高雄簡易庭民事-KSEV,102,雄小,1717,20150204,1

臺灣高雄地方法院民事判決 102年度雄小字第1717號
原 告 聯宏成功大樓管理委員會
特別代理人 翁麗珠
訴訟代理人 黃瑞宗
被 告 梅影
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國104 年1 月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣伍萬壹仟柒佰伍拾元，及自民國一０二年三月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。

本判決得假執行。

事實及理由

一、按對於無訴訟能力人為訴訟行為，因其無法定代理人或其法定代理人不能行代理權，恐致久延而受損害者，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理人。

無訴訟能力人有為訴訟之必要，而無法定代理人或法定代理人不能行代理權者，其親屬或利害關係人，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理人。

選任特別代理人之裁定，並應送達於特別代理人。

特別代理人於法定代理人或本人承當訴訟以前，代理當事人為一切訴訟行為。

但不得為捨棄、認諾、撤回或和解，民事訴訟法第51條第1項、第2項及第3項定有明文，準此，特別代理人係因當事人無法定代理人或法定代理人不能行使代理權而選任，且法律並未禁止特別代理人委任訴訟代理人，是特別代理人當可委任訴訟代理人於其法定權限內為訴訟行為，是以，被告抗辯本院選任之特別代理人再行委任訴訟代理人為訴訟行為並不合法乙情，自非可採。

二、原告主張：被告為門牌號碼高雄市○○區○○路000 號9 樓之9 房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，並為原告大樓之區分所有權人，每個月即每期應繳管理費新臺幣（下同）450元，惟被告自民國92年8 月起迄至102 年2 月止，共積欠115 期管理費51,750元，而原告屢次催告被告繳納管理費，被告均置之不理，爰依公寓大廈管理條例第21條規定請求被告給付51,750元管理費等語。

並聲明：被告應給付原告51,750元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

三、被告則以：原告向被告收取管理費計算標準為原告大樓102年3 月2 日區分所有權人會議（下稱系爭會議）決議修正原告大樓規約（下稱系爭規約）第10條規定，然原告應證明其所提出之系爭規約係屬真正，又修正後系爭規約第10條規定及系爭會議決議僅記載收取管理費之金額而未有管理費計算明細，計算標準不明，是原告收取管理費當屬無據，再者原告之房屋為空屋，應酌半減收管理費，另縱認原告請求有理由，惟部分管理費之請求已罹於5 年之時效等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

四、本院得心證之理由㈠原告所提出之系爭規約是否真正？本件被告抗辯原告所提出之系爭規約未蓋高雄市苓雅區區公所（下稱苓雅區公所）騎縫章，且有部分係以手寫填載，故原告所提出之系爭規約非屬真正等情，為原告否認。

經查，證人即原告大樓管理委員會所聘之漢衛保全公司管理部課長黃瑞宗到庭證稱：原告係於95年間委請漢衛保全公司管理，伊則受漢衛保全公司指示至原告大樓督導，而漢衛保全公司進場時原告大樓並未保存規約，是後來原告至區公所申請規約始取得系爭規約等語無誤（見本院卷第108 頁至第109 頁），另觀諸原告所提出系爭規約第21條乃規定「本規約訂立於87年9 月20日」（見本院卷第45頁），兼酌以苓雅區公所102 年8 月22日高市○區○○○00000000000 號函覆內容揭示：原告大樓最初成立並向苓雅區公所報備時間為87年10月1 日，其報備相關資料已逾保存年限10年而銷毀完畢等情（見本院卷第69頁），準此，雖原告大樓管理委員會成立之初向苓雅區公所報備之相關資料業已銷毀，無從自此與系爭規約比對以確認其真實性，惟系爭規約既係原告向苓雅區公所申請取得，復衡以系爭規約上所載之訂立時間87年9 月20日與原告大樓管理委員會最初成立後向苓雅區公所報備時間87年10月1 日相近，與一般規約制訂及報備流程時序相符，堪認系爭規約確屬原告大樓之規約而屬真正。

㈡原告得否向被告請求系爭房屋之管理費？如可，得請求之金額若干？⒈按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其應有部分比例分擔之；

區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第10條第2項、第21條分別定有明文，另系爭規約第10條第1項、第2項修正前乃規定「公共基金、管理費之繳納：一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項：㈠公共基金。

㈡管理費。」

「二、管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。

但第一次區分所有權人會議決議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之」，嗣經系爭會議決議修正系爭規約第10條第1項，於管理費部分增定「⑴1-2 樓200 元/ 月。

⑵住戶依坪數大小收取金額如下：450 元、500 元、530 元、580 元、700 元、830 元、870 元、920 元、1,000 元、1,030 元、1,070 元、1, 800元（上列是目前收費方式）」，有系爭規約、系爭規約第10條修正前後對照表及系爭會議決議紀錄在卷可佐（見本院卷第39頁、第101 頁、第60頁至第61頁）。

經查，被告為原告大樓之區分所有權人，亦為原告大樓共有部分之共有人，此有系爭房屋之建物登記謄本在卷可參（見本院卷第27頁），而原告大樓之共用部分之修繕、管理、維護費用均需自住戶管理費繳納，依前揭規定，不論系爭規約是否明訂收費標準，被告均應給付管理費，迨無疑義。

又被告係於70年3 月10日取得系爭房屋所有權，有系爭房屋之建物登記謄本在卷可參（見本院卷第27頁），另被告於本院101 年度雄小字第1230號案件（下稱系爭民事事件）審理中自承曾按期繳納管理費等語無訛（見系爭民事事件卷第76頁），雖被告嗣後於本件審理中表示因事件已久不記得有無繳納等語（見本院卷第86頁），復具狀表示被告曾暫時繳納管理費等情無誤（見本院卷113 頁），堪認被告確曾按時繳納原告大樓管理費乙情，再者，證人黃瑞宗到庭證稱：伊於95年間至原告大樓時，就依照原告原先收費方式收取等語明確（見本院卷第108 頁），益徵原告大樓在系爭會議決議修正系爭規約第10條以前，即有依系爭規約第10條修正後規定所載之管理費金額向住戶收取管理費之默示協議，此一默示協議業經多年履行，並經系爭會議決議由原告大樓多數區分所有權人肯認，而以系爭會議決議訂立於系爭規約中，是被告於系爭規約第10條修正前，被告仍應依慣例繳納管理費，再者，縱認系爭會議決議因召集人不合法而無效，致系爭規約不生修正之效力，惟酌以修正前系爭規約第10條第2項之規定，被告仍須依原告大樓住戶間默示分管協議之管理費金額繳納管理費，併此敘明。

⒉次查，訴外人即原告大樓住戶許會所有高雄市○○區○○路000 號9 樓之10房屋（下稱許會房屋）面積與被告所有之系爭房屋面積大小一致，而許會自95年起迄今每月繳納管理費450 元等情，有許會房屋之建物登記謄本、許會95年至103年1 月之費用收繳通知單可參（見本院卷第151 頁、第141頁至第149 頁），又依修正後系爭規約第10條約定，管理費收費金額依其現行收費方式分別為450 元、500 元、530 元、580 元、700 元、830 元、870 元、920 元、1,000 元、1,030 元、1,070 元、1,800 元，已如前述，是原告主張依過往慣例被告所應繳納之管理費為450 元等情，堪以信實，另被告迄至本件審理終結前均未對原告主張其自92年8 月起迄至102 年2 月止為繳納管理費乙情爭執，準此，原告向被告請求92年8 月起迄至102 年2 月止之管理費51,750元【計算式：450 元×115 期=51,750 元】，自屬有據。

⒊又查，民法係以私法自治為原則，承認當事人間得自主地創造其相互間私法關係，故當事人間所創設之法律關係，除有違反公共秩序及善良風俗或違反強制禁止規定之情事而被認為無效外，皆為民法所承認，而本件被告雖抗辯系爭規約修正後第10條規定並未將管理費計算方式明訂，且原告大樓住戶陳昇佐所有高雄市○○路000 號11樓之14房屋（下稱陳昇佐房屋）總面積為26.38 平方公尺、陽台面積為2.93平方公尺，而被告房屋總面積為28.04 平方公尺、陽台面積為2.70平方公尺，兩間房屋面積總數不同，然依原告所提出之管理費收費明細表所示，陳昇佐與被告所應繳納之管理費相同，是原告管理費收費標準混亂而無依據，自不得以此向被告請求管理費云云，然依前揭說明，基於私法自治原則，區分所有權人會議決議管理費金額並不以明訂管理費計算標準始生效力，僅要不違反法律之禁止規定即屬有效，又依修正後系爭規約第10條規定，450 元之管理費為原告大樓收取之最低管理費金額，是原告以此金額向被告及陳昇佐收取管理費，自難認對渠等有何失其公平之處，另被告亦未能具體說明原告以系爭會議決議管理費金額有何違反強制規定之處，是被告上開抗辯，自屬無憑。

⒋另被告雖抗辯系爭房屋為空屋應予酌半減收管理費等情，惟依系爭規約修正前後就管理費收繳部分均未區分空戶及住戶，而被告亦未能舉證證明原告過往向區分所有權人收取管理費時就空屋部分有酌半減收之慣例，況系爭房屋雖為空戶，然仍有機會使用原告大樓之其他公共設施及服務例如公共區域清潔、建築物維護、門禁管理等，而被告未為居住，亦為被告自身決定之事項，不得僅以此而謂管理費應予酌減，故被告上揭抗辯，自非可採。

㈢被告得否對原告之管理費請求主張時效抗辯？⒈按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1 年或不及1年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5 年間不行使而消滅，民法第126條定有明文，又民法第126條所謂1 年或不及1 年之定期給付債權，係指基於一定法律關係，因每次1 年以下期間之經過順次發生之債權而言，而本件管理費乃為按月給付之不及1 年之定期給付，自有上開5 年之短期消滅時效之適用。

次按民法第129條第1項第2款規定消滅時效，因承認而中斷，而該條所規定之承認，係指義務人向請求權人表示是認其請求權存在之觀念通知而言，又承認不以明示為限，默示的承認，如請求緩期清償、支付利息等，亦有承認之效力，另債務人於時效完成後所為之承認，固無中斷時效之可言，然既明知時效完成之事實而仍為承認行為，自屬拋棄時效利益之默示意思表示，且時效完成之利益，一經拋棄，即恢復時效完成前狀態，債務人顯不得再以時效業經完成拒絕給付，最高法院51年台上字第1216號、50年台上字第2868號判例意旨可參。

經查，本件原告曾於100 年10月14日主張被告積欠自92年8 月起迄至100 年10月止之系爭房屋管理費44,550元，而對被告提起系爭民事事件訴訟，業經本院受理在案，嗣原告於102 年1 月23日在法庭外因被告同意將系爭房屋交由原告管理委員會出租、出售，多餘金額再返還被告，而向承審法官當庭撤回系爭民事事件等情，業經本院依職權調閱系爭民事事件卷核閱無誤，且有原告於102年3 月1 日所書立之同意書（下稱系爭同意書）在卷可參（見本院卷第62頁），而觀諸系爭同意書，被告乃表示同意將系爭房屋交予原告管理委員會出租、出售，租金或房屋抵繳該屋之管理費，如有剩餘需歸還與被告，是自原告係因被告書立系爭同意書而撤回系爭民事事件訴訟及同意書文義等情以觀，被告應係同意將系爭房屋交予原告出租，並以此抵償原告於系爭民事事件中所請求之管理費，揆諸前揭規定及說明，堪認被告已承認原告於系爭民事事件所請求之管理費，是就原告提起系爭民事事件時已罹於5 年短期時效或未罹5年短期時效之管理費部分，業經被告前揭承認行為拋棄時效利益或時效中斷而重行起算，是原告於102 年3 月7 日提起本件訴訟請求自92年8 月起迄至102 年2 月止之管理費51,750元部分，就自92年8 月起迄至100 年10月止之系爭房屋管理費部分，因與系爭民事事件請求相同，依上揭說明，被告於提起系爭民事事件時已罹於時效之管理費部分，已因被告承認而拋棄時效利益，被告不得再以原告請求之管理費罹於時效為由拒絕給付，而尚未罹於時效之管理費部分，業經被告承認而時效中斷，並重行起算其時效，於原告提起本件訴訟時則尚未罹於5 年時效，另就非屬系爭民事事件請求之管理費部分，即自100 年11月起至102 年2 月止之系爭房屋管理費則於原告提起本件訴訟時尚未罹於5 年時效，準此，被告以時效抗辯拒絕給付原告本件請求之管理費，均非合理。

⒉至被告抗辯伊係遭原告於系爭民事事件所委任之訴訟代理人黃瑞宗脅迫始簽立系爭同意書，且已於102 年2 月8 日以存證信函廢棄、撤銷及終止系爭同意書等情，固據存證信函為證（見本院卷第63頁），惟依被告所陳，當時黃瑞宗係在本院法庭外所設置之椅子上與原告商議簽立系爭同意書事宜，且露出讓被告會害怕之眼神，還一直抱怨，致使被告心生畏懼而簽立系爭同意書，然衡之當時被告係在法庭之外，鄰近有法警及眾多往來之開庭人士在場，若被告確有遭脅迫之情，應可利用機會向他人求救，是被告遭黃瑞宗脅迫之可能性應不大，又細繹被告所陳黃瑞宗之眼神及抱怨之情，均難認有何脅迫被告之情，況黃瑞宗於102 年1 月23日系爭民事事件審理中已向承審法官表示伊於庭前向被告建議將系爭房屋委託原告管理委員會處理，決定是否出售或出租，餘額再給付與被告等情，而被告當庭向法官表示伊認為原告所述之方案可行，且於庭後在庭外與黃瑞宗商談，嗣兩造再入庭，由原告向承審法官表示兩造協議內容並撤回系爭民事事件訴訟，被告亦當庭反應同意原告撤回等情，業經本院依職權調閱系爭民事事件卷查核屬實，堪認被告當係同意該條件始簽立系爭同意書，而未非遭原告之訴訟代理人黃瑞宗所脅迫，是被告前揭所辯自非可採。

五、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第21條規定請求被告給付原告51,750元，及自起訴狀繕本送達翌日即102 年3 月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。

另本件係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。

六、末按當事人聲明之證據，法院應為調查。但就其聲明之證據中認為不必要者，不在此限，民事訴訟法第286條規定甚明。

所謂不必要者，係指聲明之證據中，依當事人聲明之意旨與待證之事實，毫無關聯，或法院就某事項已得心證而當事人仍聲明關於該事項之證據方法等情形而言，最高法院92年度台上字第2577號判決意旨參照。

經查，本件被告尚聲請傳喚證人曾正好到庭證明原告收取本件管理費核屬無據之事項，然本院就原告向被告收取管理費之依據及金額均已有心證，且被告亦未具體說明待證事項，是本院認為應無調查之必要，附此敘明。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 104 年 2 月 4 日
高雄簡易庭 法 官 姚怡菁
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 104 年 2 月 4 日
書記官 廖美玲
裁判費用計算式：
裁判費 1,000元
合計 1,000元