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臺灣高雄地方法院民事判決
111年度雄簡字第1579號
原 告 向智榮
被 告 陳淑雯
上列當事人間請求遷讓房屋等事件,本院於民國111年8月31日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路000○0號8樓之12房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國一一一年三月六日起至遷讓返還上開房屋之日止,按月給付原告新臺幣捌仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項得假執行。
事實及理由
一、被告經合法通知未於言詞辯論期日到場,核無民事訴訟法第386條所列各款情形,爰依原告之聲請,由其一造辯論而為判決。
二、原告主張:原告於民國107年7月5日與被告簽訂房屋租賃 契約,約定由原告將所有門牌號碼高雄市○○區○○○路000○0號8樓之12房屋(下稱系爭房屋)出租予被告,自107年7月5日起至108年7月4日止,每月租金新臺幣(下同)8,000元。
詎料被告經常積欠租金,經原告於110年12月17日與被告簽訂終止房屋租賃契約,兩造約定於111年3月5日終止雙方租賃契約,被告應搬離系爭房屋,然被告迄今仍未搬離。
原告既未同意被告使用系爭房屋,被告即屬無權占有,爰依法請求被告遷讓返還系爭房屋。
又被告拖欠房租等費用,應負清償責任。
復因被告繼續使用系爭房屋,依終止房屋租賃契約書第3條之約定,原告得向被告請求按照月租金兩倍請求支付違約金至遷讓完竣。
爰依系爭租賃契約之法律關係,請求被告自111年3月5日起至返還系爭房屋之日止,按月給付原告16,000元。
並聲明:㈠被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告。
㈡被告應自111年3月5日起至返還第一項房屋之日止,按月給付原告16,000元。
㈢原告願供擔保,請准宣告假執行。
三、被告未於言詞辯論期日到場,亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、得心證之理由:㈠按租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用、收益,他方支付租金之契約;
承租人應依約定日期,支付租金;
承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。
租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。
其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約;
承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物。
民法第421條、第439條第1項前段、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。
又出租人非因左列情形之一,不得收回房屋。
……三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。
土地法第100條第1項第3款亦定有明文。
㈡原告上開主張,業據提出與其所述相符之房屋租賃契約書、存證信函、終止房屋租賃契約為證。
自堪信為為真實。
兩造合意終止租賃契約,兩造就系爭房屋之租賃關係即屬消滅,揆諸上開規定,原告自得請求被告將系爭房屋遷讓交還原告。
㈢原告主張被告不付租金,繼續使用系爭房屋,依終止房屋租賃契約書第3條之約定,原告得向被告請求按照月租金兩倍 請求支付違約金至遷讓完竣。
爰依系爭租賃契約之法律關係,請求被告自111年3月5日起至返還系爭房屋之日止,按月給付原告16,000元等語。
經查:⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時,應支付違約金,民法第250條第1項定有明文。
又按約定之違約金過高者,法院得減至相當之金額,民法第252條定有明文,至於當事人約定之違約金是否過高,須依一般客觀事實,社會經濟狀況,當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時,債權人可享受之一切利益為衡量標準,而債務人已為一部履行者,亦得比照債權人所受利益減少其數額,倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者,尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害,以決定其約定之違約金是否過高。
⒉原告上開主張,業據提出終止房屋租賃契約為憑,依終止房屋租賃契約第3條所載:乙方(指被告)應在租約終止日前,自租賃房屋騰空搬離,將房屋及鑰匙交給返還甲方(指原告),乙方如未履行時,自租約終止日之翌日起至騰空遷讓返回交屋日止,應依原租約二倍之月租金額,每月賠償給甲方」,是原告自得據上開約定請求被告依約給付違約金。
惟本院審酌原告交付被告之系爭房屋原訂租金為每月8,000元,而被告於租期屆滿後仍繼續占有系爭房屋,可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念,除此之外,尚難認另受有其他之損害等情,認每月按租金兩倍計算違約金,顯然過高,應予酌減為按月以8,000元為適當。
從而,原告以兩造原租賃契約約定之租金數額即每月16,000元,請求被告自111年3月6日起至遷讓交還系爭房屋之日止,按月給付8,000元,自屬有據。
逾此範圍之請求,則屬無據。
五、綜上所述,原告本於租賃之法律關係,請求被告應將系爭房屋遷讓交還原告,另請求自111 年3月6日起,至遷讓交還系爭房屋之日止,按月給付原告8,000元,為有理由,應予准許;
逾此範圍之請求,尚屬無據,應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係屬民事訴訟法第427條第1項簡易訴訟事件,所為被告敗訴之判決,依同法第389條第1項第3款之規定,就原告勝訴部分依職權宣告假執行。
七、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者,其訴訟費用,由法院酌量情形,命兩造以比例分擔或命一造負擔,或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用;
法院為終局判決時,應依職權為訴訟費用之裁判,民事訴訟法第79條及第87條第1項分別定有明。
本件原告起訴時,聲明第一項原為請求被告遷讓返還系爭房屋,並附帶請求至遷讓房屋之日止,按月給付違約金,故附帶請求違約金部分,不併算其價額。
查本件原告之請求雖有部分敗訴,然該敗訴部分係因本院依職權酌減之違約金,是本院認本件之訴訟費用即第一審裁判費1,550元,仍應全部由被告負擔,爰依職權確定上開訴訟費用由敗訴之被告負擔。
八、據上論結,本件原告之訴,為一部有理由,一部無理由,爰依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第79條、第389條第1項第3款,判決如主文。
中 華 民 國 111 年 8 月 31 日
高雄簡易庭 法 官 張茹棻
以上正本係照原本作成。
如不服本判決,應於送達後20日內,向本院提出上訴狀並表明上訴理由,如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中 華 民 國 111 年 8 月 31 日
書記官 黃振祐
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