高雄簡易庭民事-KSEV,112,雄小,2224,20240125,1

臺灣高雄地方法院小額民事判決
112年度雄小字第2224號
原 告 金鹽埕大廈管理委員會

法定代理人 高義翔
訴訟代理人 許鴻郎
被 告 蔡季芬



訴訟代理人 田珍
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國113年1月9日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹萬肆仟柒佰零貳元。

訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔，並應加給自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

。

本判決第一項得假執行；

但被告如以新臺幣壹萬肆仟柒佰零貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：被告為金鹽埕大廈（下稱系爭大樓）所屬門牌號碼○○市○○區○○路00○0號房屋（下稱系爭房屋）之區分所有權人。

依系爭大樓規約（下稱系爭規約）約定，系爭大樓區分所有權人每月應繳交每坪新臺幣（下同）55元計算之管理費。

嗣經原告於民國110年11月14日召開110年度區分所有權人會議（下稱系爭會議），通過調高管理費為每月每坪應繳60元，另各區分所有權人每月應繳交垃圾處理費70元及為修繕系爭大樓之汙水管、糞管、發電機及滲水情形，每戶應繳納3,000元之修繕基金。

系爭會議通過前揭決議後，被告尚積欠111年1月至112年6月管理費共計9,378元，及18個月垃圾處理費1,260元，是被告積欠之管理費、垃圾處理費共1萬0,638元。

再者，依系爭規約被告尚須負擔滯納金1,064元（以未繳管理費10％計算）。

故此，被告共積欠1萬4,702元尚未繳納（管理費9,378元＋垃圾處理費1,260元＋滯納金1,064元＋3,000元之修繕基金＝14,702元），迭經原告催告，被告均置之不理。

爰依系爭規約、系爭會議及公寓大廈管理條例第21條規定，提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告1萬4,702元。

二、被告則以：㈠系爭大樓於70年建築完成，為一住商混合大樓，其中4樓至12樓為住家（下稱一般住戶），與1樓店鋪、地下室為分區管理，而1樓店鋪、地下室有獨立出入口，並未使用公共空間、管理室服務、電梯等，直至104年間被告店家收到存證信函表明需繳納管理費，並於106年協議收費標準設定為每坪55元之1/3，店家均按期繳納管理費及修繕費，然原告卻未依協議內容為實質管理措施。

爾後原告召開系爭會議，通過1樓店面及地下室之收費標準調漲為3樓（含）以上區分所有權人所繳交管理費之1/2，然系爭會議召開前，1樓店家僅收到會議改選委員通知，其書面並未載明會議內容，而於召開當日實際出席人數僅20至30人，多數一般住戶均係以委託書委託其他住戶參加系爭會議，其代理比例超過五分之一之虞，總人數與實到人數已不相符合，難認系爭會議已合法成立。

綜上，既系爭會議欠缺成立要件，則其決議即屬不成立，原告依此請求被告給付管理費、修繕費等費用，自無理由。

㈡縱認系爭會議合法召開，然系爭會議議案二為區分所有權人會議經由多數決作成之決議，顯與少數區分所有權人（即1樓店面24戶）之權益發生衝突，應有充分理由，始不悖離使用比例分擔之原則。

又系爭會議決議過程由物業把持會議，以扇子代表委託書，非區分所有權人之委員每支扇子同意案均是20票或30票，輕易通過增收店面費用之議案，決議過程亦具嚴重瑕疵，屬權利濫用且違反誠信原則。

又1樓店面不僅無使用電梯、管理室等公共區域，且需自行清潔公共區域及清運垃圾，甚至1樓店面區域修繕亦為1樓店面區分所有權人出資負擔，近乎無使用任何管理利益，系爭會議針對1樓漲價實屬不合理等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：

(一)經查，被告為系爭房屋之所有權人，為系爭大樓區分所有權人，被告自111年1月即未繳納管理費，共積欠管理費9,378元、垃圾處理費1,260元、滯納金1,064元及3,000元之修繕基金等情，有系爭房屋建物謄本在卷可稽（見本院卷第51頁），且為兩造所不爭執(見本院卷第325頁)，堪信為真實。

(二)本件原告起訴請求被告繳納管理費、垃圾處理費、滯納金、修繕基金，業經被告以前詞置辯，是本件爭點厥為：1.系爭會議，是否因未達法定出席人數而決議不成立？又系爭會議召開過程是否有瑕疵；

2.若系爭會議已通過，系爭會議之內容是否為權利濫用？收費標準是否有違反公平原則、誠信原則而無效？原告請求被告繳納短繳之管理費是否有理？茲說明如下：⒈系爭會議，是否因未達法定出席人數而決議不成立？又系爭會議是否有招開過程是否有瑕疵？⑴按區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人2/3以上及其區分所有權比例合計2/3以上出席，以出席人數3/4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4以上之同意行之。

區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；

其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人3人並1/5 以上及其區分所有權比例合計1/5以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。

前項決議之會議紀錄依第34條第1項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於7日內以書面表示反對意見。

書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立，公寓大廈管理條例第31條、第32條第1項、第2項亦有明文。

⑵查系爭大樓於110年11月14日由主任委員莊○○召開區分所有權人會議，並在系爭會議修訂住戶規約，並向高雄市○○區公所申請報備獲准等情，有高雄市○○區○○000○00○00○○市○區○○○0000000000號函檢送之報備資料，業經本院112年度雄小字第2501號民事判決審認並告確定，此部分事實，堪予認定 ⑶依系爭規約第貳章第4條第4項：區分所有權人會議討論事項應有區分所有權人1/5以上及其區分所有權比例合計1/5以上出席，以出席人數1/2以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權1/2以上之同意。

是系爭規約就系爭大廈區分所有權人會議之出席人數及表決人數另有規範，自應以系爭規約之約定判斷系爭會議是否有違法召開之情。

依兩造提出系爭會議出席人員名冊、委託書及會議記錄觀之（見本院卷第123至129頁、第295至318頁、第367至429頁、第459至501頁），當時系爭大樓共有330個專有部分，出席之區分所有權人（含有委託書代理出席）共有156人，出席之區分所有權比例為6362/10000。

至被告所質疑大多數區分所有權人都委託相同人之問題，公寓大廈管理條例第27條第3項明定：「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席；

受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權1/5 以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數1/5 者，其超過部分不予計算」，被告並未具體提出開會當日何人受委託代理出席之席數已超過全體區分所有權人之1/5 ，故系爭會議確符合系爭規約第貳章第4條第4項之決議成立要件，而合法有效，被告辯稱該次決議不成立，不得執系爭規約請求管理費云云，均屬無據。

⑷原告於110年11月14日所召開系爭會議，已達規約所定之開議人數及出席比例，另就該管理費調漲之議案，則有89人同意而通過，此有該次區分所有權人會議紀錄可參（見本院卷第124頁），又被告於該日亦同參加此區分所有權人會議，就投票人數及表決結果並未當場表示異議，可見原告在計票統計上，應無錯誤，亦足徵該議案已通過。

退步言之，縱使系爭區權會決議確有如被告所稱系爭會議有上開瑕疵，然此亦僅屬決議方法之瑕疪，在未經區分所有權人請求法院撤銷並獲得勝訴判決確定之前，該次決議並不因而為無效。

又被告既未舉證證明系爭會議做成之決議，業經區分所有權人請求法院撤銷，並經法院撤銷在案，揆諸前開說明，前開決議仍屬合法有效，則被告上開所辯，即屬無據。

⒉系爭會議第二議案之內容有無違反公平原則及誠信原則？⑴被告另主張原告於該次區權會決議所為之調漲管理費之決議，因被告為0樓○○住戶，無使用管理室、垃圾集中處、公共區域等，社庭清潔服務亦無清理0樓○○區域，則0樓○○近乎無使用任何管理利益，則管理費計算標準與一般住戶本不應相同，縱為一般住戶所繳交管理費之1/2仍屬過高，系爭會議第二議案有權利濫用及違反誠信原則、公平原則云云。

⑵按公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用，原則上由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，惟區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。

公寓大廈管理條例第10條第2項規定甚明。

則共用部分之管理維護費用，以按區分所有權人共有之應有部分比例分擔為原則，惟區分所有權人會議或規約得依專有部分及共用部分坐落之位置關係、使用目的及利用狀況等情事，就公寓大廈共用部分之修繕、管理及維護費用之負擔，為有別於共有之應有部分比例之分擔規定。

且其訂定分擔之標準或嗣後為變更時，基於公寓大廈為多數生活方式不同之住戶群聚經營共同生活環境之團體，住戶間就共用部分之使用頻率及其相互影響具有複雜多樣且不易量化之特性，難以具體核算區分所有權人就共用部分之各別使用利益，倘其分擔標準之設定或變更已具備客觀上合理的理由，且其區別程度亦不失相當性者，即難認為無效（最高法院109年度台上字第1025號判決意旨參照）。

又公寓大廈之各區分所有權人，對共用部分之使用頻率多寡及程度不一，亦未必與其共用部分之應有部分比例成正比，因此依各住戶對於共用部分之使用程度，決定該部分管理、修繕、維護費用之分擔比例，有其事實上之困難性，是公寓大廈管理條例第10條第2項，並未採取按受益程度分擔管理費之原則，而係規定按共用部分應有部分比例負擔為原則，並允各公寓大廈以區分所有權人會議或規約另為規定，且基於私法自治原則，就公寓大廈管理費用及公共基金等由區分所有權人自治決議之事項，倘未違反公序良俗或強制禁止規定，尚難認法院有介入或限制自治決議之必要。

⑶經查，由系爭會議之會議紀錄可知，原告調漲管理費最主要之理由其一為系爭大樓之財務收支出現嚴重負成長，此有系爭會議之會議紀錄可參，再由於公寓大廈使用愈久，需支出之維修之費用也會日益增加，若僅微幅調漲，將來若遇需支出較多費用之修繕工程，恐又得再次召開區權會調漲管理費，是原告提案調升0樓○○管理費之收費標準，由1/3變更為1/2實係為了社區共同利益，當非以損害被告為目的，而無權利濫用之情形。

再查，由系爭會議紀錄中可知，該收費調漲議案，已經區分所有權人表決通過，故基於私法自治原則，若非有違反公序良俗及法律上之強行、禁止規定之情形外，法院本應予以尊重。

⑷被告所有之系爭房屋為○○，位處系爭大樓之0樓，雖有獨立之出入口，人員出入不必經由1樓管理室而不受門禁管制，但建築結構上系爭房屋仍是系爭大樓之一部，系爭房屋並無獨立機電設備及水電管路，而是與大樓其他住宅共用水電管線、機電設備、水塔、抽水或加壓馬達，又被告固稱其無使用大樓電梯、樓梯之必要，然被告有權使用大樓之公共設施，與其他住戶權益相同，此外，系爭房屋屬於系爭大樓之一部份，原告聘僱之保全管理服務人員亦提供被告緊急事務通知處理、客服反映事項之轉達、民眾違規等服務，與服務其他大樓住戶無異，且商用之0樓○○係供不特定人及頻繁出入，非無提高住宅之安全風險，及加重系爭大樓安全維護保全負擔、加速公共設施耗損之可能，難謂店面所有權人必不會享受到保全服務利益，或必不會加重系爭大樓公共設施、安全維護之負擔。

⑸再者，區分所有權人會議於決定管理費收費標準之因素複雜，系爭房屋為供作店鋪使用性質，使用公共設施之比例雖然不多，但仍有使用特定公共區域之可能，況做店鋪之用亦 增加其他住戶安全之顧慮，進而有加強系爭社區安全巡邏、消防安全及共用區域清潔之必要，已如前述，酌以被告並未舉證證明系爭會議決議有何違反強制或禁止之規定，或背於公共秩序或善良風俗或不依法定方式或章程之情事；

亦未舉證證明前揭決議係以損害少數區分所有權人為主要目的，或上開收費標準致全體區分所有權人戶全體所得利益極少，而1樓店鋪區分所有權人及國家、社會所受之損失甚大，故實難僅以前開決議係由多數決做成，即謂有違反公平原則或權利濫用。

再者，同一社區或大樓之各所有權人就各項公共設施之使用頻率及需要程度，因各區分所有權人之需求而有不同，故為求管理上之經濟、簡便，多以規約或以區分所有權人會議約定一定標準作為各區分所有權人繳納管理費之依歸，否則逐一確認各區分所有權人就公共設施之使用頻率或需求程度，而個別制定各區分所有權人應繳納管理費之金額，非無客觀正確之計算標準，更使區分所有權人間錙銖必較、爭相提出依據以減少繳納之金額之情形，況原告經區分所有權人會議授權所訂定之收支管理辦法，其中就0樓○○收費標準為該大樓住戶1/2相較，已考量店舖戶之狀況而給予費率優惠，並非全未斟酌0樓○○與其他住戶之差異，被告既為原告社區之一員，自應依據為維護整體社區利用而依法決議之管理費計算標準，繳納管理費。

縱認原告管理費之給付標準相較其他大樓或社區，顯有不公之處，亦應循法定程序於區分所有權人會議中提案議決，於議決通過變更收費標準之前，尚難以不認同住戶規約所定管理費之給付標準為由，逕自拒絕繳交管理費，始符全體區分所有權人自治自律之精神。

是原告依據區分所有權人會議議決之收費標準向被告收取系爭費用，自屬適法，與住戶間使用公共設備之多寡、鄰近社區之管理費收費標準為何無涉，被告執此抗辯，並自行認定合理之管理費繳納標準，難認有據。

準此，原告依上揭決議，向被告收取管理費等費用，乃屬有據。

⒊至被告以系爭大樓0樓住戶自行負擔0樓出入口修繕2萬元，原告僅願出資1萬元乙節，並提出請款單、工程合約書、照片及估價單為證（見本院卷第177至193頁、第213至220頁）。

惟觀被告提出之上開書證，尚難證明上開修繕部分屬系爭大樓之共用部分或約定共用部分，縱認屬原告應負責修繕之項目，然本件原告請求之管理費既由原告按時向各住戶收取，用以支付該社區區分所有權人決議執行之各項事務費用，原告僅為代收代付性質，所代收管理費應屬系爭大樓全體區分所有權人公同共有，並非各別住戶直接委任管理委員處理事務所支付之代價。

況縱認被告對原告有0樓出入口之修繕費債權存在，然該修繕費債權係屬於未定給付期限之金錢債權，依民法第229條第2項前段規定「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任」，被告亦未提出其已定期催告原告給付，但原告仍拒絕給付之證據，難認清償期業已屆至。

是此，原告提出上開修繕費用之書證與其應遵守系爭會議內容繳納管理費、垃圾處理費、滯納金及修繕基金無涉，附此敘明。

⒋再者，被告就系爭決議若有效，則其應繳納管理費9,378元、垃圾處理費1,260元、滯納金1,064元及3,000元之修繕基金等情，並不爭執(見本院卷第325頁)，是原告請求被告給付14,702元，即屬可採。

四、綜上所述，原告依系爭規約、系爭決議及公寓大廈管理條例第21條規定，請求被告應給付原告14,702元，為有理由，應予准許。

五、本件係適用小額程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，法院應依職權宣告假執行。

並由本院依民事訴訟法第392條第2項之規定，依職權宣告被告為原告預供擔保，得免為假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額，依職權確定如主文所示之金額。

中 華 民 國 113 年 1 月 25 日
高雄簡易庭 法 官 饒志民
以上正本係照原本作成。
民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法令為理由，不得為之。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實之上訴理由。
（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 113 年 1 月 25 日
書 記 官 武凱葳