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臺灣高雄地方法院民事判決
111年度訴字第446號
原 告 陳金蓮
訴訟代理人 王瀚誼律師
莊曜隸律師
複代理人 魏韻儒律師
被 告 高玉金
上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，本院於民國111年7月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認被告就本院109年度司執字第105052號強制執行事件中，對於坐落高雄市○○區○○○段000000地號土地之應有部分2分之1之優先購買權不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（參見最高法院52年度台上字第1240號判決要旨）。
本件原告於本院109年度司執字第105052號強制執行事件程序中(下稱系爭執行事件、執行程序)，投標訴外人即執行債務人高瑞文所有坐落高雄市○○區○○○段000000地號土地（權利範圍全部，下稱系爭土地）及其上門牌號碼高雄市○○區○○○路000號房屋（權利範圍全部，未辦建物登記所有權第一次登記，因未登記建物查封而登記為3435建號，下稱系爭3435建號建物，面積55.15平方公尺，稅籍編號為00000000000，原告誤載為15698，應予更正），並為拍定人。
惟被告以其與高瑞文間就系爭土地存有租賃關係，並具狀向本院民事執行處行使優先承買權，而被告主張其之應有部分2分之1之優先購買權，為原告所否認，則兩造間就該優先承買權歸屬之法律上地位即處於不明確之狀態，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以本件確認判決除去，是原告提起本件訴訟自有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：訴外人勝天然資產管理有限公司等於民國109年間向本院聲請對高瑞文所有之系爭土地及其上系爭3435建號建物為強制執行，經本院以系爭執行事件受理，並於系爭執行程序中，由原告得標拍定。
惟被告於110年11月17日具狀稱其自高瑞文處受讓系爭土地上之建物1棟，依被告之意推論其應係主張其為系爭3435建號建物旁之未懸掛門牌之3278建號建物(下稱系爭3278建號建物，面積56.93平方公尺)事實上處分權人，且有向高瑞文承租系爭土地等情，並提出其與高瑞文於107年10月20日簽訂之協議書(下稱系爭協議書)，主張其就系爭土地有土地法第104條規定之優先承買權存在等語，並經本院民事執行處准許被告就系爭土地應有部分2分之1之優先承買權申請。
然系爭3278建號建物之事實上處分權應屬高瑞文所有，被告並非系爭3278建號建物之事實上處分權人，且其間亦無租用系爭土地之情，是被告就系爭土地並無土地法第104條優先承買權存在。
縱認被告有優先承買權存在，亦僅就其所有地上建物坐落之系爭土地部分有優先承買權，然本院民事執行處竟函准被告就系爭土地應有部分2分之1 優先承買權之申請。
另被告經本院執行處准就系爭土地行使優先承買權，並通知被告繳納價金，然被告卻逾期未繳，亦應視為放棄優先承買權。
為此，爰依民事訴訟法第247條規定提起本件訴訟。
並聲明：確認系爭執行事件，被告就系爭土地之應有部分2分之1之優先承買權不存在。
二、被告則以：高瑞文為被告之弟，其與訴外人即被告之兄高瑞鴻於66年間自父母取得系爭土地各2分之1產權，惟高瑞鴻就系爭土地之應有部分2分之1多年經法院拍賣均未能拍定，期間高瑞文與母親即長久居住於此。
詎於103年間，高瑞鴻就系爭土地之應有部分2分之1卻遭拍定，高瑞文因此向被告借貸新臺幣（下同）120萬元，並以優先承買權之方式購回該產權。
然高瑞文仍經法院查得尚有其他債務，故高瑞文拍定取得系爭土地之產權即遭法院扣留，終致本件爭執。
而高瑞文多年來均有債務問題，故無任何銀行帳戶，其當時向被告借貸之上開120萬元亦是匯入友人帳戶後再領出。
此外，高瑞文尚有再向被告借貸10萬元、20萬元，以上合計共140萬元（下稱系爭借貸），經被告屢次催討均未清償。
直至107年間，被告因認將來會返鄉，本欲將系爭借款債權折抵買受系爭土地之價金，惟經查詢後始知悉系爭土地業已禁止移轉過戶，故被告遂與高瑞文簽立系爭協議書，載明其有向被告借貸之事實，並約定由被告向高瑞文承租系爭土地，並以系爭借貸債務折抵租金。
又民事執行處寄送繳納價金之通知遭放置在被告信箱內部，被告未察見，待發現後已逾期，且承辦股書記官已拒絕被告繳納，經被告異議後仍遭駁回，被告因此誤認本件已遭拍定者購入等語。
並聲明：原告之訴駁回。
三、經查： ㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。
房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。
其順序以登記之先後定之。
又土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
其期限不受第449條第1項規定之限制。
土地法第104條第1項、民法第425條之1規定分別定有明文。
㈡查系爭土地於66年11月15日由高瑞文及其兄高瑞鴻二人分別共有（應有部分各2分之1），而系爭土地上有未辦保存登記建物左、右2棟，左棟建物為高瑞文所有之系爭3435建號建物，右棟建物則係原為高瑞鴻所有之未懸掛門牌之3278建號建物（下稱系爭3278建號建物，房屋稅籍編號為00000000000，面積56.93平方公尺）。
而高瑞鴻於103年間遭他債權人聲請對其為強制執行，並拍賣高瑞鴻所有之系爭土地應有部分2分之1及系爭3278建號建物，由高瑞文於103年9月29日拍定取得，迄至110年3月18日均未辦理不動產所有權移轉登記。
嗣於勝天然資產管理有限公司等於109年間向本院聲請對高瑞文為強制執行，經本院以系爭執行事件受理，並於系爭執行程序中，由勝天然資產管理有限公司代高瑞文辦理系爭土地應有部分2分之1所有權之移轉登記，始拍賣高瑞文所有之系爭土地及其上系爭3435建號建物，並由原告於110年10月21日拍定；
惟被告嗣經本院民事執行處通知後，於110年11月1日主張其於高瑞文所有之系爭土地上有未保留登記平房，因高瑞文積欠其120萬元債務無力清償，故高瑞文將系爭土地全部承租予被告，同意由被告自107年10月20日起至130年12月31日止繼續使用系爭土地全部，視為以債抵租，故具狀聲明願依土地法第104條規定以拍定價格優先購買系爭土地等節，有系爭土地之土地登記簿、本院民事執行處103年10月27日雄院隆102司執祿字第162422號不動產權利移轉證書、110年3月18日雄院和109司執嘉字第105052號函、系爭3435件號建物登記謄本、系爭土地登記謄本、本院110年9月23日公告（第三次公告）、110年11月18日雄院和司執嘉字第105052號執行命令、被告民事陳報狀、系爭協議書、現場照片等件在卷可稽（參見本院訴字卷第61至65頁；
本院審訴字卷第109、67至80頁），並經本院調閱系爭執行事件卷宗核閱無訛，堪信為真實。
㈢按確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證責任（參見最高法院42年度台上字第170號判決意旨）。
被告主張其與高瑞文間就系爭土地有租賃關係存在，而對系爭土地具有土地法第104條第1項之優先承買權，為原告所否認，則被告就其與高瑞文間存有上開租賃關係之有利於己事實，自應負舉證責任。
㈣系爭3278建號建物之房屋稅籍登記並無從證明被告即係該建物之所有人。
⒈按未辦理所有權登記之建物，非不得為讓與之標的，讓與人負有交付其物於受讓人之義務，受讓人因受領交付而取得事實上處分權（最高法院102年度台上字第1472號判決意旨參照）。
另按房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，且房屋稅籍之變更與否，與房屋所有權之移轉無涉，更非房屋所有權移轉之要件（參見最高法院40年度台上字第126 號、70年台上字第3760號、79年度台上字第875號判決意旨）。
⒉查高瑞文拍定高瑞鴻所有之系爭土地應有部分2分之1、系爭3278建號建物，且經本院執行處於103年10月27日核發不動產權利移轉證書予高瑞文後，高瑞文始終未將其所拍定之系爭土地應有部分2分之1為移轉登記，又於103年11月19日因贈與而移轉系爭3278件號建物予被告等節，有系爭執行卷宗暨所附之高雄市稅捐稽徵處大寮分處109年11月11日高市稽寮房字第1099112671號函暨所附之房屋稅籍紀錄表2份、上開本院不動產權利移轉證書、系爭土地登記謄本、110年3月30日高市稽寮房字第1109104639號函暨所附之房屋稅籍紀錄表附卷可考，此部分事實，均堪認定。
⒊被告雖於103年10月27日登記其因受高瑞文贈與而為系爭3278建號建物之房屋稅納稅義務人，惟依前揭實務見解，房屋稅納稅義務人並非必為房屋所有人，再佐以高瑞文拍定取得高瑞鴻上開不動產後，卻始終未將系爭土地應有部分2分之1為移轉登記，以及被告答辯高瑞文多年都有債務問題，因此無法在銀行有任何帳戶等節，已可合理懷疑高瑞文存有隱匿其尚有拍定取得高瑞鴻之上開不動產之資產，以此迂迴方式規避其債權人他日對其所有之不動產為強制執行之意，故而遲未將系爭土地應有部分2分之1為移轉登記，以及佯以贈與之事由而將系爭3278建號建物之房屋稅籍登記在被告名下之嫌。
另被告與高瑞文、高瑞鴻鈞均為兄弟姊妹，有其等之戶籍謄本各1份在卷可稽（參見本院審訴字卷第127、159頁），被告為高瑞文之姊妹，客觀上被告亦具有協助高瑞文隱匿財產之動機。
則參酌上開各特殊情狀，應認被告僅以系爭3278建號建物之房屋稅籍登記，仍不足以證明被告確為系爭3278建號建物之所有人，進而可得依民法第425條之1規定推定有租賃關係，或依系爭協議書主張其與高瑞文間就系爭土地有租賃關係存在，被告仍應就該有利於己之事實，再提出其他事證佐證其答辯屬實。
㈤系爭協議書亦無從證明被告即係系爭3278建號建物之所有人，及無從證明其與高瑞文間就系爭土地之租賃關係存在。
⒈被告自陳103至107年間僅有打工，但有定存200多萬元等語（參見本院訴字卷第72頁）。
而經本院依職權查詢被告之綜合所得稅各類所得資料清單及全國財產稅總歸戶財產查詢清單，顯示被告於101、102、103年間所得均僅有臺灣土地銀行給付之利息收入，分別為14,298、22,647元、31,957元（參見本院訴字卷彌封袋），可察被告於101至103年間確無任何固定工作，惟其於此期間之存款不僅未有減少，反而有增加之情。
衡以被告答辯當時有200多萬元定存，則於103年間將其中存款120萬元借貸予高瑞文後，被告當年度之存款利息理應明顯變少，豈會不減反增，據此審酌被告答辯高瑞文有向其借款120萬元，以此行使優先承買權購回高瑞鴻所有系爭土地應有部分2分之1所有權及其上系爭3278件號建物，故向被告借貸120萬元等節，是否屬實，已非無疑。
且被告答辯高瑞文陸續又向其借貸10萬元、20萬元，並未提出任何事證證明，亦難認其與高瑞文間亦有該等借貸事實。
⒉再者，倘若高瑞文確有向被告借貸120萬元，以繳納上開拍定高瑞鴻所有之不動產之拍賣價金，則高瑞文既已積欠被告此部分借貸款項，其豈會於103年間拍定取得系爭3278建號建物後，旋即又於同年11月19日以贈與原因而移轉該建物予被告，卻未將該建物折抵借款以清償積欠被告之債務，此顯與社為常情有違。
又被告與高瑞文間為二等親屬關係，倘若高瑞文有意向被告收取系爭3278建號建物使用系爭土地之租金，自移轉該建物予被告時起，其等理應約定系爭建物使用系爭土地之租金費用，豈會於107年10月20日始約定即日起至130年12月31日止，由高瑞文以租抵債方式，提供被告得繼續使用系爭土地全部，況被告僅係系爭3278建號建物之所有人，而系爭3435建號號建物為高瑞文所有，被告僅需租用系爭建物基地所在之範圍即可，並無須向高瑞文租用系爭土地全部範圍，就其支付系爭3435建號建物所在基地之租金部分顯屬無益及不必要之支出；
此外，被告長年居住於新北市，使用系爭3278建號建物及系爭土地之情形頻率甚低，卻同意將其對高瑞文所有120萬元債權，由高瑞文以出租系爭土地供被告使用，再將租金折抵積欠被告債務，被告付出120萬元與被告可獲得之利益顯不相當，亦不合理。
被告與高瑞文所約定之上開租賃緣由、目的、情節，均與社會常情有悖，則依上開事證交互參照，自難認被告與高瑞文間就系爭協議書約定內容屬實。
而被告並未再提出任何事證證明其與高瑞文間就系爭租賃關係存在，從而，依被告目前所舉之事證，並不足以證明其於103年間自高瑞文處贈與取得系爭3278建號建物之事實上處分權，自無從依民法第425條之1第1項規定推定其與高瑞文間就系爭土地有租賃關係，亦無從證明其與高瑞文間就系爭土地存有系爭協議書所載之租賃關係，是被告主張其本於系爭3278建號建物之所有人地位，及依系爭協議書約定，而對系爭土地之應有部分2分之1有優先承買權，並無理由。
原告請求確認被告對系爭土地之應有部分2分之1之優先購買權不存在，為有理由。
㈥末按拍定人未繳足價金者，執行法院應再拍賣。
再拍賣時原拍定人不得應買。
不動產之強制執行，除本節有規定外，準用關於動產執行之規定。
強制執行法第68條、第113條規定分別定有明文。
查被告前經本院民事執行處以執行命令通知於文到後7日內到院繳清承買價金，並於110年11月26日已合法寄存送達至被告於系爭執行事件中以110年11月15日民事陳報狀陳報之送達代收人之地址，有本院送達證書1份在卷可考，是該執行命令已於110年12月6日發生送達效力，被告至遲應於110年12月13日繳納承買價金。
惟被告於110年12月13日始領取郵件，於該日仍未繳納承買價金，亦有被告於於系爭執行事件中提出之110年12月15日民事聲明異議狀1份附卷可證（以上參見系爭執行卷二）。
準此，被告經合法通知後，卻未能於通知期限內繳足優先承買之價金，自已視為放棄優先承買之權利，依強制執行法第113條準用同法第68條之2規定，被告不得買受。
且被告異議後亦經本院以109年度司執字第105052號裁定駁回確定在案，有本院執行處111年3月23日雄院和109司執嘉字第105052號函暨所附之該裁定附卷可考（參見本院審訴字卷第181至184頁）。
是縱使被告對系爭土地之應有部分2分之1確有優先購買權確，亦因逾期未繳納承買價金，而依強制執行法第113條準用同法第68條之2規定，已不得買受系爭土地，是被告系爭土地之應有部分2分之1之優先承買權確已不存在，應堪認定。
四、從而，原告依民事訴訟法第247條第1項規定，請求確認被告對系爭土地之應有部分2分之1之優先購買權不存在，為有理由，應予准許。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘提出之攻防方法、陳述及訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條規定，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 8 月 31 日
民事第三庭法 官 黃姿育
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 31 日
書記官 陳亭妤
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