高雄簡易庭民事-KSEV,103,雄簡,2084,20150821,3

臺灣高雄地方法院民事判決 103年度雄簡字第2084號
原 告 温淑美
被 告 胡定毅
訴訟代理人 周崇賢律師
上列當事人間給付租金等事件，本院於民國104 年7 月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告肆拾萬叁仟叁佰壹拾柒元，及自民國一０三年八月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之五十一，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

但被告如以新臺幣肆拾萬叁仟叁佰壹拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項第3款定有明文。

查原告起訴請求被告給付租金及管理費共新臺幣（下同）395,808 元及遲延利息，嗣於本院審理中，另追加請求水費、電費、瓦斯費、系爭房屋於租期內所受之損害及原告代墊之電梯修繕費用，而擴張訴之聲明為請求被告給付780,459 元及遲延利息。

而上開追加部分之請求，均係於兩造租賃關係存在中所發生，且與租賃標的物相關，有社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於追加之訴得加以利用，核與前開規定相符，應予准許。

二、原告主張：被告於民國99年9 月1 日向原告承租位於高雄市○○區○○○路000 號13樓新領袖大樓內之房屋（下稱系爭建物），租賃期間自99年9 月1 日起至101 年8 月31日止共2 年，每月租金為15,000元，系爭房屋之管理費、水電費用、瓦斯費用亦應由被告負擔（下稱系爭租約），且被告尚未給付原告押租金30,000元。

然被告自承租系爭房屋後，均未繳納任何一期租金、管理費、水電、瓦斯費用，是被告於自99年9 月1 日起至101 年8 月31日止（共24個月）之租期內共積欠租金360,000 元（15,000元×24=360,000元），並由原告先行代墊管理費35,808元、水費1,467 元、電費4,047元、瓦斯費2,137 元。

又被告既承租系爭房屋，但未盡善良管理人注意義務，以致系爭房屋因風災而淹水，受有損害372,000 元，且因系爭房屋內之淹水漫延至屋外，另損及系爭房屋所在之大樓電梯，導致電梯毀損，原告因而先行代墊電梯維修費5,000 元，故被告應給付原告780,459 元（計算式：360,000 元＋35,808元＋1,467 元＋4,047 元＋2,137 元＋372,000 元＋5,000 元=780,459元）。

爰依系爭租約、侵權行為、不當得利法律關係，依法提起本訴，並聲明：如變更後聲明。

三、被告則以：被告之生活範圍均在北部，並無在高雄租屋之必要，而系爭租約係因原告向第一銀行申請卡債協商時，為使第一銀行相信對被告有租金債權，兩造方以通謀虛偽意思表示之方式簽訂，以使第一銀行於審查原告之卡債協商時可順利通過，故系爭租約均為原告所填寫，被告僅是配合簽名，實際上並未承租系爭房屋，並有持續向原告追討兩造通謀虛偽作成之系爭租約，且兩造於99年2 月26日起即未再聯絡，故被告不可能於99年9 月1 日與原告簽訂系爭租約。

再者，原告於租期內，亦有居住於系爭房屋之情事，且系爭房屋所在之大樓，均無人見到被告進出系爭房屋，被告戶籍地之水電費用亦無減少，甚至被告至高雄出差時，亦另外住在賓館而非系爭房屋，倘被告確有承租系爭房屋，豈有居住賓館之必要？可見系爭房屋並未出租予被告使用居住，況依經驗法則，若承租人有欠繳租金，出租人應會有催繳或終止契約之請求，但於租期內，原告均無催繳或請求交還房屋，足徵系爭租約是兩造以通謀虛偽意思表示所作成。

而系爭房屋於102 年8 月至9 月間因風災淹水，此係因原告自己在系爭房屋出堆積垃圾導致淹水，原告再央求被告前去幫忙處理，並非被告有承租或居住在系爭房屋。

且原告於他案已主張以本件所請求之租金主張抵銷，故原告應不得再行提起本訴等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、本院得心證之理由：原告上開主張，據其提出房屋租賃契約書（承租人為被告）、臺灣電力股份有限公司高雄區營業處函文暨電費明細、土地所有權狀、系爭房屋建物所有權狀、高雄市政府廢棄物代運費收據（99年11月22日，編號009253）、臺灣自來水公司繳費證明、欣高石油氣股份有限公司電費明細、臺灣臺中地方法院檢察署檢察官102 年度偵字第21679 號不起訴處分書、臺灣高等法院臺中分院檢察署103 年度上聲議字第1789號處分書、新領袖大樓管理委員會住戶繳款明細、系爭房屋照片、估價單、新領袖大樓管理委員會公告為證，然均為被告所否認，並抗辯如上，是本件爭點厥為：（一）兩造是否基於通謀虛偽意思表示而簽訂系爭租約？被告是否向原告承租系爭房屋？被告是否應給付租金予原告？（二）被告是否應返還原告代墊之管理費、電費、水費、瓦斯費用？（三）被告是否應賠償系爭房屋因風災所受損害？（四）被告是否應返還原告代墊之新領袖大樓電梯修繕費用？茲將本院得心證之理由分述如下：（一）兩造簽訂系爭租約並非基於通謀意思表示，被告有向原告承租系爭房屋，並應給付系爭房屋之租金360,000 元予原告：⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。

但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條規定明確。

是主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，應就此利己事實負舉證責任，若不能舉證，按諸舉證責任分配之原則，即應承擔舉證不足之訴訟上不利益。

⑵原告主張被告與伊簽訂系爭租約並承租系爭房屋等節，經查，系爭房屋為原告所有，業據原告提出系爭房屋建物所有權狀為證（本院卷一第14頁），且為被告所不爭執，應可先予認定。

次查，系爭租約上之簽名為被告所親簽，為被告於本院審理中及另案偵查時所不否認，有被告民事答辯狀、臺灣臺中地方法院檢察署檢察官102年度偵字第21679 號不起訴處分書、臺灣高等法院臺中分院檢察署103 年度上聲議字第1789號在卷可參（本院卷一第51至55頁、第77頁），是系爭租約應為被告所親簽無疑，被告抗辯於99年2 月26日起即未再與原告聯絡而未簽訂系爭租約，顯非實在。

又詳閱系爭租約內容，被告分別在系爭租約封面、房租收付款明細欄、立契約書人欄、添增條款處均有簽名表示確認，復觀系爭租約之內容，非但各欄位均有填載外，就不需要之約定內容，亦有畫線刪除，或者在約定條款後方另行記載「視情況而定」、另行註記「請被告不承租時，把房屋歸還原告時，要以當初出租房屋原貌歸還原告，恐說無憑，特寫此聲明！！兩方於自由意識下，書寫之」而增添系爭租約條款，並由被告親簽及加註日期，更有記載被告已收受系爭房屋鑰匙、磁卡、車庫遙控器，且有知悉原告之銀行帳號等情，有系爭租約附卷可憑（本院卷第67至74頁），可證兩造就系爭租約內容應有詳細討論，並就不必要之租約內容刪除，且加註兩造已達成共識之事項並完成初步交屋事項，而確有成立系爭租約之意思存在，果若被告僅為協助原告製造虛偽租金債權之文書，以便利原告向銀行申請債務協商，而基於通謀虛偽意思表示簽訂系爭租約，則兩造實無就系爭租約內容鉅細靡遺之加註或刪除，被告亦無庸多次在系爭租約上簽名確認。

準此，被告應有簽訂系爭租約並向原告承租系爭房屋之意思，洵堪認定。

⑶被告抗辯並未與原告簽訂系爭租約，系爭租約係供原告申請債務協商時以通謀虛偽意思表示所作成，被告並有持續向原告追討該通謀虛偽之系爭租約，且原告於租期內，有居住於系爭房屋，系爭房屋所在之大樓，亦無人見到被告進出系爭房屋，被告戶籍地之水電費用亦無減少，可見被告並未承租系爭房屋而使用，況若被告有欠繳租金，原告卻均未追討或請求交還房屋，顯與常情不合會有催繳或終止契約之請求，但於租期內，原告均無催繳或請求交還房屋，是系爭租約係兩造以通謀虛偽意思表示所作成云云，並以證人廖曼伶、張靜萍之證言、被告桃園住處之水電費資料、兩造間之簡訊、信件往來資料為其依據，惟查：①證人即第一銀行職員廖曼伶證稱被告當時主動告知伊系爭租約是假的，但第一銀行或伊並無法確認系爭租約之真偽，因第一銀行收到的也是影本，且只作形式書面審查等語明確（本院卷一第219 至222 頁）。

另經本院函詢訴外人即受被告委任對原告提起詐欺告訴之許朝昇律師，原告是否曾於該詐欺案件中坦承與被告通謀虛偽作成系爭租約一事，函覆內容即檢附被告於該詐欺案件中所提出之書狀，並記載「卡債協商初期，原告請被告假冒有租高雄房屋，請原告簽一份房屋租賃（誤繕為任）契約書，實際上被告未承租過」等語，有民事陳報狀暨所附案件概述說明1 份存卷可憑（本院卷第259 至260 頁）。

然不論依證人或函覆內，均僅是被告本人片面向他人所表達系爭租約不實在之言詞或書面陳述，原告從未對證人或該詐欺案件中坦承系爭租約為虛偽意思所製作之表示，被告以上開證人證述或函覆內容認定原告自承系爭租約為虛偽製作為其抗辯憑據，顯然無由。

②又被告抗辯伊在桃園縣龜山鄉○○○街00號9 樓之2之住處於系爭房屋之租賃期間內之水費在261 元至490 元之間，電費則在825 元至1,915 元之間；

於101年1 月14日、28日分別入住新大南科大飯店、楠都賓館；

且於系爭租約之租賃期間內，新領袖管理大樓無人知悉被告是否承租系爭房屋，亦無人查見被告出入系爭房屋，均見被告並未居住在系爭房屋，而未向原告承租系爭房屋等情，有臺灣電力公司電費收據、臺灣自來水公司水費收據、有刷卡單據、統一發票、台北富邦銀行信用卡消費明細、新領袖大樓管理委員會102 年10月11日( 102 ) 新領袖字第0000000 號函文存卷可參（本院卷一第135 頁、本院卷二第126 至138 頁、第164 至167 頁、第171 至173 頁），並經證人即新領袖大樓住戶張靜萍、訴外人即新領袖大樓前任主委施宏達於本院及他案審理中分別陳述明確，有本院104 年6 月4 日言詞辯論筆錄、臺灣高等法院臺中分院103 年度上字第85號事件103 年10月27日準備程序筆錄附卷可佐（本院卷一第135 頁、第233 頁、本院卷三第43至44頁）。

然查，被告於上開桃園住址之水電費用，其費用最多相差近2 倍之數額，是被告於租賃期間內是否持續在上址居住，並非全然無疑，無從認定被告均持續居住於上址而未居住於他處。

再者，訴外人即新領袖大樓另一前任主委許雲晴亦於他案中證稱新領袖大樓雖有要求住戶在出租房屋時需向新領袖大樓之管理委員登記，但並非強制，故新領袖大樓管委會亦可能並未知悉住戶將房屋出租他人之情事，有前揭準備程序筆錄可佐，且此情亦為證人張靜萍所不否認（本院卷三第45、47頁），是新領袖大樓管委會或其他住戶，對兩造間之租賃關係存在與否，實無從知悉，況承租人是否承租房屋與是否使用系爭房屋，係屬二事，是否使用所承租房屋，為承租人之權利，故非能單以未使用所承租之房屋，即逕認無租賃關係存在，則被告縱有居住於旅館，或並未出入系爭房屋，然被告既與原告簽訂系爭租約，業經認定如上，則其選擇居住於其他地點，而不入住所承租之系爭房屋，亦為被告自身權利之行使，殊難憑此否認系爭租約之效力。

③再者，兩造間先前曾有一定交情，被告並對原告提供金錢或資金之挹注，原告亦不否認其有積欠被告金錢之情事，有100 年11月18日、101 年4 月23日電子郵件、101 年4 月24日至25日原告之傳予被告之簡訊及信件在卷可稽（本院卷一第83至87頁、第102 至111頁、本院卷二第179 至186 頁），是原告基於交情礙於情面，且在對被告有欠款之情況下，而未向被告請求按期給付租金，並非全無可能，且此亦僅屬原告自身權利之行使與否，逕以並未按期追討租金或依法為終止契約認定系爭租約之存否，似嫌速斷，遑論系爭租約租期內之租金，迄至本件原告103 年7 月18日具狀起訴時（本院卷一第3 頁），均尚未罹於5 年之消滅時效（民法第126條參照），原告於消滅時效內主張其租金請求權，依法即屬有據，自無從僅以原告並未按時催索系爭房屋之租金或依法請求終止契約為由，即認定兩造間之系爭租約為兩造以虛偽意思所作成。

④復查，被告另提出記載「請問去年您為卡債協商，麻煩我簽的那份假房租，還了嗎？」、「你在說什麼共犯結構嗎？」之簡訊內容（本院卷一第97頁、第100頁），抗辯系爭租約為兩造通謀虛偽意思表示所作成。

然細觀「請問去年您為卡債協商，麻煩我簽的那份假房租，還了嗎？」之簡訊內容，為被告自身所陳述，且原告旋即回覆「除了契約內容，本人想說」之簡訊，而未同意或承認被告所指稱系爭租約為假契約之陳述，而原告所傳送「你在說什麼共犯結構嗎？」之簡訊內容，僅是針對被告上開所指稱假租約之反問，亦無從推論有與被告有通謀虛偽作成系爭租約之意思，是被告以上開簡訊推斷系爭租約為兩造以虛偽意思所作成，即屬率斷。

末以，被告就系爭租約係以虛偽意思所作成，向原告承租系爭房屋之意思等情，復未能提出其他證據為佐，承上說明，被告所為抗辯，均非有據。

⑷從而，被告既有簽立系爭租約而承租系爭房屋，自負有應依系爭租約約定按月給付租金之義務。

經查，系爭房屋租金為每月15,000元，被告於租賃期間內之各月租金均未給付，有系爭租約所附房屋付收款明細欄在卷可稽（本院卷一第7 頁），又被告亦自承於2 年之租賃期間內被告均未繳納租金（本院卷一第142 頁），則被告自99年9 月1 日起至101 年8 月31日止，應給付之租金共360,000 元（計算式：15,000元×24月=360,000元）。

從而，原告主張被告應給付積欠之租金360,000 元，應予准許。

（二）被告應返還原告代墊之管理費、電費、水費、瓦斯費用共43,317元：1.按租賃期間使用房屋所生相關費用：二、管理費：管理費由承租人負擔，系爭租約第7條第2項約定甚明。

次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條規定明確。

經查，於自99年9 月1 日起至101 年8 月31日止之租賃期間，管理費共35,808元（計算式：1,492 元×24月＝35,808元），水費共1, 467元，有管理費繳納明細、臺灣自來水公司繳費證明在卷可稽（本院卷一第56至60頁、本院卷三第93至95頁）。

又自99年9 月份至101 年9 月份系爭房屋電費共4,047 元，有臺灣電力股份有限公司高雄區營業處102年10月29日函文可參（本院卷一第62頁），然因被告僅承租系爭房屋至101 年8 月31日，故就101 年8 月份至9 月份之電費84元應以2 分之1 計算，而僅有42元，故系爭房屋租賃期間內之電費為4,005 元（計算式：4,047-42 =4,005 元）。

另自99年8 月13日起至101 年10月6 日止之瓦斯費2,045 元，加計滯納金83元共2,137 元，有欣高石油氣股份有限公司用戶氣費明細表存卷可證（本院卷第64頁），然自101 年8 月6 日至同年10月6日最後一期之費用169 元，應僅得計算至被告承租系爭房屋之末日即101 年8 月31日，故自101 年8 月6 日至31日之瓦斯費用應僅為69元（計算式：169 元×25/61=69元，元以下四捨五入），而滯納金係因被告遲繳所產生，自應由被告負擔，據此，被告應給付之瓦斯費應為2,037 元（計算式：169 元－69元＝100 元；

2,137 元－100 元＝2,037 元）。

2.原告主張系爭房屋於租賃期間內之管理費、水費、電費、瓦斯費均為伊所繳納一節，查有新領袖大樓管理費收費聯單、帳戶存摺明細、前揭自來水公司繳費證明可佐（本院卷三第93至95頁），且被告亦堅持並未承租並居住在系爭房屋，系爭房屋為原告所自用等語（本院卷一第78頁至80頁、第143 頁、本院卷二第52頁、本院卷三第81頁），而不否認管理費、水費、電費及瓦斯費並非其所繳納，堪信原告上開主張，應屬實在。

則被告既有承租系爭房屋如前，依系爭租約即有於租賃期間內支付管理費以及因承租系爭房屋所使用之水、電、瓦斯費用之義務，原告既為其代墊上開費用，被告即無法律上原因而受有利益，使原告受有損害，被告自應返還管理費35,808元、水費1,467 元、電費4,005 元及瓦斯費2,037 元，共計43,317元（計算式：35,808元＋1,467 元＋4,005 元＋2,037 元＝43,317元），應堪認定。

（三）被告是否應賠償系爭房屋因風災所受損害？1.按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。

承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，民法第432條第1項、第2項前段規定明確。

又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。

但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條亦有明文。

又租賃存續中，租賃物因不應由承租人負責之事由而滅失時，承租人不負損害賠償責任。

所謂應由承租人負責之事由，除法有特別規定或該地方有特別習慣或當事人間有特別約定，承租人於事變亦應負責外，以承租人之故意或過失為限，最高法院18年上字第1074號判例參照。

是原告主張被告就系爭房屋之毀損應負賠償責任，自應先就被告就租賃物之保管有故意、過失一節負舉證之責。

2.原告雖主張系爭房屋因風災毀損，而受有損害372,000元，並提出系爭租賃物照片5 紙及估價單為其依據（本院卷第42至45頁）。

惟查，系爭房屋因家中露台排水孔堵塞導致淹水，有有99年12月3 日新領袖大樓管理委員會公告存卷可參（本院卷一第262 頁），證人張靜萍亦證稱於租賃期間內，而系爭房屋因風災而淹水時，系爭房屋內有水流出，並沿著安全梯流下來，電梯亦因此受損，且新領袖大樓之管理員曾見到原告前去處理淹水的房子。

又原告有在系爭房屋露台處堆積雜物，而雜物有堵住排水孔。

另上開公告中原告有表示同意補貼5,000元作為修繕前述電梯的維修費等語明確（本院卷三第41至42頁、第44頁），互核均屬相符，足信系爭房屋確有因排水管堵塞，以致遇風災時淹水受損一事，應為信實。

又系爭房屋遭遇風災而淹水之原因多端，證人張靜萍既證述系爭房屋露台處排水孔有被堵塞之情況，系爭房屋於遭遇風災時是否排水系統尚能正常使用，並以適當方法避免或防止系爭房屋不受風災侵襲而淹水，保持系爭房屋合於約定使用收益之狀態，已非無疑，況被告有何等作為或不作為行為造成系爭房屋淹水受損之情事、是否具相當因果關係等節，原告均未舉證以實其說，原告逕以被告為系爭房屋承租人，而系爭房屋有受損之結果，即認被告即有違反善良管理人之注意義務而有故意、過失，而應就系爭房屋之損害負責，不無速斷之嫌，就此尚難對原告為有利之認定，是原告上開主張，尚非可採。

3.再者，系爭房屋所在大樓之電梯因系爭房屋淹水而有受損之情事，亦有前揭公告及證人證述可證，亦信無訛。

然同上論述，原告既未能舉證證明被告就系爭房屋之淹水毀損有何違反注意義務之行為，則系爭房屋之淹水導致系爭房屋所在大樓電梯損壞之情事，亦應與被告無涉，原告請求被告應返還其代墊之維修費用，同屬無據。

（四）被告另抗辯原告於他案以本件所請求之租金主張抵銷，故原告應不得再行提起本訴等語，然查原告於他案中之抵銷抗辯並未經法院審酌認定，有臺灣臺中地方法院102 年訴字第2252號判決、臺中分院103 年度上字第85號判決可稽，依法並無既判力之效力（民事訴訟法第400條第2項參照），原告自得提起本件訴訟，原告上開抗辯，於法無據。

五、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利法律關係，請求被告給付請求被告給付租金，代墊之管理費、電費、水費、瓦斯費用共403,317 元（計算式：360,000 元＋43,317元=403,317元），及自支付命令狀繕本送達被告翌日即103 年8 月9日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。

逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

六、原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

並依同法第392條第2項規定，依被告聲請宣告被告如以403,317 元預供擔保後，得免為假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與本判決結果不生影響，爰不一一論述。

另被告其餘請求傳喚之證人及調查之證據，均與本件無涉或於判決結果不生影響，經本院審酌後認無調查之必要，附此敘明。

另原告於104 年8月14日所提出之民事答辯狀，係言詞辯論終結後始行提出，本院不予以審酌，併此指明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 104 年 8 月 21 日
高雄簡易庭 法 官 林記弘
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 104 年 8 月 21 日
書 記 官 王壹理