高雄簡易庭民事-KSEV,103,雄小,427,20140514,1

臺灣高雄地方法院民事判決 103年度雄小字第427號
原 告 龍鄉十二代管理委員會
法定代理人 朱麗愛
訴訟代理人 林興仁
被 告 許胤璁
訴訟代理人 許胄薰
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國103 年4 月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用壹仟元由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：被告為高雄市○○○路000 ○0 號建物（下稱系爭建物）之所有權人，而為龍鄉十二代社區（下稱系爭社區）之區分所有權人，自民國102 年1 月起應依102 年1 月1日修正施行通過規約（下稱系爭規約）第9條第3款規定按月給付管理費新臺幣（下同）912 元。

詎被告自102 年1 月起至102 年12月止，僅每月給付管理費452 元，而積欠差額達5,520 元，屢經催討無效，乃依系爭規約第9條第3項規定提起本件訴訟等語。

並聲明：被告應給付原告5,520 元，及自支付命令狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、被告則以：系爭規約係於101 年12月16日依被告大樓102 年度區分所有權人大會（下稱系爭會議）修正，並於102 年1月施行，惟系爭會議出席之住戶不足規約人數，而主席於宣讀調漲其管理費之議案後，便逕行通過，並未經表決，決議方法不合法，故該次決議不生效力，又系爭建物長久以來因考量其位於1 樓，出入無須電梯而以5 折計收該戶管理費，然原告曾於98年12月20日之第14屆區分所有權人會議決議（下稱98年決議）通過調漲原告之管理費為912 元，並訴請被告補繳管理費之差額，業經本院101 年度雄小字第1024號判決（下稱系爭判決）認定該調漲決議違反公平原則而駁回原告管理費請求之訴，而原告於系爭會議竟表示系爭規約之修正與之前管理費收取金額相同，逕行通過業經法院認定違反公平原則而屬無效之管理費收取金額，是系爭規約之修正屬違反誠信原則及悖於公序良俗而無效，原告依該無效規約請求被告給付差額自屬無據等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項㈠被告為系爭社區之系爭建物區分所有權人。

㈡系爭社區於101 年12月16日以系爭會議決議修正系爭規約第9條第3項為：G 棟139-3 號1 樓每月管理費徵收912 元，並於102 年1 月1 日施行。

㈢系爭社區於系爭規約施行前，被告每月管理費為452 元。

㈣被告自102 年1 月起至102 年12月止，仍依照系爭規約施行前之慣行，每月給付被告452 元。

四、原告主張被告應依系爭規約第9條第3項規定自102 年1 月起按月繳納912 元之管理費，而請求被告補繳自102 年1 月至同年12月間之管理費差額等節，為被告所否認，並以前詞置辯。

是本院應審酌者厥為：㈠系爭會議之召集程序或決議方法是否違反法令或章程而屬無效？㈡系爭規約第9條第3項規定系爭建物每月管理費912 元部分是否有效？㈢系爭規約第9條第3項約定系爭建物每月管理費912 元部分如屬有效，被告應補繳管理費之金額若干？㈠系爭會議之召集程序或決議方法是否違反法令或章程而屬無效？按總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後3 個月內請求法院撤銷其決議，民法第56條第1項前段定有明文。

而出席之社員不足法令或章程所定之額數，為決議方法之違反。

又總會之決議方法違反法令或章程時，在社員請求法院撤銷其決議前，該決議應仍有效存在，最高法院96年台上字第235 號判決意旨可資參照。

本件被告雖抗辯系爭會議出席之住戶不足規約人數，而主席於宣讀調漲其管理費之議案後，便逕行通過，並未經表決，決議方法不合法，故該次決議不生效力，然被告就上開會議之決議，並未向法院提出撤銷決議之訴訟，是依前開說明，被告前揭抗辯自非有據。

㈡系爭規約第9條第3項規定系爭建物每月管理費為912 元部分是否有效？⒈按區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。

其是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院即得加以審查，倘區分所有權會議係以損害他人為主要目的，而有權利濫用，或違反公序良俗之情事，則應歸屬無效，最高法院97年度台上字第2347號判決意旨可資參照。

又規約係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，公寓大廈管理條例第3條第12款定有明文，是規約既係經區分所有權人會議決議制訂或修正，倘制訂或修正規約之區分所有權人會議決議有前揭無效之情事，則由無效決議所制訂或修正之規約亦屬無效，自不待言。

經查，系爭社區於系爭決議通過規約修正前，系爭建物之管理費係依照慣行以半價收取452 元，有原告提出之103 年4 月28日民事補陳報狀所附之原告86年5 月19日之公告附卷可參，且為被告所不爭執，上揭優惠雖未見諸規約或區分所有權人之會議，惟屬系爭社區之慣行，而有拘束住戶之效力，迨至系爭會議乃決議修正規約將系爭建物之管理費明訂為912 元，足見系爭社區係經系爭決議修正系爭規約而取消系爭建物之管理費折扣，而系爭決議取消系爭建物之管理費折扣之決議是否違反公平原則、公序良俗及誠信原則即屬本件原告請求有無理由之前提要件，合先敘明。

⒉經查，原告於98年決議前乃對系爭社區1 樓店面及非店面住戶分別給予管理費3 折及5 折之優惠，嗣以98年決議取消前揭優惠，並溯及既往至97年1 月，然該決議經本院認定係屬權利濫用且違反公序良俗、誠信原則而認屬無效，有本院101 年度雄小字第1024號判決（下稱系爭判決）附卷可參（見本院卷第41頁至第44頁背面），又修正後之系爭規約第9條第3項係將系爭社區各戶管理費費用明訂，原則上係以每坪25元收取管理費，而1 樓店面以上開管理費收取方式給予3折之優惠，H 、I 棟1 樓住戶則因其房屋面對地下室排風口，影響渠等生活品質而給予管理費75折優惠等情，業據原告自承不諱（見本院卷第149 頁、第176 頁），是系爭規約第9條第3項確係將以往非店面住戶之管裡費5 折優惠取消乙情，堪以認定。

又查，系爭社區有A 至M 共13棟建物，除面對大中一路側之3 間1 樓店面外，其餘住戶雖需穿越設在C及D 棟間，有管理員駐點之統一出入口（原設置於A 及B 棟間之1 樓對外鐵門業已關閉），但各棟之1 樓非店面建物，因均有獨立面對中庭之鐵門，其住戶返家時，並無庸使用設在每2 棟間之公共電梯(K至M 棟係3 棟共用1 部電梯) 等情，業經本院依職權調閱101 年度雄小字第1024號卷之勘驗筆錄暨卷附之現場照片核閱屬實（見101 年度雄小字第1024號卷第103 頁至105 頁背面、第112 頁至第117 頁背面，下稱他卷) 。

從而，1 樓住戶除非因造訪親友、至頂樓曝曬棉被或至地下室取車等特殊需求外，其使用電梯之頻率，顯然較2 樓以上之住戶為低。

再者，系爭社區每月開銷，除保全服務費之10萬元外，其餘最大開銷乃為電梯保養費2 萬元，有103 年2 月份管理費收支明細附卷可參（見本院卷第131 頁），另將電梯運作所耗用之電費一併考量，系爭社區過往給予1 樓非店面建物折扣之慣行應係因其住戶使用電梯頻率較二樓以上住戶低所給予之優惠，至於1 樓店面建物會再給予3 折之優惠，應係店面住戶對於社區中庭之公共社區不為利用所致，是按等者等之，不等者不等之之平等原則之真諦，給予1 樓住戶上揭優惠應屬實質上之平等，從而，系爭決議未能注意1 樓非店面住戶與2 樓以上建物住戶在電梯使用程度不同，而逕自將原有非店面之管理費5 折折扣優惠取消，要求一體繳交，已違平等原則，則依民法第72條規定，應宣告為無效。

⒊再者，系爭規約第9條第3項係針對非店面住戶取消5 折優惠，但仍對H 、I 棟建物予以75折繳納管理費用，業如前述，原告主張系爭規約仍給予H 、I 棟優惠之理由係因地下室排風口在H 及I 棟1 樓建物前面，排風口運作時影響其居家環境及生活品質，且此係於系爭規約修正前即已於先前區分所有權人會議決議討論1 樓住戶應依規約規定以坪數計算管理費時，經H 、I 棟住戶當場反應，且由與會之區分所有權人達成之共識，然查，原告所稱以坪數計算管理費之區分所有權人之會議應係指98年決議之會議，然綜觀98年決議會議紀錄均未記載H 及I 棟優惠決議內容（見他卷第17頁至19頁），是給予H 及I 棟之折扣優惠尚難謂有合理之依據。

又原告前開所稱H 及I 棟面臨之地下室通風口廢氣及噪音問題，應非僅該二棟之1 樓住戶所需面對，系爭規約卻僅只給予H 及I 棟住戶優惠，復參酌他卷附之原告100 年12月18日區分所有權人大會會議紀錄載明：L 棟1 樓住戶，因緊鄰之公設區擺放有金爐，其他住戶只要前往焚燒金紙，其煙霧易飄至屋內等語內容（見他卷第21頁背面），然L 棟之1 樓住戶卻未如H 棟暨I 棟1 樓住戶取得管理費75折優惠折扣，兼衡以原告於討論系爭規約第9條第3項管理費修正案時，係向與會之區分所有權人表示該部分與目前所繳納之管理費費用相同，只是詳列於規約內，並無作任何調整，且經原告宣讀完畢後，係以住戶鼓掌方式通過，有系爭會議錄影光碟譯文附卷可考（見本院卷第144 頁），是系爭規約就給予系爭社區非店面1 樓建物管理費優惠差別待遇之制訂係由原告所提議並逕付表決，自難謂原告無恣意之嫌，參照民法第148條第2項「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」，原告依據系爭決議通過之系爭規約第9條第3項規定要求被告按每坪數25元之標準繳納管理費，實有違背誠實信用原則之處，被告應當不受拘束。

⒋又原告曾以98年決議取消1 樓店面及非店面住戶3 折及5 折折扣之管理費優惠，而以每坪25元計收1 樓住戶之管理費，並溯及至97年1 月，進而主張被告97年1 月起管理費應為912 元，並對被告訴請給付97年1 月起至101 年3 月止之管理費差額，業經本院以系爭判決認定98年決議取消1 樓住戶管理費優惠之決議屬權利濫用，且已違反公序良俗、誠信原則，是屬無效之決議等情，有系爭判決在卷可參（見本院卷第41 頁 至第44頁），並經本院依職權核閱無訛，堪信屬實，而系爭決議修正系爭規約取消系爭建物管理費之優惠實與98年決議相同，然原告於系爭會議中僅向與會之區分所有權人表示系爭規約關於管理費之修正係將以往收費明訂於系爭規約第9條第3項，並未說明取消優惠之原因及理由，已如前述，再者，系爭社區於103 年2 月間，尚有結餘共700 萬元左右，是1 樓非住戶之管理費優惠縱使持續對於系爭社區之公共基金累積應不致造成重大影響，反之倘將1 樓非店面住戶5 折折扣優惠取消，即無異使1 樓住戶需負擔加倍的管理費用，其侵害孰者為重，不言可喻。

而系爭社區之經費既然尚屬充裕，系爭會議以修正規約方式明訂1 樓非店面建物之管理費新標準，並無財務上之必要，應可認定，是原告在無新的合於情理之事由下即以系爭規約之修正而取消系爭建物管理費優惠，難謂非以系爭規約之修正而規避系爭判決認定98 年 決議取消系爭建物管理費之優惠無效情形，而有權利濫用之嫌。

⒌職是而言，原告以系爭決議修正系爭規約取消非店面住戶過往管理費5 折優惠之慣行係屬權利濫用且違反公序良俗及誠信原則而屬無效，是該部分之規約修正應屬無效，從而，被告依系爭社區過去慣行繳交452 元之管理費後，即無再行補繳差額之義務。

五、綜上所述，原告依系爭規約第9條第3項約定請求被告給付原告5,520 元，及自支付命令狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 103 年 5 月 14 日
高雄簡易庭 法 官 姚怡菁
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 103 年 5 月 14 日
書記官 廖美玲
裁判費用計算式：
裁判費 1,000元
合計 1,000元