高雄簡易庭民事-KSEV,103,雄簡,1984,20150217,1

臺灣高雄地方法院民事判決 103年度雄簡字第1984號
原 告 可家不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 郭淑貞
訴訟代理人 朱金火
鄭正誠
被 告 孫薇涵
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國103 年2 月4 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣參拾壹萬參仟元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行。

事實及理由

一、被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：被告於民國103 年5 月28日委託原告出售門牌號碼高雄市○○區○○○路000 號7 樓之6 房屋（下稱系爭房屋），委託價格新臺幣（下同）710 萬元（含傢俱），服務費為成交價3%，並簽訂不動產專任委託銷售契約書。

嗣訴外人即買方游林淑禎同意以上開委託價格購買，且交付原告10萬元斡旋金，並簽訂不動產買賣意願書、權益確認書，三方且約定於103 年6 月6 日上午一同至原告辦公室簽約。

詎被告於103 年6 月5 日自美返台，卻在當晚以感覺不是很舒服為由，拒不簽約。

依不動產專任委託銷售契約書第10條第2項及不動產買賣意願書第6條約定，被告反悔不賣，係屬可歸責於被告致無法完成簽約，被告應加倍返還買方已付之定金10萬元，並按約定報酬即成交價3%給付原告作為違約金，另原告本於此買賣契約成立時得向買方收取成交價2%之報酬，因被告違約致原告喪失此可得預期之利益，被告並應依民法第216條規定賠償原告，是被告自應給付原告按成交價5%計算之違約金及損害賠償355,000 元（計算式：710 萬元×5%＝355,000 元）。

又買方游林淑禎已將得對被告請求加倍返還之定金10萬元債權讓與原告，爰依不動產專任委託銷售契約書、不動產買賣意願書、債權讓與之法律關係、民法第216條規定提起本訴等語，並聲明：被告應給付原告455,000 元。

三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

四、得心證之理由㈠原告主張之上開事實，業據提出不動產專任委託銷售契約書、不動產買賣意願書、權益確認書、要約書、LINE對話紀錄翻拍照片、買方游林淑禎之債權移轉同意書等件為證（本院卷第6 頁至第48頁、第98頁），堪認原告所述為真。

而依不動產專任委託銷售契約書第10條第2項約定：「若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，買賣契約視為有效成立，甲方（即被告）同意授權乙方（即原告）無須再行通知即得全權代理收受定金、通知買方成交、並代為保管定金，前開事項未經甲方同意授權乙方代為收受買方支付之定金者，視為不授權。

甲方應於乙方通知後5 日或依書面所約定日期出面簽訂不動產買賣契約書，於簽約時將定金交付予甲方，該定金即轉為買賣價款之一部分。

如因可歸責於甲方之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並按約定報酬即成交價4%（後約定為3%）給付乙方，作為違約金。」

；

依不動產買賣意願書第6條約定：「斡旋金轉為定金後如買方有反悔不買情事或違反已約定事項，致無法簽訂買賣契約時，定金由賣方沒收；

若係賣方反悔不賣或違反已約定事項，致無法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返還買方已付之定金。」

等語，是本件兩造簽立不動產專任委託銷售契約書後，原告已覓得買方游林淑禎，且買方出價已達委託價格，原告亦已收受買方10萬元之定金，且經被告同意回國簽約，詎被告嗣後拒不簽約等情，已如前述，堪認被告確有違約情事，則原告請求被告給付成交價710 萬元之3%即213,000 元（計算式：710 萬元×3%＝213000元）作為違約金，並依債權讓與之法律關係，請求被告將應加倍返還買方之定金10萬元給付予原告，確屬有據。

㈡至原告另主張本於買賣契約成立時得向買方收取成交價2%之報酬，因被告違約致原告喪失可得預期之利益，被告亦應賠償原告一節，惟按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。

其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第2項定有明文。

是違約金有賠償額預定性違約金及懲罰性違約金，前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額，於有債務不履行之情事發生時，債權人得不待舉證證明其損害係因債務不履行所致，及其損害數額之多寡，即得按約定之違約金請求債務人給付，債權人不得因證明實際所受損害多於違約金數額，而請求按損害額賠償，債務人亦不得證明債權人未受損害，或實際損害額不及違約金數額，而請求減免賠償。

後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。

當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之，如無從依當事人意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為損害賠償額預定性違約金。

本件不動產專任委託銷售契約書第10條第2項約定之違約金，並未特定被告未於適當時期以適當方法履行債務時，即應處以違約金，亦未特別載明其性質係屬懲罰性違約金，揆諸前開說明，自應視為損害賠償總額預定性質之違約金，此亦為原告所自承在卷，準此，原告不得以其實際受損之金額高於契約約定之違約金，即主張被告除違約金外，應另行賠償原告其餘損失。

是原告固曾與買方游林淑禎簽訂不動產買賣意願書，並於被告與買方游林淑禎就系爭房屋之買賣成立時，原告可自游林淑禎處取得成交價2%之服務報酬，致原告確因本件買賣契約未成立而失其可得預期之利益142,000 元（計算式：710 萬元×2%＝142,000 元），然揆諸前揭說明，原告已不得再向被告請求損害賠償總額預定性質違約金213,000 元以外之金額，原告此部分請求，自難憑採，應予駁回。

五、綜上所述，原告請求被告給付313,000 元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造間其餘主張及舉證，經本院審酌後認與判決之結果不生影響，不再逐一論列，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 104 年 2 月 17 日
高雄簡易庭 法 官 翁熒雪
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 104 年 2 月 17 日
書 記 官 卓榮杰