高雄簡易庭民事-KSEV,109,雄簡,2346,20230817,2

臺灣高雄地方法院民事判決
109年度雄簡字第2346號
原 告 陳瑜婷
訴訟代理人 任進福律師
被 告 陳蔡麗蓉

訴訟代理人 鄭明達律師
上列當事人間請求給付修繕費等事件，本院於民國112 年7月31日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣柒萬柒仟柒佰零壹元，及自民國一一一年十一月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣柒萬柒仟柒佰零壹元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：原告為門牌號碼高雄市○○區○○路00號10樓之21房屋（鹽埕區府北段五小段1144建號，下稱原告房屋）之所有權人，被告為門牌號碼高雄市○○區○○路00號11樓之19（鹽埕區府北段五小段1286建號，下稱被告房屋）之所有權人，兩造房屋為同一棟上下樓關係。

原告房屋於民國109 年4 月間被發現室內天花板有普遍性油漆剝落、室內窗台上之樑底天花板有掉漆及壁癌、浴廁天花板有漏水，經囑託社團法人高雄市建築師公會鑑定結果，確定漏水原因如下：㈠被告房屋浴廁落水頭與排水管未連接，且浴廁防水層失效，故浴廁水下滲至原告房屋天花板。

另被告房屋浴廁地板之門檻及牆面與地板因產生離縫，使浴廁地板水外流至地板，再下滲至原告房屋之室內天花板。

㈡被告房屋浴廁內馬桶之鑄鐵污水管因鏽蝕產生破洞，而對原告房屋之浴廁天花板直接漏水。

㈢被告房屋陽台地板落水頭內排水管有破孔，且陽台防水層局部失效，導致陽台積水漏水，造成原告房屋屋前窗台樑上方天花板滲水。

被告依公寓大廈管理條例第10條第1項規定，對於其所有之房屋有管理、維護之義務，其疏未維護、管理被告房屋，導致原告房屋有上述漏水情形，自應依民法第184條第1項前段或第191條第1項，對原告負侵權行為損害賠償責任。

被告至112 年4 月間某日止，雖已修繕房屋完畢，但原告房屋屋內天花板油漆及木夾板天花板、浴室天花板因漏水而損壞，回復原狀所需必要費用經鑑定需新臺幣（下同）4萬3868元，又原告房屋原出租予訴外人蔡岐麟，每月租金7000元，然因蔡岐麟不堪長期漏水，於110年1月24日終止租約不再續租，此後自110年1月25日起至111年11月25日止，原告均因房屋漏水無法出租他人，而受有22個月之租金損失15萬4000元（計算式：7000元×22個月＝15萬4000元），總計原告所受損害共19萬7868元，為此依公寓大廈管理條例第10條第1項、民法第184條第1項前段、第191條第1項、第213條第3項，提起本訴，並聲明：㈠被告應給付原告19萬7868元，及自111年11月24日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息。

㈡請依職權宣告得為假執行。

二、被告則以：不爭執疏未維護被告房屋，導致原告房屋漏水，而應對原告負侵權行為損害賠償責任。

伊迄112 年4 月間某日止，除陽台已被敲除改建為客廳，並撤除水龍頭及排水孔，因而無須再依鑑定報告所示方式修繕外，其餘均已依鑑定報告所指，修繕被告房屋完畢，伊並願依鑑定報告之估價，全額賠償原告房屋修繕費用4 萬3868元。

但原告房屋之漏水情形未達無法出租之程度，否認因漏水而導致蔡岐麟不續租及無法出租，且蔡岐麟係向原告之母李明月承租原告房屋，出租人並非原告，縱蔡岐麟確因漏水而不續租，受有租金損失之人亦為李明月，而非原告。

即使原告在蔡岐麟終止租約後接手出租，縱然原告房屋未漏水，在原告主張之期間內能否順利出租、能否維持每月7000元租金，均有疑問，故原告另請求租金損失15萬4000元為無理由等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：㈠原告為原告房屋之所有權人，被告為被告房屋之所有權人，兩造房屋為同一棟上下樓關係。

㈡原告於109 年4 月間發現原告房屋屋內有滲漏水情形，遂對被告提起本件訴訟，請求被告修繕及賠償原告房屋修繕費用，經本院囑託社團法人高雄市建築師公會鑑定結果，原告房屋室內天花板有普遍性油漆剝落情形、室內窗台上之樑底天花板有掉漆及壁癌情形、浴廁天花板有漏水情形，造成原因為被告房屋浴廁落水頭與排水管未連接，且浴廁防水層失效，故浴廁水下滲至原告房屋天花板，另被告房屋浴廁地板之門檻及牆面與地板因產生離縫，使浴廁地板水外流至地板，再下滲至原告房屋之室內天花板。

另被告房屋浴廁內馬桶之鑄鐵污水管因鏽蝕產生破洞，而對原告房屋之浴廁天花板直接漏水。

此外，被告房屋陽台地板落水頭內排水管有破孔，且陽台防水層局部失效，導致陽台積水漏水，造成原告房屋屋前窗台樑上方天花板滲水。

故修繕漏水之方法，為被告拆除原有浴室地磚及牆面磁磚（底面往上60公分）、原有馬桶敲除換新、污水管換新、新作防水處理、新貼地磚及牆面磁磚，及陽台排水管敲除換新、地磚修補。

另原告房屋屋內天花板油漆及木夾板天花板、浴室天花板因漏水而損壞，回復原狀所需必要費用經鑑定需4 萬3868元。

㈢訴外人蔡岐麟自108 年7 月25日起至110 年1 月24日止，承租原告房屋，每月租金7000元，110 年1 月25日以後至111 年11月25日止，原告房屋均未出租。

㈣被告不爭執疏未維護被告房屋，導致原告房屋有上述漏水情形，而應對原告負侵權行為損害賠償責任。

被告至112 年4 月間某日止，除陽台已被敲除改建為客廳，並撤除水龍頭及排水孔，因而無須再依鑑定報告所示方式修繕外，其餘均已依鑑定報告所指，修繕被告房屋完畢。

被告並願依鑑定報告之估價，全額賠償原告房屋修繕費用4 萬3868元（見本院卷一第88頁）。

四、兩造爭執事項：原告除原告房屋修繕費用4 萬3868元外，另請求被告賠償110 年1 月25日至111 年11月25日之租金損失15萬4000元，有無理由？原告房屋未出租是否係漏水所致？

五、本院之判斷：㈠被告應負侵權行為損害賠償責任：⒈按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用，為公寓大廈管理條例第10條第1項所明揭。

又因故意或過失，不法侵害他人權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。

⒉查原告於109 年4 月間發現原告房屋屋內有滲漏水情形，遂對被告提起本件訴訟，經本院囑託社團法人高雄市建築師公會鑑定結果，原告房屋室內天花板有普遍性油漆剝落情形、室內窗台上之樑底天花板有掉漆及壁癌情形、浴廁天花板有漏水情形，原告房屋屋內天花板油漆及木夾板天花板、浴室天花板因漏水而損壞，造成原因為：⑴被告房屋浴廁落水頭與排水管未連接，且浴廁防水層失效，故浴廁水下滲至原告房屋天花板。

⑵被告房屋浴廁地板之門檻及牆面與地板因產生離縫，使浴廁地板水外流至地板，再下滲至原告房屋之室內天花板。

⑶被告房屋浴廁內馬桶之鑄鐵污水管因鏽蝕產生破洞，而對原告房屋之浴廁天花板直接漏水。

⑷被告房屋陽台地板落水頭內排水管有破孔，且陽台防水層局部失效，導致陽台積水漏水，造成原告房屋屋前窗台樑上方天花板滲水。

原告房屋屋內天花板油漆及木夾板天花板、浴室天花板因漏水而損壞修繕漏水之方法，為被告拆除原有浴室地磚及牆面磁磚（底面往上60公分）、原有馬桶敲除換新、污水管換新、新作防水處理、新貼地磚及牆面磁磚，及陽台排水管敲除換新、地磚修補等情，為兩造所不爭執，並有社團法人高雄市建築師公會鑑定案號00000000號鑑定報告書在卷可佐（見卷外放鑑定報告書），此部分事實均堪認定。

⒊被告既為其房屋之所有人，對於浴廁、陽台及其內管線本負有維護、管理及修繕義務，惟其怠於修繕維護，浴廁落水頭與排水管未連接、浴廁防水層失效、浴廁地板之門檻及牆面與地板產生離縫，浴廁內馬桶之鑄鐵污水管因鏽蝕產生破洞，陽台地板落水頭內排水管有破孔，防水層亦局部失效，致使浴廁水、浴廁地板水下滲至原告房屋之室內天花板、浴廁馬桶鑄鐵污水管破洞漏至原告房屋之浴廁天花板、陽台積水漏至原告房屋屋前窗台樑上方天花板，造成原告房屋屋內天花板油漆及木夾板天花板、浴室天花板因漏水而損壞，堪認被告確有疏於維護、修繕之過失，而不法侵害原告對其房屋之所有權，自應依民法第184條第1項前段，負侵權行為損害賠償責任。

⒋原告係依民法第184條第1項前段、第191條第1項，請求法院擇一為原告勝訴之判決（見本院卷二第44頁），本院既認原告依民法第184條第1項前段請求為有理由，則原告主張依民法第191條第1項請求部分，即毋庸審究。

㈡原告得請求被告賠償之金額若干？⒈按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；

債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條第1項、第3項定有明文。

次按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。

依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條亦有明文。

惟損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件，故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481號判例意旨參照）。

⒉被告應就原告因漏水所受損害負賠償責任，已如前述，則原告依民法第213條第3項，自得請求被告賠償原告房屋之回復原狀必要費用。

原告房屋之漏水損害回復所需費用經鑑定需4 萬3868元，有鑑定報告在卷可憑（見鑑定報告第9頁），被告並已表示願依鑑定報告之估價，全額賠償原告房屋修繕費用4萬3868元（見本院卷一第88頁），從而原告請求被告賠償此原告房屋修繕費用4 萬3868元，核屬正當。

⒊原告另主張其房屋原出租予蔡岐麟，每月租金7000元，卻因蔡岐麟不堪長期漏水，於110年1月24日終止租約不再續租，此後自110年1月25日起至111年11月25日止，均因房屋漏水無法出租他人，因而受有22個月之租金損害15萬4000元等情，固提出房屋租賃契約書（見本院卷一第149-151頁） ，並舉證人蔡岐麟證述：我曾經承租原告房屋5年以上，每月租金7000元，租到110年1月左右，未繼續承租是因為房子都是壁癌、漏水，浴室也是滲水，浴室跟外面有漏水的地方都有不好聞的味道，臭臭的糞便的味道，我確定是因為漏水才搬走的，我不願意繼續承租是因為有味道，導致睡不好等語為證（見本院卷二第45-47、49頁），惟查：⑴原告提出之房屋租賃契約書，其上所載出租人為原告之母李明月，而非原告（見本院卷一第149、150頁反面），房租收款明細欄亦係由李明月簽名以示收款（見本院卷一第148頁反面、151頁），可見將原告房屋出租予蔡岐麟並收取租金之人為李明月，而非原告，則蔡岐麟縱有因漏水而終止租約未續租，未能繼續依該租約取得租金而受有損害之人亦係李明月，自難認原告有因蔡岐麟未續租而受有每月7000元之租金損害。

原告雖就此解釋稱：李明月是代理原告出租，原告始為出租人云云，惟此與前揭租約所載文義明顯不符，且李明月與原告為母女關係，子女將名下房屋交予父母管理使用，父母再自行出租他人以收取租金，亦屬社會上常見，且原告並未就「李明月當初是以原告代理人身分與蔡岐麟成立租約」一節，提出其他舉證，則其主張原告始為出租人，即難採信。

⑵又蔡岐麟雖明確證述係因房屋漏水而不願續租，但其另證述：108年3、4月就有漏水的問題，但還沒有想要搬，還沒有很嚴重，109年6、7月那時候越來越嚴重，味道越來越重，我才想要搬走，嚴重的期間到我搬走為止大概持續半年以上，搬走的時候漏水、滲水、有味道的問題都還存在等語（見本院卷二第48頁正、反面），核與原告於109年12月29日具狀表示「原告房屋是於109年4月間發生漏水現象」，「於109年10月26日以後因被告之房客搬出未再續租，才沒有發生漏水情形，但下雨時仍會發生漏水現象」（見本院卷一第54頁反面）顯然不一致，尤其依原告所述，109年10月26日以後被告房屋無人使用，衡情應不會再有被告房屋浴廁馬桶鑄鐵污水管漏至原告房屋浴廁天花板，而產生臭味之情形，蔡岐麟卻仍證述至搬走為止仍有味道，不願意繼續承租主要是有味道導致睡不好（見本院卷二第49頁反面），與原告所述明顯不合，自令人對蔡岐麟證述之真實性起疑。

又原告既自陳109年10月26日以後被告房屋無人居住，未再發生漏水情形，則110年1月25日以後，原告房屋之漏水情形是否達到無法或難以居住、無法出租之程度，自非無疑。

再參以蔡岐麟證稱終止租約後，先後遷移至同棟大樓另外兩戶房屋，房租各為6000元、5500元（見本院卷二第45、48頁反面至49頁），皆較承租原告房屋之租金便宜，則蔡岐麟在110年1月是否確因原告房屋漏水而不願續租，尚屬有疑，不足以使本院形成其係因漏水而不願續租之心證。

⑶再本件係於109年12月23日函送鑑定，鑑定技師卻遲至111年3月20日才完成最後一次會勘，並於111年8月19日檢送鑑定報告書至本院，此有本院函文、鑑定報告書、社團法人高雄市建築師公會簡便行文表在卷可稽（見本院卷一第47、76頁、鑑定報告書第5頁），鑑定期間約1年8月，異常之久，期間更遭逢新冠肺炎疫情而延滯鑑定期程，尚難將被告為等待鑑定完成，保持被告房屋原狀未修繕，所造成原告房屋漏水狀態持續未能出租之損害，單純歸責於被告而令其賠償。

⑷惟被告在111年5、6月間已整修被告房屋，並於整修後居住被告房屋，此由被告於111年10月5日言詞辯論期日陳稱：已經整修住進被告房屋2、3個月了（見本院卷一第87頁），及被告提出與修繕廠商華洋工程簽訂之契約書，載明預定施工日期為111年5月17日至6月30日（見本院卷一第95頁），即可得證，堪認被告自111年7月1日起已入住被告房屋使用浴廁。

而被告之浴廁馬桶鑄鐵污水管破洞，導致污糞水漏至原告房屋之浴廁天花板，被告係遲至112年4月間某日才修繕完畢，此經兩造陳述一致（見本院卷二第24頁、49頁反面），本院審酌被告表示：訴訟代理人親至現場查看結果，只要被告房屋浴廁馬動啟動沖水，就會漏水至原告浴廁房屋天花板且產生臭味（見本院卷二第50頁），及原告陳稱：被告已居住在房屋，每天馬桶會沖水很多次，如果只有沖水一次味道不會很濃，但天天沖水，臭味很濃（見本院卷二第50頁），因認自111年7月1日起被告居住被告房屋、持續使用馬桶後，其浴廁馬桶鑄鐵污水管破洞之漏水，確實會造成原告房屋產生惡臭而難以居住、無法出租，故原告請求自111年7月1日至11月25日止之租金損失，應屬合理，請求110年1月25日至111年6月30日之租金損失，則非有理由。

又原告之母李明月在110年1月25日以前，係以每月租金7000元出租予訴外人蔡岐麟長達5年，業如前述，則原告主張原告房屋有每月7000元之租賃行情，請求按每月7000元計算其租金損失，亦屬有據。

從而原告應得請求被告賠償自111年7月1日至11月25日之租金損失3萬3833元〔計算式：7000元×（4+25/30）月＝3萬3833元，元以下四捨五入〕。

六、綜上所述，原告依民法第184條第1項前段、第213條第3項，請求被告給付7萬7701元（計算式：原告房屋修繕費用4萬3868元+租金損失3萬3833元＝7萬7701元），及自原告111年11月23日民事辯論及追加起訴狀繕本送達翌日即111年11月24日起（見本院卷一144頁）至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。

七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行，被告亦陳明願供擔保，請准免為假執行，於法並無不合，爰依同法第392條第2項，酌定擔保金如主文所示。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 112 年 8 月 17 日
高雄簡易庭 法 官 陳筱雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 8 月 17 日
書 記 官 張宸維