臺灣高雄地方法院民事-KSDV,111,訴,1471,20240408,1

臺灣高雄地方法院民事判決
111年度訴字第1471號
原 告 陳文姬
訴訟代理人 楊博勛律師
被 告 簡秀芽


訴訟代理人 楊昌禧律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國113年3月6日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文；

次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。

民事訴訟法第262條第1項本文定有明文。

查原告起訴時原有原告陳文姬、林建宏，並聲明為：(一)被告應給付原告新臺幣（下同）319萬6250元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

(二)被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路000000號1樓房屋(下稱系爭1樓房屋)及地下室（下稱系爭地下室）及門牌號碼高雄市○○區○○○路000000號2樓之1房屋(下稱系爭2樓房屋，與系爭1樓房屋、系爭地下室合稱系爭房屋)及花園專用區塊回復原狀(包括搭建木造石棉瓦廚房還原、還原公共水泥外牆壁、花園地面墊高處須剷平復原、花園地面須施作防水、花園立柱移除)。

嗣於起訴狀繕本送達被告，原告以民事陳報狀變更訴之聲明，將聲明第一項變更為：被告應給付原告223萬2250元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見審訴卷第147頁）。

嗣原告再以民事訴之變更暨準備㈠狀撤回原告林建宏之起訴，並最終變更聲明為：(一)被告應給付原告185萬2000元，及自民事訴之變更暨準備㈠狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

(二)被告應將系爭房屋「搭建木造石棉瓦廚房還原」回復原狀，並應自民國109年9月27日起至返還之日止，按日給付原告5000元（見本院卷第81、85、97至99、156頁），核與前揭規定相符，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：原告於69年4月25日購買麗景公園華廈公寓之系爭1樓房屋及系爭地下室，並為所有權人；

原告之子即林建宏為系爭2樓房屋所有權人。

原告與被告於108年11月18日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），由原告將系爭房屋出租予被告營業使用，租賃期間為108年12月20日至109年12月9日，每月租金5萬6000元，兩造嗣於109年9月27日簽訂終止房屋租賃契約書，提前於109年9月27日終止系爭租約。

(一)嗣原告於110年3月8日將系爭房屋出租予訴外人吳峮毅，經吳峮毅於110年3月18日拆除被告遺留之舊裝潢與空調時，發現系爭2樓房屋多處樑柱下方混凝土遭敲除及穿管、系爭1樓天花板破大洞及地下室天花板遭敲除僅以鐵片覆蓋，即告知原告，原告始知系爭房屋遭被告嚴重毀損。

被告嚴重毀損系爭房屋，致原告受有如下之損害：⒈原告自行修復系爭房屋毀損之費用共96萬4000元：被告承租系爭房屋時不顧系爭房屋之安全結構，恣意裝修系爭房屋之樑柱，致系爭房屋毀損如原證7、原證9-1、9-2、9-3、9-4照片所示，原告修復前開毀損之費用共計96萬4000元，被告應賠償原告上開費用。

⒉返還吳峮毅代付修繕費用14萬1000元：吳峮毅於110年3月18日拆除系爭房屋之舊裝潢與空調時，發現有諸多毁損部分，並經由吳峮毅要求原告支出14萬1000元之修繕費用，亦屬被告未盡善良管理人注意義務所生之費用，被告亦應賠償原告上開費用14萬1000元。

⒊綜上，被告應依系爭租約第5條前段、民法第432條、民法第455條、民法第227條第1項及民法第213條第3項等規定，賠償原告合計110萬5000元（計算式：96萬4000元＋14萬1000元＝110萬5000元)。

(二)被告應賠償原告租金損失72萬元、管理費損失2萬7000元：被告不顧系爭房屋之安全結構，恣意裝修系爭房屋、亦未告知原告，使原告出租予吳峮毅後，遭吳峮毅主張系爭房屋安全結構有瑕疵而不繳納租金、管理費，並導致原告與吳峮毅之租約僅能以終止收場，被告恣意裝修造成系爭房屋瑕疵與原告與吳峮毅之租約被迫終止間應有因果關係。

又原告與吳峮毅就系爭房屋之租金為每月6萬元、每月之管理費為2250元，爰依民法第184條第1項後段、第227條第1項規定請求被告賠償自吳峮毅不繳付租金之時起至起訴日（即110年8月至111年7月）之租金損失共計72萬元（計算式：12個月×6萬元＝72萬元），及原告需自行繳納管理費之損失共計2萬7000元（計算式：12個月×2250元＝2萬7000元）。

(三)回復木造石棉瓦廚房及違約金：依兩造所簽立之承諾書上載「本人承租後，為營業上之便利，乃將上述原來原告所搭建使用之木造石棉瓦廚房，予以改建為鋼筋水泥磚造平房，並往後延伸未留空間。

茲本人承諾，將來租期屆滿或終止租約交還房屋時，本人一定予以恢復原狀，一併交還（應將延伸部分拆除，仍保留上述叁台尺空間之距離），恐口無憑，特立此承諾書為證。」

，又所謂回復原狀，除當事人有特別約定外，係指承租人應以合於契約之應有狀態返還，即租賃物返還時應具有何種狀態，應探究當事人對於此事具有何種明示或默示之合意，並衡酌租賃物之折舊與合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則等，從上開文字可知當事人約定恢復原狀之真意係回復原告所搭建使用之木造石棉瓦廚房。

再依系爭租約第13條約定「租期屆滿或中途終止租約時，乙方應立即搬遷，將租賃物以原狀交還甲方，不得有任何要求，如有遲延，每逾限一日，應給付甲方新臺幣伍仟元之違約金」，被告未將兩造約定之木造石棉瓦廚房回復至原告所搭建使用狀態，可認被告已違反前開條款以原狀交還甲方之義務，原告自得請求自109年9月27日簽訂終止房屋契約書後至返還日止，每日按5000元之違約金。

(四)綜上，原告依系爭租約第5條前段、民法第432條、第455條、227條第1項、213條第3項、兩造所簽立之承諾書、系爭租約第13條等規定，提起本件訴訟。

並聲明：⒈被告應給付原告185萬2000元（計算式：96萬4000元＋14萬1000元＋72萬元＋2萬7000元＝185萬2000元），及自民事訴之變更暨準備㈠狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

⒉被告應將系爭房屋「搭建木造石棉瓦廚房還原」回復原狀，並應自109年9月27日起至返還之日止，按日給付原告5000元。

二、被告則以：

(一)被告係於77、78年間向原告承租系爭房屋，至109年9月27日終止租約，長達約32年，如被告不顧系爭房屋之安全結構，而毁損系爭房屋，豈敢在系爭房屋營業，長達32年之久，被告向原告承租系爭房屋，關於室内裝潢，係被告之夫即訴外人王金榜委託當時於百正建設公司任職之朋友即訴外人陳邦明私下幫忙，之後系爭房屋即無再整修，被告並不知系爭房屋裝潢時工人安裝空調設備有敲除系爭2樓房屋多處樑下方之混凝土。

後原告於109年9月27日終止系爭租約後，並於隔年110年間另行出租予吳峮毅，始由吳峮毅告知2樓多處樑下方之混凝土遭到敲除及穿管，致使該建築物整體結構遭到破壞，致耐震能力下降，王金榜立刻委請訴外人范近軒土木技師辦理補強結構，並施工完畢，且簽證完成，足見原告主張被告承租系爭房屋，不顧系爭房屋之安全結構，而毀損系爭房屋等語，並非實在，被告並未毀損系爭房屋，原告請求被告賠償修復系爭房屋費用96萬4000元，顯屬無據。

又吳峮毅修復系爭房屋，並未事先知被告，亦未會同確認毁損之事實，原告所稱吳峮毅代付修繕費用14萬1000元之損害，被告否認。

且被告已於109年9月27日將系爭房屋點交予原告，則原告於斯時即能使用系爭房屋，豈有損害可言，至吳峮毅以系爭房屋無法全部使用為由，拒付租金72萬元及管理費2萬7000元，原告自應依伊與吳峮毅間之租賃契約，請求吳峮毅給付租金及管理費，豈能向被告請求給付。

(二)又被告雖有簽立承諾書，然因原告主張之木造石棉瓦廚房係建在大樓之法定空地上，屬違章建築，且石棉瓦建材屬一級致癌物，目前已無該建材，故雙方於109年9月27日終止租約時，原告同意此部分，無庸回復原狀，並同意點交，而被告已於109年9月27日將房屋及鑰匙點交返還原告，足證被告不需將木造石棉瓦廚房回復原狀。

又原告已同意被告無庸回復木造石棉瓦廚房而為點交，則原告以被告未回復木造石棉瓦廚房，而構成違反系爭租約第13條請求每日5000元之違約金，並無理由，縱原告請求違約金有理由，然查系爭房屋租金每月5萬6000元，每日為1867元(計算式：5萬6000元÷30日＝1867元），則原告請求每日違約金5000元，將近每日租金之2.67倍，顯屬過高，應予酌減。

再者，兩造已簽立終止房屋租賃契約書，依系爭租約第24條約定，承諾書既屬系爭租約之一部分，則依終止房屋租賃契約書第4條之約定，原告自不得再請求被告給付任何因租賃關係產生之任何費用等語。

(三)綜上，原告請求均無理由，並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：

(一)原告依系爭租約第5條前段約定，以及民法第432條、第455條、第227條第1項、第213條第3項等規定，請求被告因嚴重毀損所承租之系爭房屋致原告受有損害，應負損害賠償責任，並無理由，說明如下：⒈經查，兩造於108年11月18日簽立系爭租約，約定被告向原告承租系爭房屋，租賃期間自108年12月20日至109年12月19日、租金每月5萬6000元，押租金11萬2000元，並約定被告交付原告之押租金，於租賃關係消滅，被告搬遷時，原告應無息返還，此有系爭租賃契約在卷可稽（見審訴卷第31、34頁），堪予採認屬實。

又觀之系爭租約第10條約定：「租期屆滿，雙方仍欲繼續租賃時，應另訂立書面契約，其租賃條件，亦得另議之。」

、第17條約定：「租賃物內，如排水系統損壞，廁所不通、水塔及其他物品故障，以及各種屋材等等損壞，均由承租人負責處理之，並費用亦均由承租人負擔，不得要求出租人任何補償。」

（見審訴卷第32至33頁），可見兩造於108年11月18日簽立系爭租約時，對於租賃標的物即系爭房屋之屋況，已有重新協議甚明。

又查，原告主張因被告嚴重毀損所承租之系爭房屋致原告受有損害，被告應依系爭租約第5條前段約定：「乙方（承租人）應以善良管理人之注意，保管及使用租賃物，如欠缺是項注意，致租賃物有毀損或滅失時，應自費修復或以金錢賠償之。」

負賠償責任，然兩造既於108年11月18日簽立系爭租約時，對於租賃標的物即系爭房屋之屋況，既已有重新協議，詳如前述，則被告依系爭租約第5條前段約定所負擔之保管及使用系爭房屋注意義務，應為兩造於108年11月18日簽約時之屋況，而觀之原告所指系爭房屋毀損之處（即原證7、原證9-1、9-2、9-3、9-4照片），原告均未證明係於系爭租約108年11月18日簽約後、系爭租約存續期間所發生，參以被告所提出之臺灣高雄地方檢察署（下稱高雄地檢）110年度偵字第23705號不起訴處分書、高雄地檢111年度偵續字第19號不起訴處分書，臺灣高等檢察署高雄檢察分署111年度上聲議字第2463號處分書、本院111年度聲判字第98號刑事裁定（見本院卷第163至192頁），並經本院調取前開案件之案卷，亦足徵原告並未舉證其所主張系爭房屋毀損之時間點，是原告以兩造於108年11月18日重新協議之系爭租約，其中第5條前段之約定，為請求權基礎，難認有據。

⒉又按民法第432條第1項、第2項規定：「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。

承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。

但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限」、第455條規定：「租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人」。

又因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。

因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條定有明文；

另民法關於給付不能，則規定於同法第226條：「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。

前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償」可參。

經查：⑴原告雖主張被告毀損系爭房屋，並提出原證9-1、9-2、9-3、9-4照片（見審訴卷第69至75頁）為證，但查，本件被告係於77、78年間向原告承租系爭房屋，至109年9月27日終止租約，租期長達約32年之事實，業據兩造陳述一致（見本院卷第156頁），又兩造於109年9月27日簽訂終止房屋租賃契約書，其中第四點原以打字方式記載：「點交日，雙方共同至租賃房屋內檢視。

租賃房屋如有損害或與原狀有改變者，乙方（即被告）應負責修理及回復原狀之責。

如乙方不履行時，甲方（即原告）得自乙方的押租保證金中扣除修復費用，經查，二樓尚有一間浴廁未復原、空調設施未拆除、二樓外牆未復原及一樓鐵門未復原，故押租保證金全數不退回，由甲方負責處置。」

，但緊接其後以手寫方式補記載：「日後甲方（即原告）絕不再主張因租賃關係衍生之任何費用。

乙方（即被告）也放棄追索押租金之權利。」

之內容，此有終止房屋租賃契約書（見審訴卷第35頁）附卷可證，原告雖主張該第四點手寫補記內容並非指整體租賃建物部分（見本院卷第199頁），但細究該手寫內容係由原告授權其子林建宏以手寫方式補記載（見本院卷第233頁），則原告既然在終止房屋租賃契約書第四點打字內容已明確記載「二樓尚有一間浴廁未復原、空調設施未拆除、二樓外牆未復原及一樓鐵門未復原，故押租保證金全數不退回，由甲方負責處置。」

之情形下，仍以手寫方式補記載「日後甲方絕不再主張因租賃關係衍生之任何費用。

乙方也放棄追索押租金之權利。」

，顯見該等手寫內容與打字內容應非相同事項，況本件系爭租約終止時，租賃契約雙方點交系爭房屋係於點交日共同至租賃房屋內檢視，則此際在事先打字之契約條項以手寫補記之內容，當為原打字內容未有約定之處，始與常情相符，故兩造既就屋況之清點、押租金之扣還等事項，已當面釐清，則原告嗣後再以系爭房屋有原證9-1、9-2、9-3、9-4照片所示屋況，索要賠償，並無可取。

⑵原告另主張被告毀損系爭房屋結構安全，並提出原證7照片（見審訴卷第59頁）、現況結構安全鑑定書（見審訴卷第39至58頁）為證，此經被告抗辯稱：兩造於109年9月27日終止系爭租約後，原告於隔年即110年間另行出租予吳峮毅，始由吳峮毅告知2樓多處樑下方之混凝土遭到敲除及穿管，致使該建築物整體結構遭到破壞，致耐震能力下降，被告之配偶王金榜立刻委請范近軒土木技師辦理補強結構，並施工完畢，且簽證完成等語。

經查，兩造簽立之系爭租約第5條前段約定：「乙方（承租人）…，致租賃物有毀損或滅失時，應自費修復或以金錢賠償之。」

等語，民法第213條第1項亦規定：「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。」

，則本件被告於原告111年7月5日（本院收狀日，見審訴卷第11頁）起訴前，既已委請土木結構技師事務所辦理補強結構，並施工完畢，且於000年0月00日出具簽證完成之補強結構計算書（見本院卷第123至144頁），是被告已於原告起訴前就前述系爭房屋結構遭破壞致耐震能力下降之損壞一事，完成補強結構甚明，從而，揆諸前揭規定及系爭租約之約定，被告就該等損壞，應已自費修復並回復原狀，故原告再以民法第213條第3項規定請求被告給付回復原狀之必要費用，並無理由。

⑶原告另主張被告應賠償吳峮毅代付修繕費用14萬1000元，並提出新承租人修復工程照片及報價單（見審訴卷第61至67頁）為據，然查，原告所指吳峮毅於110年3月18日拆除系爭房屋之舊裝潢與空調時，發現有諸多毁損部分，並經由吳峮毅要求原告支出14萬1000元之修繕費用，惟此縱屬實，此乃吳峮毅基於其與原告間之租賃契約所請求，況原告於109年9月27日點交系爭房屋時，已知系爭房屋二樓尚有一間浴廁未復原、空調設施未拆除、二樓外牆未復原及一樓鐵門未復原，亦以手寫方式補記載：「日後甲方絕不再主張因租賃關係衍生之任何費用。

乙方也放棄追索押租金之權利。」

之內容（見審訴卷第35頁），故原告泛稱被告未盡善良管理人注意義務所生之前開費用，被告亦應依系爭租約第5條前段、民法第432條、民法第455條、民法第227條第1項及民法第213條第3項等規定賠償前揭費用，顯無依據。

⑷綜上，原告依系爭租約第5條前段、民法第432條、第455條、227條第1項、213條第3項等規定，請求被告給付110萬5000元（計算式：96萬4000元＋14萬1000元＝110萬5000元），均無依據，應予駁回。

(二)關於租金損失72萬元、管理費損失2萬7000元：⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。

故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。

民法184條第1項前後段定有明文。

又侵權行為之成立，須行為人具備歸責性、違法性，且不法行為與損害間有相當因果關係，始能成立。

本件原告欲依民法第184條第1項後段規定請求被告負損害賠償責任，需以原告受有損害且該損害與其所指被告不法行為間具相當因果關係為前提，則原告就其主張系爭房屋安全結構瑕疵與吳峮毅不繳納租金、未依約繳納管理費間具有相當因果關係，應負舉證責任。

然查，依原告主張，其出租予吳峮毅後，遭吳峮毅主張系爭房屋安全結構有瑕疵而不繳納租金之期間為110年8月至111年7月、同該期間亦未依約繳納管理費，惟細觀原告提出之吳峮毅委託土木結構技師事務所鑑定結構安全之現況結構安全鑑定書，吳峮毅委託鑑定日期為110年4月8日，並於同年月16日由鑑定技師出具現況結構安全鑑定書，而被告配偶王金榜於110年5月10日會同土木結構技師事務所辦理補強結構之現場會勘，並於110年5月15日施工，於同年月17日施工完畢，並由范近軒土木工程技師簽證完成，此有被告提出之補強結構計算書（見本院卷第123至144頁）附卷可證，則前開鑑定現況結構及補強結構之期間即110年4、5月間，吳峮毅並未不繳納租金、管理費，吳峮毅係遲至110年8月始未繳租金、管理費，準此，原告主張系爭房屋安全結構瑕疵與吳峮毅不繳納租金、不繳納管理費間，不具有相當因果關係甚明，從而，原告依民法第184條第1項後段規定請求被告賠償租金損失72萬元、管理費損失2萬7000元，並無依據。

⒉次按，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。

因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條定有明文；

另民法關於給付不能，則規定於同法第226條：「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。

前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償」可參。

惟民法第227條、第226條之損害賠償責任，則係以債務人之不完全給付，具有可歸責事由為要件。

原告雖主張被告應依民法第227條第1項規定負賠償責任，然原告所請求之吳峮毅拒繳租金、未繳管理費期間為110年8月至111年7月，斯時，原告所指結構問題早已補強結構施工完成，是原告未舉證證明被告就其租金損失、管理費損失之可歸責事由，從而，原告依民法第227條第1項規定請求被告賠償租金損失72萬元、管理費損失2萬7000元，亦無依據。

⒊綜上，原告依民法第184條第1項後段、民法第227條第1項規定，請求被告賠償租金損失72萬元、管理費損失2萬7000元，均無依據，應予駁回。

(三)關於回復木造石棉瓦廚房及違約金之請求：原告主張依兩造簽立之承諾書，請求被告回復木造石棉瓦廚房，經被告否認，並以前詞為辯。

經查，觀之兩造所簽立之承諾書係於78年4月21日簽立，其上記載有被告承諾將來租期屆滿或終止租約交還房屋時，一定予以恢復原狀，一併交還等內容（見審訴卷第77頁），又兩造於108年11月18日簽立之系爭租約第24條約定：「承租人於民國78年4月21日所出具之承諾書，仍屬為本契約之一部分。

該承諾書所承諾事項，仍續存在有效，承租人仍然承諾實踐之」（見審訴卷第34頁），可見承諾書係屬系爭租約之一部分，惟系爭租約業經兩造於109年9月27日簽立終止房屋租賃契約書而終止，並於終止房屋租賃契約書第4點打字詳列未復原之處，即「二樓尚有一間浴廁未復原、空調設施未拆除、二樓外牆未復原及一樓鐵門未復原」，並未提及回復木造石棉瓦廚房，參以石棉瓦係屬致癌建材，亦已無該項建材，則堪認兩造於終止系爭租約時，應已無回復以石棉瓦為建材之廚房之意，故而於前開第4點詳列未復原之處，並未提及回復木造石棉瓦廚房。

又原告以被告未回復木造石棉瓦廚房構成違反系爭租約第13條之義務，主張被告應負違約金云云，此亦與原告授權其子林建宏於終止房屋租賃契約書第4條打字內容後方，以手寫方式記載：「日後甲方（指原告）絕不再主張因租賃關係衍生之任何費用。

乙方（指被告）也放棄追索押租金之權利。」

（見審訴卷第35頁）迥異，準此，被告主張原告已同意被告無庸回復木造石棉瓦廚房而為點交，應與事實相符，從而，原告主張被告應將木造石棉瓦廚房回復原狀，並依系爭租約第13條約定自109年9月27日起至返還之日止，按日給付原告5000元之違約金，均無可採。

四、綜上所述，原告以前開請求權基礎，請求被告給付原告185萬2000元，及自民事訴之變更暨準備㈠狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

暨請求被告應將系爭房屋「搭建木造石棉瓦廚房還原」回復原狀，並應自109年9月27日起至返還之日止，按日給付原告5000元。

均無理由，不應准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 4 月 8 日
民事第二庭法 官 黃顗雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 9 日

+ 書記官 吳翊鈴