高雄簡易庭民事-KSEV,109,雄簡,125,20210909,1

臺灣高雄地方法院民事判決 109年度雄簡字第125號
原 告 洪平森
即反訴被告
訴訟代理人 洪儀婧律師
被 告 許瑟美
即反訴原告 2

訴訟代理人 陳臣乾
上列當事人間請求返還所有物事件，本院於民國110 年8 月24日辯論終結，本院判決如下：

主 文

一、被告應將高雄市○○區○○段000 ○號建物（門牌號碼：高雄市○○區○○街00號18樓）門前排煙室所設置之鐵門拆除，並將如附圖一（土地複丈成果圖）編號A 所示之位置對應投射於附圖二（使用執照竣工平面圖）之建物位置（面積6.22平方公尺）騰空返還原告及其他全體共有人。

二、本訴訴訟費用由被告負擔。

三、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣（下同）5 萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。

四、反訴被告應將高雄市○○區○○段000 ○000 ○號建物（門牌號碼：高雄市○○區○○街00號21樓及82號21樓）門前廊道裝設之圍阻鐵門拆除，並將如附圖三（土地複丈成果圖）編號A 、B 所示之位置對應投射於附圖四（使用執照竣工平面圖）之建物位置（面積7.7 平方公尺）所設之裝潢物、櫥櫃騰空，並依使用執照所示之方式回復原狀後，返還反訴原告及其他全體共有人。

五、反訴訴訟費用由反訴被告負擔。

六、本判決第四項得假執行。但反訴被告如以10萬元為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序事項㈠被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。

反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起（見民事訴訟法第259條及第260條第1項規定）。

所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。

即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。

㈡本件兩造居住於高雄市○○區○○街○○0 號綠洲」大樓（下稱「系爭大樓」），均為該大樓之區分所有權人。

原告提起本訴，主張被告在屬於全體共有人共有、位於被告所有高雄市○○區○○段000 ○號建物（門牌號碼：高雄市○○區○○街00號18樓，下稱「被告房屋」）門前之廊道位置（面積6.22平方公尺），堆置雜物、鞋櫃及設置鐵門，無權占有共有物，故請求被告應騰空廊道位置之堆置物品、拆除鐵門，返還原告及全體共有人。

被告則據以提起反訴，基於同一法律理由，主張原告亦在其所有之高雄市○○區○○段000○000 ○號建物（門牌號碼：高雄市○○區○○街00號21樓及82號21樓，下稱「甲屋」、「乙屋」）門前廊道（面積合計7.7 平方公尺）設置裝潢物，並且擅自拆除、變更分戶牆位置，將屬全體區分所有權人共有之走廊區域納入自己私用空間，亦請求原告應將原告甲屋、乙屋前之廊道所設置之圍阻鐵門拆除，騰空所設之裝潢物、櫥櫃，並依使用執照所示之方式回復原狀後，返還被告及其他全體共有人。

依據上述，本件本、反訴均涉及同棟大樓區分所有權人之兩造是否有權單獨占用屋前廊道之相同爭點，證據資料可互為援用，彼此之攻擊、防禦方法相牽連，揆諸上開說明，被告提起反訴，程序合法。

貳、本訴部分

一、原告主張：兩造均為系爭大樓之區分所有權人，而位於被告房屋大門前之廊道，即如附圖一（土地複丈成果圖）編號A所示位置、對應投射附圖二（使用執照竣工平面圖）之建物位置（面積6.22平方公尺，下稱「被告占用位置」），屬全體區分所有權人共有，被告卻擅自堆放物品、設置鞋櫃，並於排煙室前設置鐵門，已侵害全體區分所有權人之權利，並且影響公共安全。

故依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告應將被告占用位置設置之鐵門拆除，並將堆置之物品、鞋櫃騰空，返還原告及其他全體共有人等語，並聲明：如主文第1項所示。

二、被告抗辯：被告自前手購入被告房屋時，被告占用位置之鐵門即已存在。

而系爭大樓一層一戶，被告於被告占用位置設置鞋櫃、鐵門，並未實際影響其他區分所有權人之使用權益，亦不影響公共安全，並依此模式使用近25年，可見被告占用位置本即設定供該層住戶之被告專用。

況且原告自己亦在原告甲、乙屋之廊道設置裝潢物、變更分戶牆位置，若原告自認有權專用甲、乙屋前之廊道，則被告亦應一視同仁，有權專用被告占用位置。

故原告之訴為無理由，應予駁回等語，並聲明：原告之訴駁回。

如受不利判決，願供擔保，請准宣告假執行。

參、反訴部分

一、反訴原告主張：反訴被告於甲、乙房屋大門前之廊道，即如附圖三（土地複丈成果圖）編號A 、B 所示位置、對應投射附圖四（使用執照竣工平面圖）之建物位置（面積7.7 平方公尺，以下合稱「反訴被告占用位置」），亦屬全體區分所有權人共有，反訴被告卻擅自設置裝潢物，櫥櫃，並且變更分戶牆位置、設置圍阻鐵門，亦已侵害全體區分所有權人之權利。

故依民法第767條第1項、第821條規定，請求反訴被告應將反訴被告占用位置設置之圍阻鐵門拆除，並將裝潢物、櫥櫃騰空，並依使用執照所示之方式回復分戶牆，將反訴被告占用位置返還反訴原告及其他全體共有人等語，並聲明：如主文第4項所示。

二、反訴被告抗辯：反訴被告購買甲、乙屋時，已有取得專用反訴被告占用位置之權利，並已記明於買賣契約之中，故非無權占有，此見反訴被告取得之應有部分比例較高，亦可證明。

故反訴原告之訴為無理由，應予駁回等語，並聲明：反訴原告之訴駁回。

如受不利判決，願供擔保，請准宣告假執行。

肆、本件之認定

一、本訴部分㈠各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。

而共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。

但其應有部分合計逾2/3 者，其人數不予計算，民法第818條、第820條第1項分別規定之。

各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。

如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年度台上字第1803號裁判要旨參照）。

又未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。

如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權請求除去其妨害（最高法院74年2 月5 日74年度第2 次民事庭會議決定參照）。

而所謂「分管協議」，則指所有區分所有權人對共有部分使用之約定。

㈡本件被告對於其屋前廊道之被告占用位置屬於全體區分所有權人共有，並非屬其專有，但被告在該位置設置鞋櫃及排煙室前有設置鐵門等情狀並無爭執，並有被告房屋登記謄本、本院109 年5 月20日勘驗筆錄、現場照片、使用執照竣工平面圖等為佐證（見本院雄簡字卷一第17、39、139 至161 頁）。

依前述㈠，被告對於被告占用位置此一特定區域可否由其單獨使用，應視被告有無取得全體共有人之分管協議同意，而被告抗辯有權專用，即應由被告就此抗辯事由負舉證責任。

㈢被告固然提及其自前手購入時，於被告占用位置之鐵門已然設置，且系爭大樓一層一戶，其已依此模式單獨占用被告占用位置近25年，可見本已設定將該廊道區域供該層之住戶專用等語，惟系爭大樓雖然為一層一戶，同層並無其他戶別，但被告占用位置既非登記為被告專有，且設於公共通道，尚難僅因單層僅有一戶之空間規劃，即推認全體共有人均認同可由各層住戶單獨專用門前廊道，排除其他共有人之自由通行。

再者，縱然被告門前排煙室之鐵門為前手所設，且因被告依據買賣契約而取得，並以單獨占用之模式使用近25年之久，然而其餘區分共有人對於被告單獨占有之狀況未積極表示反對，亦不當然即可推認各區分所有人均已默示合意而有分管協議之存在，亦不因為長期同一使用狀態之時間累積，即可認為已有取得專用權。

至於被告雖抗辯倘若原告有權專用其甲、乙屋前之廊道占用位置，其亦有之等語，惟除系爭大樓有分管協議統一就各層住戶之大門前廊道均約定可供各層住戶專用外，本無從類推援引其它各別住戶之使用條件，而被告所舉上開情狀均不足以證明有此內容之分管協議存在，已如前述。

況且對於原告專用其屋前方廊道之部分，亦屬無權占有（詳如反訴部分之論述），亦無從比照視之。

㈣基上所述，被告既無法證明有權專用被告占用位置，原告依據其亦為區分共有人之地位，依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告將被告占用位置排煙室所設置之鐵門拆除，並將該位置騰空返還原告及其他全體共有人，依法有據。

二、反訴部分㈠本件反訴被告對於甲、乙屋前廊道之反訴被告占用位置登記屬於全體區分所有權人共有，並非屬其專有，但反訴被告在該位置有變更分戶牆、設置鐵門等情狀亦不爭執，並有反訴被告房屋登記謄本、本院109 年5 月20日勘驗筆錄、現場照片、使用執照竣工平面圖等為佐證（見本院雄簡字卷一第319 、320 、139 至161 、171 頁）。

同上規定及理由，反訴被告如欲主張其就反訴被告占用位置為有權專有，亦應由反訴被告舉證證明有此依據。

㈡反訴被告雖主張其初向建商購得甲、乙屋時，即有獲取專用之權利，並且載明於買賣契約等語，並提出買賣契約乙份供查證（見本院雄簡字卷一第30 5頁），然而反訴被告所指之契約第1條約定文字「座落高雄市建民段. . . 所示C 棟21+22 樓2 、3 號貳戶建坪約24 7.7坪，上開坪數包含私有面積（含室內面積、該層樓梯間、陽台、平台、花台）、公共設施及受益面積等坪數在內。

其精確面積以完工後地政機關複丈並登記完竣之面積為準」，僅在記述反訴被告所購戶別之坪數多寡並且應以最終地政機關登記結果為依據，並未顯示可由反訴被告專用共有部分之字義。

況且，依據上開甲、乙屋登記謄本之登記內容，附屬建物也僅有陽台及花台而已，不含其他，不足以證明依該買賣契約已有授權反訴被告專用之依據。

再者，反訴被告即為興建系爭大樓建商之負責人，依據反訴被告所提供之買賣契約依形式觀之，已以電腦打字、排版製作，可以重複翻印，當屬同一格式、內容之定型化契約，除因應各別戶別之特別條件外，應可推認供最初購買該大樓之第一手買受人簽定買賣契約時共用，因此反訴原告雖非第一手購屋之人，亦已無法尋得提供被告房屋最初之買賣契約，但應可推認最初向建商購屋之人亦使用同份買賣契約。

基此，甚難理解何以反訴被告得依此份契約取得門前廊道之專用權，但其卻又主張反訴原告並無。

反訴被告就此抗辯，顯不成理。

至於反訴被告另抗辯可由甲、乙屋共有部分應有部分比例之高低彰顯專用權乙節，目前固有公寓或大廈以共有部分應有部分設定比例之高低，作為區隔區分所有權人對於特定之共有部分專有權（尤其對應停車位之專用權）之識別模式，但尚不足以倒果為因，均可逕以共有部分應有部分比例作為單一劃分共有部分專用權之絕對依據，而反訴被告就系爭大樓有以此種模式區隔專用權乙並無足夠舉證，亦無法予以採信。

㈢基上所述，反訴被告既無法證明有權專用反訴被告占用位置，反訴原告依據其亦為區分共有人之地位，依民法第767條第1項、第821條規定，請求反訴被告將所設置之鐵門拆除，並將該位置騰空，並依使用執照所示之方式回復原狀返還反訴原告及其他全體共有人，依法有據。

伍、綜上所述，本訴部分，原告依民法第767條第1項及第821條之規定，請求被告應將被告占用位置之鐵門拆除，並且騰空該位置後，返還原告及其他全體共有人；

反訴部分，反訴原告依民法第767條第1項及第821條之規定，請求反訴被告應將反訴被告占用位置之鐵門拆除，並且騰空該位置，依使用執照所示之方式回復原狀後，返還反訴原告及其他全體共有人，為有理由，應予准許。

陸、本件依民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告、反訴被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行。

並依同法第392條第2項，依聲請為被告、反訴被告預供擔保（依據騰空、回復原狀所需費用予以酌定），得免為假執行之宣告。

柒、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 110 年 9 月 9 日
高雄簡易庭 法 官 高瑞聰
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 9 月 9 日

書 記 官 曹德英