臺灣高雄地方法院民事-KSDV,94,訴,1925,20060613,1

臺灣高雄地方法院民事判決 94年度訴字第1925號
原 告 甲○○
訴訟代理人 康進益律師
王國論律師
被 告 高雄市政府
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 吳敏蕙律師
上列當事人間返還保證金事件，本院於民國95年5月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣參佰貳拾肆萬貳仟伍佰零貳元及自民國九十四年八月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰零捌萬壹仟元供擔保後，得假執行。
但被告如以新台幣參佰貳拾肆萬貳仟伍佰零貳元供擔保後，得免為假執行。
事實及理由

一、原告主張：其於94年4 月20日參與被告公告標售坐落高雄市苓雅區○○○段4 小段4026號面積361 平方公尺土地 (下稱系爭土地)， 並繳納保證金新台幣 (下同)3,242,502 元 而標得，惟因被告明知系爭土地依91年10月間公告之變更高雄市 (前金新興苓雅區)細 部計劃案單行法規規定，為面臨民權路32公尺長之路面，應退縮5 公尺建築，減少土地利用高達50% 以上，屬重大瑕疵，且該瑕疵非顯而易見，亦非一般人可查覺，竟未公告或於投標須知載明使買受人注意，被告所為違反民法第148條第2項、第354條第1項之規定，原告自得依民法第359條規定解除契約，並以94年9 月6 日民事準備㈠狀之送達為解除契約之意思表示，且依民法第259條規定請求被告返還已繳交之保證金。

並聲明：㈠被告應給付原告3,242,502 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：被告就系爭土地之標售公告事項7 載明得標之土地依現況辦理點交，而系爭土地在91年10月辦理變更高雄市細部計劃案時，已列入應退縮5 公尺建築之限制，被告依此現況點交土地予原告，即已履行契約義務，自無減少其通常效用及價值之瑕疵可言，且依法並無告知義務，況上開細部計劃於91年10月間已對外公告，原告參與投標前，除可向高雄市政府都市發展局查詢外，亦可自行上網站查詢；

另系爭土地雖有退縮5 公尺建築之限制，然退縮部分仍得計入法定空地計算，建築面積並未受影嚮，是原告之訴無理由。

並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請，准宣告免為假執行。

三、本件經協商整理爭點：兩造不爭執事項：㈠系爭苓雅區○○○段4小段4026號土地因面臨寬23公尺之民權路，依91年10月公告之高雄市細部計劃案單行法規規定，應退縮5公尺建築。

㈡被告於94年4月20日公告標售前開系爭土地，由原告繳交3,242,502元保證金，標買得系爭土地。

㈢因原告未依限繳納買賣價金，被告依買賣契約附件「高雄市政府財政局標售市有土地投標須知」第8、10條之約定沒收原告繳納之保證金3,242,502元。

兩造爭執事項：㈠就系爭土地之買賣，被告有無告知依高雄市細部計劃案單行法規規定，屬應退縮5 公尺建築之義務？又是否違反誠信原則？效力如何？㈡原告主張系爭買賣依法應退縮5公尺建築是否已構成減少通常效用及價值之重大瑕疵？原告依民法第359條解除契約，請求回復原狀，有無理由？

四、就兩造爭執事項，本院判斷意見如下：㈠就系爭土地之買賣，被告有無告知依高雄市細部計劃案單行法規規定，屬應退縮5 公尺建築之義務？又是否違反誠信原則？效力如何？⑴查系爭土地依土地使用分區證明書為第5 種住宅區法定建蔽率為60%,法定容積率為420%，於變更高雄市(前金、新興、苓雅)細 部計劃並配合變更主要計劃發布實施前，推算可興建之建蔽率為74.43%，於變更高雄市 (前金、新興、苓雅)細部計劃並配合變更主要計劃發布實施後推算之最大建蔽率約為53.74%，但建築實際規劃設計會因牆心、碰撞距離、留設施工距離、採光、及建築物外觀造型等因素，而折減建蔽率；

又容積率於上開細部計劃並配合變更主要計劃發布實施前與實施後均相同為420%，但在容積率100%使用時，發布實施後之總樓地板面積會比發布實施前少了騎樓地面積120.24平方公尺；

而上開細部計劃並配合變更主要計劃發布實施之相關法規，目前可供查詢高雄市都市計劃資訊有關高雄市政府都市發展局、區公所網站，但網站架設登載時間無法考證，有關都市計劃資料之查詢非專業或熟悉都市發展之人士較難明白需查詢管道，與查詢何種相關內容可供使用或注意等情；

均有高雄市建築師公會95年3 月15日鑑定案號第0000000 號鑑定報告書可憑，兩造亦不爭執上開鑑定報告之真正，足認系爭土地於變更高雄市 (前金、新興、苓雅)細部計劃並配合變更主要計劃發布實施後確因而使建蔽率減少、而100%使用容積率時樓地板面積亦因而減少，且上開細部計劃之相關查詢管道並非具有通常知識之買受人所能查明。

被告雖以都市計劃細部公告實施皆依法登報 (包括刊登市府公報及報紙)， 惟所謂市府公報並非通常之人均可任意取得閱覽，而被告復未提出其所刊登之報紙相關資料；

另所謂可透過網站查詢，甚為繁雜，且通常之買受人無法知悉所謂細部計劃與土地有何關連亦屬合理；

是原告此部分抗辯應認並無理由。

⑵參以原告提出之高雄市政府都市發展局就系爭土地核發之土地使用分區證明書亦僅記載林德官段4 小段4026號第五住宅區，並無任何其他註記，亦有該使用分區證明書為佐 (94年9 月23日民事準備書㈡狀證物9)，高雄市政府都市發展局既為實施上開細部計劃之單位，所核發之使用分區證明書並未載明關於細部計劃之相關資料，則原告主張於買受前未能查明已列入細部計劃之詞，應可認為真實；

是被告既為出賣人又為上開細部計劃之主管機關，應負有告知關於系爭土地已因細部計劃需退縮5公尺建築之義務，始與誠信原則無違。

㈡原告主張系爭買賣依法應退縮5公尺建築是否已構成減少通常效用及價值之重大瑕疵？原告依民法第359條解除契約，請求回復原狀，有無理由？⑴按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；

而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。

凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為物有瑕疵。

若出賣之特定物所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。

買受人因重大過失而不知有上開瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，固可不負擔保之責，惟出賣人故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第354條、第355 規定甚明。

又民法第359條前段規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。

買賣標的物之瑕疵擔保請求權，依前揭規定，固於危險移轉時始能成立，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘能證明其瑕疵不能除去或確定出賣人拒絕為除去時，尚難謂買受人不得對之解除契約 (最高法院85年度台上字第1306號裁判意旨參照)。

⑵經查系爭土地因變更高雄市 (前金、新興、苓雅)細 部計劃並配合變更主要計劃發布實施後建之建蔽率由未實施前之74.43%減為最大建蔽率約53.74%，又容積率於上開細部計劃並配合變更主要計劃發布實施前與實施後均相同為420%，但在容積率100%使用時，發布實施後之總樓地板面積會比發布實施前少了騎樓地面積120.24平方公尺等情均已如前述，且係因被告未盡出賣人之告知義務以致原告無法得知而買受，以系爭土地為住宅用區土地，面積為361 平方公尺，依通常交易觀念，應認為確有減損土地應有通常效用之重大瑕疵存在，而被告明知有上開瑕疵存在，並未盡其告知義務，原告依民法第359條解除契約，並依同法第259條規定請求回復原狀，為有理由，應可認定。

五、兩造間買賣契約業經原告合法解除已如前述，從而，原告本於買賣契約之法律關係，依民法第359條、第259條規定，請求被告負契約解除後回復原狀給付原告3,242,502 元及自起訴狀繕本送達翌日之94年8 月26日 (起訴狀繕本於94年8月25日送達)起 至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。

又兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行，經核並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。

六、據上論結：本件原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條，判決如主文。

中 華 民 國 95 年 6 月 13 日
民事第一庭 法 官 林玉心
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 6 月 13 日
書記官 陳家宏