臺灣高雄地方法院民事-KSDV,112,訴,361,20240320,1

臺灣高雄地方法院民事判決
112年度訴字第361號
原 告 柳金柱
訴訟代理人 郭家駿律師
被 告 柳育弘
訴訟代理人 黃建雄律師
楊品輝
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年3月6日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣684萬6410元，及其中新臺幣529萬8800元自民國112年2月18日起，其餘新臺幣154萬7610元自民國112年12月23日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決於原告以新臺幣229萬元供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣684萬6410元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：被告於民國109年12月31日與訴外人楊Ｏ宗訂立買賣契約，以新臺幣（下同）4687萬4000元之價格，出售其所有坐落高雄市○○區○○段○○段0000地號土地應有部分7/60(面積約合40.76坪，下稱系爭土地），及其上同段同小段7958、7959建號建物（門牌路碼：ＯＯ路556、558號）應有部分各1/12（下稱系爭建物，並與系爭土地合稱系爭房地）予楊Ｏ宗（下稱系爭買賣），並於109年12月31日以存證信函通知包含原告在內之系爭房地共有人於文到15日內行使土地法第34條之1第4項所定優先購買權。

當時共有系爭房地之共有人原告、訴外人柳Ｏ海均於110年1月1日收受通知後，於110年1月15日以存證信函送達被告行使優先購買權，而已與被告成立買賣契約。

但被告仍於110年1月27日以110年1月19日買賣為原因，將系爭房地移轉登記予楊Ｏ宗，致其與原告、柳Ｏ海間之買賣契約，均因可歸責於被告之事由，致給付不能。

且被告將系爭房地移轉登記予楊Ｏ宗，亦係故意以背於善良風俗之方法，並違反保護他人之法律（土地法第34條之1執行要點）致生損害於原告。

而柳Ｏ海業於112年12月6日將其對於被告之給付不能之損害償請求權讓與原告，並於112年12月13日通知被告。

系爭房地於原告112年1月12日提起本件訴訟時之市價為5372萬0410元，較系爭買賣價金4687萬4000元高出684萬6410元（00000000-00000000=0000000），被告應賠償原告因此所受損害684萬6410元等語，爰依債權讓與、給付不能、侵權行為之法律關係，聲明：(一)被告應給付原告684萬6410元，及其中529萬8800元自112年2月18日起，其餘154萬7610元自112年12月23日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

(二)願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：原告、柳Ｏ海分別於110年1月15日以存證信函向被告雖表示「本人願以同一條件優先購買台端欲出售之」系爭房地等語，但其同時載明「請台端於文到後7日內逕洽本人聯繫簽約、付款事宜」等語，已變更系爭買賣之條件，且其並未依系爭買賣之約定於「110年1月7日」或買賣成立起第7日即「110年1月22日」支付簽約金800萬元，復未提出足以支付系爭買賣價金之資力證明，非屬合法行使優先購買權。縱認原告、柳Ｏ海已合法行使優先購買權，原告於109年12月31日受被告通知行使優先購買權之時，已可知悉售價是否偏離市場行情，卻遲至112年1月12日始提起本件訴訟主張受有損害，其請求權已罹於民法第197條第1項所定2年時效。且系爭買賣之價金與當時市場行情相符，縱有偏低，亦僅被告自己受損，與原告並無關係。又原告於110年2月4日以其有優先購買權為由，聲請臺灣橋頭地方法院110年度裁全字第32號假處分當時，系爭房地市價為4320萬4399元，尚低於系爭買賣價金4687萬4000元，可見原告並無損害等語，資為抗辯，並聲明：(一)原告之訴駁回。(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

(一)被告於109年12月31日與楊Ｏ宗訂立系爭買賣契約，以4687萬4000元之價格，出售系爭房地予楊Ｏ宗，並於109年12月31日以存證信函通知包含原告在內之系爭房地共有人於文到15日內行使土地法第34條之1第4項所定優先購買權，而原告、柳Ｏ海均於110年1月1日收受通知後，於110年1月15日以存證信函向被告送達「本人願以同一條件優先購買台端欲出售之」系爭房地「請台端於文到後7日內逕洽本人聯繫簽約、付款事宜」等語之意思表示。

但被告仍於110年1月27日以110年1月19日買賣為原因，將系爭房地移轉登記予楊Ｏ宗。

（本院卷一第19頁至第41頁、第89頁至第99頁、卷二第33頁）

(二)柳Ｏ海業於112年12月6日將其關於上開行使優先購買權，對於被告之給付不能之損害償請求權讓與原告，並於112年12月13日送達被告上開債權讓與契約書。

（本院卷二第173頁）

(三)兩造同意若原告主張有理由，原告受讓柳Ｏ海對被告之損害賠償請求權「金額」與原告本身對被告之損害賠償請求權之「金額」相同。

（免再送鑑定）

(四)系爭房地於原告110年2月4日「聲請臺灣橋頭地方法院110年度裁全字第32號假處分」當時市價為4320萬4399元，於原告112年1月12日「提起本件訴訟時」當時市價為5372萬0410元。

（本院卷二第127頁）

四、本件之爭點：

(一)原告、柳Ｏ海是否已依土地法第34條之1第4項之規定行使優先購買權？

(二)原告依債權讓與及給付不能之法律關係請求被告賠償，有無理由？如有，金額多少？

(三)如(二)全部無理由，原告依侵權行為之法律關係請求被告賠償，有無理由？如有，金額多少？

五、本院得心證之理由

(一)原告、柳Ｏ海是否已依土地法第34條之1第4項之規定行使優先購買權？ 1、前述兩造不爭執事項(一)至(四)之事實，為兩造所不爭執（見本院卷二第182至183頁），足以認定。

2、按「土地或建築改良物共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先購買。」

、「共有人出賣其應有部分，除買受人同為共有人外，他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權；

他共有人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買人之應有部分比例定之。」

土地法第34條之1第4項、112年8月22日修正前之土地法第34條之1執行要點第11點第9款（修正後移列為第13點第9款）分別定有明文。

次按土地法第34條之1第4項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。

易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。

因此，出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始得謂為合法行使優先承購權；

倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得稱之（最高法院100年度台上字第432號民事判決要旨參照）。

經查，依前述兩造不爭執事項(一)之事實，原告、柳Ｏ海已於110年1月15日向被告送達「本人願以『同一條件』優先購買台端欲出售之」之意思表示，依上開規定及說明，自應認其2人已於110年1月15日依土地法第34條之1第4項之規定行使優先購買權，且其2人得優先購買之部分應按其2人之應有部分比例定之。

3、被告雖辯稱：「請台端於文到後7日內逕洽本院聯繫簽約、付款事宜」係變更系爭買賣條件之意思云云。

惟按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。

次按解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院88年度台上字第1940號判決要旨參照）。

經查，原告、柳Ｏ海向被告送達如兩造不爭執事項(一)所載之存證信函載明「本人願以『同一條件』優先購買台端欲出售之」等字，顯無變動系爭買賣契約條件之意。

至於上開存證信函所載「請台端於文到後7日內逕洽本人聯繫簽約、付款事宜」之文字，核其真意，應僅是附帶通知被告於7日內配合「以同一條件」簽約、付款之意思，難認有何「變動」系爭買賣契約條件之意思，況且不動產實務上於行使優先購買權之同時，習慣附帶通知出賣人聯繫簽約、付款等，亦與先前審判實務上有採優先購買權僅具請求權性質而不具形成權性質有關，原告、柳Ｏ海上開附帶通知之文字，顯係基於一般不動產實務之習慣而來，非有「變動」系爭買賣契約條件之意思，被告將上開文字解為「變動」系爭買賣契約條件，係截取書據中一二語，任意推解致失真意，應無足取。

4、被告雖辯稱：原告及柳Ｏ海應依系爭買賣之約定於「110年1月7日」或行使優先購買權日起第7日即「110年1月22日」支付簽約金800萬元，並提出足以支付系爭買賣價金之資力證明，始屬「以同一條件」行使優先購買權云云。

惟按共有人已依土地法第34條之1第4項規定行使優先購買權者，其與出賣之共有人間即成立買賣契約，如其資力不足、未依約給付價金，僅屬其應否負違約責任之問題，與該買賣契約之成立無必然關係（最高法院103年度台上字第2381號民事判決要旨參照）。

經查，原告、柳丁海已於110年1月15日依土地法第34條之1第4項之規定，向被告送達「本人願以『同一條件』優先購買台端欲出售之」之意思表示，合法行使優先購買權等情，業如前述，依上開說明，原告、柳Ｏ海即已於110年1月15日與被告間成立與系爭買賣契約同一條件之買賣契約，至於其2人之資力如何、是否依約給付價金，均僅屬其2人應否負違約責任之問題，與其2人與被告間之買賣契約成立無關，被告上揭辯詞，尚無可取。

5、綜上，原告、柳Ｏ海業於110年1月15日依土地法第34條之1第4項之規定，合法行使優先購買權，而與被告間成立與系爭買賣契約同一條件之買賣契約，且其2人得優先購買之部分應按其2人之應有部分比例定之。

(二)原告依債權讓與及給付不能之法律關係請求被告賠償，有無理由？如有，金額多少？ 1、按「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」

、「債權人得將債權讓與於第三人。」

、「債權之讓與，非經讓與人或受讓人通知債務人，對於債務人不生效力。」

民法第226條第1項、第294條第1項前段、第297條分別定有明文。

經查，依前述原告、柳Ｏ海業於110年1月15日因行使優先購買權，而與被告間成立與系爭買賣契約同一條件之買賣契約，且其2人得優先購買之部分應按其2人之應有部分比例定之等情，及前述兩造不爭執事項(一)末段所示被告仍於110年1月27日以110年1月19日買賣為原因，將系爭房地移轉登記予楊Ｏ宗之事實，堪認被告就其與被告、柳Ｏ海間之上開買賣契約，確有因可歸責於被告而給付不能之情形。

而依前述兩造不爭執事項(二)之事實，柳Ｏ海業將其對於被告之給付不能之損害償請求權讓與原告，並通知被告，則原告主張依債權讓與及給付不能之法律關係請求被告賠償，應有理由。

2、按債務人因債務不履行，依民法第227條、第226條第1項規定，對於債權人負損害賠償責任，係採取完全賠償之原則，且屬「履行利益」之損害賠償責任，該損害賠償之目的在於填補債權人因而所生之損害，其應回復者，並非「原有狀態」，而係「應有狀態」，應將損害事故發生後之變動狀況考慮在內，故給付標的物之價格當以債務人應為給付之時為準，債權人請求賠償時，債務人即有給付之義務，算定標的物價格時，應以起訴時之市價為準；

債權人於起訴前已曾為請求者，以請求時之市價為準，此觀同法第213條第1項及第216條規定自明（最高法院106年度台上字第342號民事判決要旨參照）。

經查，除原告曾於110年2月14日以系爭買賣契約優先購買權為由，向被告聲請假處分，經臺灣橋頭地方法院於110年2月8日以110年度裁全字第32號裁定准許外（見本院卷二第239至247頁），原告、柳Ｏ海均未曾就系爭買賣契約之優先購買權之損害，向被告提出任何的請求、訴訟、非訟、保全、執行等程序乙節，有本院及臺灣橋頭地方法院之案件查詢表可稽（見本院卷二第195至257、第275至295頁），堪認原告、柳Ｏ海於本件起訴前均未曾向被告為請求。

復依前述兩造不爭執事項(三)之事實及依上開說明，被告因前述不能給付而應對於原告、柳Ｏ海負「履行利益」之損害賠償責任，所應回復之「應有狀態」須將損害事故發生後之變動狀況考慮在內，即應以原告起訴時之系爭房地之市價為基準。

又依前述兩造不爭執事項(一)前段、(四)後段之事實，系爭買賣之價金為4687萬4000元，而於原告112年1月12日「提起本件訴訟時」當時市價為5372萬0410元，依此計算，被告應賠償原告、柳Ｏ海共684萬6410元（00000000-00000000=0000000），是原告依債權讓與及給付不能之法律關係請求被告賠償684萬6410元，應有理由。

3、被告雖辯稱：系爭買賣約定總價4687萬4000元，而系爭房地於原告行使優先購買權後於110年2月4日「聲請臺灣橋頭地方法院110年度裁全字第32號假處分」當時之市價卻僅4320萬4399元，可見原告、柳Ｏ海並未受有損害云云。

惟原告聲請上開假處分裁定當時，原告或法院並未通知被告關於原告行使其損害賠償請求權之事，核其性質，尚難認為係屬對於被告之「請求」，且假處分之聲請亦非屬「起訴」，自無比附為援引之餘地，是被告上揭辯詞，與前述應「以起訴時」或「以請求時」之市價為比較基準之說明不符，應無理由。

被告雖又辯稱：原告於其112年4月24日準備書狀載稱「柳Ｏ海嗣後與原告協調結果，放棄行使優先購買權，同意由原告一人單獨行使優先購買權…原告得行使全部之優先購買權」可見柳Ｏ海並無「基於優先購買權之債權」可以讓與原告云云。

惟原告上揭書狀之意思，顯係原告已受讓柳Ｏ海對於被告之債權之意思，不能曲解為柳Ｏ海有拋棄優先購買權之意思，被告上揭辯詞，並無理由。

(三)如(二)全部無理由，原告依侵權行為之法律關係請求被告賠償，有無理由？如有，金額多少？原告依債權讓與及給付不能之法律關係請求被告賠償，為有理由，業如前述，是就此部分即無論述之必要。

六、綜上所述，原告依債權讓與及給付不能之法律關係請求被告給付684萬6410元，及其中529萬8800元自112年2月18日起，其餘154萬7610元自112年12月23日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息，即屬正當，應予准許。

七、就上開應予准許部分，兩造分別陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併予准許。

八、本件事證業臻明確，兩造其餘攻防方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 3 月 20 日
民事第四庭 法 官 施盈志
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 113 年 3 月 22 日
書記官 林依潔