高雄簡易庭民事-KSEV,112,雄簡,1470,20240229,2

臺灣高雄地方法院民事判決
112年度雄簡字第1470號
原 告 蔡鴻國
訴訟代理人 鍾旼憲

被 告 林寶


上列當事人間遷讓房屋等事件，於民國113年2月1日辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應將高雄市○○區○○○路000○0號房屋騰空遷讓返還予原告。

被告應給付原告新臺幣玖萬零參佰元，及自民國一一三年一月起至返還前項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆仟參佰元。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一、二項得假執行。

事實及理由

一、原告主張：伊為高雄市○○區○○○路000○0號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，被告於民國111年7月9日向伊承租系爭房屋，雙方約定租賃期間自111年7月10日起至112年7月10日止（共1年），被告應繳納押金新臺幣（下同）8,600元，並按月於每月10日前繳納租金4,300元，租賃期間水電費由被告負擔（下稱系爭租約）。

詎被告自111年12月10日起即未遵期繳納租金，截至112年4月止（共5個月）累欠租金達21,500元，經伊於112年4月19日寄發存證信函催告被告於函到後10日內繳清欠租，逾期未繳則終止系爭租約，仍未獲置理，系爭租約於112年4月即告終止。

系爭租約既經伊合法終止，被告即負有騰空遷讓返還系爭房屋之義務。

被告仍拒絕遷出，依民法第179條及系爭租約第12條第1、3項約定，伊自得向被告請求自112年5月10日起至同年12月止（共8個月），因被告無權占有系爭房屋所受相當於租金之不當得利每月4,300元，並得自112年5月起至被告返還系爭房屋之日止，請求被告給付按每月租金1倍計算之違約金4,300元。

爰依系爭租約第3條、第12條第1、3項及民法第179條規定，提起本件訴訟等語。

並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。

㈡被告應給付原告90,300元（計算式：21,500+[4,300×8]+[4,300×8]=90,300），及自113年1月起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告4,300元。

二、被告則以：伊因原告提供之沙發床發霉污損不能使用，復未提供伊專用網路，未履行原約定內容，始自111年12月起拒繳繳納租金。

又伊每月支出1,500元清理沙發床之費用，原告應賠付伊5個月清理費7,500元，始得取回系爭房屋。

再者，系爭租約並未約定伊負有將系爭房屋回復原狀之義務等語置辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、經查：㈠原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋部分：⒈按承租人應依約定日期，支付租金。

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付2個月時，始得終止契約。

民法第439條前段、第440條第1、2項分別定有明文。

次按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示。

最高法院著有87年度台簡上字第7號民事判決要旨可資參照。

又依系爭租約第12條第1項、第5項前段及第16條第3項約定，租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人，並遷出戶籍或其他登記。

承租人遷出交屋時，承租人所擁有之任何傢俬雜物等，須負責自行清理完畢，並完成屋內清潔打掃，若有留置不搬者，依第16條遺留物之處理規定辦理，並須自押金中扣除清理費用2,000元。

租期屆滿或租賃契約終止後，承租人之遺留物處理所需費用，由擔保金（押金）先行扣抵，如有不足，出租人得向承租人請求給付不足之費用等語（見本院卷第18、19頁）。

準此，承租人於系爭租約終止時，除負有返還系爭房屋予出租人之義務外，並負有騰空系爭房屋之義務。

⒉原告主張被告自111年12月10日起即未繳納租金之事實，為被告所不爭執（見本院卷第101頁），是自斯時起算至112年4月19日原告寄發存證信函之日止，被告已積欠租金達5個月，原告嗣於112年4月19日寄發存證信函催告被告於函到後10日內給付所欠租金，否則即以該存證信函為終止租約之意思表示，有存證信函在卷可稽（見本院卷第25頁），被告亦不爭執收受前開存證信函催告後，迄未繳納欠租之事實，是依前引規定及說明，前開存證信函所為催告性質，即屬附有停止條件之終止租約之意思表示，被告逾期仍不給付租金，則條件成就，即發生終止租約之效力，堪認系爭租約於112年4月底已經原告合法終止，被告自112年5月起即喪失其繼續占用系爭房屋之合法權源，而為無權占有人，原告自得請求被告騰空遷讓返還系爭房屋。

⒊被告固抗辯：原告未依系爭租約提供合於使用之沙發床及專用網路供伊使用，伊自得免付租金云云。

惟遍觀系爭租約前後全文，並未記載原告負有提供沙發床予被告使用之義務，而系爭租約第5條第2項僅約定由出租人負擔網路及第4台費用（見本院卷第17頁），亦未約定原告負有提供被告專用網路之義務，被告前開抗辯顯無理由。

被告既不能舉證證明原告負有提供沙發床予伊使用之義務，即難認原告負有為被告支出沙發床清潔費之義務，被告猶執此抗辯原告須賠付伊沙發床清潔費7,500元云云，亦屬無據。

⒋從而，原告以被告遲延給付逾2個月，且累欠租金達2個月租額為由，於112年4月底提前終止系爭租約，係屬合法有效，原告依系爭租約第12條第1項約定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由。

㈡原告請求被告給付欠租部分：⒈原告主張被告積欠111年12月起至112年4月止（共5個月）租金21,500元未付之事實，為被告所不爭執，已如前述，另觀諸系爭租約第4條第2項約定，前項擔保金（押金）除有第11條第3項、第12條第4項及第16條第3項（租約文本誤植為第2項）之情形外，出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人交還房屋時返還之。

再對照同租約第11條第3項、第12條第4項及第16條第3項約定，出租人得以押金扣抵承租人應賠償違約金；

或得以扣抵未繳清之相關費用；

或得以扣抵處理承租人遺留物所需費用等語（見本院卷第17、18、19頁），可知出租人有權選擇以押金扣抵違約金或費用，而原告選擇以押金扣抵被告未繳清之水電費，及處理被告遺留物之費用，業據其陳明在卷（見本院卷第212頁），自無從以押金扣抵租金。

⒉從而，原告依系爭租約第3條約定請求被告給付租金21,500元，為有理由。

㈢原告請求被告自112年5月起至同年12月止按月給付相當於租金之不當得利部分： ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同。

民法第179條定有明文。

又無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準。

⒉經查，系爭租約經原告於112年4月底合法終止，被告自112年5月起為無權占有人乙節，業經本院審認如前，依系爭租約第12條第3項前段約定，承租人未依同條第1項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額（見本院卷第18頁），準此，被告於系爭租約終止後，繼續占有使用系爭房屋所有利益，應以月租金額4,300元為衡量標準。

是以被告於系爭租約終止後，無法律上原因占有使用系爭房屋，自112年5月起至同年12月止（共8個月，首月計入）受有利益34,400元（計算式：4,300×8=34,400），且自113年1月起至返還系爭房屋之日止，按月受有相當於租金之利益4,300元，應堪認定。

⒊從而，原告主張被告於系爭租約終止後至同年12月止，無法律上原因繼續占用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，依民法第179條規定，請求被告給付34,400元（見本院卷第152、133頁），未超逾被告所受前揭不當得利額數，應予准許。

㈣原告請求被告給付違約金部分：⒈依系爭租約第12條第3項約定，承租人未依同條第1項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍（未足1個月者，以日租金折算，超過15天以全月計算）之違約金，至返還為止（見本院卷第18頁）。

⒉經查，被告自承伊於系爭租約終止後，仍繼續占有使用系爭房屋迄未搬遷無訛（見本院卷第211頁），被告就原告違約金之請求亦無意見，並當庭表示同意支付（見本院卷第153頁），依民事訴訟法第384條規定，本院自應本於被告認諾為被告敗訴之判決。

從而，原告請求被告給付自112年5月起至同年12月止（共8個月）之違約金34,400元（計算式：4,300×8=34,400），及自113年1月起至返還系爭房屋之日止，按月給付違約金4,300元，為有理由。

四、綜上所述，原告依系爭租約第3條、第12條第1、3項及民法第179條規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並給付原告90,300元（計算式：21,500+[4,300×8]+[4,300×8]=90,300），及自113年1月起至返還系爭房屋之日止，按月給付4,300元（見本院卷第151頁），均為有理由，應予准許。

末按本件係依民事訴訟法第427條第2項第1款適用簡易程序事件，就本判決主文第1、2項所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

五、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第389條第1項第3項，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 2 月 29 日
高雄簡易庭 法 官 賴文姍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；
如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 113 年 2 月 29 日
書 記 官 許弘杰