臺灣高雄地方法院民事-KSDV,110,訴,1181,20230413,1

臺灣高雄地方法院民事判決
110年度訴字第1181號
原 告 曾上育
訴訟代理人 董晉良律師
被 告 賴夙紅

訴訟代理人 郭福三律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國112年3月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文

一、被告應給付原告新臺幣387,859元，及自民國一一０年十月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

二、原告其餘之訴駁回。

三、訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。

四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣387,859元為原告預供擔保，得免為假執行。

五、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

本件原告起訴時原聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）628,950元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；

嗣於民國112 年2月9日變更為下列聲明所示（見本院卷二第321頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。

貳、實體部分

一、原告主張：原告於104年8月間，以398萬元向被告購買其所有門牌號碼高雄市○○區○○路000巷00弄00號房屋及坐落基地（下稱系爭不動產），兩造並簽立不動產買賣契約書（即系爭契約）。

被告出售系爭不動產時即在網路上刊登另附超大使用空間，於交屋時擔保並在系爭契約第14條第3項記載「據賣方聲稱：本買賣標的旁邊有一空地【即如楠梓地政事務所收件日期及文號110年12月10日楠法土字第237號土地複丈成果圖（下稱附圖）A、B部分所示合計65.5平方公尺部分，下稱系爭空地），賣方有使用權，於交屋同時，將交付該使用權利憑證予買方執有。」

等文字（下稱系爭約款），且系爭空地上已搭蓋鐵皮屋及獨立進出大門，表彰原告得排他使用系爭空地。

然被告未告知系爭空地屬防火間隔之法定空地，嗣於110年4月間，因社區住戶檢舉且經社區管理委員會開會決議以公共及消防安全為由，要求原告應開放系爭空地，並恢復作為逃生通道，甚至嗣後規劃為機車停車空間，致原告無法使用被告所擔保之空地使用權利，顯有權利瑕疵之情形。

經不動產估價師鑑定結果，系爭不動產倘不包括系爭空地之使用權，於104年7月間原告購買時之價格僅為2,907,180元，倘包含系爭空地使用權，價格則為3,446,130元，兩者差距達538,950元即為原告所受損害。

且原告購入系爭不動產後，在不知系爭空地係屬防火間隔之情況下，為整修施作系爭空地上鐵皮屋等工程支出6萬元，後因住戶檢舉違章屬實拆除系爭空地上之浪板、加裝鐵架支出2萬元，且因需供住戶通行不得以加裝窗簾維護隱私而支出1萬元，自得請求被告賠償此等費用。

倘認本件不構成權利瑕疵擔保責任，被告亦有債務不履行之情形，原告本得請求被告賠償損害，或準用不當得利規定請求被告返還所受利益。

爰依民法第349條、第350條、第353條、第226條第1項、第227條第1項、第266條準用不當得利等規定，請求法院擇一為原告勝訴之判決，判命被告賠償628,950元（計算式：538,950元＋6萬元＋2萬元＋1萬元＝628,950元），並聲明：㈠被告應給付原告628,950元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭契約買賣之標的不包含系爭空地，因系爭契約第1條已載明買賣標的僅為系爭不動產，而系爭約款所述之「旁邊空地」並無標明面積、範圍，且當初刊登售屋廣告上所載單價每坪約14.87萬元，即是以系爭不動產權狀所載面積計算。

又系爭不動產原以委建方式，因建地地形或容積等限制，故在一樓旁有法定空地存在，目的為防火間隔使用，惟當時民情，一樓住戶可使用其住戶旁之空地，故最原始取得系爭不動產之住戶與建商間買賣契約方載明有使用權，被告業已將自前手取得之使用憑證交付予原告，是一樓住戶雖有使用權，然系爭約款既已約明「如有違章情事甲方(即原告) 自行負責」，足以表彰原告不得再對被告主張權利瑕疵擔保責任。

實則本件危險已於交付原告時移轉予原告，管委會要求原告開放系爭空地，係不可歸責於被告之事由，而原告僅係無法排他使用系爭空地，並非完全不得使用系爭空地，況原告自104年8月購買系爭不動產，至110年4 月間經管委會要求開放時約已經過六年，此段期間亦應依比例扣除原告之使用利益等語，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：㈠原告於104年8月間以398萬元向被告購買系爭不動產，兩造並簽立系爭契約。

系爭契約第14條第3項記載「據賣方聲稱：本買賣標的旁邊有一空地（即系爭空地），賣方有使用權，於交屋同時，將交付該使用權利憑證予買方執有。」

等文字，並交付審訴卷第31頁文件即上開使用權利憑證（下稱系爭使用憑證）予原告。

㈡原證2所示591刊登內容，為被告出售系爭不動產時所刊登。

㈢系爭空地為楠梓地政事務所收件日期及文號110年12月10日楠法土字第237號土地複丈成果圖（下稱附圖）所示A、B部分。

㈣被告出售系爭不動產前，有實際使用系爭空地，通往系爭不動產部分所設置之鐵門，被告在買受系爭不動產時已存在，並經前手交付鑰匙而取得使用權。

㈤系爭不動產所屬社區成立之管理委員會於110 年4 月間，要求原告應開放系爭空地，不得將鐵門上鎖，作為逃生通道，嗣後並公告自110 年12月31日起將附圖B 部份（除走道外）作為社區機車停車場。

四、本件爭點及本院之判斷㈠系爭空地使用權是否屬於系爭買賣契約之標的範圍？⒈被告雖抗辯系爭空地使用權並非買賣標的範圍云云。

然查，被告出售系爭不動產時刊登於591 網站之內容，標題內載有「另附大空間」一語，於物件特色說明部分，亦記載「除建物權狀28.38坪另外附超大使用空間（原始買賣契約內有載明）」等語（見審訴卷第35頁至第37頁），即於售屋時以屋主除原有建坪外，另享有額外超大使用空間做為其賣點。

嗣與原告簽立系爭契約時，並於第14條第3項記載「據賣方聲稱：本買賣標的旁邊有一空地（即系爭空地），賣方有使用權，於交屋同時，將交付該使用權利憑證予買方執有。」

等文字，並交付系爭使用權憑證予原告。

而系爭使用權憑證，乃一紙由訴外人李金禪與丁○○（姓名無法辨識）所簽訂，時間為77年10月31日之契約第19條以後之節本，其上以手寫方式註記「C3壹樓（即系爭不動產）範圍的空地使用權歸屬C3壹樓使用。

如有違章甲方自行負責」(見審訴卷第31頁)，並於該份買賣契約以圖示劃斜線填滿之方式標註C3之使用範圍（見本院卷一第75頁），而上述斜線標註部分，即為系爭不動產及系爭空地部分。

⒉佐以系爭空地依附圖所示經地政機關測量結果，合計有65.5平方公尺，換算約有19.8坪，以一般住宅買賣而言，確屬甚大之面積，核與被告於前述刊登售屋資訊中所稱「超大使用空間」一詞相符。

從而，以上開售屋被告刊登之資訊，及簽署系爭契約中之系爭約款，並將系爭使用權憑證一併交付予原告等情觀之，當認被告向前手購買系爭不動產時，將自前手取得之系爭使用憑證，一併交付予原告，在系爭契約中約明原告享有系爭空地之使用權，足徵系爭契約之買賣標的，除系爭不動產外，自包含系爭空地之使用權。

㈡原告不得排他使用系爭空地，得否依債務不履行法律關係，請求被告負損害賠償責任？⒈按權利之瑕疵，出賣人對之負擔保責任者，以買賣契約成立時業已存在者為限，若於契約成立當時權利並無瑕疵，而嗣後權利始有欠缺，則僅生債務不履行或危險負擔之問題，與權利瑕疵擔保責任無關（最高法院71年度台上字第4114號判決意旨參照）。

查，本件兩造均不爭執，是在系爭契約成立後之110年4月因管委會要求開放並規劃作為機車停放空間，致原告就系爭空地喪失排他之使用權，參酌前述最高法院裁判意旨，應屬嗣後權利始有欠缺之情況，已非屬權利瑕疵之範圍，僅生有無債務不履行或危險負擔之問題。

⒉被告雖辯稱原告僅係不得排他使用系爭空地，並非全然不得使用云云。

惟此兩者程度相差甚鉅，蓋以被告出售系爭不動產前，有實際使用系爭空地，通往系爭不動產部分所設置之鐵門，被告在買受系爭不動產時已存在，並經前手交付鑰匙而取得使用權，以設立鐵門並加裝門鎖之方式，將系爭空地作為自家使用空間等情，為兩造所不爭執，可知被告當時亦係以排除他人使用之方式使用系爭空地。

而系爭空地如得完全排除他人使用，原告即得自由決定如何運用，此觀原告於起訴時提出之使用現況照片（見審訴卷第75頁） ，將之作為放置私人物品之儲物空間甚明。

惟經管委會要求開放後，系爭空地不單僅作為逃生時之動線，更甚者經規劃為機車停車空間，此有大樓公告一紙可憑（見本院卷一第153頁），且為兩造所不爭執，則依附圖所示現場地形及參照現場照片，此後住戶若欲至系爭空地停放機車，僅能透過前述之鐵門位置進出，而通行該狹長型走道（見本院卷一第161頁至第163頁），因系爭不動產本屬狹長，如此將經過原告之房屋，則此段期間人與機車通行、進出之滋擾，自與完全排除他人使用無可比擬，是現況確有導致被告未能履行出售時所擔保，使原告得享有系爭空地使用權之情形，是被告此部分之抗辯，自不可採。

原告主張被告構成債務不履行，即有理由。

⒊被告雖另辯稱系爭使用權憑證已載明如有違章買方應自行負責，原告不得再對被告主張權利瑕疵擔保責任等語。

惟本件履勘時可見系爭空地長形走廊旁有圍牆及鐵皮雨遮，被告表示初始購買時即已存在；

該鐵皮雨遮範圍則含括附圖所示B部分等情，有本院履勘筆錄及照片可參（見本院卷一第147頁、第159頁至第163頁），而「違章」之意，依社會一般通念，應係指違反法令之建築物或地上物等有形物體而言，此觀通常情形均以「違章建築」一詞稱之即明，而現況可見之鐵皮雨遮容有經認定屬違章建築之可能，則系爭使用權憑證所載之違章，當指與建築物有關之地上物部分，而與無形之系爭空地使用權無涉。

⒋至於被告所辯稱危險已於交付原告時移轉予原告等語。

然按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。

因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付不能者，他方免為對待給付之義務，如僅一部給付不能者，應按其比例減少對待給付，前項情形已為全部或一部之對待給付者，得依不當得利之規定，請求返還，民法第226第1項、第266條分別定有明文。

次按民法第266條規定雙務契約危險負擔之成立，必以因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部或一部不能始足稱之。

且該條所稱之「給付不能」，除屬『永久不能』外，尚須契約成立後之「嗣後不能」及基於自然法則之『事實上不能』或給付違反強行規定之「法律上不能」（最高法院88年度台上字第155號判決意旨參照)。

本件承前所述，就系爭空地使用權部分，因管委會嗣後要求原告開放系爭空地，致被告已無法提出得以排他使用之使用權予原告，而不能為此部分之給付，然此顯非可歸責於兩造之事由，原告據上開危險負擔責任之分配，即不得請求被告賠償其損害，僅得按比例減少對待給付，就其已為一部之對待給付即系爭空地使用權之價金部分，依不當得利之規定，請求被告返還。

㈢如有理由，原告得請求賠償之項目及金額為何？ ⒈承前所述，針對原告主張因被告無法使用系爭空地，致支出整修鐵皮屋等工程6萬元、拆除浪板、加裝鐵架2萬元、加裝窗簾1萬元等損害賠償項目部分，因係不可歸責於被告之事由所致，從而，原告此部分之請求，即無理由，應予駁回。

⒉另就系爭空地使用權部分，依不動產估價報告書（下稱系爭鑑估報告）估件結果，系爭不動產倘不包括系爭空地之使用權，於104年7月間原告購買時之價格為2,907,180元，倘包含系爭空地使用權（僅含附圖B部分，不含附圖A部分時），則價格為3,419,580元(見系爭估鑑報告第4頁至第5頁)，兩者差距為512,400元。

而審酌附圖所示A部分，乃系爭空地後側鐵門外放置水塔之空間，原告於履勘時自承該水塔本已放置該處（見本院卷一第147頁、第159頁），足徵該部分本非原告實際使用之空間，則計算原告所得請求減少對待給付之價金時，即不應將之列為計算之範疇。

又依系爭估件報告所載，約定專用權之性質，其使用年數應依附於系爭不動產之經濟耐用年數，故依不動產估價師全國聯合會訂定之建物經濟耐用年數推估，以建物屆經濟耐用年數之時，其系爭空地約定專用權一併消滅為前提。

本案建物為鋼筋混凝土造，建築完成日期為78年4月4日，以價格日期依上述前提推算，其空地專用使用權剩餘年數約24年等語（見系爭估鑑報告第69頁），即於104年7月尚餘約24年使用權。

而原告自104年7月20日買受系爭不動產，同年8月25日登記為所有權人，自104年8月25日起算至110年4月管委會要求原告開放，因管委會另有給予原告3個月緩衝期（見本院卷一第131頁），原告於係於110年7月17日添購窗簾（見審訴卷第47頁），則審酌上情認以原告使用5年10月計算為當，則其此段期間之使用利益為124,541元（計算式：512,400元×70月/24年＝124,541元，元以下自動捨去），自應予以扣除，經扣除後得請求被告返還之對價給付即價金部分為387,859元（計算式：512,400元－124,541元＝387,859元），逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。

五、綜上所述，原告依第266條準用不當得利規定，請求被告給付387,859元，及自起訴狀繕本送達翌日起即110年10月8日起算（見審訴卷第71頁送達證書），至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；

逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

另本件既已擇上開規定，認定原告請求被告給付上開部分之聲明，為有理由，則其餘請求權基礎自毋庸審酌，併此敘明。

六、本判決所命被告給付之金額或價額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。

又就原告勝訴部分，被告陳明願供擔保，請法院准免為假執行之宣告，核無不合，爰酌定相當擔保金額後准許之。

至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 112 年 4 月 13 日
民事第三庭 法 官 鄭珮玟
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 13 日
書記官 張傑琦