高雄簡易庭民事-KSEV,109,雄簡,95,20200831,1

臺灣高雄地方法院民事判決 109年度雄簡字第95號
原 告 凌鋒和平企業家管理委員會

法定代理人 張碧子
訴訟代理人 廖崑宇
張名賢律師
複 代理人 陳怡卉律師
被 告 董榮昌


訴訟代理人 黃韡誠律師
複 代理人 黃柔雯律師
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國109 年8 月4 日辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬肆仟零玖拾陸元，及自民國一○九年一月七日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之九十五，其餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行。

被告於提出新臺幣壹拾貳萬肆仟零玖拾陸元為原告供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：被告為高雄市○鎮區○○○路000 號1 樓、2 樓房屋（以下合稱系爭房屋）之所有權人，乃該房屋所在之凌鋒和平企業家大樓（下稱系爭大樓）之區分所有權人。

系爭大樓全體區分所有權人經設立管理委員會、制定規約（下稱系爭規約）管理系爭大樓事務，被告即應遵行之。

又依106年10月28日區分所有權人會議決議，系爭大樓之電梯修繕費應由大樓店面及地下室住戶共4 戶（含207 號1 樓在內），及其餘大樓住戶30戶（含207 號2 樓在內）分擔之，其中店面及地下室住戶每戶應分擔24,000元，其餘大樓住戶每戶分擔76,800元（下稱A 決議），另考量207 號1 、2 樓店面住戶，因未使用電梯等設備，使用公用設備機率低，決議減收管理費，按每坪28元計算，亦即207 號1 、2 樓每月應收管理費為4,620 元（下稱B 決議，與A 決議合稱系爭決議，見本院108 年度雄小字第3311號卷，下稱雄小卷第86頁）。

再依系爭規約第17條第4項規定，被告應按月繳納公共基金或管理費，如欠繳已逾2 期，經10天期間催告仍不給付，管理委員會即得訴請法院命被告繳付應繳金額暨法定遲延利息。

詎被告迄未依B 決議繳納管理費，自107 年8 月22日至108年12月31日止已積欠管理費75,410元；

另按被告取得系爭房地後陸續屆清償期之電梯設備汰舊買賣款及安裝工程費共143 萬元（含買賣分期款130 萬元及安裝工程費13萬元），佔全部價款260 萬元之55% ，計算被告依A 決議應分擔之費用為55,440元（即[ 24,000+76,800]×55%=55,440，見本院卷㈡第16頁），迭經催告，亦未獲付，合計被告應給付原告130,580 元（即75,410+55,440=130,850 ）。

為此爰依系爭決議、系爭規約第10條第1 、2 、5 項，及公寓大廈管理條例第10條第2項、第11條、第18條第1項第2款、第21條，提起本件訴訟等語。

並聲明：被告應給付原告130,850 元，及108 年12月6 日擴張聲明暨準備狀送達被告之日起（即109年1 月7 日，見雄小卷第85、96頁背面）至清償日止，按年息10%計算之利息（見本院卷㈡第11頁）。

二、被告固不爭執積欠管理費75,410元未繳之事實（見本院卷㈠第337 頁），惟就應否分擔電梯汰舊及修繕費則以：被告於107 年8 月22日始以買賣為原因，取得系爭房地，並辦畢所有權移轉登記，而A 決議作成時點為106 年10月28日，斯時被告尚不具系爭大樓區分所有權人身分，無從出席當次區分所有權人會議參與決議，自不受A 決議之拘束，該決議僅對被告之前手即訴外人鍾欽章生拘束力。

又被告出入系爭房屋無庸行經系爭大樓之大廳穿堂，亦毋須使用系爭大樓電梯，卻令被告與其他使用電梯之區分所有權人共同分擔電梯修繕費，已違使用者付費原則，容非公允（見雄小卷第97頁，本院卷㈠第337 頁，本院卷㈡第32頁）等語。

並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。

三、按區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，公寓大廈管理條例第24條第1項定有明文。

該條項所謂「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」，係指依本條例或規約所定關於公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係之事項而言，例如依規約設定公寓大廈共用部分之專用權（法定空地如何使用、頂樓應如何使用等等），又如依規約所定管理費之計算方式，對區分所有權之繼受人亦有拘束力，惟對於繼受人前手區分所有權人所積欠之管理費，此項債權債務關係原係存在於社區管理委員會與積欠管理費之前手區分所有權人之間，依債之相對性原則，本應向原區分所有權人請求，且其法律關係早已明確，不在前開法條規範範圍內，有高等法院暨所屬法院93年法律座談會民事類提案第13號研討結果可資參照。

準此，區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依該條例或管理規約所定之區分所有相鄰關係之一切抽象之權利義務，性質上係屬「契約地位」之繼受，而非「已具體發生債務」之繼受，亦即區分所有權之繼受人對其繼受後所產生權利義務悉依原相關條例或規約定之，至於已具體發生之債務，如前手所積欠之管理費，則不在上開規範範圍內。

合先敘明。

四、兩造就被告取得系爭房地後，應繼承其前手鍾欽章之契約地位，依系爭規約或系爭大樓全體區分所有權人會議決議，定被告與系爭大樓區分所有相鄰關係之權利義務，固無爭執，惟兩造就系爭決議所定電梯維修費分攤方式及計算結果，究屬被告取得系爭房地前已具體發生之債務，不在公寓大廈管理條例第24條第1項所稱繼受之列，或屬抽象之維修費分攤比例約定，而有前條項之適用，則迭有爭議。

經查：㈠系爭大樓全體區分所有權人針對該大樓電梯汰舊及安裝工程，先於106 年6 月17日召暨區分所有權人會議，同意就辦理上開工程所需費用260 萬元，由原告支付頭期款20萬元，其餘240 萬元則由35戶共同分攤，並按工程進度付款（見雄小卷第87頁），嗣該大樓全體區分所有權人針對每戶應分攤比例，再於106 年10月28日召開臨時區分所有權人會議，決議採取「店面及地下室共4 戶，每戶負擔修繕分擔金額1/ 3，約為24,000元，其餘30戶住戶每戶分擔76,800元」之方案（即A 決議），有106 年10月28日會議紀錄在卷可稽（見雄小卷第86頁，本院卷㈠第467 頁）。

本院審酌系爭大樓全體區分所有權人作成前開決議時，固經原告與訴外人即承商台灣三菱電梯股份有限公司（下稱三菱電梯公司）議定貨款及安裝工價，而得藉由A 決議所定分攤比例計算系爭房地區分所有權人應分擔之具體金額為100,800 元（其中207 號1 樓為店面應分攤24,000元，207 號2 樓為住家應分攤76,800元，合計100,800 元，見雄小卷第86頁、本院卷㈡第15頁），惟參諸原告與三菱電梯公司遲至106 年12月20日始正式簽約，及其間約定付款期程、金額分別為：簽約時給付第1 期貨款即定金39萬元；

於貨到工地時給付第2 期貨款78萬元；

俟安裝驗收通過支付第3 期款（即安裝工價）13萬元，第4 期款130 萬元（即其餘貨款）則採分期付款方式為之，有電梯設備買賣合約書、電梯設備安裝工程合約書為憑（見本院卷㈡第21、18頁），暨分期付款部分係自108 年1 月18日起，分24期支付，其中第1 至23期每月支付54,166元，第24期支付54,182元等情，業經原告陳明在卷，且為被告所不爭執（見本院卷㈡第40頁、第48頁背面）等一切情事，可見A 決議作成時，因原告與三菱電梯公司未正式簽約，且約定期款之付款期程均未屆至，系爭大樓各該區分所有權人對三菱電梯公司尚不負付款義務，要難謂A 決議係針對已具體發生之債務定具體分擔金額。

被告辯稱A 決議作成時（即106 年10月28日）系爭大樓各區分所有權人應負擔之具體債務已經發生並告確定云云，容與前開事實有間，為不足採。

㈡又三菱電梯為辦理系爭大樓電梯設備買賣及安裝工程，業於107 年5 月10日交付電梯至工地，並於107 年9 月7 日安裝完成，獲主管機關即高雄市政府發給有效期限為109 年9 月7 日之建築物昇降設備使用許可證等情，為兩造所不爭執，並有發票明細、許可證為憑（見本院卷㈡第48頁背面、第27頁，本院卷㈠第521 頁），是依前揭原告與三菱電梯公司約定之付款期程，可知系爭大樓區分所有權人分別自107 年5月10日起、自107 年9 月7 日起負上開工程第2 期款、第3期款之付款義務，而第4 期款之付款義務則自108 年1 月18日起按月分24期陸續屆至，於109 年12月18日屆滿，應堪認定。

是以本件於109 年8 月4 日言詞辯論終結時，第4 期之分期款仍有5 期（即自109 年8 月18日起至109 年12月18日止）未至清償期，復未據原告舉證證明有何提前清償第4 期分期款情事，則原告逕按第4 期款全額即130 萬元計算被告截至本件言詞辯論終結之日應分攤之價款（見本院卷㈡第16頁），核與前揭約定付款期程（即債之發生期程）不符，為不足採。

㈢再查，被告於107 年8 月9 日與鍾欽章就系爭房地簽立買賣契約，於107 年8 月22日辦畢所有權移轉登記，有系爭房地買賣契約及土地、建物登記謄本為憑（見雄小卷第112 、26頁），足見被告自107 年8 月22日起即具備系爭大樓區分所有權人地位，而繼受鍾欽章本於區分所有權人而來之契約地位。

揆諸首揭規定及說明，被告自107 年8 月22日起即取得因系爭規約及系爭決議所生債之相對人地位，負有履行系爭房地所有權人應納管理費及公共事務分攤費用（如電梯維修費）之義務。

而系爭大樓區分所有權人自107 年8 月22日起，對三菱電梯公司應負擔之繳費義務，包括107 年9 月7 日安裝驗收通過，應支付之第3 期款（即安裝工價）13萬元，及自108 年1 月18日起至109 年8 月4 日本件言詞辯論終結之日止（共19期）已屆清償期之第4 期款分期款為1,029,154 元（即54,166×19=1,029,154），合計1,159,154 元，佔A 決議所定住戶應分擔總額240 萬元（即[ 24,000×4] +[76,800 ×30] =2,400,000）之比例為48.3% （即1,159,154÷2,400,000=0.4830），亦即，按上開比例折算被告於本件言詞辯論終結時，依A 決議應負擔之分攤費用應為48,686元（[ 24,000+76,800]×48.3%=48,686.4，元以下四捨五入）。

㈣被告雖辯稱其未曾參與系爭決議作成，且未使用系爭大樓電梯，令其分擔電梯汰舊及安裝費用係有不公云云。

然而，被告既因取得系爭大樓之區分所有權人地位，自其前手鍾欽章繼受系爭規約及系爭決議之契約上地位，自不受其有無參與系爭決議所影響。

此外，被告所有之207 號2 樓房屋須經由系爭大樓大廳出入，且該房屋整修時亦曾使用系爭大樓電梯搬運物品；

而被告所有之207 號1 樓房屋係供訴外人即其子董論經營之高雄市私立安仁長期照護中心，作為活動或職能訓練使用，該照護中心人員經常往返該房屋與系爭大樓203、205 、207 號之4 樓、12樓，及205 號之11樓之間，而有使用系爭大樓電梯之事實，業據原告陳述明確，且為被告本人所不爭執（見本院卷㈡第42、33頁及第48頁背面），足見A 決議使被告分攤系爭大樓電梯汰舊及修繕費，未違使用者付費原則，尚屬公允，被告前開辯解為不可採。

㈤從而，被告自承迄未繳納自107 年8 月22日至108 年12月31日止已積欠管理費75,410元，加計被告自107 年8 月22日起至本件言詞辯論終結之日止，應分擔之電梯貨款及安裝工價48,686元，合計被告應給付原告124,096 元（即75,410+48,686=124,096 ）。

又系爭規約關於公共基金、管理費等管理所需必要經費之繳納，於該規約第10條第5項約定：「區分所有權人若在法定日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額，及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10 %計算」等語明確（見本院卷㈠第249 頁），原告依前引規約請求就被告遲延給付部分，按年息10% 計算遲延利息，亦屬有據，應屬可採。

五、綜上所述，原告依系爭決議、系爭規約第10條及公寓大廈管理條例第10條第2項、第11條、第18條第1項第2款、第21條規定，請求被告給付124,096 元，及自109 年1 月7 日起至清償日止，按年息10% 計算之利息，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、本件乃訴訟標的金額在50萬元以下之財產權訴訟，依民事訴訟法第247條第1項規定，應適用簡易程序，依同法第389條第1項第3款規定，就主文第1項所為被告敗訴之判決，法院應依職權宣告假執行。

又被告聲明願供擔保，求予免為假執行之宣告，於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額後，准許之。

七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第3款及第392條規定，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 8 月 31 日
高雄簡易庭 法 官 賴文姍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 31 日
書記官 蔡妮君