動產存在租賃關係，為無理由，不應准許。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不再逐一論述，附此敘明。

八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 6 月 19 日
民事第六庭 審判長法 官 蔣志宗
法 官 謝宗翰
法 官 陳彥霖
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 6 月 19 日
書記官 賴怡靜