設定要替換的判決書內文
臺灣高雄地方法院民事判決 103年度雄簡字第2150號
原 告 朱明泰
訴訟代理人 朱耀億
康經星
被 告 陳玉清
訴訟代理人 朱烜志
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104 年8 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參拾萬陸仟肆佰伍拾元，及自民國一百零三年十二月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹拾肆萬柒仟捌佰壹拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第436條第2項、第255條第2項定有明文。
又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，民事訴訟法第262條第1項前段亦有規定。
本件原告原請求撤銷被告陳玉清、陳玉漠就被告陳玉清所有坐落高雄市前鎮區○○段000 地號、面積27平方公尺（下稱系爭土地）、應有部分1/2 土地（下稱系爭應有部分）之買賣契約，並請求塗銷系爭應有部分所有權之移轉登記，及請求改由原告優先購買登記。
嗣於訴訟進行中撤回對被告陳玉漠之訴，並變更聲明為被告應給付原告306,450 元，及自民國103 年11月28日書狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息（下稱變更後之聲明），被告於原告變更聲明後無異議而為本案言詞辯論（本院卷第93、250 頁），核與前開規定相符，應予准許。
二、原告主張：兩造原均為系爭土地之共有人，雙方各有應有部分1/2 。
被告於103 年1 月16日將其所有系爭應有部分以系爭土地之公告土地現值即每平方公尺新臺幣（下同）23,000元，共計310,500 元（計算式：23,000×13.5＝310,500 ）出賣予訴外人陳玉漠，並於同年2 月7 日辦理移轉登記，系爭應有部分於103 年2 月間之市場價格為616,950 元，原告本得依土地法第34條之1第4項之規定行使優先承購權而以310,500 元取得系爭土地之所有權，竟因被告未依法通知原告行使優先承買權，而致原告未能以上開買賣契約之價格優先承購，原告受有306,450 元之損害（計算式：616,950 －310,500 ＝306,450 ），爰依土地法第34條之1第4項之規定、侵權行為之法律關係，請求被告賠償原告之損害等語，並聲明：如變更後之聲明。
三、被告則以：土地法第34條之1第4項優先承購權僅適用於共有人處分全部共有物之情形，本件為被告出售土地應有部分之情形，而非出售共有物之全部，原告並無系爭應有部分之優先承購權，且被告與陳玉漠本於親誼而以上開價格出售系爭應有部分，原告主張欲以同一價格攀附陳玉漠而承購系爭應有部分，並主張權利受損請求被告賠償，於法無據。
再系爭土地已於104 年5 月14日共有物分割為同段675 、675- 1地號土地，由原告取得675 地號土地面積14平方公尺，由陳玉漠取得675-1 地號土地，面積13平方公尺，上開土地分割後原告更多分配1 平方公尺，是無論被告有無移轉其系爭土地之應有部分1/2 予陳玉漠，均無損害原告應有部分1/2 之權益等語，資為抗辯。
並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執及爭執之事項：㈠不爭執事項1.兩造原共有系爭土地，各有應有部分 1/2。
2.被告於103 年1 月16日將系爭應有部分以310,500 元出賣予陳玉漠，並於103 年2 月7 日辦理移轉登記。
3.系爭土地於104 年5 月18日分割為高雄市前鎮區○○段000地號土地（面積14平方公尺）歸原告所有、同段675- 1地號土地（面積13平方公尺）歸陳玉漠所有。
㈡爭執事項原告請求有無理由？亦即，被告出售系爭應有部分，有無土地法第34條之1 之適用？原告有無優先承購權？被告是否已依法通知於原告行使優先承購權？若否，原告是否因此受有損害？若有，數額若干?
五、本院得心證之理由：㈠被告於出售系爭應有部分之際並未依法通知原告，系爭應有部分業已移轉登記予陳玉漠，原告之優先承購權因而受有侵害：⒈按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項前段定有明文；
又土地法第34條之1第4項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，簡化共有關係，亦據最高法院72年台抗字第94號著有判例。
另依同院76年度台上字第2350號判決要旨：「土地法第34條之1第4項規定之共有人優先承購權，屬債權性質。
共有人出賣應有部分而不以書面通知他共有人優先承購，且經辦畢移轉登記者，他共有人僅得請求損害賠償，而不得仍請求移轉登記由其承購，亦即已不能回復原狀」所示，共有人出賣應有部分時應以書面通知他共有人優先承購；
關於書面通知之方式，內政部訂定發布之土地法第三十四條之一執行要點第7 點亦規定：「本法條第二項所稱事先、書面通知或公告，其方式及內容依下列之規定：㈠部分共有人依本法條規定為處分、變更或設定負擔行為之前，應先行通知他共有人。
㈡書面通知應視實際情形，以一般之通知書或郵局存證信函為之。
㈢公告代替通知他共有人者，應以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限。
㈣公告可直接以布告方式，由村里長簽證後，公告於土地或建物所在地之村、里辦公處，或以登報方式公告之。
㈤通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人及通知人之姓名住址及其他事項。
㈥他共有人已死亡者，應以其繼承人為通知或公告之對象。
㈦委託他人代為事先通知，其委託行為無須特別授權。」
（上開要點第2 點、第7 點參照），故依上開規定、判例意旨、判決要旨，共有人於出賣其應有部分時，負有通知他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購之義務，俾他共有人得行使優先承購之權利，且此通知義務具有上述立法政策之公共利益必要性，本件被告以僅於處分共有物「全部」時始有土地法第34條之1第4項之適用，顯對於上開規定容有誤會，且與前揭規定不符，合先敘明。
⒉經查，兩造原為系爭土地之共有人，原告於被告出售系爭應有部分之際，依土地法第34條之1第4項之規定，本有以同一價格優先承購權利，且被告依法應以書面通知原告行使優先承購權。
被告出售系爭應有部分之際並未以書面通知原告行使優先承購權，業經被告自承在卷（本院卷第251 頁），則被告上舉已與首揭規定賦予共有人於處分應有部分之際應以書面通知其他共有人行使優先承購權之義務不符，至被告抗辯稱伊於出售系爭應有部分之際雖並未以書面通知原告行使優先承購權，但曾於103 年11月間3 次前往原告處以口頭通知原告行使優先承購權，惟並未遇見原告，而在第3 次前往原告處遇到原告之父朱廣復並請朱廣復轉告本件系爭應有部分出售之事宜，經朱廣復轉告原告放棄本件優先承購權云云，為原告所否認，並稱原告之父朱廣復並未向伊提及被告曾要求轉告出售系爭應有部分乙事，且朱廣復有嚴重之聽力障礙，應無法理解被告陳述等語，並提出朱廣復之中華民國身心障礙手冊影本為證（本院卷第116 頁），被告雖聲請傳訊朱廣復到庭為證，惟朱廣復經本院通知後並未到庭，經被告捨棄傳訊（本院卷第119 頁），是被告未能舉證證明其已通知原告行使優先承購權而原告並未依法行使優先承購權，被告抗辯稱業已通知原告行使優先承購權云云，即無足取。
再系爭應有部分土地移轉登記申請書上關於第9項備註欄固記載：「優先承購全人卻已放棄其優先承購權，如有不實，出賣人願負法律責任」等語（本院第85頁），然上開記載係因被告向訴外人即承辦本件移轉登記之代書楊桂櫻稱原告業已放棄行使本件優先承購權，楊桂櫻方為上開記載並據以申請土地移轉登記一情，亦經被告自承明確（本院卷第94頁），則楊桂櫻之所以於上開土地登記書記載共有人放棄優先承購權係因被告轉述原告業已放棄行使優先承購權，被告未能舉證證明出賣系爭應有部分之際業已依法通知原告行使優先承購權，已如前述，本院自無從因上開土地登記移轉申請書之記載共有人放棄優先承購權遽認被告所述業已依法通知一情為真，是依前揭說明，原告主張被告於出售系爭應有部分之際並未依法通知原告，系爭應有部分業已移轉登記予陳玉漠，原告之優先承購權受有侵害，原告自得依法請求損害賠償，即屬有據。
㈡被告未盡上開通知義務，侵害原告就系爭應有部分之優先承購權，致原告受有損害：次按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益。
依通常情形或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，此觀民法第216條之規定自明，所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而被減少，屬於積極的損害，所謂所失利益，即新財產之取得因損害事實之發生而受妨害，屬於消極的損害。
再最高法院85年度台上字第1320號判決明揭：「按土地或建築改良物共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。
上訴人以225 萬元出售系爭土地應有部分與莊虎奎時，未依法通知共有人之被上訴人，徵詢是否願以同一價格優先承購，即辦理所有權移轉登記，致使被上訴人喪失共同以225 萬元之價格優先承購該應有部分之權利，自應對被上訴人負侵權行為損害賠償責任。
被上訴人請求上訴人應以金錢賠償其損害，自屬有據」。
經查，被告出售系爭應有部分時，依法本應通知他共有人即原告優先承購，乃被告未踐行此法定程序，並將系爭應有部分所有移轉登記予陳玉漠，致原告無從行使其土地法第34條之1第4項規定之優先承購權，自屬侵害被上訴人之優先承購權，原告自得請求被告賠償其因此所生之損害，惟被告未依法通知原告優先承購系爭應有部分，原告並未因此受有何現存財產減少，原告自未受積極損害。
然本件被告係以公告地價為計算方式將系爭應有部分以310,500 元之價格出售予陳玉漠，原告依其優先承購權本享有以同一價格即310,500 元取得系爭應有部分，則本件系爭應有部分於移轉登記之際之合理市場交易價格，與前揭被告出售系爭應有部分之價格間之價差即為原告之所失利益；
換言之，原告如依被告出售之同一價格行使優先承購權，與原告於被告出售系爭應有部分之際以市場價格取得系爭應有部分之價格比較，該價差即為原告之所失利益。
經本院將本件系爭應有部分於103 年2 月移轉登記時之合理市場價格送請社團法人高雄市不動產估價師工會鑑定，經歐亞不動產估價師聯合事務所鑑定結果系爭應有部分於103 年2 月7 日之價值為616,950 元（每平方公尺45,700元），有估價報告書附卷可稽（本院卷第141-212 頁）。
徵諸該事務所至現場勘察，以103 年2 月間正常條件下之市場價格具體表示鑑定意見，且就系爭應有部分進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及最有效使用情形分析，因系爭土地為並未臨路之袋地，依法即產生未臨接建築線不得建築開發等相關問題，並以學理上路線價估價法，衡量區域土地開發類型以透天為主，採用比較法及土地開發法分析進行評估而得最終估價金額，並無任何明顯偏頗或疏漏，且本於專業能力為鑑定，上開鑑定報告書之鑑定意見，即堪採信。
則上開鑑定價格616,950 元與被告出售系爭應有部分相比較，容有306,450 元之價差（計算式：616,950 －310,500 ＝306,450 ），則原告主張未能以被告出售系爭應有部分價格取得系爭應有部分所有權，則系爭應有部分於被告出售時之合理市場價格與被告本件出售予陳玉漠出之價差306,450 元為原告之所失利益，洵屬可採。
六、綜上所述，原告依土地法第34條之1第4項及侵權行為之法律關係，請求被告給付306,450 元，及自103 年11月28日書狀繕本送達翌日即103 年12月5 日（本院卷第96頁）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。
七、本件係就民事訴訟法第 427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第 389 條第 1 項第 3 款規定，應依職權宣告假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、末按訴訟費用由敗訴之當事人負擔，係以法院為終局判決時之當事人敗訴事實為依據，減縮部分既未經法院裁判，自毋庸於主文諭知訴訟費用由何人負擔（（72）廳民三字第0030號、（72）廳民一字第0614號要旨參照），惟依民事訴訟法第83條第1項規定之結果，該部分訴訟費用應由原告負擔。
本件依職權確定訴訟費用147,810 元由敗訴之被告負擔，而原告減縮部分之訴訟費用則應由原告負擔，附此敘明。
中 華 民 國 104 年 8 月 27 日
高雄簡易庭 法 官 賴建旭
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 3,310元
鑑 定 費 用
初勘費用 14,500元
估價費 130,000元
合 計 147,810元
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 104 年 8 月 27 日
書 記 官 陸艷娣
還沒人留言.. 成為第一個留言者