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臺灣高雄地方法院民事判決 104年度雄簡字第1272號
原 告 薛美華
訴訟代理人 柯尊仁律師
被 告 于美芝
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國105 年9 月22日辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號房屋之第三層及第四層建物部分遷讓返還原告，並自民國一百零三年十一月十二日起至被告遷讓返還上開建物之日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟肆佰肆拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。
但被告以新臺幣柒萬陸仟肆佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○段000 ○000 地號土地（下稱系爭土地）及其上同區段1899建號即門牌號碼高雄市○○區○○○路000 號房屋（下稱系爭房屋，並與系爭土地合稱系爭房地）原為被告父親即訴外人于慈貴所有，並由于慈貴與被告共同居住於系爭房屋之第三、四層建物（下稱系爭建物）內。
嗣原告於民國103 年9 月19日向于慈貴購買系爭房地（下稱系爭買賣），于慈貴並於同年11月12日將所有權移轉登記予原告。
詎原告取得系爭房地所有權後，被告拒不搬遷，致于慈貴迄今無法點交，系爭建物仍由被告無權占用中，原告自得請求被告返還系爭建物。
又被告無權占有系爭建物期間，每月受有相當於租金之利益，並致原告受有損害，茲以系爭建物面積較大之第三層面積59.5平方公尺及系爭土地申報地價每平方公尺30,096元計算占用面積土地申報總價額，並與系爭建物現值76,400元加總後，計得被告應按月給付之損害金為15,559元（計算式：59.5×30,096＋76,400元×10％÷12月＝15,559元）等語。
為此，爰依民法第767條及第179條等規定提起本訴，並聲明：㈠被告應將系爭建物遷讓返還原告。
㈡被告應自103 年11月12日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告15,559元。
二、被告則以：伊老父于慈貴係在失智、憂慮之精神狀況下，遭房屋仲介故意引導出售系爭房地，該仲介並引導伊父親購買另處兇宅居住，均未經其子女同意，伊希望原告撤銷買賣契約等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
民法第767條第1項前段定有明文。
查原告主張系爭房地原為被告父親于慈貴所有，嗣於103 年9 月19日出售予原告，並於同年11月12日辦理所有權移轉登記完畢等情，為兩造所不爭執，並有系爭房地買賣契約書、土地暨建物登記謄本在卷可稽（見本院卷一第7 頁至第12頁、第36頁至第39頁），堪認原告自103 年11月12日起取得系爭房地之所有權。
又被告現仍占用系爭建物乙情，亦為被告所自承，而被告復未舉證其在原告取得所有權後，有何繼續占用系爭建物之權源，則原告主張被告自103 年11月12日起即無權占有系爭建物迄今乙節，自堪採信。
至被告辯稱其父出售系爭房地時已罹患失智、憂慮，精神狀況不佳，故系爭買賣乃受仲介引導所為，且未經伊等子女同意云云，並提出長庚醫療財團法人高雄長庚紀念醫院105 年8 月23日診斷證明書等件為證，然上開診斷證明書固記載訴外人于慈貴患有失智症，伴有行為障礙等語（本院卷二第92頁），然其是否已達因精神障礙或其他心智缺陷，致不能為意思表示或受意思表示，或不能辨識其意思表示效果之程度，已非無疑，且于慈貴係何時罹患該疾症，症狀係持續或間歇發生，發生時是否必然影響其意思能力？均未見上開診斷證明書有所記載，自無可證明于慈貴在系爭買賣「當時」，有無不能意思表示或辨識其效果之情形。
又于慈貴於系爭買賣時，有無應受監護宣告情形既屬不明，則其所為出售系爭房地之意思表示，自無經其子女即被告等人同意之必要，被告所辯此節，自屬無據。
從而，原告主張被告係無權占有系爭建物，依民法第767條第1項規定請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，即屬有據，應予准許。
㈡次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，且無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。
查，原告於103 年11月12日取得系爭房地所有權，被告斯時起已無占有使用系爭建物之合法權源，業經本院認定如前，依前揭判例意旨，原告依據民法第179條不當得利之規定，請求被告返還自103 年11月12日起無權占用使用系爭建物，所受相當於租金之利益，自屬有據。
第按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，此於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條亦有明定。
此乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息百分之10計算（最高法院46年台上字第855 號判例意旨參照）。
復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，此於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條亦有明定。
此乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息百分之10計算（最高法院46年台上字第855 號判例意旨參照）。
又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額係依法定地價；
而所謂法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價（最高法院80年度台上字第1996號判決意旨參照）。
查，系爭房地位屬城市地方，有土地法上開規定之適用，而系爭建物占用系爭土地之面積為59.5平方公尺（兩造合意以最大層次面積為準，見本院卷一第157 頁），系爭土地102 年1 月之申報地價為每平方公尺30,096元，該占用面積土地申報總價額為1,790,712 元（計算式：59.5平方公尺×30,096元＝1,790,712 元），系爭建物課稅現值則為76,400元（計算式：45,100元＋31,300元＝76,400元），此有系爭土地登記謄本、系爭房屋之房屋稅籍證明書在卷可查（見本院卷一第7 頁、第9 頁、第14頁），是本件系爭建物之租金數額，即應在上開土地申報總價及房屋課稅現值年息10％之範圍內為核定。
繼以，系爭房地位於市中心住商混合區內，有4 線公車經過，距高雄捷運美麗島站約200 公尺，並鄰近新興市場、郵政總局，及系爭房屋係50年8 月20日建築完成之加強磚造4 層樓建物，迄已使用逾50年等情，為兩造所不爭執，並有原告所提系爭房地位置圖及四周環境照片在卷可憑（本院卷一第29頁、第30頁），本院審酌上情，認其租金應以前揭土地申報總價及房屋課稅現值之年息8％計算較為適當，據此計算結果，被告因占有系爭房屋而每月所應給付相當於租金之利益則為12,447元【計算式：（1,790,712 元＋76,400元）×8 ％÷12＝12,447元（小數點以下四捨五入）】。
是原告請求被告應自103 年11月12日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付12,447元，洵屬有據，應予准許；
逾此範圍之請求，則不予准許。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段之所有物返還請求權及同法第179條前段不當得利返還請求權，請求被告應將系爭建物返還予原告，及自103 年11月12日起，至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付12,447元，為有理由，應予准許；
逾此部分之請求，則無理由，不應准許。
五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。
並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 105 年 10 月 21 日
高雄簡易庭 法 官 蔣志宗
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；
如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 105 年 10 月 21 日
書 記 官 許雅惠
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