高雄簡易庭民事-KSEV,104,雄小,53,20150828,1

臺灣高雄地方法院民事判決 104年度雄小字第53號
原 告 張雅芳
被 告 洪麗珠
魏玉香
蔡智福
上 一 人
訴訟代理人 林文燕
被 告 杜奕瑾
上 一 人
訴訟代理人 杜明仁
被 告 王林秀霞
陳淑惠
陳淑敏
陳淑文
陳淑環
梁金寧
陳淑芬
陳淑芳
陳宗男
曾美蓉
許玉鳳
兼上十一人
訴訟代理人 陳麗香
上列當事人間請求給付修繕費事件，本院於民國104 年7 月29日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告洪麗珠應給付原告新臺幣捌仟捌佰柒拾肆元，及自民國一百零四年七月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

被告魏玉香應給付原告新臺幣肆仟參佰參拾陸元，及自民國一百零四年七月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

被告蔡智福應給付原告新臺幣肆仟參佰參拾陸元，及自民國一百零四年七月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

被告杜奕瑾應給付原告新臺幣參仟玖佰伍拾元，及自民國一百零四年七月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

被告王林秀霞應給付原告新臺幣捌仟捌佰柒拾肆元，及自民國一百零四年七月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

被告陳麗香、陳淑惠、陳淑敏、陳淑文、陳淑環、陳淑芬、陳淑芳、陳宗男應連帶給付原告新臺幣捌仟捌佰柒拾肆元，及自民國一百零四年七月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

被告梁金寧應給付原告新臺幣捌仟捌佰柒拾肆元，及自民國一百零四年七月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

被告曾美蓉應給付原告新臺幣捌仟捌佰柒拾肆元，及自民國一百零四年七月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

被告許玉鳳應給付原告新臺幣捌仟捌佰柒拾肆元，及自民國一百零四年七月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用新臺幣壹仟伍佰貳拾肆元由被告各按附表二所示訴訟費用金額負擔。

本判決得假執行。

事實及理由

壹、程序方面按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項第3款定有明文。

查原告原起訴請求被告應給付原告新臺幣（下同）79,120元及其遲延利息，嗣於本院審理中減縮並更正聲明如主文第1項至第9項所示，核與前開規定相符，應予准許。

貳、實體方面

一、原告主張：原告所有門牌號碼高雄市○○區○○○街00號5樓之房屋（下稱原告房屋）與被告所有如附表一所示之房屋皆屬門牌號碼高雄市○○區○○○街00號、30號1 至5 樓、32號1 至5 樓及34號之5 層樓公寓（下稱系爭公寓）之區分建築物，亦即兩造均為系爭公寓之區分所有權人。

民國103年9 月間，原告房屋內天花板發生漏水情事，經研判乃系爭公寓30號側之樓頂平台（下稱系爭頂樓平台）之防水層功能喪失，原告乃僱請維修人員進行修繕，共支出修繕費用87,600元。

茲因系爭公寓屬於公寓大廈管理條例第3條第1款之「公寓大廈」，而系爭頂樓平台屬於系爭公寓之共用部分，並依同條例規定，上揭修繕費用應由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。

為此，爰依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定訴請被告按如附表一所示之應有部分比例如數給付。

並聲明：如主文第1項至第9項所示。

二、被告均以：原告房屋之前屋主在系爭頂樓平台搭建違章鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋），其興建過程更將鐵皮屋支柱打入系爭頂樓平台之地板內，進而破壞建物原本之防水結構，加以系爭鐵皮屋已年久鏽蝕，終致原告房屋之天花板漏水。

原告雖非興建系爭鐵皮屋之人，然其購買原告房屋時已明知前屋主在系爭頂樓平台搭建系爭鐵皮屋之事實，自應由原告承繼前屋主之責任，是依公寓大廈管理條例第10條第2項但書規定，本件修繕費用係因可歸責於原告之事由所致者，應由原告自行負擔。

又本件屬於重大修繕，依同條例第11條規定，應依區分所有權人會議之決議為之，然原告自行僱工修繕，顯與上開規定之程序不符，其修繕費用自不得要求被告分擔。

況被告向建商購買房屋時，建商已明確表示系爭公寓之頂樓平台歸5 樓住戶使用，因此系爭頂樓平台之修繕費用亦應由原告負擔。

再者，縱認修繕費用需由兩造共同負擔，原告主張修繕費用87,600元亦屬過高等語，資為抗辯。

均聲明：原告之訴駁回。

三、被告魏玉香、杜奕瑾及蔡智福另以：渠等所有之房屋均屬系爭公寓之1 樓店面，各有其獨立之出入通道，無須利用系爭公寓樓梯間大門進出，且渠等購入房屋後，30年來未曾取得系爭公寓樓梯間之大門鑰匙，對於樓上住戶之違建或增建問題無從過問，原告就系爭頂樓平台之漏水問題，自不得要求渠等負擔等語置辯。

四、本院得心證之理由：

（一）按本條例用辭定義如下：一、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。

二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。

三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。

四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，公寓大廈管理條例第3條第1款至第4款有明文規定。

經查，系爭公寓係於公寓大廈管理條例制定前之75年間起造興建，其起造人於申請建造執照時，並未檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約辦理，有104 年5 月6 日高雄市政府工務局回函及檢附申請建造執照時之地盤圖及各樓層平面圖說在卷可稽（見本院卷二第32頁至第35頁），其向地政機關辦理保存登記時，亦未就系爭公寓之共用部分辦理登記等情，有104 年5 月4 日高雄市政府地政局新興地政事務所函復及檢附之兩造房屋建物第一類登記謄本附卷參憑（見本院卷二第38頁至第51頁），是固難以工務或地政機關之登記資料判斷系爭公寓區分建築物之明確範圍，然本院審以系爭公寓係5 層樓之公寓式建築，其有獨立之外牆、樓頂及出入門戶，在構造上形成獨立之建築物，而兩造房屋均屬此建築物所區分出具使用上獨立性之部分，且在結構上互相依存，如將其一房屋拆除勢將危急系爭公寓之結構安全，而與系爭公寓形成一整體，有上揭樓層平面圖說、系爭公寓住戶分佈圖及外觀照片在卷可稽（見本院卷一第41頁、卷二第20頁之1 ），揆諸前揭規定，堪認系爭公寓即屬上揭條文之「公寓大廈」，且兩造房屋均為系爭公寓之區分建築物。

而兩造對原告房屋為原告所有，附表一所示房屋各為被告所有（附表一所示編號6 之房屋係由被告陳麗香、陳淑惠、陳淑敏、陳淑文、陳淑環、陳淑芬、陳淑芳及陳宗男繼承取得而公同共有）乙節亦不爭執，並有前開建物第1 類登記謄本可佐，是兩造均為系爭公寓之區分所有權人等情，亦臻明確。

又系爭頂樓平台屬系爭公寓之樓頂平台，其不具使用上獨立性甚明，再參以系爭頂樓平台僅能由系爭公寓之共同樓梯進出，並設有女兒牆與隔壁公寓之樓頂平台進行區隔，為兩造所不爭執，足徵系爭頂樓平台應屬系爭公寓之「共用部分」，應歸由系爭公寓之區分所有權人共同使用等情。

被告魏玉香、杜奕瑾及蔡智福雖辯以渠等所有之房屋均屬系爭公寓之1 樓店面，有其獨立之出入通道云云，然參以上揭法文既已明示公寓大廈係指構造上「或」使用上得區分為數部分之建築物及其基地，渠等房屋既在構造上屬系爭公寓之部分，且與系爭公寓2 樓以上專有部分之互相依存而形成一整體結構，是縱其有獨立之出入口，僅足徵其具有使用上獨立性乙節，尚難排除其為系爭公寓之區分建築物且渠等為系爭公寓區分所有權人之事實，是渠等所辯，自不足採。

（二）按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。

其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。

其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。

系爭公寓並未設置管理負責人或管理委員會乙節，為兩造所不爭執，而原告主張系爭公寓之區分所有權人亦未訂定規約等情，雖為被告曾美蓉所爭執，然審以系爭公寓於公寓大廈管理條例立法制定前即已起造販售，其起造人亦未於申請建造執照時檢附規約草案，且系爭公寓至今未設置管理委員會等情，從而渠等未訂定規約核與我國目前老舊公寓管理之多數現況相符，復以未據被告提出系爭公寓之規約以資證明，堪認原告主張系爭公寓並未訂定規約乙節為真實。

準此，系爭公寓並未設置管理負責人或管理委員會，復未訂定規約另為規定修繕事宜及費用，則其共用部分之修繕費用，揆諸上開規定，自應由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

（三）原告主張系爭頂樓平台年久失修，其防水層已失其效用，致原告房屋天花板有漏水情事，乃僱請抓漏將軍工程有限公司進行修繕，有施工人員即證人龔勢方到庭具結證稱：「（法官：原告房屋漏水情形如何？）原告房屋裡面臥室天花板有漏水的痕跡，也有壁癌在客廳牆角部分。」

、「（法官：據你研判漏水原因為何？）2 至3 間臥室天花板部分是頂樓地板防水已經老舊失效導致滲漏。

客廳靠近天花板牆角的部分，除了頂樓地板防水失效外另外還有牆壁外牆滲水近來。

客廳和臥室都有漏水都有外牆滲水進來的問題。」

、「（法官：具體修繕方法為何？）我是分開修繕，我第一次也就是103.9 月我先進行室內天花板漏水的修繕，修繕方式我是到頂樓陽台地板處理。

第二次時間我有點忘記了，我是修繕了住家內部牆壁外牆滲水的修繕，修繕方法為從內部刨除再施作防水層。」

等語（見本院卷二第7 頁至第8 頁），核與原告所提修繕前後之照片所示情況相符（見本院卷二第52頁至第54頁），堪信原告主張系爭頂樓平台之防水層因年久失修而失其效用等情為真實。

被告雖辯以原告房屋之前所有權人在系爭頂樓平台搭建系爭鐵皮屋，而其興建過程更將支柱打入系爭頂樓平台之地板內，進而破壞建物原本之防水結構，加以系爭鐵皮屋已年久鏽蝕，終致原告房屋之天花板漏水，是原告支出修繕費係可歸責於己之事由所致，應由原告自行負擔云云，並提出系爭鐵皮屋之照片為證（見本院卷一第41頁至第42頁），然依此照片外觀所示，僅見系爭鐵皮屋之支柱有鏽蝕情形，仍難以此驟斷為原告房屋之漏水原因，佐以證人龔勢方到庭具結證稱：「（被告蔡智福訴訟代理人：系爭陽台上另有搭建鐵皮，其支撐柱子有深入陽台地板內是否上開柱子會成為漏水原因？）不是主要漏水的原因，本件漏水主要是防水層失效的問題，還有就是陽台地板內排陽台積水用的排水管配管不良造成。

他管線銜接處沒有完全銜接好，所以還是會有滲漏的問題。」

等語（見本院卷二第9 頁），再審以系爭鐵皮屋搭建已久，迄今始發生漏水之情形，應可排除原告前手搭建系爭鐵皮屋為本件漏水原因。

況原告與其前屋主在法律上各為不同之權利義務主體，其行為之可責性應各別判斷，是縱認被告所辯原告房屋前屋主於興建系爭鐵皮屋時破壞系爭頂樓平台之防水結構乙節為真，然此究非原告本人之行為，自難以其前屋主之行為歸責於原告，並衡以原告向其前屋主購屋時，亦未就系爭鐵皮屋之歸屬有所約定，此觀原告所提不動產買賣契約書即明（見本院卷第98頁至第103 頁），即徵原告主張其不知悉系爭鐵皮屋為何人搭建乙節為真實，是即難以系爭鐵皮屋之搭建或管理有欠缺等情，逕為本件修繕可歸責於原告之認定，從而被告所辯，顯屬無據。

（四）至被告另質以建商起造系爭公寓時，即已言明系爭頂樓平台由5 樓住戶使用，其他住戶不負修繕之責云云，然按規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體；

公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。

於設計變更時亦同，公寓大廈管理條例第23條第2項第1款及第56條第1項規定甚詳，而系爭公寓並未制定規約，其起造人亦未檢附規約草約申請建造執照，自難僅憑起造建商之意思表示創設系爭公寓之樓頂平台係由5 樓住戶專用之法律效果，從而系爭頂樓平台既非屬約定原告專用部分，其修繕、管理及維護即非僅由原告單獨負責，是被告此部分所辯，亦屬無據。

被告另辯稱本件屬於重大修繕，依法應依區分所有權人會議之決議為之，原告擅自僱工修繕之費用不得要求被告分擔云云。

惟依照公寓大廈管理條例第11條規定，共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，固應依區分所有權人會議之決議為之，然其規定之「重大」修繕究屬不確定之法律概念，本院衡以本件僅係將系爭頂樓平台之防水層加以修繕，其範圍未及於樓頂平台全部，修繕金額亦未超過10萬元，核屬一般修繕，並衡酌系爭公寓並未設置管理委員會或管理負責人之情，再參以民法第820條第5項規定之法理，各區分所有權人得單獨為修繕，無須經區分所有權人會議之決議，從而被告所辯，並無理由。

（五）本件原告主張其已支出系爭頂樓平台防水層之修繕費用87,600元等語，業據其提出與其主張金額相符之統一發票（見本院卷一第6 頁）及抓漏將軍工程有限公司出具之報價單（見本院卷二第91頁）為證，被告雖泛辯以其金額過高並無必要云云，然未據提出任何憑據以實其說，況審以上揭報價單載以「施工範圍為六樓頂樓地板區塊，約29坪左右」等語，已足特定上開修繕費用僅針對系爭頂樓平台防水層修繕，加以本院審酌原告主張之金額並無顯高於市場行情之情事，堪認並無扣減之必要，從而原告主張其因修繕系爭公寓共用部分之系爭頂樓平台防水層支出修繕費用87,600元等情，洵足認定。

而兩造就其共有之應有部分比例核算結果如附表一應有部分比例欄所示乙節並不爭執（見本院卷二第58頁之1 ），準此，依公寓大廈管理條例第10條第2項前段規定，本件被告各應負擔之金額如附表一應分擔修繕費用欄所示，堪以認定。

而被告魏玉香、杜奕瑾及蔡智福雖辯以渠等房屋均位於系爭公寓之1 樓，購屋後從未取得系爭公寓樓梯間大門之鑰匙，無法上樓至系爭頂樓平台，渠等無須負擔修繕費用云云，然被告魏玉香、杜奕瑾及蔡智福所有之房屋為系爭公寓之區分建築物，且系爭頂樓平台為系爭公寓之共用部分均已如前述，被告魏玉香、杜奕瑾及蔡智福自得依公寓大廈管理條例第9條第1項規定對系爭頂樓平台主張使用收益之權利，如其他區分所有權人擅加以妨礙，渠等自得循法救濟。

然此區分所有權人對公寓大廈共用部分之使用收益權利究與負擔修繕費用義務各基於不同之法律規定，核非本於同一之雙務契約而發生之對待給付關係，並無同時履行抗辯可資主張，是縱系爭公寓之其他區分所有權人妨礙被告魏玉香、杜奕瑾及蔡智福使用系爭頂樓平台之權利一事為真，渠等仍不得拒絕負擔系爭頂樓平台之修繕費用甚明，是被告所辯，殊難憑採。

五、綜上所述，本件原告依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，請求被告為主文第1項至第9項之給付，為有理由，應予准許。

六、又本件應適用小額訴訟程序，依民事訴訟法第436條之19第1項規定，法院為訴訟費用之裁判時，併確定訴訟費用額為1,000元。

七、本件係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。

中 華 民 國 104 年 8 月 28 日
高雄簡易庭 法 官 宋恩同
以上正本係照原本作成。
民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法令為理由，不得為之。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之理由。
中 華 民 國 104 年 8 月 28 日
書 記 官 陳麗靜
訴訟費用計算式：
裁判費(新臺幣) 1,000元
證人旅費 524元
合計 1,524元
附表一：
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│編│房屋（門牌號碼）│所有權人    │專有部分面積        │應有部分比例    │應分擔修繕費用        │
│號│                │            │                    │                │                      │
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│ 1│高雄市苓雅區廣州│洪麗珠      │92.46平方公尺       │92.46/912.32    │87600 元×1013/10000＝│
│  │一街32號3樓     │            │                    │≒1013/10000    │8874元                │
│  │                │            │細目如下：          │                │                      │
│  │                │            │層次：79.87平方公尺 │                │                      │
│  │                │            │陽台；12.59平方公尺 │                │                      │
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│ 2│高雄市苓雅區廣州│魏玉香      │45.18平方公尺       │45.18/912.32    │87600 元×495/10000 ＝│
│  │一街32號        │            │                    │≒495/10000     │4336元                │
│  │                │            │細目如下：          │                │                      │
│  │                │            │層次：28.37平方公尺 │                │                      │
│  │                │            │夾層： 9.74平方公尺 │                │                      │
│  │                │            │陽台： 7.07平方公尺 │                │                      │
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│ 3│高雄市苓雅區廣州│蔡智福      │45.18平方公尺       │45.18/912.32    │87600 元×495/10000 ＝│
│  │一街30號        │            │                    │≒495/10000     │4336元                │
│  │                │            │細目如下：          │                │                      │
│  │                │            │層次：28.37平方公尺 │                │                      │
│  │                │            │夾層： 9.74平方公尺 │                │                      │
│  │                │            │陽台： 7.07平方公尺 │                │                      │
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│ 4│高雄市苓雅區廣州│杜奕瑾      │41.14平方公尺       │41.14/912.32    │87600 元×451/10000 ＝│
│  │一街28號        │            │                    │≒451/10000     │3950元                │
│  │                │            │細目如下：          │                │                      │
│  │                │            │層次：25.88 平方公尺│                │                      │
│  │                │            │夾層： 9.74平方公尺 │                │                      │
│  │                │            │陽台： 5.52平方公尺 │                │                      │
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│ 5│高雄市苓雅區廣州│王林秀霞    │92.46平方公尺       │92.46/912.32    │87600 元×1013/10000＝│
│  │一街32號2樓     │            │                    │≒1013/10000    │8874元                │
│  │                │            │細目如下：          │                │                      │
│  │                │            │層次：79.87平方公尺 │                │                      │
│  │                │            │陽台；12.59平方公尺 │                │                      │
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│ 6│高雄市苓雅區廣州│陳淑惠      │92.46平方公尺       │92.46/912.32    │87600 元×1013/10000＝│
│  │一街32號4 樓    │陳淑敏      │                    │≒1013/10000    │8874元（連帶負擔）    │
│  │                │陳淑文      │細目如下：          │                │                      │
│  │                │陳淑環      │層次：79.87平方公尺 │                │                      │
│  │                │陳淑芬      │陽台；12.59平方公尺 │                │                      │
│  │                │陳淑芳      │                    │                │                      │
│  │                │陳宗男      │                    │                │                      │
│  │                │陳麗香      │                    │                │                      │
│  │                │（公同共有）│                    │                │                      │
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│ 7│高雄市苓雅區廣州│梁金寧      │92.46平方公尺       │92.46/912.32    │87600 元×1013/10000＝│
│  │一街30 號4 樓   │            │                    │≒1013/10000    │8874元                │
│  │                │            │細目如下：          │                │                      │
│  │                │            │層次：79.87平方公尺 │                │                      │
│  │                │            │陽台；12.59平方公尺 │                │                      │
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│ 8│高雄市苓雅區廣州│曾美蓉      │92.46平方公尺       │92.46/912.32    │87600 元×1013/10000＝│
│  │一街30 號2 樓   │            │                    │≒1013/10000    │8874元                │
│  │                │            │細目如下：          │                │                      │
│  │                │            │層次：79.87平方公尺 │                │                      │
│  │                │            │陽台；12.59平方公尺 │                │                      │
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│ 9│高雄市苓雅區廣州│許玉鳳      │92.46平方公尺       │92.46/912.32    │87600 元×1013/10000＝│
│  │一街30 號3 樓   │            │                    │≒1013/10000    │8874元                │
│  │                │            │細目如下：          │                │                      │
│  │                │            │層次：79.87平方公尺 │                │                      │
│  │                │            │陽台；12.59平方公尺 │                │                      │
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│備註：                                                                                            │
│應有部分比例分母計算式：92.46 平方公尺×8 戶（30號、32號2 至5 樓）＋45.18 平方公尺×2 戶（30號1樓 │
│、32號1樓）＋41.14平方公尺×2戶（28號、34號）＝912.32平方公尺                                     │
│                                                                                                  │
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附表二：
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│編號│被   告 │應負擔之訴訟費用額│
│    │        │                  │
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│  1 │洪麗珠  │170元             │
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│  2 │魏玉香  │168元             │
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│  3 │蔡智福  │168元             │
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│  4 │杜奕瑾  │168元             │
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│  5 │王林秀霞│170元             │
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│  6 │陳淑惠  │170 元（連帶負擔）│
│    │陳淑敏  │                  │
│    │陳淑文  │                  │
│    │陳淑環  │                  │
│    │陳淑芬  │                  │
│    │陳淑芳  │                  │
│    │陳宗男  │                  │
│    │陳麗香  │                  │
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│  7 │梁金寧  │170元             │
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│  8 │曾美蓉  │170元             │
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│  9 │許玉鳳  │170元             │
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│        合計  │1524元            │
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