高雄簡易庭民事-KSEV,109,雄小,298,20200529,1

臺灣高雄地方法院小額民事判決 109年度雄小字第298號
原 告 蘇楓順
被 告 周立宸
上列當事人間請求給付租金等事件，本院高雄簡易庭於民國109年5月5日辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣陸仟伍佰元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。

本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣陸仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：原告於民國108 年7 月5 日將位在門牌號碼高雄市○○區○○○路00號前方之騎樓( 下稱系爭騎樓) 出租予被告供經營攤位使用，約定租期為108 年7 月5 日起至109年7 月5 日為止，月租金為新臺幣（下同）1 萬元，每期租金於每月5 日前支付，並同時簽訂租賃契約書（下稱系爭租約）。

詎料，被告於108 年10月16日逕自表示不再續租，顯已違反系爭租約第18條約定，而應賠償一個月租金1 萬元作為賠償。

又被告迄今仍未支付108 年10月份租金1 萬元，亦應依約給付等語。

並聲明：被告應給付原告2 萬元。

二、被告則以：伊承租系爭騎樓作為經營攤位使用，惟該騎樓缺水缺電、環境髒亂，均由伊自行自費整修，而其中地面磁磚剝落存有坑洞，伊經原告同意後進行修繕，因而支出修繕費用3,500 元，此部分應得自租金中扣除；

又因承租期間，兩造發生多次爭執，且伊所經營攤商營業均未回本，始於10 8年10月中旬向原告表示欲終止租約，並於當月月底遷離返還上開騎樓予原告等語置辯。

並聲明：⒈原告之訴駁回。

⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、按「承租人應依約定日期，支付租金。」、「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」

、「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之」，民法第439條、第423條及第430條分別定有明文。

查，原告主張被告於108 年10月底遷讓返還上開租賃標的，惟尚積欠108 年10月份租金1 萬元迄未給付等情，未據被告爭執，依此，則原告請求被告給付此部分租金，固屬有據。

惟本件出租之際，系爭騎樓地面磁磚存有剝落、坑洞等情事，除有卷附現場照片可稽外（見院卷第83頁），亦為兩造不爭執。

而觀諸該照片所示磁磚剝落、坑洞程度，該剝落磁磚邊緣多處存有銳利凸角，且與其餘未脫落處存有高低不平之落差，衡情確足已造成影響往來通行者之安全性疑慮，而難以達系爭租約所約定使用收益之狀態，參諸上開規定，原告自負有修繕義務之必要。

又經被告將上情通知原告後，原告亦同意由被告自行修繕，被告因此支出修繕費3,500 元一節，既為原告不爭執（見院卷第99頁），揆諸上開規定意旨，被告辯稱：前揭修繕費用應自租金中扣除等情，自屬可採。

至原告雖復主張：依據系爭租約第9條：「房屋有改裝設之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。」

之約定，伊應無庸負擔前揭修繕費義務云云，然衡諸該約定意旨，顯係針對於租賃標的符合一般通常使用收益之狀態下，承租人依民法第431條規定另行額外施作改裝、設置租賃物所增加之有益費用情形，所為費用償還負擔之相關約定，衡與前述出租人之維持租賃物合於通常使用收益狀態之義務無涉，故原告此部分主張，顯有誤會，並非可採。

職是，以前揭被告積欠之租金數額10,000元扣除修繕費3,500 元後，原告請求被告應給付租金6,500 元，洵為可採，至逾此範圍請求，則屬無據。

三、又按違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生之損害賠償總額，而約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第2項前段、第252條分別定有明文。

另契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（參見最高法院49年度臺上字第807 號判決意旨）。

查，依系爭租約第18條第1款約定：「租賃期間內乙方（即被告）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（即原告）1 個月租金，乙方決無異議。」

，可知，兩造針對被告提前終止租約之違約情事，約定應賠償1 個月租金違約金，該等賠償性質上應屬懲罰性質之違約金，固可認定。

然本件租賃標的為騎樓，參諸建築技術規則建築設計施工編第1條第36款規定：「道路：指依都市計畫法或其他法律公布之道路（得包括人行道及沿道路邊綠帶）或經指定建築線之現有巷道。」

、道路交通管理處罰條例第3條第1款規定：「本條例所用名詞釋義如左：一、道路：指公路、街道、巷衖、廣場、騎樓、走廊或其他供公眾通行之地方。」

等規定，另參酌大法官會議釋字第56 4號解釋理由書略以：「騎樓通道建造係為供公眾通行之用者，所有人雖不因此完全喪失管理、使用、收益、處分之權能，但其利用行為原則上不得有礙於通行，道路交通管理處罰條例第三條第一款即本此而將騎樓納入道路管制措施之適用範圍。」

，再衡以民法第148條第1項規定，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，在公益之考量自得對所有權作適當限制，而依土地稅法第6條、土地稅減免規則第10條之規定，在騎樓在稅法上設有優於一般私人使用空間之減免稅規範，為對騎樓所有人受限之使用權已有所補償。

可知，道路交通管理處罰條例所指之供公眾通行之「道路」，其中包含騎樓，至於該騎樓土地所有權登記為公有或私有者，尚非所問，探究其立法意旨，無非係為求廣泛保障公眾通行之安全，並不因該道路之產權為私有或公有而有所不同。

因之，原告擅自將系爭騎樓出租予他人使用，本影響公眾通行而有悖於公共利益，非屬適法，縱被告逕自片面提前終止系爭租約，致原告喪失依原訂計畫所得收取其餘未到期之租金利益，惟該等利益之取得既本非屬正當，自難認原告因此受有損害。

此外，原告復未能具體敘明因被告提前終止租約而受有何其他損害，則本院審酌上情後，認系爭租約前揭約定之違約金數額誠屬過高，而應酌減至０元，故原告請求被告應給付以一個月租金計算之違約金1 萬元，係屬無據。

四、綜上所述，原告依據民法第439條規定，請求被告應給付租金6,500 元，為有理由，應予准許。

至逾上開範圍之請求，則均為無理由，應予駁回。

五、本件係適用小額程序為被告部分敗訴之判決，爰依民事訴訟法第436條之20規定，就被告敗訴部分依職權宣告假執行。

並依被告聲請宣告被告於為原告供擔保後得免為假執行。

六、本件訴訟費用額為裁判費，金額確定為如主文所示。

中 華 民 國 109 年 5 月 29 日
高雄簡易庭 法 官 鄭子文
民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法令為理由，不得為之。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實之上訴理由。
（均須按他造當事人之人數附繕本）。
以上正本係照原本作成。
中 華 民 國 109 年 5 月 29 日
書 記 官 吳語杰