臺灣高雄地方法院民事-KSDV,94,訴,2144,20060609,1

臺灣高雄地方法院民事判決 94年度訴字第2144號
原 告 乙○○
訴訟代理人 王伊忱律師
陳景裕律師
鄭美玲律師
複 代理人 張宗隆律師
被 告 甲○○
當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國95年5 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落高雄市三民區○○○段四小段一五四六號土地上之附圖一斜線部分所示建號一六一六七號即門牌高雄市三民區○○○街三十二號建物、同上開段一五四八號土地上如附圖二斜線部分所示建號一六一六六號即門牌高雄市三民區○○○街三十六號建物及如附圖三所示A 、B 、C 建物遷讓返還原告。
被告並應自民國九十三年五月一日起至遷讓返還前項建物之日止，按月給付原告新臺幣肆萬伍仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由

一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：兩造於民國93年3 月5 日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭契約），約定由被告向原告承租原告所有坐落高雄市三民區○○○段4 小段1546號土地上如附圖一斜線部分所示建號16167 號即門牌高雄市三民區○○○街32號建物（下稱32號建物）、同上開段1548號土地上如附圖二斜線部分所示建號16166 號即門牌高雄市三民區○○○街36號建物（下稱36號建物）及如高雄市政府地政處三民地政事務所（下稱三民地政）95年5 月11日高市地字第0950004284號函檢附之附圖三複丈成果圖所示A 、B 、C 建物（下稱增建建物，與32號建物、36號建物，合稱系爭建物）。

租賃期間自93年3月1 日起至95年2 月28日止，每月租金新臺幣（下同）45,000元，被告並簽發用以給付各期租金之支票予原告，然屆期提示均未獲兌現。

原告以94年12月27日律師函催告被告於3日內繳納，逾期即以該律師函終止系爭契約，律師函於95年1 月12日送達被告，被告迄今仍未繳納租金，系爭契約已於95年1 月16日終止，並扣除被告交付之押租金90,000元。

爰依民法第767條所有物返還請求權或民法第455條規定，請求被告遷讓返還系爭建物；

依系爭契約第3條約定，請求被告給付積欠之租金；

依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告返還系爭契約終止後之不當得利等情。

聲明：（一）被告應將系爭建物遷讓返還原告。

（二）被告應自93年5月1 日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告45,000元。

（三）請准供擔保宣告假執行。

三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

四、按承租人應依約定日期，支付租金。又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。

民法第439條前段、第440條第1項、第2項分別定有明文。

再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，為民法第179條前段定有明文。

無權占有他人建物，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。

末按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10﹪為限，土地法第97條第1項固定有明文。

然土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」

，是該條限制房屋租金之立法政策，係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。

至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。

又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比，且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龐大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要。

況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意，故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨（最高法院94年度第2 次民事庭會議決議參照）。

五、經查：

（一）本件原告主張：兩造於93年3 月5 日簽立系爭契約，約定由被告向原告承租系爭建物，租賃期間自93年3 月1 日起至95年2 月28日止，每月租金45,000元，被告並簽發用以給付各期租金之支票予原告，然屆期提示均未獲兌現，原告以律師函催告被告於3 日內繳納，逾期即以該律師函終止系爭契約，律師函於95年1 月12日送達被告，被告迄今仍未繳納租金等事實，業據其提出系爭契約、律師函為證，並經本院調取本院94年度雄院認字第007001803 號卷證核閱屬實，復有三民地政函覆附圖一、二在卷可佐。

又增建建物坐落位置及面積，如附圖三所示A 、B 、C 乙節，亦經本院會同三民地政測量人員現場勘測無訛，有勘驗筆錄、附圖三各1 份、現場照片數幀在卷可稽。

而被告既經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，本院依調查證據之結果，堪認原告之主張為真實。

又系爭建物係供經營文教機構營業使用，業經本院勘驗屬實，並有現場照片數幀可證，則系爭建物既係供營業使用，依前揭說明，自無土地法第97條規定之適用，是原告主張兩造約定月租45,000元，尚無不合。

從而，兩造約定按月繳納租金45,000元，被告自93年3 月1 日起即未依約給付租金，經扣除押金90,000元後，已逾2 個月，則原告以律師函催告被告於3 日內繳納，逾期即以該存證信函終止系爭契約，自屬有據。

又該存證信函於95年1 月12日發生送達被告，是系爭契約於95年1 月16日終止。

又原告主張以其收受之押金90,000元扣抵被告積欠之租金（見本院卷第21頁、本院94年度雄簡字第6284號卷第6 頁），是以押金90,000元扣抵93年3 月1 日起至93年4 月29日止之租金，原告依租金請求權，請求被告給付自93年5 月1 日起至95年1 月16日止，按月45,000元計算之租金；

依民法第455條規定，請求被告遷讓返還系爭建物，均屬有據。

（二）系爭契約於95年1 月16日終止，被告自95年1 月17日起，無權占用系爭建物為使用收益，破壞原告基於系爭建物所有權之利益歸屬，致原告受有損害，依前述說明，其自應返還依社會通念可能獲得相當於租金之利益予原告。

查系爭建物位於高雄市○○區○街德，鄰近重慶街、天宮街、哈爾賓街，附近住商生活機能良好、交通便利等情，有本院勘驗筆錄、照片附卷可憑，且兩造約定系爭建物之租金為每月45,000元，已如前述，故本院審酌系爭建物所在位置、原租賃狀況，認系爭契約所約定之每月租金45,000元為最符合系爭建物每月使用利益之客觀交易價值。

綜上，被告依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告返還自95年1 月17日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告45,000元，亦有所據。

六、綜上所述，原告依系爭契約之租金請求權，請求被告給付自93年5 月1 日起至95年1 月16日止，按月45,000元計算之租金；

依民法第455條規定，請求被告遷讓返還系爭建物；

依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告給付自95年1月17日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告45,000元，為有理由，應予准許。

七、按就第427條第2項訴訟所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行，民事訴訟法第389條第1項第3款定有明文。

又民事訴訟法第389條第1項第3款所謂就第427條第2項訴訟，係指訴訟之本質合於該條項之規定而言，並非指其所行之訴訟程序，故只須訴之性質屬於同法第427條第2項之類型，不論行何種訴訟程序，均應依職權宣告假執行。

查本件原告本於兩造間租賃契約關係，請求上訴人給付租金、返還租賃物及終止契約後之不當得利損害金，核屬民事訴訟法第427條第2項第1款、第8款之訴訟，依前揭規定，就原告勝訴部分，應依職權宣告假執行。

原告聲請為假執行之宣告，僅促請本院為職權之發動，併此敘明。

八、原告依民法第767條所有物返還請求權及同法第455條租賃物返還請求權，請求本院擇一判決被告返還系爭建物。

今本院既已依租賃物返還請求權之規定判決被告返還系爭建物，則原告另依所有物返還請求權所為之請求，本院自毋庸再予審。

又本件事證已臻明確，原告其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。

九、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。

中 華 民 國 95 年 6 月 9 日
民事第二庭 法 官 蘇雅慧
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 6 月 9 日
書記官 王淑娟