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臺灣高雄地方法院民事判決
112年度雄小字第145號
原 告 郭怡君
訴訟代理人 趙偉智
被 告 張鈞豪
上列當事人間請求返還回復原狀費用等事件，於民國113年2月22日辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參萬參仟零參拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔百分之六十七，並於本判決確定翌日起，加給按年息百分之五計算之利息；
其餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國110年8月30日向伊承租高雄市○○區○○路00巷00號3樓後方房間（下稱系爭房間），約定租期自110年9月1日起至111年8月31日止（共1年），每月租金新臺幣（下同）3,500元，被告並應於締約時給付押金3,500元（下稱系爭租約）。
兩造嗣於110年10月7日合意提前終止系爭租約，被告並同意於110年11月16日以前遷出系爭房間，詎被告遲至111年10月15日始搬離系爭房間，尚積欠自110年10月1日起至110年10月6日止之租金，及自110年10月7日起所受相當於租金之不當得利，如附表一編號1所示。
又被告積欠附表一編號2、3所示水電費未付，悉由伊墊付之，被告自負有返還前開水電費之義務。
再者，被告遷出時未將系爭房間回復原狀，伊為修繕、清潔及粉刷系爭房間暨設備，而受有如附表一編號4、5、6所示損害。
合計被告共應給付伊48,959元。
爰依系爭租約第3條、第4條第3項、第6條前段、第7條第2項、備註欄第3點，及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。
並聲明：被告應給付原告48,959元。
二、被告則以：伊僅願給付原告水費1,145元及電費1,584元，至於原告主張伊欠租或受有租金利益部分，應由原告負舉證責任。
又原告在系爭租約存續期間未修繕系爭房間之廁所馬桶、燈具，更在伊對門房客退租後，擅自斷電20餘天，造成伊生活不便，原告除應退還伊押金外，尚應賠償伊1個月違約金。
再者，原告應舉證證明附表二至四所示各項物品毀損與伊有何關聯，否則即不能向伊求償附表一編號4、5、6所示費用等語置辯。
並聲明：原告之訴駁回。
三、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。
民法第421條第1項定有明文。
又依民法第179條前段規定，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。
而無權占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院94年度台上字第1094號民事判決要旨參照）。
次按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。
承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。
民法第432條第1項、第2項前段亦有明定。
系爭租約第6條前段、第7條第2項則約定，因承租人之過失致房屋毀損，承租人應負損害賠償之責；
租賃關係消滅時，承租人應即日將租賃房屋回復清潔，原狀遷空返還出租人等語（見臺灣橋頭地方法院橋頭簡易庭111年度橋小字第968號卷，下稱橋小卷第15至16頁）。
四、經查：㈠關於附表一編號1部分：⒈被告尚積欠原告110年10月1日起至同年月6日止之租金677元未付，惟系爭租約業經兩造於110年10月7日合意終止，原告即無從向被告收取110年10月7日以後發生之租金：⑴原告主張：兩造於110年10月7日合意提前終止系爭租約，雙方約定伊不向被告收取自110年10月7日起至同年11月16日止（共41天，首日計入）之租金及水電費，被告則同意於110年11月16日以前遷出系爭房間等情，有兩造不爭執真正之切結書在卷可稽（下稱系爭切結書，見橋小卷第17頁），堪認系爭租約業經兩造於110年10月7日合意終止，並約定以110年11月16日為被告遷出期限，逾此期限未遷出，被告即失占有系爭房間之合法權源。
被告抗辯：伊雖然於110年10月7日答應搬遷，但要找到房子才能搬，不然也沒辦法云云（見本院卷第226頁），核與系爭切結書文義不合，為不足採。
⑵又依系爭切結書記載，原告免除被告租金給付義務之範圍並未包含110年10月1日起至同年月6日止（共6天）之租金在內，是依系爭租約被告仍負有給付前開期間租金677元之義務（計算式：3,500×6/31=677.4，元以下四捨五入）。
惟被告自110年9月1日簽訂系爭租約之日起至110年11月16日約定搬遷期限止，僅向原告繳清110年9月份租金3,500元，且經原告同意免收截至110年11月16日止（共41天）之租金4,629元等情，為兩造所不爭執（見本院卷第226頁），堪認被告尚積欠原告110年10月1日起至同年月6日止之租金677元未付，原告請求被告給付租金在677元以內者，係屬有據。
原告請求租金逾此範圍者，因系爭租約已於110年10月7日經雙方合意終止，原告自斯時起即無從再依系爭租約向被告收取其後租金，原告主張被告尚積欠自110年10月7日起算之租金云云，即屬無據。
⒉被告無權占有系爭房間期間，受有相當於租金之不當得利23,883元：⑴被告於110年11月16日約定搬遷期限屆至，仍繼續占用系爭房間，直到111年10月15日始行遷出之事實，為兩造所不爭執，可見被告自110年11月17日起至111年10月15日止（共10個月又29天，首日計入），係無法律上原因占有使用系爭房間。
⑵依首揭規定及說明，被告無權占有系爭房間依社會通常觀念，其可獲得相當於租金之利益，是按系爭租約約定每月租金3,500元計算（見橋小卷第15頁），被告於前開無權占有期間所獲相當於租金之利益為38,383元（計算式：3,500×[10+29/30]=38,383.3）。
參諸原告自承：伊於110年12月14日、111年4月21日、111年6月30日、111年8月31日分別獲被告交付3,500元、3,500元、3,500元、4,000元，合計14,500元（見本院卷第171頁），可知被告已經返還部分不當得利予原告，是經扣除被告已返還金額後，被告尚須返還原告不當得利23,883元（計算式：38,383-14,500=23,883）。
⑶原告雖主張自111年8月起應改依月租金4,000元計算被告所獲租金利益云云，並提出111年6月25日LINE對話截圖、存摺內頁影本為憑（見本院卷第87頁）。
然而系爭租約既經兩造合意終止，其於000年0月間並無租賃關係存在，原告即無調漲租金之利益可言。
原告復未提出其他證據證明被告自111年8月起客觀上所受利益較其前增加，其主張即非可採。
至於被告明知兩造間已無租賃關係，仍於111年8月31日匯付4,000元入原告指定帳戶（見本院卷第87頁），核其性質僅屬不當得利之一部返還，尚不能執此遽謂被告承認其自111年8月起所獲相當於租金之利益為每月4,000元。
⑷此外，被告抗辯伊已於111年2月、3月各給付4,000元予原告，於000年00月間給付2,500元予原告，合計10,500元，亦應自原告請求金額中扣除云云（見本院卷第226、227頁），未據被告舉證以實其說，亦非可採。
⒊是依前述⒈⒉計算結果，被告尚積欠原告租金677元，且自110年11月17日起至111年10月15日止，因無權占有系爭房間受有不當得利23,883元，合計24,560元，應堪認定。
原告請求附表一編號1所示金額，在24,560元以內者，為有理由；
逾此範圍者，為無理由。
㈡關於附表一編號2、3部分：原告請求被告給付如附表一編號2、3所示水費1,145元及電費1,584元，有附表一編號2、3「證據名稱及出處」欄所示證據為憑，復為被告所不爭執，被告並當庭表明願如數付款（見本院卷第207頁），依民事訴訟法第384條規定，應本於被告認諾為被告敗訴之判決，從而原告請求被告給付附表一編號2、3所示水費、電費為有理由，應予准許。
㈢關於附表一編號4部分：原告主張被告於系爭租約存續期間，未妥善保管使用附表二所示之物，伊因而支出附表一編號4所示費用，致受損害，並提出附表二「證據名稱及出處」欄所示證據為憑。
被告則抗辯伊未毀損附表二所示之物等語。
查：⒈原告主張附表二編號1、2所示二手床墊、保潔墊在被告遷離系爭房間後，均呈汙穢不堪使用狀態，有照片為憑（見本院卷第89頁），而床墊、保潔墊乃被告日常生活需用之物，被告自負有清潔、維護之義務，被告空言抗辯與伊無涉，為不足採。
原告另購二手床墊、保潔墊支出1,500元、500元，有收據為憑（見本院卷第107、109頁），應屬可採。
被告固抗辯床墊、保潔墊換新應予折舊云云，惟原告既係購買二手床墊、保潔墊，其買賣價金已經折舊，自無再予折舊之必要，被告前開抗辯為不可採。
⒉原告主張更換附表二編號3所示冰箱之起動繼電器及除霜計時器，支出1,725元乙節，固據提出電子發票證明聯為憑（見本院卷第111頁），但由兩造間111年10月16日LINE對話截圖顯示，原告指摘被告「你在冰箱冷凍、冰藏、蔬果區都放垃圾，不僅長蟲、有臭味，還造成冰箱故障…」等語（見本院卷第91頁），尚無從證明被告放入冰箱之物品內容與冰箱起動繼電器、除霜計時器故障之結果，有何相當因果關係。
另觀諸原告所提出，其於110年9月15日與訴外人即房客余威德間之LINE對話截圖內容提及「…除了1樓插機上盒的延長線的電源被3樓的住戶切斷了之外，冰箱的電源看來也被切斷了，…」等語，則僅能證明原告於該時點接獲通報，其提供大樓房客使用之冰箱電源被切斷之事實（見本院卷第91頁），尚無從證明被告在前開時點切斷冰箱電源，亦無從證明110年9月中旬冰箱電源被切斷一事，與000年00月下旬冰箱起動繼電器及除霜計時器故障之結果間有何相當因果關係，原告猶執前詞主張被告承租系爭房間期間，毀損冰箱致其受財產損害云云，為不可採。
⒊原告主張更換附表二編號4所示大門門鎖，支出2,620元乙節，雖提出收據為憑（見本院卷第113頁），但由原告提出之照片可知，毀損的大門是設在1樓入口，供該棟大樓所有房客出入之大門（見本院卷第93頁），並非專供被告使用之系爭房間大門門鎖，尚無從僅憑1樓大門門鎖損壞之結果，遽謂該損壞結果係由被告造成。
再觀諸原告所提出，其於110年10月16日、同年月19日與訴外人即房客張福海間之LINE對話截圖內容提及「3樓後張均豪晚上又在鬧了，而且每天晚上在樓下開門關門製造很大的聲響，騷擾我們…」、「3樓後的住戶，有事沒事就在樓下大力的開門關門，故意製造聲響。」
等語（見本院卷第93頁），僅能證明被告開關門之聲響已騷擾其他房客之事實，尚不能證明1樓入口大門的門鎖毀損與被告開關門製造聲響之行為有相當因果關係。
況依收據記載，原告更換1樓入口大門門鎖之時點為111年10月15日（見本院卷第113頁），距與房客張福海向原告投訴被告開關門製造聲響之時點，相隔達1年之久，其間不具時間緊接性，亦難認大門門鎖毀損與被告開關門製造聲響之行為有何關聯性，原告猶執前詞主張被告承租系爭房間期間，毀損大門門鎖致其受財產損害云云，亦非可採。
⒋原告主張更換附表二編號5所示房間鎖支出299元，固提出LINE對話截圖、照片、發票為憑（見本院卷第95、115頁），惟觀諸原告與訴外人即房客黃文平之LINE對話截圖顯示，黃文平向原告投訴「…我房間門被隔壁破壞了，鏈子被直接踢斷」等語，可見遭破壞的是房間門的門鏈，並非門鎖（見橋小卷第176頁），而原告於111年10月30日購置之品項為「房間鎖」（見本院卷第115頁）核與黃文平投訴被破壞的「鏈子」不一致，尚難認原告更換其他客房的房間鎖與被告之毀損行為間有何關聯，原告執此主張其財產權遭被告侵害云云，因乏證據證明，為不足採。
⒌原告主張放在玄關之黑色鞋架因遭被告踢毀，而支出附表二編號6所示費用338元，購置新品替代之，有LINE對話截圖暨照片、發票為憑（見本院卷第97、117頁），由原告提出之110年10月31日、110年11月29日、111年7月13日、111年7月22日LINE對話截圖可知，房客余威德分別於前開時點向原告投訴，被告於各該時點破壞放在玄關的鞋架；
再由各該截圖檢附之照片顯示，鞋架已經支離破碎，難以發揮原有功用等情（見本院卷第97頁），足見被告未依通常使用方式，將原告提供房客使用之黑色鞋架損毀達不堪使用程度，依首揭規定及說明，自應對原告負損害賠償責任。
原告執此主張其受有損害338元，係屬可採。
⒍原告主張系爭房間牆壁粉光脫落、有異味，須支出附表二編7、8所示費用回復牆面原狀，有LINE對話截圖、收據為憑（見本院卷第91、119、121頁），惟觀諸111年10月16日LINE對話截圖，只能證明原告通知被告系爭房間「必須重新油漆粉刷牆面」，尚乏照片證明牆面、牆角粉光脫落之受損程度，況且原告既就系爭房間已另支出附表四編號1所示粉刷費用，自無重覆支出附表二編號7、8所示費用之必要，原告猶執前詞泛稱受有損害云云，為不足採。
⒎原告主張因系爭房間廁所之馬桶髒污，須支出附表二編號9所示費用，固有發票為憑（見本院卷第123頁），惟原告就系爭房間髒污清潔既已支出附表三編號1所示費用，即難認有重覆支出附表二編號9所示費用之必要，其主張為不可採。
⒏原告主張系爭房間燈具及開關插座毀損，須支出附表二編號10所示費用，始能回復原狀，固據提出照片、發票為憑（見橋小卷第175頁、本院卷第125頁），但由照片內容顯示受損之開關插座、直式T8燈管燈具數量均各為1個（見橋小卷第175頁），對照發票所載交易明細包括日式引掛珍珠燈座（1組3燈）、USB燈管式工作燈（1組4燈）、成電牌D型三面插座及轉向三面插共3個、二節自走式滑軌1個、2呎白光LED燈管4支、T8燈管2支、通用冷媒、電氣絕緣膠帶、鐵皮剪刀、銼刀、接著劑等物品（見本院卷第125頁），其中除插座1個及T8燈管1支，共需費104元（計算式：45+59=104），核與照片所示毀損燈具、插座之種類、數量一致外，其餘均與照片內容不合，尚難認屬回復原狀所需必要費用。
⒐綜上，原告主張被告於系爭租約存續期間，未妥善保管使用系爭房間，為回復原狀所支出必要修繕費如附表二「法院核定金額」欄所示，合計2,442元，原告依系爭租約第6條前段規定，請求被告賠償附表一編號4所示費用在2,442元以內者，有理由，逾此範圍者，則屬無據。
㈢原告請求被告給付如附表一編號5所示清潔費部分（明細詳見附表三）：⒈原告主張被告遷出系爭房間時，遺留大量垃圾，並將原配置在系爭房間內之椅子毀損，須支出附表三編號1、2所示清潔費，有LINE對話截圖暨照片為憑（見橋小卷第172至174頁，本院卷第99、101頁），並有證人即被告女友甲○○證稱：系爭房間裡的椅子是房東提供，本院卷第99頁照片所示屋內遺留大量垃圾之現況，與伊前往系爭房間幫忙被告整理時所見情形差不多等語為憑（見本院卷第299頁），堪認實在。
至於證人甲○○證述：被告確定要搬了之後，伊已陸續將系爭房間內的東西移出來云云（見本院卷第299頁），僅能證明證人甲○○有協助被告搬家之事實，尚不能證明甲○○已協助被告將系爭房間內遺留之垃圾及髒污清除乾淨，自無從執為有利被告之判斷依據。
⒉再依系爭租約備註欄第3點約定：「無論任何原因，發現殘留異味或菸味，酌收粉刷清潔費3,000元工資，材料另計。」
等語（見橋小卷第16頁），可知兩造簽立系爭租約時，已明定被告遷出時，倘未將系爭房間回復原狀，原告即可向被告收取粉刷清潔費3,000元，被告既經斟酌自己應負擔之義務及履行能力後，同意與原告簽訂系爭租約，基於契約自由原則，被告即應受所訂租約條款之拘束，而被告於遷出系爭房間時，確有遺留垃圾髒污未清除之情形，已如前述，則原告依約請求被告給付附表三編號1、2所示清潔費及材料費共3,300元，尚屬合理，應堪採信。
⒊被告雖抗辯：原告曾允諾自行負擔一半清潔費云云，並聲請由證人甲○○提出伊以自己手機錄製之影片以資為證。
惟審酌本院112年5月25日言詞辯論筆錄記載，被告當庭逕自播放自己手機錄影（見本院卷第151頁），其提出之證據方法未達可供法院及原告勘驗之程度，嗣經本院於112年10月3日言詞辯論期日曉諭被告應將手機錄影之影片拷貝成光碟，提交到院以供勘驗（見本院卷第207頁），未據被告提出，被告僅陳報得由證人甲○○代其提出（見本院卷第226頁），本院遂兩次通知證人應分別於112年12月15日以前、於113年1月19日以前，將手機影片作成光碟及截圖、譯文提出到院，有送達證書為憑（見本院卷第245、255頁），惟均未獲置理，堪認被告已有故意遲誤提出證據，致延滯訴訟情事。
俟證人甲○○於113年2月22日到庭作證，當庭將手機交付被告使用，被告既無法提出欲引用影片之適當形態供法院及原告勘驗，復拒絕提示影片供原告之訴訟代理人觀看（見本院卷第301、303至304頁），致不能進行證據調查程序，本院即無從審究。
此外，被告並未提出其他積極證據以實其說，其抗辯即難採信。
⒋綜上，原告依系爭租約備註欄第3點約定，請求被告給付附表一編號5所示清潔費3,300元，為有理由。
㈣原告請求被告給付如附表一編號6所示粉刷費部分（明細詳見附表四）： 原告主張因系爭房間殘留異味，及被告將過期飲料潑灑在梯間牆面，致須支出附表四編號1、2所示粉刷費用乙節，固據提出LINE對話截圖暨照片為憑（見橋小卷第171至174頁、本院卷第99、103頁），但查：⒈原告因系爭房間殘留垃圾及髒污未除，業依系爭租約備註欄第3點請求如附表三編號1所示費用3,000元，已如前述，自不得就同一費用重複請求，原告猶執前開約定另請求附表四編號1所示粉刷費，為不可採。
⒉再由原告提出其與房客余威德間之LINE對話截圖暨照片，僅能證明被告將過期飲料潑灑在梯間牆面之事實（見本院卷第103頁），尚不能證明其髒污程度須重新粉刷始得除去，原告復未提出其他積極證據證明有何粉刷梯間牆面之必要，尚難認附表四編號2所示費用係屬回復原狀所需必要費用。
㈤末查，被告固抗辯原告應退還伊押金3,500元，惟依系爭租約第8條約定：被告違反約定方法使用房屋，經原告催告限期仍不配合改善，原告即得沒收押金作為處罰（見橋小卷第16頁），而被告承租系爭房間期間，有附表二編號1、2、6、10所示毀損行為，業經本院審認如前，原告依前開約定自得沒收押金作為處罰，要難認被告對原告有返還押金債權存在。
此外，被告抗辯原告應賠償伊違約金1個月云云，未據執為抵銷抗辯，復未舉證以實其說，本院亦無從審究。
五、綜上所述，原告依系爭租約第3條、第4條第3項、第6條前段、第7條第2項、備註欄第3點，及不當得利之法律關係，請求被告給付如附表一「法院核定金額」欄所示項目、金額共33,031元，為有理由，應予准許；
逾此範圍者，為無理由，應予駁回。
六、末按本判決主文第1項係依小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述對判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第436條之19第1項、第91條第3項、第436條之20，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 3 月 22 日
高雄簡易庭 法 官 賴文姍
以上正本係照原本作成。
民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法令為理由，不得為之。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實之上訴理由。
（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 113 年 3 月 22 日
書 記 官 許弘杰
附表一：原告請求費用明細表（見本院卷第169頁）
編號 項目 應付金額(元) 已付金額(元) 免收金額(元) 餘欠金額(元) 法院核定金額(元) 證據名稱及出處 1 租金及不當得利 50,500 18,000 4,629 27,871 24,560 切結書、110年12月15日存證信函、LINE對話截圖、存摺內頁影本（見橋小卷第17、21、57、169頁，本院卷第87頁） 2 水費 1,400 100 155 1,145 1,145 切結書、LINE對話截圖（見橋小卷第17頁，本院卷第87頁） 3 電費 1,782 0 198 1,584 1,584 切結書、電表紀錄照片、LINE對話截圖（見橋小卷第17頁，本院卷第87頁） 4 修繕費 10,559 0 0 10,559 2,442 見附表二 5 清潔費 3,300 0 0 3,300 3,300 見附表三 6 粉刷費 4,500 0 0 4,500 0 見附表四 合計 48,959 33,031
附表二：修繕費明細表（見本院卷第172頁）
編號 項目 金額(元) 法院核定金額(元) 證據名稱及出處 1 二手床墊（含運費） 1,500 1,500 照片、收據（見本院卷第89、107頁） 2 保潔墊換新 500 500 照片、收據（見本院卷第89、109頁） 3 冰箱維修費（含工料） 1,725 0 LINE對話截圖、電子發票證明聯（見本院卷第91、111頁） 4 大門換鎖（含工料） 2,620 0 LINE對話截圖、照片、收據（見橋小卷第177至178、179頁，本院卷第93、113頁） 5 房間鎖（含工料） 299 0 LINE話話截圖、照片、發票（見本院卷第95、115頁） 6 黑色鞋架2個 338 338 LINE對話截圖暨照片、發票（見本院卷97、117頁） 7 粉刷牆面補土 99 0 LINE對話截圖、發票（見本院卷第91、119頁） 8 修牆角矽利康填縫 139 0 發票（見本院卷第121頁） 9 馬桶刷 65 0 發票（見本院卷第123頁） 10 燈具及開關插座 3,274 104 照片、發票（見橋小卷第175頁，本院卷第125頁） 合計 10,559 2,442
附表三：清潔費明細表（見本院卷第172頁）
編號 項目 金額(元) 法院核定金額(元) 證據名稱及出處 1 垃圾清運及髒污清潔（含工資及運費） 3,000 3,000 LINE對話截圖暨照片（見橋小卷第172至174頁，本院卷第99頁） 2 被毀損的椅子 300 300 照片（見本院卷第101頁） 合計 3,300 3,300
附表四：粉刷費明細表（見本院卷第172頁）
編號 項目 金額(元) 法院核定金額(元) 證據名稱及出處 1 房間粉刷連工帶料 3,000 0 LINE對話截圖、照片（見橋小卷第173、172至174頁，本院卷第99頁） 2 梯間牆面粉刷工料 1,500 0 LINE對話截圖、照片（見橋小卷第171頁，本院卷第103頁） 合計 4,500 0
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