臺灣高雄地方法院民事-KSDV,97,訴,1723,20090123,1

臺灣高雄地方法院民事判決 97年度訴字第1723號
原 告 高雄市政府社會局
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 周村來律師
周元培律師
被 告 高雄市新聞記者公會
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院民國98年1月15日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落高雄市○○區○○段四一之一、四一之五、四一之十三、四一之十四地號土地上之建物即門牌號碼高雄市前金區○○○路二○九號第三層之房屋遷讓交還原告。

被告應給付原告新臺幣肆拾壹萬捌仟捌佰肆拾玖元，及自民國九十六年十二月二十二日起，按年息百分之五計算之利息。

被告應自民國九十六年十一月起至遷讓交還主文第一項所示房屋止，按月給付原告新臺幣肆萬零肆佰貳拾陸元。

訴訟費用由被告負擔。

本判決於原告以新臺幣玖拾伍萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣貳佰捌拾陸萬肆仟玖佰肆拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告起訴主張：伊所有坐落高雄市○○區○○段41-1、41-5、41-13 、41-14 地號土地上建號381 號建物（門牌號碼：高雄市前金區○○○路209 號）之3 樓部分（下稱系爭房屋），為伊所管理之市有財產，民國93年9 月間，伊與被告就系爭房屋訂立「高雄市立社會教育館前金分館3 樓借用房地契約書」（下稱系爭房屋借用契約），約定自93年10月1 日起至95年9 月30日止將系爭房屋無償借予被告使用。

詎該借用期間屆滿後，被告仍繼續占有使用，並表示希能續行無償借用，然因與相關法令規定不符，伊無法同意。

被告於期間屆滿後既無合法權源而仍占有使用系爭房屋，致伊受有無法使用收益之損害，伊除得請求被告遷讓交還系爭房屋外，並得請求被告返還自95年10月起至遷讓交還時止占用土地部分以申報地價年息5%打6 折以及占用房屋部分以課稅現值10%計算之相當租金利益（自95年10月1 日起至96年10月31日止為39 5,53 8 元，自96年11月起每月為30,426元）。

又被告使用系爭房屋之水電費均由伊代為繳納，系爭房屋96年9 月、10月之水電費分別為11,984元、11,327元，自96年11月起至97年9 月止水電費為106,952 元，合計自96年9 月起至97年9 月止13個月期間水電費為130,263 元，換算平均每月水電費為10,020元，伊自得請求被告全額給付96年9 月、10月之水電費及自96年11月起每月10,000元之水電費。

為此，爰依所有物返還請求權及不當得利之法律關係，提起本訴，並聲明：㈠被告應自系爭房屋遷出後，將系爭房屋返還原告；

㈡被告應給付原告418,849 元（含95年10月1 日起至96年10月31 日 止之相當於租金之損害395,538 元及96年9 月、10月水電費11 ,984 元、11,327元）及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息；

㈢被告應自96年11月1 日起至遷讓返還系爭房屋時止，按月給付原告40,426元（含每月相當於租金之損害30, 426 元及每月水電費10,000元）；

㈣願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭房屋於59年間興建時，伊曾籌募大部分經費，覓地興建，是系爭房屋所屬大樓應為伊與高雄市政府共同起造，惟礙於當時法令規定無法將系爭房屋登記為伊所有，是經協商後，高雄市政府乃於62年間與伊約定系爭房屋由伊永久無償使用，該協議並經當時高雄市長王玉雲批定及高雄市議會決議通過在案，現原告請求遷讓交還系爭房屋及給付相當租金之使用對價，顯違誠信原則，亦屬無據；

至於原告陳稱伊使用系爭房屋所生96年9 月、10月水電費為1,984 元、11, 327 元以及自96年11月起平均每月水電費至少為10,000元乙節，伊不爭執等語，資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴駁回；

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

(一)坐落高雄市○○區○○段41-1、41-5、41-13 、41-14 地號土地上建號381 號建物（門牌號碼：高雄市前金區○○○路209 號）為6 層樓房屋（全部樓層總面積為2,362.33公平方尺），現登記為高雄市所有，並由原告為管理機關，此有建物及土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第154 頁至第158 頁）。

(二)被告先前均係無償使用系爭房屋（即上開建物3 樓部分，面積為305.64平方公尺），最後與原告訂立無償使用借貸契約之期間為93年1 月1 日起至95年9 月30日止，有系爭房屋借用契約在卷可憑（見本院卷第13頁至第18頁）。

(三)系爭房屋全部現仍由被告占有使用。

(四)被告使用系爭房屋所生之水電費係由原告代為繳納，系爭房屋96年9 月、10月水電費分別為11,984元、11,327元，自96年11月起至97年9 月止之水電費則為106,952 元，合計自96年9 月起至97年9 月止之水電費用為130,263 元，換算平均每月水電費為10,020元，有原告提出之96年9 月起至97年9月止之水費、電費分攤表在卷可憑（見本院卷第16 1頁至第173 頁），堪認自96年11月起至被告遷出系爭房屋時止，被告平均每月使用系爭房屋所生之水電費至少為10,000元。

四、依兩造前開主張、陳述及不爭執事項觀之，本件應審究之爭點厥為：㈠被告是否有合法占有使用系爭房屋之權源？；

㈡若被告無權占有系爭房屋，原告得請求被告返還受有相當租金之利益以若干為適當？㈢被告有無給付水電費之義務及其金額以若干為適當？茲就上開爭點論述本院得心證之理由如下：

(一)本件被告雖辯稱系爭房屋系其於59年籌募大部分經費興建，為其與高雄市政府共同起造，完工後因當時法規限制而無法登記產權為其所有等語，惟被告就其與高雄市政府共同起造系爭房屋乙節並無法提出相關證明資料供本院審認，且被告自承上開資金均係其向社會各界及企業所募集，並非其自己出資等語（見本院卷第141 頁），顯係基於公益目的主動為高雄市政府籌措資金，以供高雄市政府興建系爭房屋作為公共目的使用，自難認被告就系爭房屋有實質所有權存在。

又被告辯稱62年8 月23日高雄市長王玉雲批准系爭房屋由被告不限期無償使用，固提出臺灣省高雄市政府92年8 月23日高市府字第059232號函文為憑（見本院卷第41頁），然於93年9 月間，被告與高雄市政府就系爭房屋另行訂定借用契約，約定使用借貸期限自93年10月1 日起至95年9 月30日止，有系爭房屋借用契約附卷可按（見本院卷第13頁至第18頁），則縱然先前被告與高雄市政府間就系爭房屋定有不定期限之使用借貸契約，然於93年9 月訂立系爭房屋借用契約時，雙方就系爭房屋已改為定有期限之使用借貸關係，至為灼然，而按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物，為民法第470條第1項前段定所明定，是以，被告得占用使用系爭房屋之期間僅至95年9 月30日為止，被告自95年10月1 日起就系爭房屋即無占有使用之正當權源，而屬無權占有，至為明確，從而，原告依所有物返還請求權之法律關係，請求被告遷讓系爭房屋後交還之，洵屬有據。

(二)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

又按，無權占有他人土地，獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年臺上字第1695號著有判例可資參照。

本件被告自系爭房屋使用借貸契約期限屆滿後無正當權源占有系爭房屋迄今，已如前述，原告因此受有無法使用、收益系爭房屋之損害，即堪認定，則依前揭法律規定及判例意旨，原告依不當得利之法律關係，請求被告就其無權占有系爭房屋期間（亦即自95年11月起至遷讓交還系爭房屋完畢止）返還所受有相當於租金之利益，自屬有據。

又按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10% 為限，租用基地建築房屋準用之；

所謂土地總價額，係以法定地價為準，而法定地價係土地所有人依土地法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80% 為其申報地價；

土地法第97條第1項、第105條、第148條、同法施行法第25條、平均地權條例第16條分別定有明文。

再者基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10% 最高額，最高法院68年臺上字第3071號判例可資參照。

查系爭房屋位於前金區內，鄰近本院、臺灣高雄地方法院檢察署、行政院南部服務中心、高雄市議會、高雄市政府警察局、高雄市政府衛生局疾病管制處、憲兵隊等政府機關、台灣銀行、交通銀行、中國國際商業銀行、高雄銀行等金融機構、海寶海鮮餐廳、華園飯店及前金國中、前金國小，並緊臨高雄捷運橘線市議會站出口，所處區域環機關林立、商業繁榮、文教設施齊全及交通便利，有利於被告新聞記者公會業務運作等情，業據原告提出書狀陳述詳實，並有卷附系爭房屋位置電子地圖可按，且為被告所不爭執，堪予認定。

本院斟酌系爭房屋之價值、所處位置、其四周工商繁榮、交通便利情形，及被告占有使用系爭房屋之經濟價值與用途，並揆諸前揭規定，認為原告就系爭房屋坐落基地部分以申報地價年息5%打6 折，就系爭房屋部分以課稅現值年息10% 計算之相當租金利益，應屬適當公允，而系爭土地之基地即前金區○○段41-1、41-5、41-13 、41-14 地號土地93年1 月、96年1 月之申報地價分別如附表一所示，有上開土地地價第二類謄本在卷可稽（見本院卷第176 頁至第179 頁），系爭房屋96年度課稅現值為2,446,100 元，亦有高雄市政府稅捐稽徵處房屋稅96年度課稅明細表附卷足憑（見本院卷第151 頁），則依上開標準計算，被告自95年10月1 日起至96年10月31日止占用使用系爭房屋受有相當於租金之利益為395,552 元（即130,558 元加上264,994 元，計算式詳如附表一、二所載），自96年11月1 日起按月受有相當於租金之利益為每月30,426元（即10,042元加上20,384元，計算式詳如附表一、二所示），堪予認定。

又被告無權占有原告系爭房屋，原告已受有損害，其占有之事實狀態，於被告返還系爭房屋前，僅履行期未到，非履行條件未成就，故原告就履行期未到前之相當於租金之利益提起將來給付之訴，請求返還不當得利，於法要無不合。

是以，原告依不當得利之法律關係請求被告給付395,538 元及自96年11月起至遷讓交還系爭房屋完畢時止按月給付30,426元，洵屬正當。

(三)又被告使用系爭房屋之水電費用均由原告先行代為繳納，而系爭房屋96年9 月、10月費水電費分別為11,984元、11,327元，且依被告使用系爭房屋情形，堪認自96年11月起系爭房屋每月水電費用至少為10,000元等節，均為被告所不爭執，且被告既然拒絕給付水電費，在其遷讓交還系爭房屋前所生未到期之水電費，原告即有到期不獲給付之虞，自有預為請求之必要，是原告依不當得利之法律關係請求被告全額給付96年9 月、10月水電費23,311元及自96年11月起至遷讓系爭房屋完畢時止按月給付10,000元，亦屬有據。

五、綜上所述，本件被告自95年10月1 日起，即無權占有原告所有之系爭房屋迄今，原告依所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告遷讓交還系爭房屋、給付418,849 元（含95年10月1 日起至96年10月31日止之相當於租金之損害395,538 元及96年9 月、10月水電費11 ,984 元、11,327 元）及自起訴狀繕本送達翌日即96年12月22日起算之法定遲延利息，以及自96年11月1 日起至遷讓返還系爭房屋時止每月40,426元（含每月相當於租金之損害30,426元及每月水電費10,000元），為有理由，應予准許。

六、又兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額併准許之。

七、兩造其餘攻擊防禦方法，及未經援用之證據，經斟酌認無礙本院前述認定，爰不一一論究。

八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 98 年 1 月 23 日
民事第六庭 審判長法 官 楊國祥
法 官 吳志豪
法 官 林書慧
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 1 月 23 日
書記官 莊豐源
附表一：
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│編號│系爭房屋坐落基地│  申報地價  │95年10月1 日起至96年10月31日止│96年11月起至遷讓返還系爭房屋完│
│    │                │            │被告受有使用系爭房屋坐落基地相│畢止被告每月應給付使用系爭房屋│
│    │                │            │當於租金之利益                │坐落基地相當於租金之利益      │
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│ 1  │高雄市前金區後金│⑴93年1 月：│⑴95年10月1 日起至95年12月31日│56,856 ×484 ×305.64÷2362.3 │
│    │段41-1號土地    │  56,888元  │  止：                        │3 ×5%×0.6 ÷12＝8,901 （元以│
│    │（面積：484 平方│⑵96年1 月：│  56,888×484 ×305.64÷2362.3│下4 捨5 入）                  │
│    │公尺）          │  56,856元  │  3 ×5%×0.6 ÷12×3 ＝26,718│                              │
│    │                │            │ （元以下4 捨5 入）           │                              │
│    │                │            │⑵96年1 月1 日起至96年10月31日│                              │
│    │                │            │  止：                        │                              │
│    │                │            │  56,856×484 ×305.64÷2362.3│                              │
│    │                │            │  3 ×5%×0.6 ÷12×10＝89,008│                              │
│    │                │            │ （元以下4 捨5 入）           │                              │
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│ 2  │高雄市前金區後金│⑴93年1 月：│57,195×38×305.64÷2362.33 ×│57,195×38×305.64÷2362.33 ×│
│    │段41-5號土地    │  57,195元  │5%×0.6 ÷12×13＝9,139 （元以│5%×0.6 ÷12＝703（元以下4 捨5│
│    │（面積：38平方公│⑵96年1 月：│下4 捨5 入）                  │入）                          │
│    │尺）            │  57,195元  │                              │                              │
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│ 3  │高雄市前金區後金│⑴93年1 月：│⑴95年10月1 日起至95年12月31日│71,200×11×305.64÷2362.33 ×│
│    │段41-13 號土地  │  70,708元  │  止：                        │5%×0.6 ÷12＝253（元以下4 捨5│
│    │（面積：11平方公│⑵96年1 月：│  70,708×11×305.64÷2362.33 │入）                          │
│    │尺）            │  71,200元  │  ×5%×0.6 ÷12×3 ＝755 （元│                              │
│    │                │            │  以下4 捨5 入）              │                              │
│    │                │            │⑵96年1 月1 日起至96年10月31日│                              │
│    │                │            │  止：                        │                              │
│    │                │            │  71,200×11×305.64÷2362.33 │                              │
│    │                │            │  ×5%×0.6 ÷12×10＝2,533 （│                              │
│    │                │            │  元以下4 捨5 入）            │                              │
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│ 4  │高雄市前金區後金│⑴93年1 月：│57,195×10×305.64÷2362.33 ×│57,195×10×305.64÷2362.33 ×│
│    │段41-14 號土地  │  57,195元  │5%×0.6 ÷12×13＝2,405（元以 │5%×0.6 ÷12＝185（元以下4 捨5│
│    │（面積：10平方公│⑵96年1 月：│下4 捨5 入）                  │入）                          │
│    │尺）            │  57,195元  │                              │                              │
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│總計│                │            │130,558元                     │10,042元                      │
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│備註│1、系爭房屋面積為305.64平方公尺，全棟6樓總面積為2,362.33平方公尺                              │
│    │2、本件基地租金＝申報地價×土地宗地面積×使用面積÷建物總樓層面積×年租金率×6折×占用期間    │
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附表二
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│編號│95年10月1 日起至96年10月31日止被告│96年11月起至遷讓返還系爭房屋止被告每│
│    │受有使用系爭房屋相當於租金之利益  │月應給付使用系爭房屋相當於租金之利益│
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│ 1  │2,446,100 元×305.64÷305.64×10% │2,446,100 元×305.64÷305.64×10% ÷│
│    │÷12×13＝264,994 元（元以下4 捨5 │12＝20,384（元以下4 捨5 入）        │
│    │入）                              │                                    │
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│備註│本件房屋租金＝該樓層房屋課稅現值×使用面積÷建物總樓層面積×年租金率×占│
│    │用期間                                                                  │
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