高雄簡易庭民事-KSEV,103,雄簡,1630,20150225,1

臺灣高雄地方法院民事判決 103年度雄簡字第1630號
原 告 蔡信雄
被 告 林政旭
訴訟代理人 林祺祥律師
上列當事人間請求給付仲介費用等事件，本院於民國104 年1 月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：原告為被告多年好友，被告於民國102 年間欲出售其所有之高雄市○○區○○段○○段○000 地號土地（下稱系爭土地），遂委請原告居間仲介買方，兩造並簽訂土地買賣契約委託書，經原告多方奔走並介紹多名建商，均未成交買賣，原告乃商請其他仲介業者即訴外人洪牡丹、顏秀琴共同尋覓買方，嗣於102 年8 月間覓得訴外人即居興建設公司負責人林詠盛有意洽購系爭土地，再經原告、洪牡丹及顏秀琴密集邀集被告及林詠盛等人在洪牡丹住處多次協商，系爭土地終於102 年10月間以總金額約新臺幣（下同）7600萬元成交買賣，依業界一般行情，原告、洪牡丹及顏秀琴自得向被告主張以系爭土地成交金額1 ﹪計算之仲介費用約76萬元，詎被告夥同洪牡丹、顏秀琴等人對原告隱瞞上開成交之事實，僅交付洪牡丹及顏秀琴35萬元仲介費用，原告得知此情後深感痛心，遂向被告請求其應得之仲介費用410,000 元，然遭被告以惡言拒絕，僅以6,000 元紅包打發原告，為此，爰依兩造間居間契約，請求被告給付仲介費用404,000 元及精神慰撫金50,000元等語。

並聲明：被告應給付原告454,000 元。

二、被告則以：被告確曾於100 年間委請原告於6 個月期限內仲介買方，並經原告介紹而認識洪牡丹、顏秀琴等人，亦曾於100 年間與原告、林詠盛、洪牡丹及顏秀琴等人在洪牡丹住處就系爭土地買賣事宜進行多次磋商，然因系爭土地之建築線存有爭議，林詠盛考量日後將有無法使用之風險而不願購買，故買賣並未成交，嗣上開建築線問題已於102 年間獲得解決，始經林詠盛委請訴外人黃莊哲居間媒介，並由被告整合其他地主意見，終能將系爭土地及鄰近土地一併成交買賣，而被告未於102 年間委請原告仲介系爭土地買賣事宜，兩造間更未簽訂書面居間契約，原告亦未於102 年間參與系爭土地買賣協商過程，自不得請求仲介費用等語置辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、本院得心證之理由：

（一）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；

居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬；

居間人支出之費用，非經約定不得請求償還。

前項規定，於居間人已為報告或媒介而契約不成立者，適用之，民法第565條、第568條第1項、第569條分別定有明文。

又民法所定之居間包含報告訂約機會之報告居間，及訂約之媒介居間，所謂媒介居間，係以居間人於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，且媒介居間人亦以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，亦即居間人之報酬請求權乃繫於一定之條件即契約之成立。

換言之，委託人之給付義務附有停止條件，當委託人所期待之契約「因居間人之媒介而成立者」，委託人即負有給付約定報酬之義務。

而此條件之成就或不成就乃繫於委託人之意思決定，委託人並不負有因居間人媒介而訂立契約之義務，居間人須承擔結果發生或不發生之風險，而有別於一般雙務契約，最高法院52年台上字第2675號判例、58年台上字第2929號判例可資參照。

（二）原告主張被告曾於102 年就系爭土地出售事宜委請原告仲介買方，經原告多方奔走並商請其他仲介業者洪牡丹、顏秀琴共同尋找，乃於102 年8 月間覓得有意購買系爭土地之林詠盛，並經原告、洪牡丹及顏秀琴密集邀請被告及林詠盛在洪牡丹住處磋商多次，終於102 年10月間以總金額7600萬元成交買賣等語，惟經被告所否認，並前詞置辯。

經查，系爭土地及高雄市○○區○○段○○段○000 地號、第769 地號、第770 地號、第771 地號及第772 地號之土地原為被告及其他共有人所有，並於102 年8 月11日售予林詠盛之事實，業據被告提出地籍圖騰本、不動產買賣契約書及臺灣土地銀行支票影本為證（見本院卷第96頁至第108 頁），此部分事實堪以認定。

而上開土地之買賣過程，經證人林詠盛到庭證稱：「（法官：本件買賣協商過程多久？經過為何？）第一次約100 年時，見面裡面有原告、被告、洪牡丹、顏秀琴，另一位地主張先生，黃莊哲有無在場我忘了，但是第二次以後他就有在場，後來因為價格問題沒有談妥，及一些建築線的問題及共有人價錢談不攏的問題。

後來就有第二次的商談（同年隔幾個月），因我要求鑑界，土地是否有鄰接道路有問題，被告他們有去鑑界，因為鑑界出來我們有發現有鄰接但是那是水防道路，建築線無法出來，我覺得本件有困難，就先擱置1 、2 年，等於半放棄，有告訴地主，若建築線可以解決，我們再來談。

隔了一年多，顏秀琴、莊哲又來找我，本件可以談，地主那邊有作一些處理，且共有人大致都談好了，但是當時叫出來還是有一些共有人有問題。」

等語（見本院卷第68頁），核與證人黃莊哲、洪牡丹等人證述內容相符，堪信被告與林詠盛間各曾於100 年及102 年間就系爭土地買賣事宜進行磋商，且100 年間因系爭土地存有建築線爭議而無法成交買賣，俟上開建築線爭議於102 年間獲得解決，被告與林詠盛始重新磋商系爭土地買賣事宜等情。

被告辯稱原告僅於100 年間在洪牡丹住處與被告及林詠盛等人共同協商系爭土地買賣事宜，至102 年間之磋商成交過程並無原告參與乙節，亦經證人林詠盛、黃莊哲及洪牡丹到庭證述一致，堪信為真實，是原告主張其於102 年間在洪牡丹住處居間磋商系爭土地買賣事宜，顯非事實，加以原告遲至本件言詞辯論終結前皆未提出土地買賣契約委託書以資證明，其主張被告曾於102 年間委託原告仲介系爭土地之買家，且因原告居間磋商而成交買賣等情，即屬無據。

（三）原告復主張本件買賣若非原告介紹，被告無從認識買方林詠盛，系爭土地買賣將無法成交，被告應給付報酬云云。

惟原告於100 年間向同為仲介業者之洪牡丹告稱系爭土地欲出售消息，經洪牡丹轉知其他仲介業者之顏秀琴及其子黃莊哲，再由顏秀琴及黃莊哲仲介林詠聖前來協商買賣等情，除經原告自承在卷（見本院卷第66頁），亦為證人林詠盛、黃莊哲及洪牡丹等人證述明確（見本院卷第68頁、第73頁及第76頁），是原告僅介紹仲介業者洪牡丹予被告認識，乃另由洪牡丹、顏秀琴及黃莊哲等人居間簽線，被告始知悉林詠盛有洽購系爭土地之意願，是此締約機會是否仍屬原告所報告，已非無疑。

況原告自承其經被告委請仲介買方時，被告即拜託原告本件買賣必須講成等語（見本院卷第92頁），足見兩造100 年間約定之居間契約係媒介居間性質，參以首揭意旨，不以原告報告締約機會為足，尚待原告進一步為之說合，且系爭土地之買賣契約亦因此媒介而成立，原告始得請求居間報酬，是原告參與之100 年間買賣協商已於當時破局，其於系爭土地買賣成交前之102 年間磋商及議價過程又未參與均如前述，則系爭土地買賣契約非因原告媒介而成立甚明，其不得請求報酬至為明灼。

（四）原告再質以系爭土地之買賣協商因建築線爭議而遭擱置，被告曾稱如果有辦法繼續進行就繼續進行，詎料被告之後即故意不告知原告其處理之結果，並惡意隱瞞原告系爭土地已於102 年間與林詠盛成交之消息云云。

然查，系爭土地於102 年間成交買賣時，被告並未要求洪牡丹勿將系爭土地成交一事告知原告，此經證人洪牡丹證述在卷（見本院卷第78頁至第79頁），且原告就被告惡意隱瞞乙節又未另舉證以實其說，已難信其主張為真實。

況按媒介居間人以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬，最高法院固有58年台上字第2929號判例意旨可供參照，然若契約未經居間人媒介就緒，買賣雙方就交易關鍵事項仍存有重大爭議，尚待進一步協調折衝時，則縱居間人前曾參與協商，且嗣委託人與相對人訂立買賣契約，即非上開判例所指涉之情形，居間人不得向委託人請求報酬，乃屬當然。

質之證人黃莊哲到庭證稱：「（法官：參與本件土地仲介之源由？）這個案件是我母親顏秀琴她跟我提到被告要賣土地，才去和洪牡丹家談，在場有證人林詠盛、地主林政旭、原告、我的母親和洪牡丹，還有一位張先生他是鄰地地主，當時是民國100 年，後來有幾個問題無法繼續協商下去，因為土地持分人並沒有完全同意要出售土地，只有部分人同意出售，且大家價格不一，最重要是當時沒有辦法訂出建築線，這樣的話土地買了就沒有用，所以，就沒有談成就擱置了。

後來102 年地主跟我聯繫說他有相關的陳情及相關事情，建築線的問題可以解決，後來就幫他處理了很多事，包括持分問題，我再去找買方，詢問是否有意願繼續購買土地，後來就繼續協商，到102 年大約5 月時，地主就約了相關持分人見面談，這次我叫我母親找洪牡丹來，不過還是沒有談成，又隔了約1 、2 週，地主林先生主導協商才談成。」

等語（見本院卷第72頁），與林詠盛前揭證述內容相符，可見前揭建築線爭議雖於102 年磋商前已獲解決，然系爭土地之其他共有人對售價等重大交易事項仍有分岐，復經被告及黃莊哲等人於102 年間從中斡旋始能達成出售合意，況100 年間協商買賣之土地範圍與102 年間成交範圍亦不完全一致，復經證人黃莊哲結證明確，是原告參與之100 年間協商顯未就土地買賣關鍵事項說合成立，縱被告於102 年間復與林詠盛簽訂買賣契約且未告知原告此一事實，參以上揭說明，原告仍不得請求被告給付報酬。

（五）末按債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任，民法第227條之1 固有明文規定。

然查，原告主張兩造間於102 年間簽訂居間契約並非事實已如前述，其就被告於100 年間居間契約有何債務不履行侵害其人格權之情事亦未具體陳明並加以舉證，自難信其主張為真實，準此，原告依兩造間居間契約關係請求被告給付慰撫金50,000元云云，並無所據。

四、綜上所述，本件原告依兩造間居間契約法律關係，請求被告給付仲介費用404,000 元及非財產上損害賠償50,000元，均為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 104 年 2 月 25 日
高雄簡易庭 法 官 宋恩同
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 104 年 2 月 25 日
書 記 官 陳麗靜