高雄簡易庭民事-KSEV,112,雄簡,1832,20240206,1

臺灣高雄地方法院民事判決
112年度雄簡字第1832號
原 告 劉藹鳳
訴訟代理人 許詠信
被 告 林淑婷


訴訟代理人 羅越清
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年1月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟肆佰肆拾元由原告負擔。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款規定甚明，此一規定於簡易訴訟程序亦有準用，為同法第436條第2項所明定亦有明文。

本件原告起訴時，原聲明：請求被告給付原告新臺幣（下同）138,600元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之6 計算之利息（本院卷第9頁）。

嗣於審理中變更聲明為：被告應給付原告138,600元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息（本院卷第115-116頁）。

審酌變更前、後均係基於同一基礎事實，請求金額之變更亦屬減縮應受判決事項之聲明，故其所為訴之變更與前揭規定並無不合，應予准許。

二、原告主張：被告於民國110年6月5日委託住商不動產新光三多店（下稱住商房屋），將高雄市○○區○○路000○0號11樓房屋（下稱系爭房屋）出售原告，被告明知系爭房屋廁所有漏水，且與樓下時樓屋主正協調漏水賠償問題，竟在住商房屋銷售期間隱瞞漏水情形，並在屋況說明書上記載屋況為沒有漏水，被告明顯欺騙原告。

交屋後，經大樓管理室告知10樓住戶漏水情形還未處理，原告即刻請水電師傅將系爭房屋兩間衛浴打除以找出漏水原因，並重做防水，共花費138,600元，被告應負不完全給付之債務不履行責任，賠償原告所受之損害等語。

並聲明：被告應給付原告138,600元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

三、被告則以：因考量系爭房屋屋齡已久及全屋屋況問題，兩造進行磋商及協議，並於簽立系爭契約書同時增訂「增補特約」，即已特約免除被告物之瑕疵擔保責任，其中自包含漏水瑕疵方面之責任，原告請求被告負物之瑕疵擔保責任應無理由等語置辯。

並聲明：原告之訴駁回。

四、本院得心證之理由：本件原告依系爭房屋之買賣契約主張被告應負物之瑕疵擔保責任，賠償原告將系爭房屋兩間衛浴打除找出漏水原因，並重做防水，所花費138,600元之損害等節，為被告所否認，並以前詞置辯。

是本件應審究者為：㈠兩造有無約定免除被告物之瑕疵擔保責任？㈡原告依民法第227條、第360條之規定，請求被告給付138,600元及法定遲延利息，有無理由？㈠按解釋意思表示，固應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，但契約之文字已表示當事人之真意，無需別事探求者，即不得反捨契約文字而為曲解(最高法院96年度臺上字第1300號判決意旨參照)。

經查，兩造於「增補特約」約定：甲方（即原告）知悉存有因家具或裝潢遮擋而無法發生瑕疵之風險，應確已知悉乙方（即被告）之買賣條件為「對於一般屋況瑕疵（如：渗漏水、壁癌、龜裂…等情事），不負物之瑕疵擔保責任；

但對於房屋之重大瑕疵（如：標的有非自然身故情事、輻射屋、海砂屋、占用鄰地、房屋有結構問題無法補強等情事），乙方仍應負瑕疵擔保責任，...若簽約後買賣標的發現尚有屋況瑕疵，如渗漏水、壁癌、龜裂…等屋況問題，皆由甲方自行負責，概與乙方無涉。」

等語(本院卷第45頁)，依此足見兩造以特約免除被告就系爭房屋滲漏之瑕疵擔保責任已明。

至於原告雖主張被告於簽約時有隱瞞漏水情事，並於系爭契約書所附標的現況說明書第34項次：「現況是否有滲漏水之情形」，勾選「否」等情，然原告於審理時當庭自承：「被告是投資客，至於被告有沒有住在系爭房屋我們不清楚，被告在談買賣的時候有跟我說房子浴室有漏水，但是沒有跟我講是漏到樓下去。

（問：上開增補條款不是講對一般瑕疵滲漏水不負擔瑕疵擔保責任，為何在買賣時已經知道浴室有漏水還要簽上開增補條款？）我們本來以為只有漏水，但不知道竟然還需要跟樓下協調，如果知道還要跟樓下協調，我們就不會買了。」

等語（本院卷第128-129頁），足見被告於簽約時即已向原告告知系爭房屋有漏水之情形，並不該當民法第366條出賣人故意不告知瑕疵而使特約無效情形，是兩造於簽訂「增補特約」之際，業已免除被告就系爭房屋就滲漏水之瑕疵擔保責任，且該約定並未有違反強制規定而無效之情形。

㈡次按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；

出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文；

債務不履行依民法第227條第1項規定，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人固得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，惟該條所稱之不完全給付，必以契約成立前給付可能，嗣後給付內容不符合債務本旨，違反信義與衡平原則，而積極的債權侵害，始足稱之(最高法院99年度台上字第2033號判決意旨可資參照)。

查兩造簽訂系爭房屋買賣契約書時，已於增補特約中約定賣方不負滲漏水之瑕疵擔保責任，且本院亦認兩造間業已特約合法免除被告就滲漏水瑕疵擔保責任，業如前述，顯難認系爭房屋欠缺保證之品質。

於特定物買賣契約，如契約雙方締約時已約明，出賣人對於一般屋況瑕疵（如：渗漏水、壁癌、龜裂…等情事），不負物之瑕疵擔保責任，則出賣人依現狀交付即屬依債務本旨給付，自難認屬不完全給付。

本件被告既已依約按契約成立時買賣標的物之現況交付系爭房屋，依前揭說明，即屬依債務本旨所為之給付，不構成不完全給付。

執此，原告主張被告出售系爭房屋，有不完全給付之情形，亦屬無據，原告復未能提出相關事證舉證證明其主張為真，是原告依民法第227條、第360條之規定，請求被告賠償138,600元元及法定遲延利息，難認有據。

五、綜上所述，原告不得請求被告負物之瑕疵擔保責任，亦無從依民法第227條之規定請求被告負不完全給付之損害賠償責任。

從而，原告請求被告給付138,600元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此 敘明。

七、據上論結，原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條，判 決如主文。

中 華 民 國 113 年 2 月 6 日
高雄簡易庭 法 官 鄧怡君
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 113 年 2 月 6 日
書 記 官 吳語杰