高雄簡易庭民事-KSEV,112,雄小,2280,20240430,1

臺灣高雄地方法院小額民事判決
112年度雄小字第2280號
原 告 陳學政

訴訟代理人 鍾韻聿律師
被 告 曾心慕
曾倖眉
共 同
訴訟代理人 杜貞儀律師
上列當事人間請求返還押租金事件，經本院於民國113年4月9日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣伍萬壹仟陸佰柒拾柒元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣伍萬壹仟陸佰柒拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由要領

一、原告主張：伊於民國110年3月25日與被告簽訂租賃契約（下稱系爭租約），向被告承租○○市○○區○○○街000號房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自110年4月10日起至112年4月9日止，共計2年，每月租金新臺幣（下同）3萬元，伊並於簽立租約時交付6萬元之押租金予被告。

雙方曾於租賃期間屆至前討論續租一事，被告表示欲調漲租金為每月3萬5,000元，因伊本願以該金額向被告續租，遂於112年4月10日以無摺存款方式，將租金3萬5,000元存入被告曾心慕於中華郵政股份有限公司帳號00000000000000號帳戶內。

惟於伊匯款後，同日竟收受被告所寄發○○○○○郵局存證號碼000102號存證信函，表示不願繼續出租，並要求伊須於112年4月10日搬離且返還系爭房屋，伊隨即於同年月26日遷出系爭房屋，是伊以續租為前提所繳納之租金3萬5,000元，被告即無法律上之原因繼續保留而應返還。

另據系爭租約約定，伊未於租賃關係消滅時遷出者，須給付相當月租金總額兩倍計算之懲罰性違約金至返還履行完畢為止，則以系爭租約每月租金3萬元計算，每日違約金為2,000元（計算式：3萬元×2倍÷30日＝2,000元），而伊自系爭契約期滿（即112年4月9日）至遷出系爭房屋之日（即110年4月26日）共計遲延17日，應給付3萬4,000元之違約金（計算式：2,000元×17日＝3萬4,000元），並以此作為賠償逾期搬遷、未繳納水費、電費等損害之賠償總額，又經抵扣伊所繳付押租金6萬元後，被告尚應返還伊2萬6,000元，復加計前揭3萬5,000元，被告共應返還6萬1,000元。

爰依系爭租約第4條第2項約定及不當得利之法律關係，提起本訴等語，並聲明：被告應連帶給付原告6萬1,000元。

二、經查：

（一）依系爭租約第2條第2項約定，原告應於系爭租約期滿前2個月向被告提出通知續租，雙方並達成合意。

然本件兩造並未達成該約定續約之條件，系爭租約於112年4月9日屆滿後，兩造並未續約，原告自112 年4 月10日起即無權占用系爭房屋，原告於4 月10日另匯款3 萬5,000元予被告，被告尚未返還押租金6 萬元，為兩造所不爭執（本院卷第187、188頁）。

（二）原告主張兩造已於112年4月26日完成點交等語，然為被告所否認，並以被告聲請本院112年度司執字第40705號返還房屋事件強制執行程序（下稱系爭執行程）後，系爭執行程序於112年5月30日始完成點交等語為辯。

查：１、按強制執行法上所稱之不動產點交，乃執行法院解除債務人之占有，使歸債權人或承買人取得直接占有（現實交付）之執行行為。

而私人間之不動產點交，並無國家強制力之介入，而係私人間所進行之不動產交付行為，故本院認除當事人間就點交另有特別約定之情形外，應以受點交人是否處於可得實際支配占有不動產之情況為判斷。

２、按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上第 1421號判決意旨參照）。

依系爭租約第4條第1項約定：「租賃關係消滅時，租賃雙方應即結清租金及相關費用，拆除招牌，並會同完成屋況及附屬設備之點交手續，乙方（指原告），並會同完成屋況及附屬設備之點交手續‧‧‧租賃物返還時，附屬設備必須是能正常運作及堪用之狀態」、第2項：「前項租賃之一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視同完成點交，甲方（指被告）得換鎖進出並申請停供水電及瓦斯。

特約：乙方如據此對甲方提起民刑事訴訟，同意給付5個月租金額之違約金賠償甲方因此支出之律師費及損失。」

、第3項：「乙方未依第1項規定返還租賃物時，甲方得向乙方請求未返還租賃物期間之相當月租金總額兩倍計算之懲罰性違約金（未足1個月者，以日租金折算）至返還及履行完畢為止。」

（本院雄司調卷第15頁）。

本院審酌上開系爭契約之約定意旨，認仍應以可歸責原告之事由致未履行上開所定內容，始應負違約賠償責任。

再者，依第2項所定「租賃之一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視同完成點交，甲方（指被告）得換鎖進出並申請停供水電及瓦斯」，可知兩造已明確約定經他方通知點交系爭房屋而未會同點交，經催告仍不會同時，即視同完成點交，被告即得換鎖進出並申請停供水電及瓦斯，顯見兩造就系爭房屋之點交並未嚴格要求必須當面點交，即便未當面點交，而在符合定要件下仍得視為已完成交，僅係是同點交後系爭房屋屋內是否尚有物品或其他雜物必須清理所生之損害賠償之問題而已。

申言之，如兩造已當面著手點交程序，如被告已處於可得實際支配占有系爭房屋，卻拒絕占有，則舉重以明輕，此時至少可解釋應屬不可歸責於原告致無法完成點交之情況。

３、兩造當時已約定要於112年4月26日是日點交，而原告於是日亦確實希望進行點交，但因當日被告發現原告尚有監視器、大型電線盒未拆除，且床組鋸一半等情有爭執，而認為不符合點交要件而拒絕點交，為兩造所不爭執（本院卷第188頁），被告尚主張告尚有被證5之看板（或招牌）（本院卷第81頁）為拆除等語。

本院審酌系爭契約並未明文規定須將系爭房屋所有物品完全清空，始能完成點交，故仍應以被告當時是否已處於可得實際支配占有系爭房屋之狀況而定，雖當時兩造就上開之情有爭執，但該等情形對於被告實際可得支配系爭房屋應不夠成妨礙，是被告拒絕占有系爭房屋而未完成點交，依前揭意旨所示，應屬不可歸責於原告致無法完成點交之情況。

（三）系爭契約期滿後，原告自112 年4 月10日起即無權占用系爭房屋，則原告於系爭契約消滅後之4 月10日另匯款3 萬5,000元予被告，及被告於系爭契約消滅後尚未返還押租金6 萬元，被告依系爭租約第4條第2項規定及民法不當得利法律關係本即應返還原告共計9萬5,000元。

而兩造於112年4月26日進行點交，因不可歸責於原告致無法完成點交，業為前所論。

茲就被告主張抵銷部分析述如下：１、被告主張計算至112年4月26日違約金為3萬4,000元、強制執行費657元共計3萬4,657元，為原告所不爭執（本院卷第190頁），此部分抵銷即屬有據。

２、關於被告主張抵銷之電費及水費部分，112年4月26日進行點交固因不可歸責於原告致無法完成點交，惟查，系爭執行程序於112年5月30日進行強制點交時，債務人即原告確實持鑰匙開啟鐵捲門而為引導，有系爭執行程序是日筆錄在卷可憑。

顯見原告當時確實仍持有鑰匙而處於可隨時進出系爭房屋之狀態，而原告就計算至112年5月30日之水電費部分，復未提出可使本院相信完全排除為其產生之具體事證，是認此部分費用之產生應由原告負擔，是被告主張抵銷電費7,216元、水費1,450元共計8,666元，亦屬有據。

３、至被告主張其餘抵銷項目（詳如本院卷第189頁所示），則因112年4月26日進行點交係不可歸責於原告致無法完成點交所致，被告自不得向原告請求，被告此部分主張，洵屬無據。

４、經上開抵銷結果後，原告得請求之數額為5萬1,677元（計算式：9萬5,000元－3萬4,657元－8,666元＝5萬1,677元）。

三、本件係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。

中 華 民 國 113 年 4 月 30 日
高雄簡易庭 法 官 饒志民
以上正本係照原本作成。
民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法令為理由，不得為之。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實之上訴理由。
（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 113 年 4 月 30 日
書 記 官 武凱葳