高雄簡易庭民事-KSEV,108,雄訴,27,20200813,3

臺灣高雄地方法院民事判決 108年度雄訴字第27號
原 告 陳國順
訴訟代理人 何明諺律師
被 告 國泰三多三星大廈住戶聯合管理委員會

法定代理人 鄭光泉

被 告 周本生
上列當事人間請求修繕漏水等事件，本院於民國109 年7 月15日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告國泰三多三星大廈住戶聯合管理委員會應將原告所有建物門牌號碼○○市○○區○○○路000 號00樓之0 房屋上方屋頂平台、外牆，依附件所示之工程項目及數量，修繕至不漏水狀態為止。

被告周本生應給付原告新臺幣叁萬玖仟零捌拾捌元，及自民國一百零七年五月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

被告國泰三多三星大廈住戶聯合管理委員會應給付原告新臺幣叁萬肆仟捌佰捌拾陸元，及自民國一百零七年五月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

前兩項被告如其中一項被告已為給付，他項被告在該給付範圍內，免給付義務。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告國泰三多三星大廈住戶聯合管理委員會負擔十分之八，被告周本生負擔十分之一，餘由原告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣叁拾伍萬柒仟零叁拾貳元供擔保後，得假執行，但被告國泰三多三星大廈住戶聯合管理委員會以新臺幣壹佰零柒萬壹仟零玖拾玖元為原告供擔保，得免為假執行。

本判決第二、三項得假執行，但被告周本生以新臺幣叁萬玖仟零捌拾捌元、被告國泰三多三星大廈住戶聯合管理委員會以新臺幣叁萬肆仟捌佰捌拾陸元為原告供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、本件訴訟進行中，被告國泰三多三星大廈住戶聯合管理委員會（下稱三星大廈管理委員會）之法定代理人已由蘇寶龍變更為鄭光泉，並聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。

二、原告起訴主張：

㈠、原告為門牌號碼○○市○○區○○○路000 號00樓之0 房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，被告周本生為高雄市○○區○○○路000 號00樓之0 房屋（下稱00樓之0 房屋）之所有權人，均為三多三星大廈（下稱三多大廈）之區分所有權人。

自民國106 年8 月間，系爭房屋客廳、書房及後陽台天花板開始漏水、進而發生燈具鏽蝕及牆壁油漆龜裂、剝落等現象（下稱系爭毀損），係因屋頂平台、外牆漏水所致（另被告周本生部分如後述），而屋頂平台、外牆依公寓大廈管理條例規定，係屬共用部分，被告三多大廈住戶聯合管理委員會（下稱三多大廈管委會）應依公寓大廈管理條例第10條第2項、第3條第4項、第7條第3款就頂樓平台、外牆負維護、修繕之責，而區分所有權人與管理委員會間，存在概括之委任關係，基於委任關係自得請求三多大廈管委會依據社團法人高雄市建築師公會（下稱建築師公會）107 年7 月24日鑑定案號00000000號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）之修復方法，將屋頂平台、外牆修復至不漏水之狀態。

㈡、又系爭房屋書房外牆漏水之原因，經鑑定結果為屋頂漏水至00樓之0 之窗框及外牆，年久失修導致樓水流入系爭房屋書房外牆。

而00樓之0 之窗框為周本生之專用部分，依公寓大廈管理條例第10條第1項就該部分應負修繕之責，又因周本生疏未對其00樓之0 房屋管理、維護，是系爭房屋書房外牆漏水原因為三多大廈管委會疏於維護、修繕導致漏水至00樓之0 ，而周本生則未能維護其專有部分所致，依民法第184條第1項前段、第191條第1項前段侵權行為周本生應負修復之責；

而依民法第528條、第544條委任關係三多大廈管委會亦應負修復之責，但因被告2 人請求基礎不同，但應負修繕責任同一，故應成立不真正連帶關係，若1 人給付則他債務人同免責任。

㈢、承上，系爭房屋漏水之原因，為三多大廈大樓屋頂及外牆有漏水，漏水長期漏至00樓之0 房屋後，再因周本生長期未居住在00樓之0 房屋，疏未就其所有房屋維護，而造成漏水持續向下滲漏至系爭房屋，造成系爭房屋內受有系爭毀損之損害，需支出修復費用39,088元；

又因系爭房屋多處漏水，而有居家環境潮濕之情形，且因家中多處積水，行走於屋內須提心吊膽，深怕不注意會發生滑倒摔傷之意外，造成居住之不舒服，亦需耗費心力處理房屋耗損，衡諸社會一般法則，應認足以認定非一般人所能容忍之生活環境，影響居住安寧之人格權已被侵害而情節重大，而受有10萬元之非財產上損害，是分別依民法第184條第1項前段、第191條第1項前段侵權行為法律關係向周本生；

依民法第528條、第544條委任關係向三多大廈管委會請求賠償原告所受上開損害共139,088 元，又因被告2 人請求基礎不同，但應復修繕責任同一，故應成立不真正連帶關係，若1 人給付則他債務人同免責任。

㈣、並聲明：１、被告三多大廈管委會應將系爭房屋上方之屋頂平台及外牆，依附件工程估價明細表所載之項次一、（a ）之工程項目及數量，修繕至不漏水狀態為止（原告聲明文字原為將三多大廈之屋頂及外牆，惟其請求修繕依據之系爭鑑定報告即附件，修繕位置為系爭房屋上方屋頂平台及外牆，故為此文字調整）。

２、被告三多大廈管委會、周本生各應依建築師公會109 年1 月21日109 高建師鑑字第043 號函（下稱系爭函文）所載，更換00樓之0 屋之窗戶；

上開給付，如任一被告為全部或一部給付，其餘被告於給付範圍內免給付之義務。

３、被告三多大廈管委會、周本生應各給付原告新臺幣139,088元，及自民國108 年8 月26日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；

上開給付，如任一被告為全部或一部給付，其餘被告於給付範圍內免給付之義務。

三、被告三多大廈管委會、周本生均聲明：㈠、原告之訴駁回。㈡、若受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

並分別以下列情詞置辯：

㈠、三多大廈管委會：系爭鑑定報告認定頂樓平台排水孔2 個被堵住為漏水原因，僅是間接推論，無法明確呈現與證明與系爭房屋之漏水有直接關係。

再者，頂樓防水層部分三多大廈管委會願意修復，但是因為周本生不願意配合（過去1 、20年來住戶不成文共識及默契為頂樓住戶負擔一半經費），所以沒有辦法施作，因三多大廈管委會財務顯有困境，不可能為原告破會先例及多年來之默契及慣例由三多大廈管委會獨自負責修繕。

又外牆依據內政部營建署105.11.06 修正公布之公寓住戶專有部分所及範圍如何鑑定，認定專有部分所及範圍以外牆之外緣及共同壁之牆心為區界，是外牆漏水應由原告自己負擔修復之責。

㈡、周本生：我沒有居住在該處，00樓之0 房屋天花板也有漏水，下雨時可能會滲漏天花板到地板，於原告向我反映漏水後，我就買大水桶接天花板之漏水，我自己也是受災戶不應該向我請求。

而系爭房屋之天花板濕潤應不是漏水造成，因00樓之0 地板沒有水痕，故系爭房屋天花板水痕及濕潤是30年屋房屋濕氣高歲月的累積，每逢潮濕氣候，水氣遇相對低溫的天花板會凝結成水滴之反潮現象，不立即抹乾也會累積成天花板水痕。

頂樓平台因有水泥墊高地勢使排水不夠快，再加上排水孔上濾網遭物阻塞而無法排水，經改善後00樓之0天花板也不再漏水，並無再行維修之必要。

只有屋頂平台房的女兒牆滲水至00樓之0 與系爭房屋書房牆壁，此部分應由三多大廈管委會負維修之責，考量三多大廈管委會經費不多，室內損失由原告與我自行維修。

而系爭鑑定報告之鑑定人僅憑檢覈代考取得資格，有系統性的隱憂，且使用熱感應儀亦屬不當，加上報價誇張、鑑定報告製作不良，鑑定過程中顯專業不足，是難以採認等語。

四、得心證之理由

㈠、原告為系爭房屋之所有權人，周本生為00樓之0 房屋之所有權人，渠2 人均為三多三星大廈區分所有權人，此為兩造所不爭執。

次原告主張系爭房屋「客廳天花板」、「主臥室天花板」、「書房牆面、窗櫺及天花板」、「後側陽台天花板」有漏水現象（下合稱系爭漏水）乙情，業據其提出漏水照片為證（卷一第7 、8 頁），並經本院至系爭房屋履勘屬實（卷一第53至61頁），又本件委由建築師公會為鑑定，於108 年6 月10日連日大雨時前往系爭房屋檢測有無漏水，確認有系爭漏水，此有系爭鑑定報告在卷可佐（鑑定書第6 、7 、9 、10頁），堪認原告主張為真實。

周本生雖辯稱並無漏水，是潮濕反潮結露現象云云，然觀之系爭漏水之水痕、鑑定之紅外線熱顯像儀顯示漏水潮濕溫度相對偏低之藍色位置，僅為小塊分布，或集中在部分區域，與潮濕反潮大面積平均分布於各處（不限於天花板，地板磁磚、玻璃杯、牆面）之情形顯然有異，是周本生此部分所辯，難以憑採。

㈡、又系爭漏水所產生之原因，經鑑定結果詳如附表所示，此有系爭鑑定報告在卷可佐，是系爭漏水造成原因總結為屋頂平台漏水、書房外側外牆漏水及00樓之0 房屋書房窗框漏水後，周本生並未就其所有00樓之0 房屋維護管理導致漏水持續向下滲漏所致，至周本生雖質疑系爭鑑定報告欠缺專業云云，然衡諸建築師公會對於建築結構及施工具有其專業性，並多次受法院委託鑑定事宜，針對本件鑑定事項，亦已說明依相關函文、兩造陳述，及現場會勘，並參照實務慣例而為鑑定，應認該公會所為鑑定屬公正合理而堪採信，周本生以臆測質疑，難以憑採。

則原告分別請求三多大廈管委會、周本生如主文第1 、2 項修繕，有無理由，分述如下：１、按專有部分，指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；

共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。

專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。

共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。

其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。

其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。

公寓大廈管理條例第3條第3 、4 款、第10條第1、2 項定有明文。

⑴、屋頂平台：為三多大廈之一部，係建築物之主要構造，亦為維持建築物安全及外觀之必要構造，自屬三多大廈之共用部分，應屬被告管理範疇，是依據公寓大廈管理條例第10條第2項前段規定，自應由三多大廈管委會負修繕、管理、維護之責，三多大廈規約第12條亦約定明確，是原告請求被告就屋頂平台修繕至不漏水，自為有理由。

三多大廈管委會雖辯稱依過去1 、20年來住戶不成文共識及默契周本生應負擔一半經費云云，惟此未經合法程序所通過，且費用之負擔與否，亦不能免除管理委員會所應負修繕之義務，三多大廈管委會此部分所辯，自難採認。

⑵、外牆部分：外牆面係屬維持公寓大廈外觀及結構之必要工作物，關於其管理、維護，性質上應屬大廈之共同使用部分，而外牆外觀之磁磚、防水自屬外牆面所應包含在內，應由管理委員會負責，區分所有權人雖亦使用該外牆作為其專有部分之範圍，但應僅以牆壁構造物內面為限。

至公寓大廈管理條例第56條第3項雖有規定「公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。

建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。

附屬建物以其外緣為界辦理登記。

有隔牆之共用牆壁，依第二款之規定，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度。」

，但此僅為就物權登記所為之規範，並不影響公寓大廈內部依上開管理條例所應由區分所有權人、管理委員會負擔修繕、管理、維護之範圍。

⑶、是原告請求三多大廈管委會應將屋頂平台、外牆修繕至不漏水，自有理由。

而修繕之方式，業經建築師公會鑑定結果，乃以整體修繕方式如附件工程估價明細表項次（a ）所示，有鑑定報告在卷可佐，而建築師對於建築物結構、設備、施工及估價均具有其專業性，是就附件所載工程估價明細表項次（a ）所示修繕方式及數量，應可採信。

從而，原告請求三多大廈管委會應依附件工程估價明細表項次（a ）所示將屋頂平台、外牆為修繕至不漏水，核屬有據。

２、原告另請求三多大廈管委會、周本生應依系爭函文（卷二第269 頁）所載，更換00樓之0 房屋之窗戶云云。

惟觀系爭函文之內容，就外牆防水部分，因其向下延伸之範圍經過00樓之0 房屋窗框，故已併同將防水施作完成，其所需更換00樓之0 房屋之窗框，僅係假定該窗框嚴重變形或損壞無法正常使用下方需更換，而並無證據目前有此情形，是原告請求被告應依系爭函文更換00樓之0 窗框，自無理由。

㈢、就原告所得向被告請求損害賠償部分：１、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；

次按土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任，民法第184條第1項前段、第191條第1項前段定有明文；

又按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約；

受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第528條、第544條定有明文。

管理委員會乃指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，是管理委員會與各該區分所有權人之間，就社區住戶規約規定之事項暨共用部分修繕、管理、維護等庶務管理，自係存在概括委任之法律關係。

承前所述，系爭房屋主臥室天花板、書房牆面、窗櫺及天花板、後側陽台天花板漏水損壞，乃係因三多大廈屋頂平台、外牆防水失效而漏水至00樓之0 房屋，再加上周本生10餘年並未居住在所有00樓之0 房屋，長期未就其內部為管理，進而滲漏至系爭房屋所致，而屋頂平台、外牆之修繕為三多大廈管委會之職務，其受委任事務之處理自有過失，應依前開民法第544條規定就原告前揭損害負賠償責任；

而00樓之0 房屋之管理維護，為所有權人周本生之義務，則其疏未盡其管理之責就原告前揭損害，依侵權行為賠償責任。

至就系爭房屋客廳天花板之漏水損害，為00樓之0 房屋專有部分陽台未維護所造成，則應僅有周本生依前揭侵權行為負賠償責任。

２、次按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；

第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；

損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第213條第1 、3 項、第216條第1項分別定有明文。

則原告主張被告應各賠償之金額為39,088 元，是否有據分述如下：

⑴、系爭房屋主臥室天花板、書房牆面、窗櫺及天花板、後側陽台天花板漏水損壞所需修繕費用，經建築師公會鑑定結果為34,866元（附件項次（b) 1至4 、6 、7 共30,318元，加計廠商利潤及管理10％、營業稅5 ％為4,548 ，元以下四捨五入，共34,866元），是原告各請求三多大廈管委會、周本生應賠償34,886元，應屬有據。

⑵、系爭房屋客廳天花板漏水所需修繕費用，經建築師公會鑑定結果為10,086元（附件項次（b) 5為8,770 元，加計廠商利潤及管理10％、營業稅5 ％為1,316 ，元以下四捨五入，共10,086元），是此部分原告對周本生請求於10,086元之範圍內，應屬可採。

⑶、是原告就系爭房屋之損害，請求三多大廈管委會賠償34,886元，周本生賠償39,088元（34,886＋10,086＝44,972元，原告僅請求39,088元應受拘束），為有理由，惟就被告所各應賠償之34,886元，雖本於各別發生原因，惟具同一目的，核屬不真正連帶債務，故於被告其中一人清償時，另一人在該清償範圍內即免給付責任。

３、按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。

民法第195條第1項前段定有明文。

又不法侵害他人居住安寧之人格利益，如其情節重大，被害人非不得依民法第195條第1項規定請求賠償相當之金額。

系爭房屋雖有漏水情況，然以漏水之情形，僅有書房漏水之情形較為嚴重，並自訴訟以降，實際發生漏水而能進行鑑定僅有1 次（詳系爭鑑定報告第6 頁），尚無從證明漏水情況是積極、嚴重影響其居住安寧之事由，難認與民法第195條第1項前段不法侵害他人居住安寧之人格利益情節重大規定相符，是原告請求被告各賠償10萬元精神慰撫金，均屬無據，應予駁回。

五、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例、委任及侵權行為之法律關係，請求被告三多大廈管委會就系爭房屋上方之屋頂平台及外牆，依附件工程估價明細表所載之項次一、（a ）之工程項目，修繕至不漏水狀態為止；

被告周本生應給付原告39,088元，及自107 年5 月24日起（卷一第18頁）至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；

被告三多大廈管委會應給付原告34,886元，及自107 年5 月18日起（卷一第16頁）至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；

若前兩項被告如其中一項被告已為給付，他項被告在該給付範圍內，免給付義務，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求則屬無據，應予駁回。

六、原告就主文第1項請求修繕至不漏水狀態，陳明願供擔保請准宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。

另原告請求損害賠償部分，所命被告給付之金額均未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請，均因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。

並依被告之聲請，准予供相當之擔保，得免為假執行。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 109 年 8 月 13 日
民事第一庭 法 官 鄭 瑋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 19 日
書記官 李佩穎

附表：（見鑑定報告第9、10頁、卷二第55、269頁）   ┌──┬───────┬──────────────────────┐
   │編號│房屋情況      │漏水原因                                    │
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   │1   │客廳天花板    │為00樓之0 房屋前陽台有水沿桌腳部位滲入客廳天│
   │    │              │花板，再由地板滲水至系爭房屋天花板。因00樓之│
   │    │              │0 房屋長期未居住已經10餘年，且陽台落地窗未關│
   │    │              │好，若有稍強風雨即會吹入室內客廳地板，00樓之│
   │    │              │0 房屋陽台排水孔已經年久失修並長期堵塞，不能│
   │    │              │發揮洩水功能導致積水，上述積水雖有門檻阻隔，│
   │    │              │但因房屋長期未居住，即長期未維修管理，加上每│
   │    │              │年均有地震，亦會造成門檻與地板間龜裂並滲水入│
   │    │              │客廳。                                      │
   ├──┼───────┼──────────────────────┤
   │2   │主臥室天花板  │00樓之0 房屋天花板裝潢部分因長期漏水導致變形│
   │    │              │，且漏水長期滴到地板後再滲入系爭房屋天花板及│
   │    │              │裝潢。00樓之0 房屋天花板漏水為屋頂層露台從70│
   │    │              │年建築完成後，原有紅瓦地磚即未整修過，且有部│
   │    │              │分排水孔（至少2 孔）已被補修之水泥遮住，無法│
   │    │              │排水造成漏水。                              │
   ├──┼───────┼──────────────────────┤
   │3   │書房牆面、窗櫺│因屋頂漏水至00樓之0 房屋，而00樓之0 房屋窗框│
   │    │及天花板      │及外牆部分已長期漏水，且左側窗框天花板牆角及│
   │    │              │右側冷氣窗框天花板牆角，目視已有滴水，書外牆│
   │    │              │牆面已有龜裂產生壁癌漏水，故因00樓之0 房屋的│
   │    │              │漏水長期漏到牆面及地板，再間接漏水到系爭房屋│
   │    │              │書房天花板、牆面、窗櫺，並沿牆邊漏到書房中間│
   │    │              │的地板及牆面。                              │
   ├──┼───────┼──────────────────────┤
   │4   │後側陽台天花板│00樓之0 房屋後側陽台天花板有漏水情形，因長期│
   │    │              │漏水滴到00樓之0 後側陽台，再間接漏水到系爭房│
   │    │              │屋後側陽台及客房天花板。                    │
   └──┴───────┴──────────────────────┘