高雄簡易庭民事-KSEV,103,雄簡,1542,20150206,2

臺灣高雄地方法院民事判決 103年度雄簡字第1542號
原 告 陳金花
訴訟代理人 陳里己律師
楊啟志律師
陳勁宇律師
被 告 林惠珠
上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國104 年1 月19日辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落高雄市○○區○○○段○○段○○○○○○地號土地上之同小段○○○○建號建物（即門牌號碼高雄市○○區○○街○○○號房屋）遷讓交還予原告。

被告應給付原告新臺幣捌仟元，及自民國一百零三年七月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；

並自民國一百零三年七月一日起至交還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌仟元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣參仟貳佰元，由被告負擔新臺幣貳仟柒佰貳拾元，餘由原告負擔。

本判決第一項、第二項得假執行。

事實及理由

一、原告主張：被告前於民國99年間向原告承租門牌號碼高雄市○○區○○街00號房屋（高雄市○○區○○○段○○段0000○號，坐落基地為同小段0000-0地號土地，下稱系爭房屋），兩造復於101 年6 月6 日簽立房屋租賃契約書，租賃期間為101 年7 月1 日至103 年6 月30日，租賃條件沿用99年簽立之租賃契約，每月租金新臺幣（下同）16,000元，押租金32,000元（下稱系爭租約）。

詎被告自103 年2 月起即未再繳納租金，共積欠103 年2 月至6 月租金80,000元（計算式：16,000元×5 ），經以押租金32,000元抵充後尚欠48,000元，又系爭租約已於103 年6 月30日租期屆滿而消滅，被告仍繼續占有系爭房屋，拒絕返還原告，顯屬無權占有，應按月給付原告相當於租金之不當得利16,000元。

為此，爰依系爭租約之約定、租賃物返還請求權、所有物返還請求權及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。

並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓交還予原告；

㈡被告應給付原告48,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；

並應自103 年7 月1 日起至交還系爭房屋之日止，按月給付原告16,000元。

二、被告則以：系爭房屋為40年老舊公寓，系爭房屋樓上之2 樓房屋為投資客承購後，在短短2 個月期間拉皮整修出售，因施工不當引起水管破裂，造成系爭房屋嚴重漏水，原告經被告第二次通知後才來察看，雖有請抓漏師傅施工，然被告屋內文件、家具、辦公桌、電腦檔案等物件均已受損，並受有預期利益之損害，合計780,000 元（受損項目及金額見本院卷第85至88頁，下稱系爭損害），且施工後仍有其他地方漏水，原告只知催繳房租，對被告所受損害一概不管，叫伊自己找2 樓房東賠償，已非過失而係故意侵權行為，被告得依民法第435條、第184條第1項前段、第216條之規定請求原告賠償其所受780,000 元之損害，並以此為抵銷抗辯，將被告每月應繳房租減半為8,000 元，以此扣抵計算直至原告賠償780,000 元完畢為止等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事項：㈠兩造簽立系爭租約，租賃期間為101 年7 月1 日至103 年6月30日，租賃條件沿用99年簽立之租賃契約，每月租金16,000元，押租金32,000元。

被告已繳納32,000元押租金。

㈡被告未繳納103 年2 月至6 月之租金。

㈢系爭租約已於103 年6月30日租期屆滿，兩造並未續約。

㈣系爭房屋於103 年2 月曾發生漏水情事，原告曾請工程行進行抓漏、維修。

四、本件之爭點：㈠原告得否請求被告遷讓返還系爭房屋？㈡被告得否主張減少租金為8,000 元？㈢原告請求被告給付租金及相當於租金之不當得利，有無理由？若有，金額各為若干？㈣被告所為抵銷抗辯有無理由？

五、本院得心證之理由：㈠原告得否請求被告遷讓返還系爭房屋？按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第450條第1項、第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。

又依系爭租約第6條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉貨主張任何權利。」

，有系爭租約附卷可參（見本院卷第8 頁），經查，系爭房屋為原告所有，且系爭租約已於103 年6 月30日租期屆滿，兩造並未續約，被告迄今尚未返還系爭房屋等事實，經原告提出系爭租約、系爭房屋建物登記謄本為證（見本院卷第8 至11、14至15頁），復為兩造所不爭執，自堪信為真實。

則依前揭法律規定，系爭租約既已因租期屆滿而消滅，被告即應返還系爭房屋，被告所為原告未修繕房屋漏水等抗辯，均不足作為免於遷讓返還系爭房屋之理由。

是原告依系爭租約第6條及租賃物返還請求權、所有物返還請求權之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據，應予准許。

㈡被告得否主張減少租金為8,000 元？⒈被告抗辯：伊因系爭房屋漏水受有系爭損害，伊每月應給付之16,000元租金應在事發時減半為8,000 元等語，並援引民法第435條之規定為減少租金之依據。

按民法第435條第1項規定：「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。」

，然系爭房屋漏水情事，與租賃物滅失之情形並不相同，被告引用民法第435條規定為請求減少租金之依據尚有未合。

又被告抗辯系爭房屋因2 樓施工不當、原告經通知未修繕導致漏水致其受損，故應自漏水發生時減半租金等情，已含有原告未盡修繕義務使系爭房屋未合使用狀態之意，而依民法第423條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態」。

是故租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。

又按承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務，民法第441條定有明文。

則於出租人未盡此項義務時，依民法第441條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務，最高法院92年度台上字第2640號裁判意旨參照。

依前開說明，原告仍有除去漏水情形使系爭房屋保持合用狀態之義務。

⒉依被告所提漏水照片顯示系爭房屋漏水範圍非小（見本院卷第89至131 頁），及原告提出之修繕估價單記載：「. . .，一樓閣樓滲漏地板積水，天花板滴大水」等語，核與被告所提一樓辦公室天花板嚴重漏水情形、二樓夾層地板泡水等情大致相符，其所提照片應非虛妄而堪以採信，足見系爭房屋漏水程度並非輕微。

又依被告所述可知，系爭房屋應係自103 年2 月農曆過年期間漏水，經被告於春節假期結束發現漏水，且其陳稱：伊有第一時間告知房東因2 樓修繕，造成文件、電腦檔案嚴重毀壞，過了5 、6 天伊又告訴房東，第1 次與第2 次約隔10天才來看，房東第2 次來看說給他10天修繕時間找人來抓漏，後來有請人來修繕等語（見本院卷第82頁）。

而103 年農曆春節期間為103 年1 月30日除夕至103 年2 月4 日初五，有行政機關辦公日曆表附卷可參，復觀諸原告所提上開估價單亦記載修繕保固期間自103 年2 月27日起一節，堪認被告所述通知原告修繕之間隔期間應屬可採，則原告經被告通知後雖有請人到場修繕，然系爭房屋於103 年2 月份實已難為全部正常使用，本院衡量系爭房屋於103 年2 月間漏水情形，認被告抗辯房租應減少二分之一為8,000 元，尚非無據，應予准許。

被告另稱：第一次修繕後不到半年時間，約103 年2 月至3 月又第二次漏水，是夾層裝潢的接縫在漏水，伊有通知原告來看，但他就沒有來看了等語，及依被告提出2 樓夾層第2 次漏水照片顯示之滴水或水漬地點，與第一次尚有不同，其抗辯1 樓辦公室及2 樓夾層尚有漏水情形應可採信，則嗣後原告既未另請人到場修繕，自有未盡修繕義務之情形，而使系爭房屋尚難合於使用目的，是就103 年2 月份以後之租金，被告抗辯房租應減少二分之一為8,000 元，亦屬可採。

㈢原告請求被告給付租金及相當於租金之不當得利，有無理由？若有，金額各為若干？⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。

又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可資參照）。

系爭租約係於103 年6 月30日期限屆滿而消滅，則103 年2 月至6 月兩造間既有租約存在，被告即應給付租金，惟其得減少租金為8,000 元，如前所述，是原告得請求被告給付之租金額，經以押租金32,000元抵充後，應為8,000 元（計算式：8,000 元×5 月－32,000元），逾此部分之請求，即屬無據，不應准許。

⒉次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；

不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還，應償還其價額，民法第179條、第181條但書亦分別定有明文。

又無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179條前段之規定，請求相當於租金之不當得利，最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照。

系爭租約既於103 年6 月30日消滅，被告即負有返還系爭房屋之義務，然被告迄今仍占用系爭房屋，即屬無權占有而受有相當於租金之利益。

依前揭說明，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利，核屬有據。

又系爭租約原約定每月租金為16,000元，惟因上開漏水情事經本院認定減少為8,000 元，應可認為被告無權占有系爭房屋所受有相當於租金之不當得利，亦應以此等標準為計算依據，是原告應可請求自系爭租約消滅後即自103 年7 月1 日起至遷讓交還系爭房屋之日止，以每月8,000 元計算相當於租金之不當得利，原告逾此範圍之請求即無從准許。

㈣被告所為抵銷抗辯有無理由？⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。

損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。

依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第184條第1項前段、第216條分別定有明文。

又損害賠償之債，已有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在，且主張對造應負侵權行為責任者，應就對造之有故意或過失負舉證責任，最高法院48年台上字第481 號、58年台上字第1421號判例意旨參照。

被告抗辯：原告經通知未修繕系爭房屋為故意侵權行為，故依民法第435條、第184條第1項前段、第216條規定，請求原告賠償其所受780,000 元之損害，並以此為抵銷抗辯，按每月應房租減半為8,000 元，扣抵計算直至原告賠償780,000 元完畢為止等語，為原告所否認，並主張：依被告所述漏水原因不可歸責於伊，且被告並無證據證明漏水損害何物品及損害金額，被告主張抵銷無理由等語，自應由被告就原告有故意不法行為導致其受有系爭損害之事實負舉證責任。

⒉經查，被告於本院審理時已陳明：系爭房屋漏水為2 樓拉皮修繕造成，因一般修繕要3 至4 個月，但他們用了很短2 個月時間，系爭房屋將近40年屋齡，禁不起樓上用這麼短的時間修繕房屋，第2 次漏水伊知道是2 樓投資客要趕快賣房子，所以過年時將水管敲破，後來在103 年2 、3 月來修沒修好，所以又造成系爭房屋漏水等語（見本院卷第81至82頁），已無從認定系爭房屋漏水係可歸責於原告，而依前開說明，原告固負有保持租賃物合於使用之修繕義務，然原告於第1 次漏水時已僱用工人抓漏、修繕一節，經被告陳明在卷（見本院卷第82頁），難認原告有何故意不法侵害行為。

又縱依被告所述原告未於第2 次漏水時進行修繕，然被告主張之系爭損害悉因系爭房屋樓上2 樓房屋漏水導致，與原告未為修繕間是否具有相當因果關係尚非無疑，況被告所提系爭損害賠償金額明細表，僅為個人所臚列估算金額，並未提出任何單據或證明就損害金額舉證，其抗辯受有780,000 元之損害，已難憑採，且依上開明細表記載內容，亦難認定被告有何預期利益之損害。

從而，被告抗辯原告應依民法第184條第1項前段、第216條之規定，負故意侵權行為損害賠償責任，且以應付租金為抵銷抗辯，無足可採。

六、綜上所述，本件原告依系爭租約之約定、租賃物返還請求權、所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求：㈠被告應將系爭房屋遷讓交還予原告；

㈡被告應給付原告8,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即103 年7 月29日（見本院卷第29頁送達證書）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；

並應自103 年7 月1 日起至交還系爭房屋之日止，按月給付原告8,000 元，為有理由，應予准許；

逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 104 年 2 月 6 日
高雄簡易庭 法 官 周佳佩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 2 月 6 日
書記官 陳恩慈